Оценка объекта недвижимости затратным подходом

А.В. Яценко, оценщик
Независимая Консалтинговая Группа
"2К Аудит – Деловые консультации"

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно – планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно – монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:
рыночную стоимость земельного участка;
восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;
величину накопленного совокупного износа объекта;
рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Определение стоимости земельного участка

В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение – это вклад в стоимость.
При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:
1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Метод развития (освоения).
4. Техника остатка для земли.
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли – продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:
1. Метод количественного анализа.
2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).
3. Метод сравнительной единицы.
4. Индексный способ.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект – аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта – аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Определение величины накопленного совокупного износа

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно – эстетическим, объемно – планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ – устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик – это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ – это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа:
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Второй подход измерения внешнего износа – сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

Отметим, что затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле – продаже объектов – аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Затратный подход применяют также при технико – экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.

Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховка, заработная плата ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

30 · 25 = 750 тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

• пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
• путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

• по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
• по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

• укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
• укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
• прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
• укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).

Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:

• метод сравнения продаж;
• бухгалтерский;
• метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Читайте также:

1. Case-технологии на основе структурного подхода.
2. SNW-подход к анализу внутренних ресурсов
3. VI. Теоретические подходы к изучению государственной Политики.
4. А. Смит о стоимости и цене товаров (действительной, номинальной, естественной, рыночной)
5. Агрегатный индекс стоимости продукции.
6. Аксиоматический подход к вероятности. Вероятностное пространство. Аксиомы вероятности Колмогорова.
7. Аксиомы порядкового подхода
8. Алгоритм планирования полной производственной себестоимости продукции
9. Алфавитный подход в курсе информатики основой школы
10. Альтернативные подходы к теории фирмы
11. Альтернативные подходы к теории фирмы
12. Альтернативные теории стоимости

Тема 4.3. Основные подходы к оценке недвижимости

В основу затратного подхода положен принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.

Затратный подход основан на предположении: затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимости:

где – стоимость объекта;

– восстановительная стоимость (стоимость замещения);

И – сумма износа;

– стоимость земельного участка.

Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии:

Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся на земельном участке.

Вычет накопленного улучшениями износа.

Оценка стоимости земельного участка как свободного.

Суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом износа.

Затратный подход используется в следующих случаях:

наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;

для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки, церковь, правительственные здания);

в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж.

Затратный подход не следует применять в следующих случаях:

для зданий, имеющих историческую ценность;

когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;

когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

В настоящее время в России затратный подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

1). Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений (этап 1)

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.

Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.

На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.

Смета на строительство – документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.

Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.

Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.

Строительно-монтажные работы (СМР).

Основная заработная плата строительных рабочих.

Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.

Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Итого прямые затраты (ПЗ)

Накладные расходы (НР)

Итого издержки подрядчика (себестоимость )

Плановые накопления (ПН)

Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР )

Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).

Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.

Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.

Затраты, связанные с землеотводом.

Затраты по функциям заказчика.

Оплата юристов и других консультантов.

Расходы по продаже.

Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.

Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)

Всего затраты застройщика ()

Прибыль застройщика (ПрЗ)

Итого стоимость объекта ()

2. Индексный способ.

Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.

3. Метод сравнительной единицы.

Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть , , 1 место и пр. В случае если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

4. Метод разбивки на компоненты.

Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).

2). Определение накопленного улучшениями износа (этап 2)

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технико-экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги.

При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Существует два способа определения износа объекта недвижимости: метод разбиения на виды износа и метод срока жизни.

Метод разбиения на виды износа.

Износ (или устаревание) вообще – это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. Для недвижимости различают три вида износа: физический, функциональный (или моральный), внешний (или экономический).

Физический износ – обусловлен изменениями физических свойств объекта в соответствии со временем под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил (снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы и т. п.). Величина физического износа определяется двумя методами:

путем непосредственного обследования элементов здания; значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика;

по соотношению фактического () и нормативного сроков службы ():

.

Стоимость износа (И) определится следующим образом:

.

Физический износ бывает устранимым и неустранимым:

устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше добавленной стоимости;

неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Для расчета физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия, стены и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др., т. е. элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания).

Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества, устаревшая архитектура и т. п.). Функциональное устаревание обусловлено влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом. Причиной функционального износа может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Функциональный износ так же может быть устранимым и неустранимым в зависимости от затрат на исправление недостатка в сравнении с ожидаемым приростом стоимости объекта.

Если функциональное устаревание устранимо, и связано с отсутсвием какого-либо элемента, например, системы кондиционирования воздуха, то износ измеряется разницей между затратами на установку системы кондиционирования на оценивамом объекте и затратами на ее установку на новом сооружении. Например, если установка системы кондиционирования воздуха в строящихся квартирах стоит $30000, а в уже существующих – $40000 из-за дополнительных трудозатрат, то функциональное устаревание должно быть оценено в $10000.

Необратимое функциональное устаревание, вызванное каким-либо недостатком, обычно измеряется потерей ренты. Для расчета суммы необратимого морального износа используется специальный показатель, который называется валовой рентный мультипликатор (GRM), а измеряется путем деления продажной цены на годовую (месячную) арендную плату сопоставимого объекта или объектов. Например, в жилом здании в результате плохой планировки арендная плата ниже средней на $10 в месяц. Месячный валовой мультипликатор равен 100. Тогда данный вид функционального устаревания оценивается в $1000.

Экономический (внешний) износ – это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими (избыток предложения), либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например, общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и так далее. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к “малопривлекательным” природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, аэропортам, скоростным магистралям, заводам, железнодорожным станциям, автостоянкам, бензоколонкам, ресторанам, танцевальным площадкам.

Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания. Другим способом измерения внешнего износа является определение величины рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора.

2. Метод срока жизни здания, в котором используются следующие термины.

Срок физической (полезной) жизни объекта – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Срок экономической жизни объекта – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Хронологический (фактический) возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. Эффективный возраст – это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент оценки. Например, когда после капитального ремонта кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца его экономической жизни. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменения уровня жизни могут существенно снизить срок оставшейся экономической жизни объекта, как, например, происходит с “хрущевскими” пятиэтажками.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

,

ВС – восстановительная стоимость,

ЭВ – эффективный возраст,

СЭЖ – срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

.

Применение этого метода подтверждает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

3) Определение стоимости земельного участка (этап 3)

Пока в Российской Федерации нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженной на определенный коэффициент (в Великом Новгороде – 20). Однако в настоящее время в России начинает зарождаться земельный рынок, на котором цены складываются исходя из спроса и предложения на нем.

Существуют следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков:

метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж;

метод соотнесения (переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Из общей цены комплекса вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка;

метод капитализации земельной ренты: стоимость определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей;

метод “остаток для земли”: данный метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, отнесенной к земельному участку;

|	следующая лекция ==>
Технология оценки недвижимости	|	Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж

Дата добавления: 2014-01-07 ; Просмотров: 1464 ; Нарушение авторских прав? ;

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет