Сравнительный метод оценки земельных участков
Содержание
Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рын-
ком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной
Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информа-ции о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения.
Сравнительный подход при оценке земельного участка включает:
· метод сравнительного анализа продаж;
Метод сравнительного анализа продаж (САП). Сущность метода САП состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопос-тавимых с оцениваемым участком, после внесения корректировок, учитывающих различ-ие между ними. Метод дает наиболее точную расчетную величину, т.к. при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки.
Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимого участка так, если бы он имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый участок. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцени-ваемого земельного участка. Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка (С) определяется по формуле:
где Цi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка;
Кij – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого земельного участка
по j – параметру (фактору, элементу сравнения).
Метод САП основан на трех принципах: замещения, вклада, спроса и предложения.
Он может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целового назначения в составе единого имущественного компонента или объ-екта недвижимости.
Применение метода САП возможно:
· при развитом рынке земли;
· при доступности информации об условиях и ценах продажи. При этом оценщик должен помнить, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в г. Астане, г. Алматы и других крупных городах) – это так называемые цены продавца (т.е. завышенные цены), тогда как в целях сопоставления и сравнения необходи-мы фактические цены сделки. Если фактических цен не удается обнаружить, то пользуют-ся ценами продавца с соответствующей корректировкой;
· для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.
Сопоставление и сравнение оцениваемого участка с сопоставимыми свободными участками, по которым состоялись сделки, осуществляется по двум компонентам:
· по элементам сравнения;
· по единицам сравнения.
Элементами сравненияявляются следующие факторы: инфраструктура, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.
Инфраструктура земельного участка (освоенный или неосвоенный участок, имеют-ся ли удобные подъездные пути – автомобильные, железнодорожные, водные, имеются ли достаточные энергетические мощности, канализация и т. п.) – это один из основных эле-ментов сравнения, по которому делаются существенные поправки.
Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличают-ся от обычных (например, для покупки участка был взят 100%-й кредит) или предполага-ют большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующие поправки к ценам данных сделок.
Те же рассуждения относятся к условиям самих продаж, т.е. к обстоятельствам, ко-
торыми руководствовались покупатель и продавец в момент сделки. Данные по условиям продаж получить довольно трудно. Другая трудность – это определение величины поправ-ки на те или иные отличия в условиях продаж. Правилом, по-видимому, должно быть: если оценщик выявил отличия в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, то он должен эту поправку учесть. Если же величину поправки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.
Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых
продаж. Чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать
тенденции цен на земельном рынке, т. е. знать, как происходит изменение цен на землю с
течением времени. В казахстанских условиях имеют место тенденция ежегодного повы-шения цен на городские земельные участки и значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой – падают.
Для оценщика важно провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения
на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Иногда принятие того или иного законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на поведение участников земельного рынка. Например, с принятием Земельного кодекса земельный рынок резко активизировался.
Одним из существенных элементов сравнения сопоставимых продаж является мес-
тоположение земельного участка, на котором находится предприятие.
Важным элементом сравнения сопоставимых продаж являются физические харак-
теристики земельного участка. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, налич-
ие резервных территорий, глубина, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие
дренажа, угол наклона участка и др.
На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Например, уровень активности земельного рынкав 50 км от Алматы выше, чем в более удаленных зонах. Оценщикунеобходимо делать поправку на этот элемент сравнен-
При внесений поправок оценщик должен помнить: поправки делаются к цене прода-жи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект. Поправки могут вноситься как на всю продажную цену сопоставимого участка, так и на удельную цену – цену 1 м2, 1 сотки, 1 га.
Согласование скорректированных цен сопоставимых продаж земельных участков осуществляется путем расчета либо среднеарифметического значения средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элементам сравнения прида-ются самим оценщиком исходя из собственного опыта и конкретной оценочной ситуации. Однако в любом случае, когда для сравнения используются удельные показатели (1 м2, 1 сотка, 1 га), необходимо выполнить две дополнительные операции. Первая операция – согласовать удельные показатели сравнения единого удельного показателя для сравнения продаж. Вторая операция заключается в умножении значения выбранного единого удель-ного показателя, по которому осуществлялось сравнение, на размер земельного участка, выраженного в той же размерности. Например, если удельным показателем сравнения всех сопоставимых продаж являлась цена участка за 1 сотку, то средневзвешенная скор-ректированная по сопоставимым продажам цена за 1 сотку умножается на количество соток этого участка. Если удельным показателем сравнения являлась цена за 1 м2, то сред-невзвешенная скорректированная цена за 1 м2 умножается на количество квадратных метров этого участка. Путаница в размерности приводит к ошибке в стоимости участка.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) – определение составляю-щей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земельного участка и улучшений в имущественном комплексе. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффектив-ного использования.
Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены прода-
жи сопоставимого комплекса, включающего строение и земельный участок, на две состав-ляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.
Иногда для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство (по данным Национальной ассоциации жилищных строителей США) составляет около 35% (для неосвоенных участков – около 15%)’. Оценщик должен помнить: чем старше здание, тем
больше доля земельного участка, на котором это здание находится, в общей цене.
Пример 1.Определить стоимость объекта оценки методом распределения, если известно, что – цена первого аналога 105 000 ус.ед., второго – 955 000 ус.ед., третьего – 890 000 ус.ед. Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости по первому аналогу – 0,19, по второму – 0,21, по третьему – 0,17.
Решение. Средняя цена аналогов составит 650 000 ус.ед. Средняя цена земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составит 0,19. Тогда стоимость оцениваемого земельного участка, полученная методом распределения, составит (650000 х 0,19) = 123 500 ус.ед.
Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:
· определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости (мущественного комплекса), включающего в себя оцениваемый земельный
участок, с объектами-аналогами;
· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий от каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый зе-
· определение по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглажи-вающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
· расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректрованных цен аналогов;
· расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцени-ваемого земельного участка;
· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка посредством умно-жения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцени-ваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод выделения(извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами. Он основыва-ется он на принципе остаточной продуктивности земли. К условиям применения метода
1) наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, анало-
гичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен пре-дложения (спроса);
2) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному исполь-
зованию процедуры, аналогичной методу распределения.
Метод выделения при оценке стоимости земельного участка предполагает опреде-
ление разности между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью замеще-
ния улучшений или воостановительной стоимости.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с исп-
ользованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризую-щие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показа-тели по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки,
используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.
При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует
учитывать прибыль инвестора – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвес-тирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывает-ся величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функциональ-ного и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Пример 2.Оценивается единый объект недвижимости включающий земельный участок и типовое здание.
Общая пощадь здания 985 кв.м.
Время постройки – январь 1994 год.
Типичный срок экономической жизни здания – 80 лет.
Физический износ здания расчитывается исходя из срока его жизни с учетом нор-
мальной эксплуатации здания. Величина эффективного возраста принята равной хроноло-гическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого обьекта недвижимости в расчете на 1 кв.м.обще площади здания, определенная методом сравнения продаж составляет 45 тыс.у.е.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшения, т.е. прямые и косвен-ные издержки на строительство аналогиченого здания составляют 38500 у.е./кв.м. при-быль инвестора составляет 20 % от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки – январь 2014 год.
1) Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:45000х 985=44325000 у.е.
2) Расчет стоимости воспроизводства здания:
– восстановительная стоимость здания: 385000 + (68500 х 0,2)= 46200 (у.е./кв.м)
– износ = (эффективный возраст/срок экономический жизни) х 100 = (20/80) х 100% = 25%
– стоимость воспроизводства здания составит: 462000х985х(1– 0,25) = 34130250 у.е.
3) Расчет стоимости земельного участка: 4432500 – 34130250 = 10194750 у.е.
Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа.
Первый этап. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости,
включающего оцениваемый земельный участок, на основании изучения рынка и сопостав-имых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся кор-ректировки, сглаживающие их отличия.
Второй этап. Рассчитывается стоимость воспроизводства или стоимость замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном
Третий этап. Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводст-
ва или замещения зданий и сооружений.
К достоинствам метода выделения относится следующее:
1) это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стои-
мости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные
данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;
2) метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного исполь-зования земельного участка как свободного.
Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъек-тивную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, пос-кольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижим-ости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспро-изводство зданий и сооружений, тем более стоимость воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.
Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.
При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !
В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.
Кадастровая оценка
Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.
Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.
Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.
Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли
- Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
- Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
- В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Для чего проводиться?
Оценка земель имеет свои цели:
- Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
- Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
- При имущественных спорах;
- Для сбора документов службой судебных приставов;
- При приватизации;
- При страховании;
- Для оценки инвестирования;
- Для привлечения пайщиков;
- Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
- При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
- Для того чтобы оценить ущерб;
- Для формирования налогообложения.
Оценка земель
У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:
- Она никогда не будет являться результатом труда;
- Ограничена в пространстве;
- Ее нельзя заменить другими средствами;
- Имеет постоянное местоположение;
- Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
- Имеет разные качества на разных территориях;
- Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
- Обладает свойством плодородия;
- Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).
Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.
Улучшения могут быть:
- Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
- Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.
Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.
Массовая и единичная
Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:
- Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
- Единичная.
Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.
Анализ наибольшей эффективности
При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:
- Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
- Ситуация на рынке.
- Разумность финансовых вложений;
- Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
- Физическая осуществимость проекта;
- Технологическая обоснованность;
- Соответствие использования и назначения;
- Расчет максимальной доходности с учетом рисков.
Методы и подходы оценки
При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.
Нормативный метод
Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:
- Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
- Дарения или оформления наследства;
- Изъятия государством;
- Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
- Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.
Метод сравнения продаж
Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:
- Права собственности;
- Состояние рынка;
- Условия продажи конкретного объекта;
- Условия финансирования;
- Месторасположение объекта;
- Наличие инженерных коммуникаций;
- Физические показатели;
- Зонирование;
- Наличие инженерные коммуникации;
- Наличие коммунального обеспечения;
- Варианты наиболее эффективного использования;
- Экономические прогнозы.
Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.
Метод капитализации земельной ренты (доходный)
Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.
Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.
Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.
Арендная ставка зависит от:
- Места расположения ЗУ;
- Формы ЗУ;
- Размера;
- Наличия инженерных коммуникаций;
- Транспортного сообщения;
- Вида землепользования.
В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.
Метод распределения
Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.
Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.
Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.
Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.
Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.
Метод выделения
Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:
- Определяются сравнительные элементы объектов;
- Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
- По каждому элементу рассчитывается корректировка;
- Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
- Рассчитывается стоимость улучшений;
- Определяется стоимость ЗУ.
Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.
Метод остатка
Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.
Метод осуществляется по такому плану:
- Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
- Определяется доход от строений;
- Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.
Метод разбивки на участки
Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:
- Определяется количество и размеры будущих участков;
- Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
- Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
- Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
- Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.
Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:
- Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
- Строительство инженерных сетей, дорог;
- Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
- Реклама и маркетинг.
Процесс проведения
Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.
- Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
- Цель проведения оценки;
- Стандарты оценки;
- Категория земель;
- Вид разрешенного использования;
- Вид собственности;
- Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
- Данные земельного кадастра;
- Наличие строений;
- Оговаривается дата проведения оценки.
Финальный отчет
Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:
Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:
- Понять его содержание и способ оценки;
- Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
- Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
- Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
- Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
- Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.
При составлении отчета об оценке исполнитель должен:
- Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
- Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
- При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
- В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
- Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.
Стоимость проведения
Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.
В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.
Самостоятельная работа
С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.
К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.
Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:
- Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
- По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
- Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
- Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.
Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.
Заключение
Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.
Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.
Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-83 (Москва)
+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.
Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.
В рамках сравнительного подхода применяются:
Метод сравнения продаж – используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
– выбор основных факторов стоимости земельного участка;
– определение цен продаж земельных участков – аналогов;
– определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;
– определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;
– корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;
– обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают:
– местоположение и окружение;
– целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
– физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;
– доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).
Подбор аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.
При корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются:
– условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
– условия платежа при совершении сделок с аналогом (платеж денежными средствами; расчет векселями; взаимозачеты; бартер и т.п.);
– обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
– время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.
Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
– прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;
– сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;
– корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;
– оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;
– экспертным определением корректировок цен аналогов.
В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.
По факторам стоимости, один из которых является определяющим корректировки цен аналогов, вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору.
По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка в цену объекта аналога вносится путем расчета суммарной корректировки в абсолютном или процентном выражении.
При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значения корректировок.
Для анализа рыночных условий и приведения объектов к оцениваемому объекту требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по элементам сравнения.
В качестве основных факторов стоимости земельного участка рассматриваются:
– права собственности на недвижимость и на землю (учитывается разница в наборе прав, передаваемых в сделке);
– условия финансирования (форма платы, соотношение собственных и заемных средств, возможность использования ипотечного кредита и т.д.);
– условия продажи (продажа на открытом рынке – публичная оферта; продажа в условиях банкротства или ликвидации; аффилированность продавца и покупателя);
– время продажи (учитывается изменение рыночных условий с течением времени);
– месторасположение, типичное окружение, плотность застройки (при анализе месторасположения следует учитывать расположение относительно наиболее привлекательных районов, принимать во внимание фактор транспортной доступности);
– физические характеристики (рельеф, размер, форма; качественные характеристики с.-х. земель: параметры почв, уровень продуктивности земель; наличие улучшений: дорог, водоснабжения, электро- и газоснабжения, других коммуникаций; рекреационная ценность территории; параметры экологического состояния территории);
– экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д.);
– характер пользования (при выборе аналогов объекта оценки следует исключать из рассмотрения те, использование которых не совпадает с использованием оцениваемого земельного участка).
Поправки могут быть выражены в процентном или денежном отношении. Денежная поправка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).
В качестве единиц сравнения могут использоваться:
– при сделках с незастроенными земельными участками:
Цена за 1 га — при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.
Цена за 1 сотку — при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.
Цена за 1 м 2 — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.
Цена за 1 фронтальный метр — часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.
Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.
Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.
– при анализе застроенных земельных участков:
Цена за 1 м 2 общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.
Цена за 1 м 2 площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.
Цена за 1 м 3 — при сравнении складских помещений, элеваторов.
Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах — одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках — место парковки одного автомобиля.
Порядок корректировки цен продажи аналогов объекта оценки:
в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
– прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;
– прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;
– корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;
– оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;
– экспертным обоснованным определением корректировок цен аналогов.
По результатам внесения корректировок проводиться анализ цен и определяется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.
Рыночная стоимость земельного участка может быть определена как среднее значение или как средневзвешенное значение.
В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значения корректировок.
Задача. Определить стоимость оцениваемого участка.
Имеются данные о цене продажи незастроенного земельного участка аналога и его характеристики по сравнению с оцениваемым участком:
Цена – 1050,0 тыс. руб.
Условия финансирования – на 6% лучше, чем у оцениваемого участка;
Дата продажи – 0,5 года назад;
Местоположение — на 10% лучше оцениваемого;
Удобства — на 5% хуже, чем у оцениваемого;
Топография на 15% лучше, чем у оцениваемого.
| Показатели | Корректировки на зависимой основе |
| 1. Условия финансирования, % | – 6 |
| Скорректированная цена, тыс. руб. | 1050,0 ? 0,94 = 987 |
| 2. Дата продажи, % | + 5% |
| Скорректированная цена, тыс. руб. | 987 ? 1,05 = 1036,4 |
| Корректировка на независимой основе | |
| 3. Местоположение, % | – 10 |
| 4. Удобства, % | + 5 |
| 5. Топография, % | – 15 |
| Общая корректировка на независимой основе | – 20 |
| Стоимость объекта-аналога, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта, тыс. руб. | 1036,4 ? 0,80 = 823,1 |
Задача. Требуется определить стоимость земельного участка.
Оцениваемый земельный участок находится в административно – деловом центре города в зоне преимущественно жилой и общественной застройки. Участок предназначен для использования под помещения торговли. Площадь земельного участка 10 соток. Участок не застроен.
Оцениваемый участок принадлежит заказчику на праве собственности. Ограничений в использовании и обременений нет.
Решение:
1. Выявление аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, и приведение ценообразующих характеристик единиц сравнения к ценообразующим характеристикам единицы сравнения оцениваемого объекта.
На дату оценки были выявлены следующие три объекта аналога, достаточно близкие по своим характеристикам с объектом оценки, имеющие одинаковое целевое назначение. Исходные данные, а так же расчет стоимости указанным методом по сопоставимым объектам приведены в таблице корректировок.
Таблица 1 – Определение стоимости земельных участков на основе корректировок
| Элементы | Земельный участок | ||
| Цена, тыс. руб. | 1300,0 | 1500,0 | 1620,0 |
| Поправка на условия финансирования, тыс. руб. | – 101,2 | ||
| Скорректированная цена, тыс. руб. | 1300,0 | 1398,8 | 1620,0 |
| Площадь участка, сотка | |||
| Цена за 1 сотку, тыс. руб. | 130,0 | 93,3 | 90,0 |
| Поправка на условия оплаты, тыс. руб. | – 27,0 | ||
| Скорректированная цена, тыс. руб. | 130,0 | 93,3 | 63,0 |
| Поправка на условия сделки, % | + 13 | ||
| Скорректированная цена, тыс. руб. | 130,0 | 93,0 | 71,2 |
| Поправка на время продажи, % | + 17 | + 13 | + 8 |
| Скорректированная цена, тыс. руб. | 152,1 | 105,1 | 76,9 |
| Поправка на местоположение, % | + 20 | + 10 | |
| Скорректированная цена, тыс. руб. | 152,1 | 126,1 | 84,6 |
| Поправка на размеры, % | + 7,5 | + 12 | |
| Скорректированная цена, тыс. руб. | 152,1 | 135,6 | 94,8 |
| Количество поправок |
Описание вносимых поправок:
Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцениваемый, имеют право собственности. Поправка не требуется.
Условия финансирования. В процессе проверки информации удалось установить, что первый и третий объекты приобретались покупателями за собственные средства, а второй объект был приобретен с условием 50% оплаты по факту свершившейся сделки, остальные 50% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 3% в месяц. Поправка вводится на второй объект в размере – 101,2тыс. руб.
Условия оплаты. Первые два объекта были проданы по безналичному расчету, третий объект по бартеру. Известно, что бартер ведет к удорожанию цены на 30%. Вводится поправка на бартер – 27,0 тыс. руб.
Условия сделки. Типичный срок экспозиции на рынке — 6 месяцев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца. Вводится поправка +13%.
Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различные сроки. Первый – 8 месяцев назад, второй 6 месяцев назад, третий – 4 месяца назад. Рост цен составляет 2% в месяц по простому проценту. Вводятся поправки на время продажи: по первому – плюс 16%, по второму – плюс 12%, по третьему – плюс 8%.
Местоположение. Первый объект находится в аналогичных условиях по местоположению с оцениваемым. Второй и третий объекты находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в районе жилой зоны. Принимая во внимание, что расположение земельного участка в зоне промышленной застройки уменьшает цену земли на 20% и в районе жилой зоны – на 10%, вводится поправка по второму объекту плюс 20%, по третьему – плюс 30%.
Размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 10 соток имеют наивысшую стоимость. Каждая лишняя сотка уменьшает стоимость участка на 1,5%. Вводится поправка на размер участка: по второму – плюс 7,5%, по третьему – плюс 12%.
Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме имеют инженерное оборудование и благоустройство. Поправка не требуется.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском: