Тсж заключает договор с управляющей компанией

ТСЖ является способом управления многоквартирным домом. Не всегда ТСЖ имеет полную возможность осуществлять грамотное управление, именно поэтому юридической практикой допускается возможность заключения договора ТСЖ с УК.
Допускается всего лишь два вида договоренностей, один из которых предусматривает полномочия управления или же подряда (оказания тех или иных хозяйственных или финансовых услуг). Разберемся подробнее с соглашениями, которые можно заключить.

ТСЖ как способ управления домом, особенности

ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути своей, это один из способов управления многоквартирным домом. Товарищество обслуживает жильцов также, как и управляющая организация.

Товарищество является юридическим лицом и считается созданным с момента надлежащей государственной регистрации. Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний. Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством голосов. Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др. Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся. Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Жильцы МКД (многоквартирного дома) сами имеют право выбирать способ управления. Никто не имеет право навязывать тот или иной вариант. Расторгнуть или заключить соглашение можно абсолютно в любое время.

Может ли ТСЖ заключить договор с управляющей компанией

ТСЖ при всей ее удобности, не является все таки профессиональной организацией по управлению домами. Поэтому не всегда они могут рационально осуществлять некоторые полномочия по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями.

Поэтому зачастую ТСЖ нанимают для выполнения работ УК, одновременно при этом занимаясь управлением многоквартирным домом. Нанятая управляющая компания непосредственным управлением не занимается, а лишь осуществляет хозяйственную работу и взаимодействует с поставщиками коммунальных услуг.

Как заключить договор ТСЖ с УК

Законодательно четко установлено, что граждане могут выбрать лишь один способ управления. Нельзя одновременно осуществлять управление многоквартирным домом сразу несколькими способами.

Именно поэтому между правоприменителями постоянно ведутся споры о том, а можно ли ТСЖ заключать договоры с УК, является ли это правомерным?

Товарищество собственников жилья может заключать соглашение с управляющей компанией в целях передачи ей некоторых своих полномочий. Заключение соглашения и подписание бумаги происходит по правилам, предусмотренным жилищным и гражданским кодексами.

Товарищество, путем заключения такого договора передает часть своих полномочий только тем управляющим компаниям, которые имеют лицензию на право выполнения данного вида предпринимательской деятельности. ТСЖ или ЖСК имеют право выбрать абсолютно любую организацию для управления.

При всем этом, товарищество управляет многоквартирным домом, а УК является лишь выполняющей работы подряда, во взаимоотношениях с жильцами УК практически не участвует.

Должна ли организация заключившая договор с ТСЖ иметь лицензию

В той ситуации, когда речь идет именно об управляющей компании, то вся ее деятельность может быть осуществлена исключительно при наличии лицензии. Однако не всегда товарищество собственников жилья заключает договоры именно с УК. ТСЖ имеет право заключать соглашения абсолютно с любыми фирмами, занимающимися оказанием тех или иных услуг, которым для осуществления предпринимательской деятельности не нужно никакое государственное разрешение.

Поэтому в качестве подрядной организации может быть использовано не только коммерческое юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Заключение договора с частными лицами, как правило, не допускается.

Виды договоров ТСЖ с УК

В юридической практике сложилось всего два вида договора, которые между данными структурами могут быть заключены:

1. Договор подряда.
2. Возмездного оказания услуг (управленческий).

О подрядном договоре уже рассказывалось выше. По факту, это соглашение об оказании хозяйственных услуг. Но помимо этого вида соглашения есть и другой, при котором не ТСЖ является главенствующим звеном, но сама управляющая компания! Такое бывает в ситуациях, когда Товарищество не в силах по объективным причинам заниматься управлением. Поэтому все управленческие функции передаются именно управляющей организации.

Иных форм договоров на сегодняшний день не предусмотрено. Заключение иных соглашений правлением Товарищества должно происходить по нормам и правилам, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством.

Договор управления ТСЖ с управляющей организацией, образец

Как и любое другое соглашение, данный договор обязательно должен включать в себя такие элементы как:

1. Название на документы.
2. Указание на реквизиты сторон.
3. Существо правоотношения.
4. Права и обязанности.
5. Дата и место подписания.

По договору управления УК берет на себя весь комплекс управленческих полномочий, включая заключения новых соглашений, оказания услуг, поставки коммунальных благ и др. Товарищество же является главенствующей управленческой структурой в многоквартирном доме и все вопросы жильцы разрешают именно через ТСЖ.

Договор обслуживания ТСЖ с управляющей организацией

Это второй вид соглашения, который может заключить управляющая компания с ТСЖ. Такое соглашение именуется еще договором подряда.

В этой ситуации никаких управленческих функций в этой ситуации управляющей компании не предоставляется. Данное соглашение заключается по конкретному факту необходимости оказания услуг. Структура бумаги та же, что и для управленческого договора.

Подрядный договор может быть заключен не только с управляющей организацией, но и с любой другой коммерческой фирмой, оказывающей те или иные услуги.

Права и обязанности сторон

Любое соглашение, именуемое договором, должно иметь раздел, именуемый «права и обязанности сторон». В этом разделе должно быть указано, какие именно действия имеет возможность выполнять управляющая организация. В зависимости от конкретного вида соглашения предусматриваются и различные права.

Для примера возьмем договор обслуживания. Согласно этому акту УК имеет право:

• получать необходимые материалы необходимые для работы;
• получать оплату;
• требовать выполнения обязанностей от ТСЖ и др.

Товарищество, в свою очередь, имеет право требовать добросовестного выполнения работы в разумные сроки.

Ответственность

В рамках гражданского законодательства предусмотрена ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей.

Как правило, в этом случае предусмотрена исключительно материальная ответственность. Сторона, чьи права нарушены, имеет право потребовать разумной компенсации в рамках судебного разбирательства.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании

В данной ситуации все достаточно просто. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеет право провести общее собрание и разрешить вопросы управления своим общим имуществом. В той ситуации, когда все граждане проголосуют за расторжение договора с управляющей компанией, то соглашение прекращает свое действие. Еще одним общим собранием избирается новый способ управления – в данной ситуации ТСЖ.

Порядок создания и деятельности ТСЖ регулируется Жилищным Кодексом РФ.

Таким образом, управляющая компания имеет право действовать по договору совместно с ТСЖ. Законом предусмотрено лишь два вида соглашения, каждое из которых имеет свои особенности и нюансы.

Предоставление жителям домов коммунальных ресурсов, а также услуг по ремонту общего недвижимого имущества осуществляется посредством жилищного товарищества, созданного путём объединения владельцев квартир, или сторонней управляющей организацией (по выбору собственников жилья).

Альтернативным вариантом управления будет заключение договора жилтоварищества с управляющей компанией.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Цель договора между ТСЖ и УК

Основной целью договора УК с ТСЖ жилищного товарищества является делегирование этой организации части своих функций по управлению общим недвижимым имуществом владельцев квартир в доме, относящемуся к данному товариществу.

Соглашение об управлении общим имуществом сторонней компанией целесообразно в случаях, когда члены ТСЖ:

1. не обладают достаточной компетенцией для решения вопросов ремонта и обслуживания дома;
2. не располагают необходимым свободным временем;
3. имеют значительные задолженности перед фирмами-поставщиками коммунальных ресурсов.

Правление при заключении сделки по обслуживанию должно действовать от имени владельцев недвижимости и в их интересах (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ).

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
Часть 8

Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Плюсы и минусы соглашения

Подписание членами правления товарищества договора с управляющей организацией имеет ряд преимуществ перед управлением домом только силами ТСЖ или выбором УК в качестве основного способа управления имуществом. К таким плюсам относятся:

• наличие у сотрудников УК опыта работы в области ЖКХ;
• экономия времени членов ТСЖ;
• наличие оборотного капитала у управляющей фирмы;
• возможность контроля ТСЖ над УК.

Обычно управляющие фирмы – это преобразованные государственные ЖРЭУ, сотрудники которых разбираются в жилищном законодательстве и могут грамотно организовать как ремонт помещений, так и взыскание коммунальных задолженностей.

Среди минусов сделки с УК можно выделить дополнительные расходы для владельцев жилья, так как появляется необходимость содержать большой штат сотрудников. Кроме того, за деятельностью привлечённой фирмы жители не могут осуществлять такой же непосредственный контроль, как за правлением жилтоварищества.

Содержание документа о передаче управления

Положения договора с привлекаемой для управления фирмой утверждаются на общем собрании жильцов-членов ТСЖ и принимаются, если более половины пришедших на собрание проголосуют в пользу данных положений. К основным положениям, содержащимся в тексте, относятся:

• предмет соглашения, которое заключает одна организация с другой;
• права и обязанности сторон;
• величина и порядок оплаты услуг;
• ответственность сторон;
• срок действия соглашения;
• решение спорных моментов;
• прочие условия.

Наличие отдельных пунктов зависит от устава конкретного товарищества.

Как правильно заполняется эта бумага?

1. Текст составляется правлением и утверждается на собрании, но существует ряд пунктов и разделов, которые должны быть описаны в договорах на обслуживание.
2. Раздел «Общие положения» содержит информацию о предмете и сторонах совершаемой сделки. Сторонами соглашения являются привлекаемая фирма и председатель товарищества, действующий от его имени.

Для председателя нужно указать ФИО и паспортные данные, а также адрес и телефон. Для жилтоварищества и УК, являющихся юридическими лицами, необходимо указать расчётные номера банковских счетов, ИНН и другие реквизиты.

• осуществление работ по ремонту и обслуживанию вверенных помещений и территорий в установленные сроки;
• содержание инженерно-коммуникационных сетей дома в надлежащем состоянии;
• обеспечение поставок коммунальных ресурсов в необходимых объёмах;
• проведение с должниками ЖКХ работы по взысканию задолженностей;
• предоставление отчётов правлению ТСЖ и ревизору и своей деятельности.

Важно обговорить порядок и форму отчётности, а также её показатели. Состояние дома должно соответствовать нормам, прописанным в Постановлении Госстроя № 170.
В целях выполнения условий соглашения сотрудники управляющей организации имеют право:

• привлекать для выполнения работ сотрудников и заключать договора с подрядными организациями;
• выбирать ресурсоснабжающие фирмы и заключать с ними договоры в пользу ТСЖ;
• получать информацию о должниках товарищества и финансовом состоянии структуры;
• распределять получаемые платежи от жильцов на нужды управления и обслуживания дома.

Спектр прав привлекаемых компаний может быть изменён в зависимости от целей, для которых заключается соглашение: полное доверительное управление или выполнение отдельных функций.
Обязанности жилищного товарищества сводятся к предоставлению подрядной фирме необходимой информации о заключенных договорах и финансовых обязательствах, а также формированию отчётов о работе УК для подачи в жилищную инспекцию и на рассмотрение общему собранию жильцов.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
Часть 2

В обязанности правления товарищества собственников жилья входит контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов.

• получение информации о деятельности УК, просмотр заключенных компанией договоров;
• требование пересмотра кадровых вопросов;
• требование отчёта о проделанной работе;
• смена управляющей организации.

Глубина вмешательства жилтоварищества в каровые вопросы УК регулируется соглашением и уставом.
После этого нужно перечислить ответственность, наступающую у сторон за неисполнение отдельных положений договора.

У привлечённой управляющей компании за срыв сроков работ или выполнение работ ненадлежащего качества может грозить не только гражданско-правовая, но и уголовная ответственность, если по вине сотрудников данной компании были допущены аварии с пострадавшими, или общему имуществу был причинён крупный ущерб.

• на длительный срок;
• на короткий срок, для выполнения определённой работы.

Когда целью сторон является долгосрочное сотрудничество, они составляют двухлетний контракт, так как именно на такой срок избирается правление в жилищном товариществе, а по прошествии двух лет договор считается продлённым автоматически.

На короткий срок УК может привлекаться:

• для выполнения работ по капитальному ремонту;
• для решения долговых проблем жилищной структуры;
• для выполнения иных работ.

В таком случае условием прекращения договора обслуживания является не конкретная дата, а факт выполнения соответствующих работ.

Размер оплаты привлекаемой фирме за организацию процесса управления определяют жильцы-члены товарищества на общем собрании.

Также в тексте соглашения необходимо прописать возможные варианты досудебного разрешения возникших споров. В качестве основного способа обычно указываются переговоры, а также регламент и порядок инициации и проведения таких переговоров с обязательным их протоколированием для последующего возможного представления в суде.

Расторжение договора происходит либо по окончании срока его действия, если стороны не изъявили желание продолжить сотрудничество, либо по инициативе одной из сторон. Товарищество может разорвать соглашение при наличии соответствующего решения общего собрания собственников, на котором было решено сменить УК.

Контроль за исполнением обязательств

Функции контроля за работой управляющей компании осуществляют следующие организации:

• ревизионная комиссия жилтоварищества;
• общее собрание жильцов;
• органы жилищного надзора.

После заключения договора со сторонней организацией и передаче её руководству функций правления, председатель должен в течение пяти суток уведомить об этом жилищную инспекцию, предоставив её сотрудникам копию подписанного контракта.

Итак, заключение соглашения с управляющей фирмой может обеспечить высокое качество обслуживания многоквартирного дома при сохранении контроля за деятельностью данной фирмы со стороны жителей. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, необходимо предусмотреть как можно больше возможных ситуаций и прописать действия при их возникновении в тексте соглашения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

тсж и заключать договор между управляющей компанией и собственниками жилья?

ТСЖ может заключить договор с УК.

Если это одобрят собственники МКД.

И тогда не будет проблем.

Сами собственники поручают ТСЖ заключить договор с УК – не нужно сложностей.

Да, ТСЖ имеет право заключать такой договор. ТСЖ закрывать не обязательно. В данном случае это может быть договор об оказании услуг (ст. 779 ГК РФ). Его не запрещено заключать. И не обязательно "либо-либо", как тут указывают. Часть функций в данном случае будет как бы делегирована.

Но это не выгодно с точки зрения расходов. Т.к получается дорого.

Если между сообществом собственников и УК заключается соглашение, это означает, что домом будут заниматься сразу две структуры. Но это противоречит ряд положений Жилищного кодекса Российской Федерации. Именно поэтому, согласно договору, все рабочие функции будут возлагаться на УК.

В настоящее время товарищество может заключать с УК несколько видов соглашение. Основными из них являются следующие два: подряд; договор управления, когда функции полностью передаются компании.

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 20.12.2017)

Здравствуйте! ТСЖ это по сути та же УК, только в другой форме ЖК РФ Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

ТСЖ и Управляющая компания это форма управления домом, поэтому должны закрыть ТСЖ и только потом присоединятся к УК с передачей документации, баланса и т.д.

ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

Через создание ТСЖ или кооператива;

Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123

Если в вашем вопросе речь идет о договоре управления многоквартирным домом, то по Жилищному кодексу РФ одновременно управлять МКД не могут ни ТСЖ ни УК,потому что согласно части 2 ст 161 ЖК РФ ТСЖ и УК являются формами управления многоквартирным домом А форма должна быть только одной

Поэтому придется ликвидировать ТСЖи на основании решения собственников помещений стст 44-46 ЖК РФ заключить договор управления с УК

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 20.12.2017)

Действие раздела VIII распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

""ЖК РФ Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

""1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Об особенностях применения части 2.1 статьи 161 в части обращения с твердыми коммунальными отходами см. часть 9 статьи 23 Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ.

ТСЖ – это один из способов управления многоквартирным домом. ТСЖ вправе привлечь для выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, в том числе различные ООО и (или) ИП, заключив с этими организациями или ИП соответствующие договоры на оказание услуг, оставив за ТСЖ функцию УПРАВЛЕНИЯ МКД.

ТСЖ, от своего имени, также заключает договоры с РСО (водоснабжение, теплоснабжение, энергоснабжение и др.).

—Здравствуйте Светлана, нужно определиться по данному вопросу, или управление ТСН (товарищество собственников недвижимости) или управление УК. Если у вас ТСН, то все решения принимаются только общим собранием жильцов и не иначе. При управлении МКД ТСН, напрямую с поставщиками коммунальных услуг заключаются все договора, а при УК наоборот, только с УК.

Статья 135. Товарищество собственников жилья [Жилищный кодекс РФ] [Глава 13] [Статья 135]

1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников жилья", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.

2.1. В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.