Обозначение части здания в техническом плане

Согласно нормам Федерального закона № 218-ФЗ, вступившего в силу с начала 2017 года, часть здания или помещения не рассматривается в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а представляет собой совокупность информации об определенных ограничениях единицы кадастрового учета. Необходимость в выделении части помещения или здания возникает в случаях, когда происходит временное ограничение прав собственника (например, в результате заключения арендного договора).

Что такое часть помещения и часть здания

Ключевыми признаками помещения или здания, как объектов недвижимости, является их изолированность и обособленность – наличие ограждающих строительных конструкций, самостоятельного выхода и т.д. Отдельные части указанных объектов могут не обладать такими признаками, однако в ряде случаев также подлежат учету в кадастровых органах Росреестра.

Выделим наиболее характерные нюансы постановки части помещения или здания на учет, исходя из правового анализа Федерального закона № 218-ФЗ:

• если из состава единого здания или помещения выделяется отдельная часть, имеющая признаки изолированности и обособленности, она может быть зарегистрирована на постоянной основе в ЕГРН в качестве самостоятельного объекта недвижимости (в этом случае дальнейшее распоряжение указанным объектом будет осуществляться на общих основаниях);
• если выделяемая часть помещения иди здания не отвечает признакам объекта недвижимости, будет проведена процедура временного кадастрового учета на период возникшего ограничения прав (например, на срок действия арендного соглашения);
• регистрация договора аренды, заключенного на срок более одного года, допускается как в отношении постоянно зарегистрированного объекта, так и временно учтенной части помещения или здания.

Ключевое значение для учетных и регистрационных действий в отношении части объекта недвижимости будут иметь два документа – арендный договор и технический план. В договоре фиксируются базовые правила определения арендуемой части помещения, а в техническом плане регламентируются его основные технические характеристики и параметры (границы и местоположение по отношению к базовому объекту недвижимости; площадь и т.д.).

При учетных мероприятиях постоянного или временного характера должностные лица службы Росреестра получат все необходимые сведения из содержания технического плана на часть объекта недвижимости. Чтобы получить в кратчайшие сроки указанный документ, рекомендуем воспользоваться услугами профессиональных специалистов компании Кадастровая Москва. Вне зависимости от сложности поставленной задачи, оформление технического плана займет считанные дни, а заказчику будет оказано полное сопровождение при обращении в службу Росреестра.

Новое в ФЗ 218. Регистрация, кадастр, документы

С принятием Федерального закона № 218-ФЗ существенно изменилась система кадастрового учета и регистрационных действий с недвижимостью. Еще с июля 2016 года в качестве правоустанавливающего документа на недвижимое имущество стала выдаваться выписка из госреестра, а с января 2017 года были введены не менее важные нововведения:

• произошло объединение действий по учету и регистрации объектов недвижимости в единую процесс, что существенно упростило и ускорило процедуру оформления прав;
• введение в действие реестра ЕГРН позволило обобщить в едином источнике всю информацию об объектах недвижимости, правах и обременениях на нее;
• кадастровый паспорт, как самостоятельный документ, утратил свое существование, а его сведения были включены в состав выписки из реестра ЕГРН.

Статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ регламентирован список документов, которые будут являться основанием для проведения учетных и регистрационных действий. Помимо договоров, которые подтверждают совершение различных гражданских сделок с недвижимостью, к таким документам отнесены межевой и кадастровый план. Изготовление этих бланков отнесено к компетенции кадастровых инженеров, входящих в состав СРО и имеющих допуск для проведения кадастровых работ.

Регистрационные действия проводятся в отношении арендных договоров только в случае, если срок их действия превышает один год. Кадастровый учет для арендуемых площадей понадобиться в случае, если предметом договора выступает ранее неучтенный или вновь построенный объект, либо при выделении части объекта для передачи арендатору.

Без оформления технического плана на любой объект недвижимости, а также на часть помещения или здания, проведение кадастрового учета или регистрационных действий невозможно. Специалисты компании Кадастровая Москва при изготовлении технических планов учитывают все нововведения Федерального закона № 218-ФЗ, что позволит избежать случаев отказа или приостановки регистрационных действий.

Образование временной или постоянной части в Росреестре

В случае выделения из состава помещения или здания постоянных или временных частей, соответствующие сведения должны быть учтены в реестре ЕГРН. Для этого в кадастровые органы Росреестра представляются документы, выступающие основанием для учета и регистрации:

• заявление о проведении одновременной учетной и регистрационной процедуры;
• правоустанавливающие документы на исходный объект недвижимости (здание или помещение);
• арендный договор о передаче во временное возмездное пользование вновь образованной части объекта недвижимости;
• технический план здания или помещения;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Представление указанных документов возможно путем личного обращения в службу Росреестра или через органы МФЦ (во втором случае продолжительность процедуры увеличиться на 2 рабочих дня).

Если выделенная часть помещения или здания отвечает признакам обособленности и изолированности, в ЕГРН будут внесены постоянные сведения о вновь образованном объекте недвижимости с присвоением постоянного кадастрового номера. Если часть здания или помещения выделена на временной основе, будет проведена процедура временного кадастрового учета, а временный кадастровый номер будет действовать только на период арендных отношений (не более пяти лет).

В составе здания или помещения могут быть одновременно выделены несколько временных частей, для каждой из них потребуется оформить самостоятельный технический план и получить временный кадастровый номер. Специалисты компании Кадастровая Москва выполнят любой объем работы в кратчайшие сроки, что позволит заказчику реализовать намеченные цели.

Технический план на часть помещения и здания для регистрации договора аренды

Изготовление технических планов на постоянную или временную часть здания и помещения будет происходить по правилам, предусмотренным статьей 24 Федерального закона № 218-ФЗ и Приказа Минэкономразвития № 953. Для этого заказчик оформляет с кадастровым инженером договор подряда, где будут оговорены все условия проведения кадастровых работ.

Для получения техплана на отдельные части объекта недвижимости правообладатель должен представить следующие документы:

• свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, подтверждающие законность владения недвижимостью;
• арендный договор, в котором зафиксированы условия предоставления части объекта недвижимости во временное пользование арендатору;
• документы, подтверждающие полномочия заказчика работ (общегражданский паспорт физического лица, доверенности на представителя или учредительные документы юрлица).

По завершении кадастровых работ заказчик получит готовый техплан в электронной форме. Чтобы получить указанный документ в письменной форме, необходимо отдельно оговорить это условие в договоре подряда с инженером.

Обратившись на консультацию к специалистам компании Кадастровая Москва, вы сможете получить разъяснение о порядке и условиях кадастрового учета и регистрации договора аренды на часть помещения или здания. Все необходимые работы по изготовлению техплана будут проведены в сроки, оговоренные в условиях договора.

Технический план (ТП) – документ, в котором посредством чертежей, схем и инженерных описаний отражена информация, необходимая для внесения объекта недвижимости (ОН) в Государственный реестр.

Законодательное регулирование требований к форме и подготовке техплана сооружения

Принципы оформления техплана сооружения прописаны в Федеральном законе № 221 “О государственном кадастре недвижимости”. Глава 41 посвящена структуре акта; его состав и требования к подготовке установлены приказом Минэкономразвития России № 4033 от 01.09.2010 г. Об утверждении формы технического плана изложено в положениях приказа № 953 от 18.12.2015 г.

Форма технического плана здания

Документ составляется в виде файла XML с использованием XML-схем. Он обязательно заверяется электронной подписью инженера-исполнителя. Если в договоре подряда предусматривается бумажный экземпляр, разработчик заверяет его рукописно и печатью. Средства усиленной электронной подписи исполнителя сертифицируются.

При составлении технического плана учитываются назначение и вид сооружения:

• жилой дом;
• садовый;
• производственное помещение;
• административное здание;
• объекты нежилого назначения;
• линии электропередач;
• газо-, водо- и иные трубопроводы;
• дороги;
• каналы, дамбы, гидротехнические сооружения;
• объекты завершенного или незавершенного строительства.

В зависимости от типа назначения выделяют формы ТП для:

• объекта незавершенного строительства;
• здания;
• помещения;
• сооружения.

ВАЖНО! Нормативные акты об утверждении формы техплана для каждого типа отдельные.

Состав технического плана и требования к его подготовке

Особенности подготовки документа в зависимости от типа сооружения:

1. Здания. Подготовка включает в себя сбор информации о нем, количестве этажей, помещений, машино-мест. Для каждого этажа требуется отдельный план.
2. Многоквартирный жилой дом. Предполагает сведения обо всех помещениях (в том числе вспомогательного и общего имущества), их расположении, а также машино-местах.
3. Единый комплекс. Заносятся данные обо всех входящих в него сооружениях.

ВНИМАНИЕ! Машино-место представляет собой отдельную часть строения, которая предназначена для размещения транспортного средства.

В структуру ТП входят две части:

• текстовая – описание характеристик здания;
• графическая – схемы, чертежи и планы.

Оба раздела включают в себя приложения с номерами и реквизитами.

Общие требования

При формировании технического плана сооружения следует учитывать общие положения.

1. Документ составляется на основе выписки из ЕГРН о недвижимости и земельном участке, в границах которого расположено строение. Если таких участков несколько, используются все их данные в ЕГРН.
2. В отношении многоквартирного дома применяются выписки обо всех помещениях: жилых, нежилых, общего пользования, вспомогательных, а также машино-местах.
3. Сведения об объектах культурного наследия указываются на основании выписки из ЕГР памятников истории и культуры.
4. Данные, относящиеся к имуществу Вооруженных сил, ФСБ, а также Министерства обороны, указываются в плане на основании декларации.
5. Тело документа составляется в виде отдельного файла для каждого помещения. При одновременном образовании помещений он оформляется одним файлом.

ВАЖНО! Сведения о здании указываются в ТП на основании проектной документации, которую предоставляет заказчик.

Требования к оформлению текстовой части плана

К текстовой части относятся:

• общая информация о кадастровых работах;
• изначальные данные;
• сведения о произведенных измерениях и расчетах;
• описание местонахождения здания;
• данные об отдельных частях комплексного строения;
• характеристики помещений;
• резолюция кадастрового инженера.

Эта часть составляется связным структурированным повествованием по разделам.

“Общие сведения о кадастровых работах”. Включает в себя:

• виды выполненных кадастровых работ;
• основание для подготовки технического плана;
• данные о заказчике (паспортные, личные, налоговые);
• данные инженера (паспортные, профессиональные, юридические);
• срок выполнения услуг.

В “Исходных данных” содержатся:

• реквизиты недвижимости;
• информация о государственной геодезической сети;
• средства измерения;
• тип здания;
• информация о машино-местах.

“Сведения о выполненных измерениях и расчетах”. В разделе отображаются:

• результаты замеров;
• метод исследования;
• примененные формулы.

“Описание местоположения”. Отражает данные чертежа. В нем прописаны высота, глубина, координаты, расстояние между элементами.

“Характеристики”. Прописывается информация о его виде:

• степень готовности к эксплуатации;
• сведения о земельном участке;
• адрес;
• количество помещений и этажей;
• материал наружных стен;
• год ввода объекта в эксплуатацию.

“Сведения о частях объекта недвижимости”. Содержатся характеристики отдельных единиц с реквизитами.

“Заключение кадастрового инженера”. В виде связного текста отображен результат инженерных работ.

Требования к оформлению графической части

В графической части посредством изображений указываются сведения выписки из ЕГРН, местоположение здания, информация о котором указана в разделе “Исходные данные”.

Если в ТП имеются не все необходимые для оформления обозначения, они вписываются вручную пастой или чернилами синего цвета. Графическая часть делается в масштабе 1:100 на листах A4, допускаются большие форматы в масштабе 1:200.

Данные отображаются с точностью до +/-0,5 мм посредством компьютерной графики или с помощью масштабной линейки с миллиметровыми делениями.

К графической части плана относятся:

• схема геодезических построений;
• чертежи контуров объекта;
• расположение объекта на участке;
• план частей, этажей и отдельных помещений;
• общий план.

Графическая часть представлена в виде:

Чертеж оформляется на бумаге или в электронном виде и включается в приложения. В нем зарисовывают контур стен, пристроек, крылец, окон по периметру. Результаты измерений записываются четко, с хорошей читаемостью. Исправления допускаются путем перечеркивания неверного варианта, вверху приводится правильное значение.

Схема строится в соответствии с материалами, которые содержат сведения о геодезическом обосновании работ. Она предназначена для очерчивания границ ОН. Допускается указывать другие объекты, расположенные в границах участка, улицы, дороги.

На плане здания отображены стены и перегородки, окна и двери, лестницы, балконы. ТП оформляется после проверки измерений снаружи и внутри помещения.

Специальные условные знаки

Графическую часть выполняют c применением условных обозначений. Это могут быть точки, геометрические фигуры, сплошные и пунктирные линии разной толщины, специальные метки, изображения окон, лестниц, дверей, балконов, перегородок.

Условные знаки используются для:

• определения контуров сооружения;
• описания части и характерных точек;
• установления границ;
• обозначения машино-мест.

Допустимые цвета знаков: черные, синие, красные.

Список документов для подготовки техплана

Для разработки предоставляются:

• разрешение на строительство;
• проект перепланировки;
• декларация, которая заверяется владельцем земельного участка;
• акт о присвоении адреса объекту;
• разрешительная документация на проведение изменений;
• кадастровый паспорт.

От заказчика требуются:

• документ, удостоверяющий личность;
• СНИЛС;
• заявление.

Подготовка документов и информации для оформления ТП не займут много времени благодаря электронным ресурсам и систематизированным базам данных. В результате ввод в эксплуатацию возведенного строения сокращается и правообладатель может совершать сделки с ними по своему усмотрению.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3

Вместо номера квалификационного аттестата кадастрового инженера в этом случае приводится ИНН юридического лица и через знак «/» номер свидетельства об аккредитации ОТИ и дата его выдачи.

18. Текст (содержание, реквизиты) титульного листа технического плана должен размещаться на одном листе.

19. В содержании технического плана приводятся наименования разделов технического плана и документов Приложения.

20. В таблицу реквизита «1» раздела «Исходные данные» построчно вносятся сведения о документах, на основании которых подготовлен технический план,
а также о документах, использованных при подготовке технического плана. Первыми в таблицу включаются сведения о документах, на основании которых подготовлен технический план.

В отношении использованных при подготовке технического плана картографических материалов дополнительно к основным реквизитам документов указываются: масштаб соответствующего картографического произведения, дата его создания и дата последнего обновления.

21. В реквизите «2» раздела «Исходные данные» указываются сведения о государственной геодезической сети или опорной межевой сети, которые применялись при выполнении кадастровых работ. При этом в техническом плане не допускается указывать сведения о государственной геодезической сети являющиеся секретными.

22. Значения координат пунктов опорной межевой сети, государственной геодезической сети или координат характерных точек границ здания в техническом плане указываются в метрах с округлением до 0,1 метра.

23. В таблице реквизита «1» указывается метод определения координат характерных точек контура здания, который применялся при осуществлении кадастровых работ.

В зависимости от примененных при выполнении кадастровых работ методов определения координат характерных точек контура здания в графе «3» реквизита «1» раздела «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» указываются:

1) геодезический метод (триангуляции, полигонометрии, трилатерации, прямых, обратных или комбинированных засечек и иные геодезические методы);

2) метод спутниковых геодезических измерений (определений);

3) фотограмметрический метод;

4) картометрический метод.

В случае если координаты характерных точек контура здания определялись несколькими методами, в таблицу реквизита «1» раздела «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» вносятся наименования всех примененных методов определения координат точек контура здания с указанием обозначений характерных точек контура.

24. В случае если для определения координат характерных точек контура здания, применялись различные методы либо координаты характерных точек контура здания определены с различной точностью, в графу «3» реквизита «2» раздела «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» соответствующие формулы вносятся построчно с указанием обозначений характерных точек контура здания.

25. В графу «Обозначение характерных точек контура здания» реквизита «1» раздела «Описание местоположения здания на земельном участке» вносятся обозначения характерных точек контура здания начиная с точки, расположенной в северо-западной части Чертежа по часовой стрелке. Список характерных точек контура должен завершаться обозначением начальной точки.

26. Для определения координат характерных точек контура здания проводятся наружные измерения по периметру здания выше его цоколя.

Начальной точкой измерения линии контура считается угол здания или:

выступ более 0,5 м;

пристройка – тамбур, веранда и т. п.;

излом горизонтальной линии стены.

При определении характерных точек контура здания измеряются все выступы здания, за исключением вступающих частей стен (пилястр), раскреповок толщиной до 0,1 м и шириной до 1 метра.

При измерении деревянных зданий, углы которых срублены «в чашку» с выпуском концов бревен (пластин), такие выпуски в контур здания не включаются.

Надземные конструкции здания, выступающие за его периметр, а также надземные галереи в контур здания не включаются, но отображаются в разделе «Схема расположения здания на земельном участке» штрихпунктирной линией.

27. В качестве обозначений характерных точек контура здания используются:

для точек, местоположение которых не изменилось или было уточнено в результате кадастровых работ, – число, записанное арабскими цифрами;

для новых точек – сочетание строчной буквы «н» русского алфавита и числа, записанного арабскими цифрами (например, н1).

Для новых характерных точек контура здания, сведения о которых включены в технический план, применяется сквозная нумерация.

28. Раздел «Характеристики здания» заполняется в соответствии
с разрешением на ввод здания в эксплуатацию, проектной документацией, техническим паспортом здания либо Декларацией, а также в соответствии
с кадастровой выпиской.

Если здание расположено на нескольких земельных участках через запятую указываются кадастровые номера каждого из участков.

В качестве ранее присвоенного государственного учетного номера указывается присвоенный ОТИ инвентарный или условный номер либо кадастровый номер, присвоенный органом кадастрового учета в переходный период применения Закона.

Значение площади здания в техническом плане указывается в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра. При этом при проведении кадастровых работ площадь здания не вычисляется, соответствующая строка раздела «Характеристики здания» заполняется в соответствии со сведениями об общей площади здания, указанными в разрешении на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации, техническом паспорте или Декларации.

При отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса здания в соответствующие строки вносится описание местоположения здания с указанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара и т. д.).

При заполнении строк "муниципальное образование", "населенный пункт" указываются также тип муниципального образования (муниципальный район, городской округ, поселение) и тип населенного пункта (город, село, деревня и т. д.). При заполнении строки "улица" указываются наименование улицы и ее тип (переулок, проезд, улица и т. д.).

В случае расположения здания на территории более одного субъекта Российской Федерации сведения о местоположении здания вносятся в строку "иное описание местоположения".

Если здание расположено в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, в описании местоположения здания дополнительно указывается наименование такого некоммерческого объединения.

В случае нахождения здания на землях лесного фонда дополнительно в описании местоположения указываются: наименование лесничества и лесопарка, номера лесных кварталов, к которым относится лесной участок, на котором находится здание (если такие номера имеются).

В случае если адрес, присвоенный зданию, не совпадает с адресом земельного участка, на котором расположено такое здание, а также в случаях размещения здания на сооружении либо ином искусственно созданном объекте, в разделе «Заключение кадастрового инженера» делается соответствующая запись.

29. Таблица реквизита 1 раздела «Сведения об образуемых частях здания» заполняется в случае, если ограничение (обременение) прав распространяется на часть здания (в целом подъезд, блок-секцию и т. п.), местоположение которой может быть отображено на Чертеже. При этом пределы действия ограничения (обременения) прав указываются в виде связного текста в реквизите 2.

В случаях, когда ограничение (обременение) прав распространяется на часть здания, образованную в переделах этажа (части этажа) или нескольких этажей здания, в реквизите 2 раздела «Сведения об образуемых частях здания» приводиться описание такой части в виде связного текста, содержащее информацию, позволяющую определить положение такой части в пределах здания.

Сведения о каждой части здания в таблице реквизита 1 отделяются строкой, предназначенной для включения сведений об обозначении части здания.

При заполнении реквизитов текстовой части технического плана обозначение образуемой части здания указывается в виде сочетания заглавных букв русского алфавита «ЧЗ» с числом, записанным арабскими цифрами (например, ЧЗ1).

Содержание ограничения (обременения) прав указывается в графе 4 «Характеристика части» таблицы реквизита 3 раздела «Сведения об образуемых частях здания».

30. Раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется в виде связного текста включается в состав технического плана в случаях указанных в пункте 28, Требований, а также в иных случаях, когда, по мнению кадастрового инженера, необходимо дополнительное обоснование результата кадастровых работ.

IV. Требования к оформлению графической части технического плана.

31. Графическая часть технического плана оформляется на основе сведений кадастрового плана территории или кадастровой выписки о земельном участке, указанные в составе раздела «Исходные данные».

При подготовке графической части технического плана могут быть использованы иные документы, позволяющие определить местоположение соответствующего здания.

32. Для оформления графической части технического плана применяются специальные условные знаки в соответствии с приложением к Требованиям.

33. Раздел «Схема геодезических построений» оформляется в соответствии с материалами измерений, содержащими сведения о геодезическом обосновании кадастровых работ.

34. Раздел «Схема расположения здания на земельном участке» (далее – Схема) оформляется на основе разделов технического плана и кадастровой выписки соответствующего здания, содержащих картографические изображения, либо с использованием картографического материала.

Схема предназначена для отображения местоположения здания относительно других объектов недвижимого имущества, расположенных в границах земельного участка.

35. На Схеме отображаются:

границы земельного участка, его частей;

контур здания, в отношении которого проводятся кадастровые работы.

На Схеме допускается схематично отображать местоположение контуров зданий и иных объектов недвижимости, расположенных в границах соответствующего земельного участка, улиц, дорог общего пользования, парков, скверов и т. п.

36. Чертеж оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек границ земельных участков.

Чертеж составляется таким образом, чтобы в поле его изображения отображался весь контур здания.

Допускается показывать местоположение отдельных элементов контура здания в виде выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе Чертежа.

37. На Чертеже отображается:

местоположение существующих, новых и прекращающих существование характерных точек контуров зданий;

обозначения контуров зданий.

В случае если здание расположено на столбах (сваях) контур здания отображается на Чертеже как проекция стен здания на земельный участок.

Арки и проезды в зданиях на Чертеже не отображаются.

38. В случае если контур здания представляет собой несколько замкнутых контуров, на Чертеже каждый такой контур идентифицируется соответствующим обозначением здания, а в условных знаках Чертежа указывается общее количество контуров здания.

к Требованиям к подготовке технического плана

Специальные условные знаки

Название условного знака

Контур здания, размеры которого могут быть переданы в масштабе разделов графической части

для изображения применяются условные знаки № 3, № 4

Контур здания, размеры которого не могут быть переданы в масштабе разделов графической части:

а) контур здания, имеющиеся в ГКН сведения о котором достаточны для определения положения здания на местности;

квадрат черного цвета с длиной стороны 3 мм

а) существующая часть контура, имеющиеся в ГКН сведения о которой достаточны для определения ее местоположения;

сплошная линия черного цвета, толщиной 0,2 мм

б) вновь образованная часть контура, сведения о которой достаточны для определения ее местоположения;

сплошная линия красного цвета, толщиной 0,2 мм (допускается линия черного цвета, выделенная маркером красного цвета шириной до 3 мм)

в) обозначение существующей надземной конструкции здания не включенной в контур здания

Штрихпунктирная линия черного цвета толщиной 0,2 мм, длиной штриха 2 мм, интервалом между штрихами и пунктирами1 мм

г) обозначение вновь образованной надземной конструкции здания не включенной в контур здания

Штрихпунктирная линия красного цвета толщиной 0,2 мм, длиной штриха 2 мм, интервалом между штрихами и пунктирами1 мм

Характерная точка контура:

а) характерная точка контура, сведения о которой не позволяют однозначно определить ее положение на местности

окружность диаметром 1,5 мм

б) характерная точка контура, сведения о которой позволяют однозначно определить ее положение на местности

круг черного цвета диаметром 1,5 мм

[1] Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017; 2008,
№ 30, ст. 3597, ст. 3616; 2009, № 19, ст. 2283.