Неустойка по договору аренды жилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 декабря 2017 г. N 18-КГ17-239 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, возмещении судебных расходов и убытков на оплату аренды жилого помещения, компенсации морального вреда на новое рассмотрение, поскольку между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Марьина А.Н.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Ревенко А.С. к ООО "АльфаСтройКомплекс" о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, возмещении судебных расходов и убытков на оплату аренды жилого помещения, компенсации морального вреда по кассационной жалобе Ревенко А.С. на решение Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Ревенко А.С. обратилась в суд с иском к ООО "АльфаСтройКомплекс" (далее – общество, застройщик) о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве в размере 135 272 руб. 48 коп., штрафа в размере 50% от присужденной судом в пользу потребителя суммы, судебных расходов в размере 40 000 руб., возмещении убытков на оплату аренды жилого помещения и оплату коммунальных услуг в размере 140 000 руб. и 21 853 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., а также просила зачесть 28 800 руб. долга по оплате объекта долевого строительства в счет подлежащей взысканию с общества неустойки.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу Ревенко А.С. взысканы неустойка в размере 20 000 руб., расходы на оплату аренды жилого помещения в размере 84 000 руб., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 54 500 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. решение суда первой инстанции изменено в части взыскания расходов на аренду жилого помещения и в части размера штрафа, взысканного с общества. В удовлетворении иска о взыскании расходов на аренду жилого помещения отказано, штраф уменьшен до 25 000 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Ревенко А.С. ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г., как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 17 ноября 2017 г. Кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Судами установлено и из материалов дела следует, что между Ревенко А.С. и обществом (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве от 19 июня 2015 г. N 386/А/Л1/382/2015, по условиям которого общество обязалось построить жилой дом по адресу: . литера 1 и передать участнику объект долевого строительства – однокомнатную квартиру под условным номером 382 проектной общей площадью 39 кв.м во втором полугодии 2015 г. (т. 1, л.д. 7). Стоимость квартиры составила 1 560 000 руб. (пункт 4.1 договора).

19 июня 2015 г. Ревенко А.С. (заёмщик) и ОАО "Сбербанк России" заключили кредитный договор N 41429, по условиям которого заёмщику предоставлен кредит в размере 860 000 руб. под 11,90% годовых на приобретение строящегося жилья (т. 1, л.д. 18).

Обязательства по оплате объекта долевого строительства Ревенко А.С. исполнила полностью.

21 октября 2015 г. общество направило в адрес Ревенко А.С. сообщение N 5282 о переносе сроков завершения строительства многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства и предложение подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока окончания строительства – первое полугодие 2016 г. (т. 1, л.д. 60А).

26 ноября 2015 г. Ревенко А.С. направила обществу претензию с просьбой оплатить неустойку из-за переноса срока передачи объекта долевого строительства, а также возместить убытки, связанные с оплатой аренды жилого помещения, и компенсировать моральный вред (т. 1, л.д. 49).

9 июня 2016 г. Ревенко А.С. направила в адрес общества повторную претензию с просьбой зачесть 28 800 руб. – удорожание за счет увеличения площади квартиры до 39,72 кв.м – в счет подлежащей взысканию в ее пользу неустойки, а также возместить убытки на оплату аренды съемного жилого помещения (т. 1, л.д. 45).

24 июня 2016 г. между сторонами подписано соглашение об увеличении площади квартиры до 39,72 кв.м и о необходимости доплаты 28 800 руб. в срок до 24 августа 2016 г., а также о необходимости передачи ключей (т. 1, л.д. 62).

4 июля 2016 г. общество направило Ревенко А.С. ответ N 791 на претензию с отказом от удовлетворения ее требований (т. 1, л.д. 61).

Полагая отказ общества от выплаты неустойки и возмещения убытков незаконным, Ревенко А.С. обратилась с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично. Уменьшая размер подлежащей взысканию с общества неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и ходатайства общества, суд пришел к выводу о том, что заявленная Ревенко А.С. к взысканию неустойка связана с возможной, а не действительной стоимостью ущерба, при этом доказательств причинения действительного размера ущерба не представлено. Суд также принял во внимание компенсационную природу неустойки и учел, что неустойка является не способом обогащения, а мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства и направлена на восстановление нарушенного права.

Удовлетворяя требование Ревенко А.С. о возмещении убытков в виде расходов на оплату аренды за съемное жилое помещение, суд первой инстанции исходил из того, что она зарегистрирована по месту жительства в . крае, . однако проживает и работает в г. Краснодаре, а также проходит здесь лечение. Соответственно, у нее есть необходимость снимать квартиру в городе Краснодаре.

Определяя размер подлежащих возмещению убытков, суд исходил из договора коммерческого найма жилого помещения, а именно двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: . и доказательств несения бремени арендных платежей – расписок арендодателя о получении денежных средств.

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда в части удовлетворения требования о возмещении убытков в виде оплаты аренды за жилое помещение и в указанной части отказал в удовлетворении иска, поскольку пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением истца и расходы по оплате аренды не могут быть отнесены к убыткам, при этом работа истца в городе Краснодаре не связана с заключением договора участия в долевом строительстве, истец не представила доказательств невозможности проживания в месте регистрации и необходимости найма жилого помещения.

Кроме того, судебная коллегия указала, что причинно-следственной связи между сроками сдачи объекта долевого строительства и понесенными убытками не имеется. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что расходы по найму жилого помещения не направлены на восстановление нарушенного бездействием общества какого-либо права истца.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Из материалов дела следует, что объект долевого строительства должен был быть передан до 31 декабря 2015 г., однако фактически передан участнику долевого строительства 24 июня 2016 г.

Ревенко А.С. зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение в г. Краснодаре (т. 1, л.д. 75).

Ревенко А.С. была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения.

Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь.

Учитывая изложенное, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для взыскания понесенных истцом расходов по найму жилого помещения является ошибочным.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Гетман Е.С.

Марьин А.Н.

Обзор документа

С застройщика, который нарушил срок передачи квартиры дольщику, могут быть взысканы убытки в виде расходов по найму жилого помещения.

К такому выводу пришла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ.

В рассматриваемом случае дольщик не имел в собственности жилого помещения по месту фактического проживания и работы. Он был вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры и в период просрочки застройщика вынужденно продолжал нести затраты по найму жилья.

Таким образом, между просрочкой застройщика, отсутствием у дольщика жилья в собственности и затратами по вынужденному найму квартиры имеется причинно-следственная связь.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень 25 апреля 2017 года

Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи Тушина А.С.,

при секретаре Иващенко Я.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-3018/2017 по иску закрытого акционерного общества «Инвестстрой» к Япрынцеву ФИО6 о взыскании задолженности и неустойки по договору найма жилого помещения,

Истец в лице своего представителя обратился в суд с указанным выше иском. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Инвестстрой» и Япрынцевым М.И. был заключен договор найма жилого помещения №), по условиям которого наймодатель передает, а наниматель принимает жилое помещение, расположенное по адресу: , а также имущество, находящееся в жилом помещении, за плату во временное владение и пользование (пункты 1.1., 1.3. договора).

Указанная квартира принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ серия №. Разделом 2 договора сторонами определена цена договора и порядок расчетов. Так, плата за наем составила руб. в месяц с внесением платежей не позднее 30-го числа месяца, предшествующего месяцу проживания (авансовые платежи) (пункты 2.1., 2.3. договора). Разделом 3 договора установлены права и обязанности сторон.

Наниматель обязан своевременно производить плату за наем жилого помещения (пункт 3.4.3. договора). Квартира и имущество передано наймодателем нанимателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение условий договора не допускается.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по плате за наем, у последнего сформировалась задолженность за ДД.ММ.ГГГГ года в размере руб. (с учетом частичной оплаты в размере руб. в день заключения договора и . ДД.ММ.ГГГГ, а так же фактического освобождения помещения ДД.ММ.ГГГГ).

Истец обращался к ответчику с требованием погасить задолженность (досудебная претензия вручена ответчику ДД.ММ.ГГГГ).Вместе с тем, указанные требования не исполнены по настоящее время.

В соответствии с пунктом 5.4. договора в случае нарушения сроков, установленных пунктом 2.3. договора, наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 3% от суммы ежемесячного платежа за каждый день

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По изложенным обстоятельствам, принимая во внимание фактическое прекращение договора ДД.ММ.ГГГГ, размер неустойки составляет руб.

В связи с изложенным истец просит взыскать с Япрынцева ФИО7 в пользу закрытого акционерного общества «Инвестстрой» задолженность по оплате за наем в размере рублей, пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере рублей, расходы по оплате госпошлины в размере рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере руб.

Представитель истца ЗАО»Инвестстрой» Руденко А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Япрынцев М.И. в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил. Судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Представитель истца не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Инвестстрой» и Япрынцевым М.И. был заключен договор найма жилого помещения № по условиям которого наймодатель передает, а наниматель принимает жилое помещение, расположенное по адресу: , а также имущество, находящееся в жилом помещении, за плату во временное владение и пользование (пункты 1.1., 1.3. договора).

Указанная квартира принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ серия №. Разделом 2 договора сторонами определена цена договора и порядок расчетов. Так, плата за наем составила руб. в месяц с внесением платежей не позднее 30-го числа месяца, предшествующего месяцу проживания (авансовые платежи) (пункты 2.1., 2.3. договора). Разделом 3 договора установлены права и обязанности сторон.

Наниматель обязан своевременно производить плату за наем жилого помещения (пункт 3.4.3. договора). Квартира и имущество передано наймодателем нанимателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по плате за наем, у последнего сформировалась задолженность за ДД.ММ.ГГГГ года в размере руб. (с учетом частичной оплаты в размере руб. в день заключения договора и руб. ДД.ММ.ГГГГ, а так же фактического освобождения помещения ДД.ММ.ГГГГ).

Истец обращался к ответчику с требованием погасить задолженность (досудебная претензия вручена ответчику ДД.ММ.ГГГГ).Вместе с тем, указанные требования не исполнены по настоящее время.

В соответствии с пунктом 5.4. договора в случае нарушения сроков, установленных пунктом 2.3. договора, наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 3% от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2).

В силу ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статьей 674 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

В силу ст. 614 ГК РФ обязанностью арендатора является внесение арендодателю арендной платы в соответствии с указанными в договоре аренды порядком, условиями и сроком ее внесения.

По смыслу п. 2 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещений, заключенный на срок до одного года является краткосрочным.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

При этом, ст. 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

С учетом изложенного, принимая во внимание тот факт, что ответчик не исполняет обязанность по внесению арендных платежей, суд приходит к выводу, что требование о взыскании суммы задолженности подлежит удовлетворению.

Ответчик в судебное заседание не явился, сумму задолженности не оспорил.

В соответствии с пунктом 5.4. договора в случае нарушения сроков, установленных пунктом 2.3. договора, наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 3% от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

Суд соглашается с представленным расчетом неустойки, принимая во внимание факт неисполнения ответчиком обязанностей по договору аренды, удовлетворяет требование истца о взыскании суммы неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пределах суммы заявленных требований в размере руб.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с изложенным удовлетворению подлежит требование истца о взыскании расходов по уплате госпошлины в размере руб., исходя из суммы удовлетворенных судом требований. Факт несения расходов подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с

другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В связи с изложенным, принимая во внимание тот факт, что исковые требования истца удовлетворены, суд считает, что взысканию подлежат расходы по оплате услуг представителя в полном объеме в размере ., с учетом требований разумности и справедливости.

На основании изложенного и в соответствии со статьями 304, 309, 310, 614, 683, 682, 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 12, 56, 67, 194 – 199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Исковые требования закрытого акционерного общества «Инвестстрой» к Япрынцеву ФИО8 о взыскании задолженности и неустойки по договору найма жилого помещения – удовлетворить.

Взыскать с Япрынцева ФИО9 в пользу закрытого акционерного общества «Инвестстрой» задолженность по договору в размере рублей, пени за просрочку внесения арендных платежей в размере рублей, расходы по оплате госпошлины в размере рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере рублей.

Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд города Тюмени заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии заочного решения суда.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд города Тюмени.

Мотивированное решение изготовлено 03.05.2017 года с применением компьютера.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику с требованиями о взыскании ущерба, причиненного в результате дорожно-транспортного происшествия в размере руб., возмещение судебных расходов, мотивируя тем, что дд.мм.гггг , произошло дорожно-транспортное .

Истец обратилась в суд с указанным выше иском к ответчикам. В обоснование иска указано, что она является собственником в праве собственности на , расположенную в в . Собственником оставшейся части – доли в праве собственности является ответчик Кон.

Долгосрочная сдача жилой недвижимости – один из широко распространенных способов получения пассивного дохода. Хорошо, если наниматели жилья исполняют свои финансовые обязательства в полном объеме. Однако так происходит далеко не всегда: юристы нередко консультируют собственников по вопросу просрочки платежей по договору аренды. И если мирно договориться с квартирантами не удается, то совет здесь один – нужно обращаться в суд.

Гораздо сложнее дело обстоит в случаях, когда квартира сдается неофициально. Выселить недобросовестных квартиросъемщиков вместе с представителями полиции хотя и сложно, но вполне реально. Правда при таком подходе на компенсацию убытков рассчитывать не приходится.

Что делать наймодателю при просрочке оплаты по договору аренды?

Порядок действий в этом случае определяется спецификой изначальных договоренностей. В типовых случаях злостным уклонением считается задержка перечисления минимум двух очередных платежей за пользование чужим недвижимым имуществом.

Такая ситуация дает право подать в суд с целью преждевременного расторжения договора по инициативе арендодателя и принудительного взыскания долга с арендатора. Если объем иска не превышает 50 тысяч рублей, то дело будет вести мировой суд. Когда финансовые претензии крупнее, тогда необходимо обращаться в районные инстанции по месту нахождения рассматриваемого жилого помещения.

Полезно знать! Поскольку истец в таких разбирательствах рассматривается как кредитор, то помимо возмещения убытков от невыплаченных по договору платежей суд может удовлетворить прошение о начислении процентов за незаконное пользование ответчиком этой суммой. Этот механизм регламентируется ст. 395 ГК РФ.

Из практики таких рассмотрений видно, что судьи обычно выносят положительные для истцов решения. Разумеется, при условии наличия документальных доказательств отсутствия выплат. К таковым относятся расписки владельца недвижимости или его законного представителя в получении денег, выписки с его счетов и другие документы. Если таковые отсутствуют, то помочь смогут свидетели, при которых осуществлялись расчеты.

Какие могут возникнуть проблемы?

Статья 687 ГК РФ обязует суд учитывать интересы всех сторон конфликта, поэтому ответчик правомочен приводить доводы, в силу которых он оказался неспособен выплачивать аренду. Юридически уважительными считаются такие причины как:

• доказанное отсутствие другого жилья при наличии маленьких детей (потребуются подтверждения из опеки);
• обоснованное сложное материальное положение;
• тяжелые болезни или травмы нанимателя.

По факту даже в случае удовлетворения судом требований наймодателя получить положенные деньги не всегда оказывается просто. Если арендатор отказывается платить, то придется обращаться к приставам. В полномочия последних входит наложение ареста на личное движимое и недвижимое имущество задолжавшего. Однако надо понимать, что такового, как и стабильного заработка, у него может попросту не оказаться.

Как быть в случае устных договоренностей?

Если квартира под аренду было сдана без оформления договора, то ситуация с задержкой или отказом временных жильцов от перечисления арендной платы двояка. С одной стороны, отсутствие подписанного обеими сторонами письменного соглашения не позволяет доказать факт достижения каких-либо договоренностей. Следовательно, через суд вернуть убытки будет невозможно.

Но с другой – официально квартиранты занимают помещение незаконно. Поэтому в теории проблем с их принудительным выселением с помощью полиции быть не должно. Но на деле в ответ на такую просьбу полицейские чаще всего направляют гражданина решать проблему путем судопроизводства. Сотрудники органов в такие ситуации вмешиваются крайне неохотно, поскольку не имеют в них права действовать силой.

Раз этичные методы не помогают, то обычно арендодателю приходиться вызвать МЧС для взлома замков в отсутствии непорядочных жильцов. Делается это обязательно в присутствии участкового, показания которого помогут при необходимости обосновать необходимость таких манипуляций.

Кроме того, для борьбы с незаконным захватом собственности можно попробовать воспользоваться опытом других людей. Вот несколько примеров:

• Собственник подает заявку в управляющую компанию на отключение собственной квартиры от коммуникаций. После ее удовлетворения остается лишь дождаться как нерадивые квартиранты съедут, устав жить без электричества, воды и газа.
• Владелец заказывает в свою квартиру охранную систему, причем среди имеющих право находиться в жилище указывает только себя и свою семью. При необходимости комплекс безопасности активируется, а приехавшая группа выдворяет посторонних за пределы вверенного объекта.
• Хозяин оповещает (заказное письмо, e-mail, SMS, записка в дверь) нанимателя о том, что к определенной дате планируется въезд других квартиросъемщиков. В качестве доказательства серьезности своих намерений к извещению прикрепить скриншоты объявлений.

Для снижения рисков от сдачи жилья внаем необходимо заключать договор, в котором детально прописать все аспекты сделки и дать детальное описание всего имущества. Сам факт подписания этой бумаги действует как фактор повышения ответственности сотрудничающих сторон, что позволяет снизить риски неисполнения ими своих обязательств.