Обязательно ли межевание для продажи участка

Начиная с января нового года, сделки с земельными участками, не прошедшими процедуру межевания, будут приостанавливаться. В текущем году данные ограничения не действуют. Но сам момент совершения сделок имеет ряд особенностей. Итак, можно ли в 2019 году продать земельный участок без межевания и каковы особенности сделки?

Межевание: цена вопроса и стоимость земли

Учитывая нововведения в законодательстве, тем, кто запланировал в текущем году реализацию земельных участков, есть смысл задуматься о межевании уже сегодня. Учитывая, что конец года исчисляется днями, есть риск того, что завершить сделку не удастся.

Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.

Другая ситуация заключается в том, что осуществить сделку до конца года не получиться, а в следующем году ее просто не проведут, так, за межевание придется платить продавцу земли. В силу востребованности данных услуг вполне ожидаемо повышение их стоимости.

Таким образом, межевание провести настоятельно рекомендовано тем, кто планирует продажу земель или смену собственника по иным причинам. В 2019 году реализация и смена владельцев без межевания допускается.

Исключительные случаи

Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:

• Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
• Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
• При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.

Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.

В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?

Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.

Коллективное межевание и его преимущества

В пределах бывших садовых товариществ и дачных поселков межевание выгоднее и правильнее проводить коллективно:

• Есть возможность получить скидку, так как ряд кадастровых инженеров заняты в частных фирмах.
• Возможность избежать лишних споров по вопросу границ, решая проблему на местности.

Подобное решение актуально и для ситуаций долевого пользования землями в пределах СНТ.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания в 2019 году

Рассматривая моменты реализации, целесообразно затронуть и интересы покупателя. Так, сделка, совершенная в 2019 году, предметом которой стал не размежеванный участок, имеет ряд рисков:

• Невозможность оформить землю в собственность, если это не было сделано в текущем году.
• Возникнет необходимость в межевании, в оплате данных услуг.
• Могут возникнуть сложности с согласованием границ с соседними участками.
• Риск споров с соседями.

Резюмируя вышеперечисленные моменты, присутствует риск приобрести надел земли, несоответствующий заявленной площади в рамках сделки, а значит, переплатить.

Как обезопасить себя от невыгодной сделки?

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоении ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.

Ошибки межевания и смена собственника

Данный вопрос можно отнести к наиболее сложным. Так, если на вопрос о возможности переоформления участка без межевания законодатель дает однозначный ответ, то упоминаний о землях с ошибочным установлением границ в законе нет.

На эту тему можно лишь размышлять логически. Так, фактически межевание присутствует, а значит, причин для отказа в перерегистрации нет. С другой стороны, ошибки и отступления от норм допустимых погрешностей свидетельствует о проведении межевых работ со значительными нарушениями.

Последнее в дальнейшем потребует повторного проведения определения границ земли и разработки межевых документов, а также внесения изменений в госреестр, что сопряжено с затратами времени и финансов.

С января этого года начали действовать новые правила для владельцев земельных наделов различного назначения. Нужно ли межевание при продаже участка согласно этим нововведениям? Что ещё нового принесут эти изменения владельцам? Читайте об этом в нашей статье.

Для чего нужно межевание?

Межевание земельного надела позволяет установить границы между смежными объектами. Затем, на основании данных, полученных в ходе межевых работ, оформляется кадастровый паспорт, в котором будет указан присвоенный наделу уникальный кадастровый номер. Нужно ли делать межевание, если участок стоит на кадастровом учёте узнайте здесь.

Межевые работы производятся обязательно лицензированной организацией или частным кадастровый инженером, включённым в СРО и имеющим также определённый доступ, с применением сертифицированного оборудования. Если будет отсутствовать хотя бы один из факторов, данная процедура воспринимается, как незаконное межевание земельного участка. А это прямой путь к судебному оспариванию результатов межевания заинтересованными лицами (т. е. соседями). Узнать контактные данные такого инженера можно в кадастровой палате.

Минусами отсутствия межевания для владельца будут:

• Невозможность передачи надела по наследству: наследование земли невозможно, так как нельзя передать то, у чего нет чётких границ;
• Нельзя будет разделить участок и выделить, к примеру, определённые доли детям. Это же касается и присоединения к существующему наделу новоприобретённого участка у соседа;
• Невозможность участия в приватизации земли;
• Отсутствие кадастрового номера (в случае, когда межевые работы никогда не производились);
• запрет на строительство и дальнейшую регистрацию жилого или нежилого объекта;
• Нельзя будет оформить кредитный заём с залоговым обременением в банке, т. к. затем кредитное учреждение, в случае неуплаты долга, не сможет реализовать такой надел;
• В случае, если природные стихийные катаклизмы затронут немежеванный надел, то компенсацию от государства не удастся получить. И в страховой компании на него также откажутся выдать полис;
• Будет невозможно провести коммуникации на участок.

Обязательно ли межевание земельного участка при продаже?

Если у продаваемого участка уже есть кадастровый номер (т. е. межевание уже было ранее проведено), то снова вызывать кадастрового инженера необязательно. Учитывая то, что даже 10-15 лет назад (не говоря о более ранних сроках) межевые замеры производились с использованием менее точных приборов нежели те, которые применяются сейчас (с погрешностью всего в 10 см), становится очевидным необходимость проведения повторного межевания для уточнения границ и площади участка. Это важно и для продавца, и для покупателя, а также для самого государства, чтобы правильно начислять налоги. Потому с 2018 г. вновь появилось требование в законе N 221-ФЗ о наличии при регистрации сделки в Росреестре нового межевого плана.

Межевание нужно проводить, если:

1. Земельный надел не имеет чётко зафиксированных на местности границ, т. е. отсутствует забор, либо частью земли завладели соседи, а может участок просто находится в поле;
2. Наоборот, границы надела имеют множество изломов и углов: в таком случае требуется уточнить правильность формы участка;
3. По документам записана одна площадь, а на деле — другая (какая погрешность допускается при межевании подробнее тут).

Межевые работы следует заказывать примерно раз в 5 лет, ведь именно такой срок актуальности данных в нём. Это не означает, что владельцу нужно каждую пятилетку обращаться к кадастровым инженерам, если он просто пользуется своей землей.

Если собственник земли решит её продать или иным способом передать свои права другому лицу (за денежные средства или по своему желанию) — без вызова межевщика не обойтись.

О том, кто будет проводить межевание — владелец или покупатель — договариваются сами стороны. Во втором случае его стоимость обычно вычитается из цены на участок.

Обязательно ли межевание при продаже дома с земельным участком для продавца?

Гражданин, желающий продать свой дом и земельный надел, должен отдельно привести бумаги на землю в порядок. Для потенциального покупателя в большинстве случаев важно, чтобы не потребовалось долгого ожидания на дооформление документов. Ведь если что-то окажется не так, то регистратор Росреестра может отказать в регистрации полностью или приостановить переход прав по сделке на определённый срок.

Покупателя может отпугнуть и то, что в дальнейшем, если границы не будут подтверждены межевщиком, могут возникнуть конфликтные ситуации с хозяевами соседних наделов. Подобные противоречия рассматриваются только в судебном органе, это дополнительные траты денежных средств, времени и сил. Тем более: суд обычно склоняется в своём решении на сторону того, у кого недавно проведено межевание.

Важность межевания для покупателя

Уже отмежёванный участок несёт только плюсы для приобретателя.

Если человек решил купить землю, то сделанное во время предпродажной подготовки межевание способно обеспечить ему:

• Спокойное владение наделом без споров с соседями по поводу не там поставленного забора или другого сооружения;
• Безпроблемное заключение различного рода договоров с местными властями, коммунальными службами, иными лицами для получения услуг или проведения работ;
• Возможность распорядиться землёй полностью или выделить долю.

Как определить границы, если купили участок и межевание сделано?

Для того, чтобы определить границы своего надела на местности, при наличии межевого плана или кадастрового паспорта на руках, новый владелец может обратиться в геодезическую службу (Комземресурсы). Её специалисты, используя специальные приборы и датчик ДжиПиЭс, практически без погрешностей смогут восстановить или уточнить правильность границ.

Геодезисты делают съёмку, устанавливая при этом т. н. межевые знаки (забивают колышки). Таким образом, они отмечают места поворотных точек границ надела и указывают их координаты. Если у покупателя всё же вызывает вопросы близость соседского забора, тогда нужно ознакомиться с актуально информацией о том, как изменить границы земельного участка после межевания.

Стоимость разнится в зависимости от регионов и даже районов. В среднем она составляет от 600 до 3 и более тыс. руб. за одну вынесенную точку.

Границы можно вынести на местность и самостоятельно, имея при себе хотя бы 20-метровую рулетку. Однако такие работы требуют знания элементарной геометрии и наличия перед глазами кадастровой выписки. Кроме того, они не смогут удовлетворить ваше желание достигнуть максимальной точности, и, если будет совершена ошибка в измерении, то будет виноват только тот, кто его производил.

Есть ещё 2 проблемных момента, которые могут быть устранены только при использовании специальных геодезических приборов:

1. Границы надела представляют собой сложный геометрический объект;
2. На местности, на которой расположен надел, нет точек (колышков, заборов, зданий и т.п.), относительно которых можно быть уверенным в их соответствии кадастровым данным.

Как итог: лучше воспользоваться услугами сертифицированных специалистов, чтобы избежать различных правовых «осложнений» при продаже земли и дома.

Важная информация об изменениях в законодательстве, вступивших в силу с 1 января 2018 года, для владельцев домов и земельных участков:

Межевые работы очень важны для владельца: как нынешнего, так и будущего. Стоимость их не сильно велика — по крайней мере не больше потраченных в будущем сумм на установление справедливости в измерениях границ и не ценнее времени, которого придётся потратить на хождение по инстанциям и службам.

Как оформить землю в собственность, если дом в собственности читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Межевание» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Рады приветствовать всех посетителей нашего портала. Сегодня поговорим о том, как продать землю без заказа межевания в 2019 году. Есть ли такая возможность в принципе или обязательно нужно заказывать услугу? Как проходит купля-продажа надела или его доли? Какие риски несет покупатель, приобретая не отмежёванный участок? Со всеми вопросами попробуем разобраться в текущем материале.

Акция. Консультация юриста 2500 рублей БЕСПЛАТНО до 31 августа

Ст. 37 ЗК РФ определяет, что объектом продажи признается только тот земельный участок, что состоит на кадастровом учете. Требуется регистрация данных об объекте в ЕГРН.

Для чего проводится межевание

Обязательно для всех в 2019 году процедура и зачем она вообще используется? Как быть тем собственникам, которые не успели заказать ее до 1 января 2018 года. Понимание этого вопроса позволит правообладателям решить нужно ли им определение границ вообще, целесообразно ли его заказывать перед продажей объекта. Для начала определим функции такой процедуры.

Для справки! Межевание – комплекс геодезических работ, результат которых – установление контуров земельных наделов в натуре и на карте, обозначение картографических и топографических особенностей территории.

• точное установление и обозначение контуров;
• исчисление точной площади участка;
• определение топографических точек;
• предупреждение самозахвата территории соседями;
• формирование новых наделов за счет разделения или объединения земли;
• возможность расширения владений за счет земель общего пользования;
• возможность законной застройки.

Точное определение контуров территории позволяет максимально эффективно использовать свои владения и распоряжаться ими. На отмежеванных наделах можно возводить капитальные строения, не переживая о том что их признают незаконными. Любые земельные конфликты с соседями требуют наличия межевого плана. Без него невозможно переоформление права собственности, что непременно потребуется в случае отчуждения объекта.

Преимущества услуги

Разграничение контуров при продаже требуется? Решать нужно ли ему заказывать услугу, правообладатель может, оценив все ее достоинства и недостатки. Такая необходимость возникнет со временем. Лучше позаботиться об оформлении заблаговременно.

Если контуры определены, то открываются следующие возможности для собственника:

1. Продажа, обмен, выкуп и дарение земли.
2. Урегулирование конфликтов между наследниками, соседями в судебном порядке.
3. Изменение собственника в Росреестре.
4. Формирования новых наделов, посредством деления на части надела или объединение нескольких участков.
5. Выделение территорий, что были в собственности муниципалитета, государства.

На заметку! ЕГРН система содержит сведения о границах и площади надела, его категории и местоположении. Дополнительно включены в нее данные о собственнике, типе владения (аренда, приватизация) и кадастровом номере. Если имели место споры, арест или обременение, то это тоже можно узнать по выписке ЕГРН.

Популярность межевания в 2109 году оправдана тем, что внедряются законодательные нормы для повышения значимости этой процедуры. Без нее станет невозможным выполнение любых юридических операций с объектом. Со стороны государства межевание это возможность:

• упорядочивания земельных правоотношений;
• оформления и охраны частного имущества;
• ведения учета внутренних государственных ресурсов;
• управления фондами по распоряжению недвижимым ресурсом;
• контроля роста наполнения бюджета за счет земельных налоговых платежей;
• упрощения процедуры возврата территорий государству.

Возможна ли продажа без межевания

На самом деле закон не относит процедуру к числу обязательных мероприятий. Владелец может полноценно владеть землей, но вот с отчуждением могут возникнуть трудности. Дело в том, что с 2018 года перерегистрация собственника невозможна без такой процедуры. Купля-продажа земельного участка не будет завершена, если нет межевания. Отчуждать можно только часть владений.

И даже покупка земельного участка без межевания в 2019 году не запрещена. Переоформление права собственности уже не может быть завершено. Для регистрации земельных владений требуется наличие координат объекта в реестре. Таковы требования ФЗ № 121 и ФЗ 477.

Внимание! Чтобы законно продать земельный участок дачного, огородного, садового типа и земли под ИЖС, нужно предварительно выполнить межевание.

Оформление сделки купли продажи

Купля-продажа надела требует проведения межевания земельного участка. Даже если лицо успело завершить оформление права собственности до начала 2018 года, когда межевание стало обязательным, при продаже возникнут трудности. Мало кто согласится приобретать владение, на которое нельзя оформить права. А сделать это нельзя до тех пор, пока в ЕГРН не будет внесена вся информация об объекте, в том числе графическая.

Сделка по отчуждению включает в себя две важные стадии – достижение договоренности и оформление сделки. При этом нельзя разделять сам надел со строения на нем, это неделимый объект и продается он совместно. Рассмотрим основные правила и этапы отчуждения земли.

Правила продажи земли:

1. Отчуждать объект в праве только владелец.
2. При совместном владении нужно согласие другого правообладателя.
3. Земля отчуждается вместе с постройками на ней.
4. Продажа доли требует регистрации договора у нотариуса.
5. Информация о новом собственнике меняется в базе Росреестра.

Согласование условий

Это начальная стадия, имеющая место при продаже земли. Предварительная договорённость предполагает достижения согласия по основным и дополнительным пунктам. Обсуждаются стоимость, параметры объекта, возможности его переоформления и дата перехода прав. Дополнительно стороны могут включать в соглашение иные условия, о которых они договорились.

Напоминаем! Вы можете оценить Вашу ситуацию у юриста – это бесплатно! Звоните!

Заключение соглашения

Для документа предусмотрен простой письменный формат гражданского договора. Количество экземпляров зависит от числа заинтересованных в сделке лиц. В некоторых случаях требуется привлечение нотариуса к подписанию соглашения.

Удостоверение нотариуса обязательно в случае:

1. Продажи земли несовершеннолетним гражданином.
2. Отчуждение доли участка.

Важно! Участие нотариуса может быть не обязательством, а волей покупателя, продавца. Виза этого специалиста становится гарантией чистоты сделки, повышает уровень безопасности для сторон.

Обязательные пункты соглашения:

• Описание объекта. Нужно включить всю обязательную информацию, в том числе адрес и назначение, номер в кадастре и площадь, иные характеристики.
• Цена. Стоимость формируется с учетом договоренности сторон.
• Способ, порядок передачи денежных средств с учетом погашения первого взноса.
• Дата формирования соглашения.

Личные подписи продавца, покупателя – обязательная составляющая договора, которая подтверждает волеизъявление каждого из них в соглашении. В договоре могут прописывать дату и условие, по достижении или выполнении которого сделка будет действительной. Отсрочить переход недвижимости приобретатель вправе на основании отсутствия данных об объекте в ЕГРН.

Регистрация права собственности

Сам по себе договор, определяющий условия передачи объекта, не является правоустанавливающим документом. Чтоб обеспечить себя правом распоряжения землей, покупатель должен получить свидетельство (выписку). Выдают его на основании информации об объекте и собственнике в Росреестре. Изменение данных о владельце происходит посредством государственной регистрации, которая является финальной стадией купли-продажи.

Порядок оформления права собственности:

1. Сбор необходимой документации.
2. Оплата госпошлины.
3. Подача пакета документов в регистрационный орган. Подавать их можно через МФЦ или Росреестр.
4. Ожидание результатов.
5. Получение на руки выписки из ЕГРН о праве собственности.

Документы, которые нужно предоставить при регистрации:

• паспорт;
• заявление;
• правоустанавливающие бумаги на участок;
• экземпляр договора купли-продажи.

Важно! Перед изменением собственника по необходимости вносится информация в Кадастр о самом участке.

Особенности продажи доли участка

Доля участка может быть продана в 2019 году без определения границ. Если речь идет о части земли сельскохозяйственного назначения, передавать их можно только фермерам другим претендентам общей собственности. На продажу других территорий таких ограничений не установлено. Продать долю садового, огородного участка можно кому угодно.

При пользовании участком Кадастровый паспорт может отсутствовать. Для осуществления любой юридической сделки потребуется его наличие, где уточнены все данные по владениям. На стадии получения такого документа межевой план должен быть обязательно.

Риски при покупке участка без межевания в 2019 году

Продавец, отчуждающий не отмежеванный участок, рискует не завершить такую сделку. Мало кто согласится купить владения, которые нельзя оформить в собственность. А заниматься самостоятельно межеванием покупателю невыгодно. Рассмотрим риски, которые несет потенциальный владелец при покупке:

• невозможность оформления права собственности;
• дополнительные финансовые и временные расходы при заказе услуги самостоятельно;
• риск развития земельных споров с соседями;
• невозможность распоряжения землей.

Покупатель, который приобретает не отмежеванный участок, автоматические принимает на себя дополнительные затраты. Кроме финансовых расходов, нужно будет выждать 2-6 месяцев, пока будут установлены контуры границ и выдан на руки план. Только после этого можно приступить к оформлению кадастрового паспорта и регистрации недвижимости в ЕГРН.

Следует хорошо получать, чем покупать объект без кадастровой паспортной выписки и технического паспорта, справки о постановке недвижимости на учет ЕГРН. Присвоение кадастрового номера и выведение объекта на карту Росреестра — аспекты, которые подтверждают выделение контуров. Самостоятельно получить все перечисленные документы можно будет только при наличии межевого плана.

Ошибки по границам и смена собственника

Законодательство не определяет сценариев поведения при смене собственника проблемного участка. Теоретически проблем с переоформлением возникнуть не должно, так как по факту объект числится в системе. Другое дело, что новому собственнику придется заказывать услугу повторно, чтобы решить в дальнейшем споры с соседями.

Но с другой стороны, если будут основания для признания межевого плана недействительным документом, то в регистрации могут отказать. Все зависит от того кем выявлена ошибка, когда она замечена. Дать однозначный ответ, как ошибка повлияет на переоформление, сложно. Все зависит от обстоятельств, с которыми нужно обратиться напрямую к юристу.

Образцы документов

На нашем сайте можно скачать образцы договора купли продажи, межевого плана. Это стандартные бланки, которые включают только обязательные параметры. При возникновении нестандартных ситуаций, обратитесь к юристу, чтобы он помог учесть нетиповые условия в тексте соглашения. Это позволит избежать возможных рисков, связанных с переоформлением и дальнейшим владением землей.

Важно! Распоряжение купленной землей невозможно без оформления права собственности. Чтоб получить выписку ЕГРН об изменении данных по владельцу нужно иметь кадастровый паспорт. Получить его можно только при наличии межевого плана, оформленного кадастровым инженером. Без межевания нельзя, без осложнений продать землю.

Статья закончилась. Вопросы остались? Консультация юриста БЕСПЛАТНО

☎ 8 (800) 550-72-89 горячая линия для регионов России