Содержание
Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Утратила силу с 1 марта 2015 г.
1. При определении правового значения исключительного права на приобретение гражданами либо юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду следует иметь в виду разъяснение Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. В нем указывается, что, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации) запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Тем же Постановлением Пленума ВАС определено, что установленная ФЗ о введении в действие ЗК норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.
———————————
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 10 мая 2007 г.) // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805; 2005. N 19. Ст. 1750; N 25. Ст. 2425; N 30 (ч. 1). Ст. 3101; 2006. N 1. Ст. 10; N 2. Ст. 172; N 17 (ч. 1). Ст. 1782; N 31 (ч. 1). Ст. 3454; 2007. N 7. Ст. 834; N 18. Ст. 2117; N 21. Ст. 2455.
Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.
Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.
1.1 — 1.2. Данными пунктами устанавливается особый порядок определения цены земельных участков в случае их продажи собственникам зданий, строений, сооружений, на них расположенных. Общие правила предусматривают продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по их рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка определяется на основании законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (см. ст. 66 настоящего Кодекса и комментарий к ней).
2. Реализация п. 2 комментируемой статьи 36 ЗК РФ непосредственно связана с нормами Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК). Так, согласно п. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Согласно той же статье ЖК земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 137 ЖК в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.
3. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 в силу абз. 2 п. 3 ст. 36 ЗК в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения или всем лицам — на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК.
Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК). Тем же Постановлением Пленума ВАС РФ определено, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать, что если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, то надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.
4. Положение п. 4 комментируемой статьи 36 в целом соотносится с нормами п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которому отчуждение здания (строения, сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
5. Пунктами 5 — 8 комментируемой статьи установлен порядок приобретения прав на земельный участок лицами, указанными в п. 1 этой же статьи. Известно, что реализация п. 5 вызывает затруднения в связи с тем, что на практике совместное обращение в уполномоченные органы об оформлении прав на земельный участок требует наличия для этого всех лиц, обладающих правами на недвижимость, а также требуется, чтобы эти лица изъявили желание оформить права на землю. Согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 14) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
6. В отношении п. 6 комментируемой статьи 36 ЗК РФ Конституционным Судом РФ было принято Определение от 12 мая 2005 г. N 187-О .
———————————
ВКС РФ. 2005. N 6.
Согласно п. 6 ст. 36 ЗК исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 ст. 36 ЗК заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 данного Кодекса, а в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, — на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовят проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В жалобе в Конституционный Суд РФ заявитель оспаривал конституционность положения п. 6 ст. 36 ЗК. Как следует из представленных материалов, заявитель обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о понуждении администрации Одинцовского района Московской области заключить договоры купли-продажи двух земельных участков, на которых находятся принадлежащие ему на праве собственности магазины и в отношении которых ранее были заключены договоры аренды. Суд, придя к выводу, что ст. 36 ЗК обязывает уполномоченный орган местного самоуправления заключить соответствующий договор купли-продажи, своим решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования заявителя удовлетворил. Однако рассматривавший дело в кассационном порядке ФАС Московской области, полагая, что выбор вида права, на котором собственнику недвижимости предоставляется земельный участок, принадлежит органу исполнительной власти или местного самоуправления, в иске отказал. ВАС РФ не нашел оснований для пересмотра дела в порядке надзора.
Заявитель утверждал, что конституционное право гражданина иметь землю в частной собственности не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления уполномоченного органа, а потому из п. 6 ст. 36 ЗК вытекает обязанность органов публичной власти предоставить ему земельные участки только в собственность и заключить соответствующие договоры купли-продажи, и просил проверить оспариваемое законоположение на соответствие ст. ст. 2, 9 (ч. 2), 18, 35 (ч. 2) и 36 (ч. 1) Конституции РФ.
Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ч. 1 ст. 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является ЗК.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. На возникающие при этом правоотношения в полной мере распространяется правовая позиция Конституционного Суда РФ, в силу которой государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией РФ (Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Как установлено ЗК, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п. 2 ст. 15); оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 1 и 2 ст. 27); так, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (п. 12 ст. 85).
Из п. 6 ст. 36 ЗК в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса, — с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов — подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу — собственнику расположенного на этом участке здания (строения, сооружения).
Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.
Таким образом, само по себе оспариваемое положение п. 6 ст. 36 ЗК в нормативном единстве с другими указанными положениями данного Кодекса и в системе действующего правового регулирования не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя в его конкретном деле, а потому данная жалоба не является допустимой в силу п. 1 ст. 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».
Кроме того, доводы, приведенные в жалобе, свидетельствуют о том, что заявитель, по существу, выражает несогласие с вынесенными по его делу судебными решениями.
Однако разрешение такого рода вопросов означало бы исследование и оценку фактических обстоятельств дела, что не относится к компетенции Конституционного Суда РФ, как она установлена ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».
Исходя из изложенного и руководствуясь п. п. 1 и 2 ч. 1 ст. 43 и ч. 1 ст. 79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд РФ определил отказать в принятии к рассмотрению жалобы заявителя, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба признается допустимой, и поскольку разрешение поставленного в ней вопроса Конституционному Суду РФ неподведомственно.
7 — 8. В соответствии со статьей 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый план территории, на которой согласно комментируемому пункту должна быть отображена схема расположения земельного участка, представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в запросе о предоставлении кадастровых сведений территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», кадастровая карта — это один из разделов государственного кадастра недвижимости. При этом под кадастровыми картами понимаются составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Доступные неограниченному кругу лиц так называемые публичные кадастровые карты согласно той же статье подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.
Как следует из положений ФЗ «О землеустройстве», установление проекта границ земельного участка является одним из действий по межеванию. Так, исходя из ст. 17 ФЗ «О землеустройстве» межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
9. Пунктом 9 комментируемой статьи 36 Земельного кодекса РФ подтверждаются ограничения в приобретении прав на земельные участки иностранными гражданами, установленные Кодексом.
1. Правовое значение исключительного права на приобретение гражданами или юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду разъяснено Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно данному Постановлению, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Также Постановлением Пленума ВАС РФ разъяснено, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.
Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
2. При реализации п. 2 настоящей статьи следует иметь в виду специальные нормы иных федеральных законов, регулирующих приобретение права на недвижимость и земельные участки под этой недвижимостью. Так, согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Согласно той же статье ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 137 ЖК РФ, в случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.
3. Указание п. 3 настоящей статьи о совместном обращении собственников помещений в здании при приобретении прав на земельные участки под таким зданием на практике привело к затруднениям при приобретении права на земельные участки в этом случае. Дело в том, что очень часто отсутствовала возможность именно совместного обращения, ввиду того что не все собственники помещений на момент подачи заявления были выявлены или намеревались реализовать право на приобретение земли.
В целях разрешения этой проблемы Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 предложил следующее решение: в силу ч. 2 п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в случае если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам – на праве хозяйственного ведения или всем лицам – на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Постановлением Пленума ВАС РФ определено, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать, что если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.
4. При применении п. 4 комментируемой статьи в целом следует обратить внимание также на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
5. Пунктами 5 – 8 комментируемой статьи установлен порядок приобретения прав на земельный участок лицами, указанными в п. 1 этой же статьи. Известно, что реализация п. 5 настоящей статьи вызывает затруднения в связи с тем, что на практике совместное обращение в уполномоченные органы об оформлении прав на земельный участок требует наличия для этого всех лиц, обладающих правами на недвижимость, а также требуется, чтобы эти лица изъявили желание оформить права на землю. Следует признать, что правовая возможность приобрести права на землю без соблюдения данной нормы существенно затруднена или практически невозможна.
6. Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12 мая 2005 г. N 187-О разъяснено, что согласно п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 данной статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 данного Кодекса. А в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 данного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования названный орган готовит проект договора либо купли-продажи, либо аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ч. 1 ст. 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является Земельный кодекс Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. На возникающие при этом правоотношения в полной мере распространяется правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, в силу которой государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации (Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Как установлено Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п. 2 ст. 15); оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 1 и 2 ст. 27); так, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (п. 12 ст. 85).
Из пункта 6 ст. 36 ЗК РФ в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов, подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу – собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.
Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.
7. Подготовка кадастровых планов была предусмотрена Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Согласно ст. 13 указанного Федерального закона кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами). Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.
Кадастровый план упоминается и при совершении кадастровых действий Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Так, из понятия межевого плана, данного в ст. 38 данного Закона, следует, что это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. При этом в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
Кадастровый план принимается во внимание и при подготовке технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (ст. 41 Федерального закона о ГКН). В графической части технического плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения.
При обращении к правовому значению кадастровых планов, подготовленных до вступления в силу Федерального закона о ГКН, следует иметь в виду, что ст. 47 данного Закона установлено, что к отношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, настоящий Федеральный закон применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после дня вступления его в силу, если иное не установлено данной главой. Заявления об осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков, поданные в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются в соответствии с правилами, действовавшими до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
8. Согласно ст. 17 Федерального закона "О землеустройстве", межевание объекта землеустройства включает следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства. Межевание земель осуществляется в порядке, предусмотренном несколькими нормативными правовыми актами, одним из основных при этом является Инструкция по межеванию земель, утв. Приказом Роскомзема от 8 апреля 1996 г.
9. При реализации п. 9 настоящей статьи следует иметь в виду, что перечень приграничных территорий, предусмотренный п. 3 ст. 15 ЗК РФ, до настоящего времени не утвержден.
Статья 36. Утратила силу с 1 марта 2015 года. – Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
По утверждению истца, в 2013 году он обратился в общество с ограниченной ответственностью "Геопланплюс" (далее – общество "Геопланплюс") для составления схемы земельного участка на кадастровом плане территории в соответствии с частью 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее – Закон о кадастре недвижимости).
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.
На основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Общество 18.05.2012 обратилось в ТУ ФАУГИ с заявлением о передаче в собственность за плату арендуемого земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), действовавшей до 01.03.2015, и пунктом 1 статьи 39.20 этого же Кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (если иное не установлено законом).
При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Удовлетворяя заявленные исковые требовании, суды исходили из того, что общество "НТК" относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в действующей редакции на момент обращения), поскольку здания на спорном земельном участке ранее было приобретено в процессе приватизации государственного имущества, кроме того, момент формирования данного земельного участка в существующих границах, его площадь была определена уполномоченным на то органом в соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в части, апелляционный суд, выводы которого поддержал суд округа, руководствовался положениями пунктов 4, 6 статьи 11.9, пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", разъяснениями абзаца 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и установил, что, земельный участок, приобретенный истцом, формировался и ставился на кадастровый учет ранее, чем земельный участок ИП Дробинцева Ф.В., в его состав не должны были включаться существующие проезды и проходы.
Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 15.07.2015 отменено решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 08.12.2014 по делу N 2-10411/2014 об истребовании из чужого незаконного владения предпринимателя земельного участка с кадастровым номером 23:43:0116030:6. Из постановления следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0116030:6 площадью 6812 кв. м находятся спорные объекты недвижимости общей площадью 2976,7 кв. м, которые занимают почти половину площади названного земельного участка. Президиум Краснодарского краевого суда, сославшись на положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 и пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), указал следующее: судом не принято во внимание, что право собственности предпринимателя на объекты недвижимости зарегистрировано на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2009 по делу N А32-19284/2009 и решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 26.01.2011 по делу N 2-393/11, которые не отменены.
Разрешая спор, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 11, 12, 130, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, статьей 34, частью 3 статьи 35, частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), суды пришли к выводу о том, что исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, земельный участок с кадастровым номером 55:20:191001:5, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, не мог быть предоставлен исключительно в собственность Гужвы О.В., поскольку указанное обстоятельство нарушает права и законные интересы общества.
При этом Общество как собственник объекта недвижимости в силу пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе, являлось обладателем исключительного права на приватизацию находящегося в публичной собственности земельного участка, на котором расположен недвижимый объект.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации В.Б. Слободенюк указывает на необоснованность вывода суда о неделимости земельного участка и отказа применить положения Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", позволяющих, по его мнению, выкупить спорный земельный участок. Он утверждает, что пункт 2 статьи 6, а также пункты 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющие понятие делимого земельного участка и регламентирующие порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, нарушают его права и свободы, гарантированные статьями 9 (часть 2), 15 (часть 4), 18, 35 (часть 2), 36 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поскольку содержащиеся в них положения создают объективные препятствия в разделе земельного участка и образовании самостоятельных земельных участков, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории, что приводит к невозможности приватизации части земельного участка, находящегося под зарегистрированным в собственность объектом недвижимости.
Земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством (пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2004, N 41, ст. 3993; 2005, N 1, ст. 15; 2007, N 1, ст. 24, N 31, ст. 4009; 2008, N 20, ст. 2251, N 30, ст. 3597; 2011, N 27, ст. 3880) приказываю:
1) Заявления, поданного в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, оформленного по форме согласно приложению N 1 к Административному регламенту и содержащего следующие сведения:
– сведения о заявителе, в том числе:
Из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования.
1. В производстве Первомайского районного суда города Пензы находится дело по иску гражданина А.П. Вишнякова к администрации города Пензы и гражданам Н.С. Филиной, Г.С. Филину и И.Г. Филину об устранении препятствий по оформлению земельного участка в собственность и понуждении администрации города Пензы к заключению с ним договора о передаче ему в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом, принадлежащий указанным гражданам на праве общей долевой собственности (порядок пользования данным земельным участком был определен решением Первомайского районного суда города Пензы: истцу выделено в пользование 716 кв. м, семье Филиных – 462 кв. м). Представитель администрации города Пензы иск не признал, сославшись в судебном заседании на то, что в соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, которым расположенное на неделимом земельном участке строение принадлежит на праве общей долевой собственности, должны совместно обращаться в орган местного самоуправления для приобретения прав на данный земельный участок.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2004, N 41, ст. 3993; 2005, N 1, ст. 15; 2007, N 1, ст. 24) приказываю:
рассмотрел в открытом заседании дело о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
1. В своей жалобе на нарушение конституционных прав гражданина В.А. Шаклеина Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации оспаривает конституционность пункта 9 статьи 2 Федерального закона "О собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях", согласно которому под территориями, непосредственно прилегающими к зданиям и другим объектам, данный Федеральный закон понимает земельные участки, границы которых определяются решениями органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере землеустройства, землепользования и градостроительства, а также положения пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, который относит к полномочиям органа местного самоуправления обеспечение изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка в случае ее отсутствия и утверждение проекта его границ с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
No related posts.