Оформление договора аренды земельного участка

Список бумаг при оформлении чего-либо – это то, что нужно уточнять в первую очередь. Порой для сбора нужных справок и выписок требуется много времени. Читайте, какие документы нужны для аренды земельного участка и где их взять.

Как правило, перечень бумаг для оформления сделки зависит от статуса сторон. Если одна из них является юридическим лицом, пакет документации будет внушительнее.

Документы для заключения договора аренды участка

Если стороны сделки являются физическими лицами, договор аренды земли заключается на основании общегражданских паспортов. Однако арендатору следует удостоверится в юридической чистоте.

Для этого у арендодателя нужно запросить:

• правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования, о приватизации и т.п.;
• правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Реквизиты этих документов прописываются в тексте договора. Без предоставления вышеуказанных бумаг оформление невозможно.

Если один из участников сделки – юридическое лицо, у него следует запросить:

• свидетельство о постановке на учет в органах ФНС;
• ИНН;
• копию устава;
• доверенность с правом подписи договоров;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• приказ о назначении, если от организации выступает генеральный директор.

В отношении арендуемого участка необходимо потребовать предоставления кадастровой документации, технического плана и выписку из ЕГРН на имеющиеся строения (если они есть).

При аренде участка у государства необходимо оформить также заявление с просьбой передать нужный участок в пользование. Вполне вероятно, что будут проводится торги, по результатам которых заявление удовлетворят или откажут в предоставлении земли.

Для участия в торгах потребуется написать еще одно заявление и внести задаток.

Документы для регистрации договора аренды земли

Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации в Росреестре. Это значит, что подписать его недостаточно для того, чтобы сделка вступила в законную силу.

Государственной регистрации подлежат все сделки по аренде недвижимого имущества, срок действия которых превышает один год или одним из участников является юрлицо.

Чтобы не регистрировать договор стороны-физлица иногда идут на хитрость. Договор заключается на срок менее года, а затем пролонгируется на тот же срок. В этом случае обязанности прохождения госрегистрации по закону не возникает.

Для регистрации можно обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения земельного участка. Потребуется предоставить следующие документы:

• общегражданский паспорт – для физических лиц;
• учредительные и регистрационные документы – для организаций;
• договор аренды в трех экземплярах – по одному для сторон и Росреестра;
• разрешительные бумаги из муниципалитета, если участок находится в их собственности;
• правоустанавливающие бумаги для участков в частной собственности;
• кадастровая документация;
• межевой план;
• правоустанавливающие документы на все строения, расположенные на участке;
• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

От сторон потребуется также оформить заявление на регистрацию. Бланк предоставляет сотрудник Росреестра. В зависимости от ситуации перечень бумаг может варьироваться.

Какие документы нельзя требовать при аренде земли

Действительность такова, что часто муниципальный или государственный орган намерено тянет время и умышленно создают препятствия для потенциального арендатора. Как правило, сотрудники начинают требовать предоставления справок и выписок, которые на деле оказываются не нужны.

Чтобы избежать подобных ситуаций лучше сразу же запросить акт с перечнем необходимых бумаг. Если запрашиваемой бумаги в списке нет, гражданин имеет право оспорить требование или вынесенный отказ. Для этого нужно пожаловаться вышестоящему руководству или обратиться в суд.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Еще одна особенность касается государственной регистрации права в Росреестре. Сотрудники не имеют права требовать заверения копий бумаг у нотариуса, если заявление подается сторонами лично.

Помимо этого, в Росреестре не может запрашиваться акт приема-передачи участка. Обязанность по передаче имущества возникает у арендодателя после государственной регистрации.

Как и где получить документы для оформления аренды участка?

Большинство документов имеют общеустановленную форму, поэтому выдаются в уполномоченных органах. Расскажем, где можно получить некоторые бумаги.

Заявление для регистрации можно получить в отделении Росреестра или МФЦ. Если документы направляются по почте, то допускается обращение за получением бланка заявления в ближайшее отделение.

Для получения кадастровой документации и межевого плана необходимо обращаться в Росреестр с заявлением. К нему прилагается паспорт и квитанция об оплате государственной пошлины. Срок выдачи после проведения технической работы – пять рабочих дней.

При оформлении в аренду участка, принадлежащего администрации, потребуется получить разрешение. Оно выдается в муниципалитете после рассмотрения заявления в течение 14 дней.

Выписку из ЕГРН необходимо заказывать в Росреестре. Она выдается на основании заявления после оплаты государственной пошлины. Размер госпошлины:

• за бумажный документ – 750 рублей для граждан и 2200 рублей для организаций;
• за документ на электронном носителе – 300 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Выписку из ЕГРН можно заказать дистанционно. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном сайте Росреестра.

Документы для иных случаев

Арендные отношения имеют и иные ситуации, кроме оформления, для которых требуется предоставить документы. Рассмотрим эти случаи.

Для продления аренды земли с муниципалитетом

Чтобы продлить договор аренды нужно предоставить:

• общегражданский паспорт заинтересованного лица и его копию;
• доверенность, если действует представитель, заверенная нотариально;
• кадастровую документацию и технический план, оформленный не позднее трех месяцев назад;
• документ-подтверждение отсутствия задолженности по арендной плате;
• акт согласования построек, если они были возведены за время аренды.

Этот перечень может варьироваться в зависимости от ситуации. Уточнять список нужно в муниципалитете.

Для участия в аукционе

Чтобы принять участие в торгах необходимо предоставить:

• заявку на участие с указанием банковских реквизитов;
• копия документа, удостоверяющего личность (для граждан);
• квитанция, подтверждающая внесение задатка.

Без внесения задатка участие в аукционе невозможно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Если ваши права нарушаются, рекомендуем незамедлительно проконсультироваться с юристом. Своевременно данный правовой совет поможет избежать дополнительных проблем и недоразумений.

Законодательством РФ позволяется использовать земельные участки для строительства и фермерства. Если нет возможности приобрести землю, гражданин вправе ее арендовать.

Законодательное регулирование

Аренда земли является гражданско-правовой сделкой. Правила оформления соглашения регламентируются статьей 609 ГК РФ. Требования и условия регистрации договора аренды прописаны в Федеральном законе 122-ФЗ.

Взять участок во временное пользование вправе:

• организации и ИП, зарегистрированные на территории России;
• физические лица с гражданством РФ;
• иностранные граждане;
• лица без гражданства.

Оформить во временное пользование можно любую территорию независимо от ее назначения, за исключением заповедников и национальных парков.

ВАЖНО! При арендовании земли учитывается ее назначение. Например, нельзя использовать участок под сельское хозяйство для строительства.

Формы аренды земли

Существует две формы аренды:

• краткосрочная (срок действия договора до 5 лет);
• долгосрочная (от 5 до 49 лет).

ВАЖНО! Сделки, оформленные на период меньше года, не подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Три вида договора:

• между частными лицами или организациями;
• аренда государственных и муниципальных участков;
• соглашения субаренды.

Сделки по субаренде заключаются по частным и государственным территориям. Отличие в том, что в договоре арендодатель является арендатором. То есть не имеет права постоянной собственности на сдаваемый участок.

Порядок оформления договора аренды государственных и муниципальных земель

Для оформления договора аренды земельного участка гражданину необходимо:

1. Найти землю. Сделать это можно на интернет-портале ЕГРН. Ресурс позволяет подать запрос в муниципалитет по месту расположения участка.
2. Подать заявление на оформление паспорта на землю.
3. Заказать у кадастрового специалиста план расположения имущества.
4. Собрать пакет документов и составить заявление на сделку.

Муниципалитет открывает возможность другим лицам подать заявление. Если на одну территорию претендует двое и больше лиц или организаций, устраиваются торги. Для участия в них необходим:

• паспорт (для физических лиц);
• выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (для компаний и индивидуальных предприятий);
• заявление на участие;
• квитанция, подтверждающая факт внесения задатка.

ВАЖНО! Действующим законодательством запрещается объединение нескольких земель в один лот.

Пакет документов

Для составления и регистрации договора аренды физических лиц в Росреестре необходим следующий пакет документов:

• заявление;
• паспорта участников сделки;
• распорядительный акт по участку;
• кадастровая схема земли;
• квитанция об оплате госпошлины.

Для юридически лиц:

Сроки

На проверку документации и вынесение решения по заявке отводится один календарный месяц. Если в течение этого периода другие претенденты на территорию не появляются, гражданин получает справку о предварительном удовлетворении заявления.

Если за отведенный месяц появляется второй претендент на участок, устраиваются торги. После 30 дней организатор аукциона рассылает всем участникам сведения о дате проведения торгов. Их победителем считается тот гражданин, который предлагает наибольшую сумму за участок.

Процедура регистрации

После получения положительного решения по заявлению или после победы в аукционе необходимо оформить земельный участок. Для регистрации требуется:

• составить план межевания земли;
• обратиться в отделение Росреестра с документами для оформления;
• получить постановление о передаче земли в аренду;
• закрепить действия договора подписью и зарегистрировать его.

Подать заявление можно:

• лично;
• через МФЦ;
• с помощью почтовых отделений;
• на портале Госуслуги;
• через представителя (потребуется нотариально заверенная доверенность на представление интересов).

Оформление земельного участка в аренду позволяет получить его во временное пользование по более низкой цене и именно на тот срок, который необходим арендатору.

Поэтому такие сделки пользуются большим спросом со стороны как физических, так и юридических лиц.

При этом отношения сторон должны быть официально оформлены при помощи специального документа — договора аренды земельного участка. Его виды, а также основные особенности составления стоит рассмотреть далее более подробно.

Виды аренды земельного участка

Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае — земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо — арендатором.

В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда

В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период — от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.

Единственное отличие между этими видами договоров — это необходимость регистрации или ее отсутствие, а также срок действия отношений. Во всем остальном между ними нет никаких различий — как в общих правилах составления, так и в существенных условиях.

Правила составления

Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные условия. К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.

Для начала стоит рассмотреть существенные условия, которые включают в себя:

1. Предмет сделки.

Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:

• адрес или точное месторасположение;
• площадь;
• кадастровый номер.

Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.

2. Арендную плату.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

При этом арендная плата может быть установлена в виде:

• фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
• процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
• другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).

Помимо существенных условий, есть еще и множество дополнительных, которые стороны выбирают самостоятельно.

Они будут рассмотрены далее, в приведенной ниже типовой структуре договора:

1. Данные сторон. Они включают в себя:

• ФИО (с указанием того, кто именно собственник, а кто арендатор);
• контактные данные (адрес, номер телефона);
• права собственности на участок.

В самом начале документа необходимо указать его название, а также дату и место заключения. Например: договор об аренде земельного участка от 25.11.2016, г. Москва.

2. Предмет сделки.

Описание участка должно быть максимально подробным, чтобы его легко можно было выделить среди других объектов.

3. Арендная плата.

Стоит учесть, что она может вноситься как наличными, так и путем перечисления на текущий или карточный счет в банке. Дату оплаты, а также конкретный способ и реквизиты также нужно зафиксировать в договоре.

4. Срок действия.

5. Разрешенное использование.

Возможные цели при этом зависят от категории разрешенного использования, установленной в законодательстве. Собственник не может изменить их, однако вправе несколько ограничить.

6. Права и обязанности сторон.

Помимо основных пунктов (относительно своевременной оплаты и целевого использования), сторонам необходимо предусмотреть некоторые особые условия.

В частности, они могут касаться возможности:

• изменения отдельных условий договора в одностороннем порядке;
• сдачи участка в субаренду;
• досрочного расторжения сделки и т. п.

7. Ответственность сторон.

За нарушение условий стороны могут предусмотреть наложение различных мер взыскания, в том числе материальных. Например, за просрочку арендной платы может быть установлена пеня или штрафы в фиксированном размере или в процентах от платежа.

8. Заключительные положения.

Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.

В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.

Для оформления договора могут потребоваться такие документы:

• паспорта обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на участок;
• согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
• кадастровый паспорт;
• доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).

После составления договор подписывается сторонами в двух экземплярах, для каждой из них. Стоит учесть, что обязательного нотариального удостоверения он не требует — юрист может привлекаться только в добровольном порядке и по желанию сторон.

Если документ заключен более чем на год, его необходимо обязательно отнести на государственную регистрацию. Для этого потребуется еще один экземпляр соглашения, паспорта сторон, а также документы на участок и квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физических лиц составляет 1000 руб.).

Обратиться с заявлением о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).

Особенности изменения

Если договор заключается на длительный срок (в особенности на несколько лет или даже десятилетий), то вполне естественное, что за этот период может не один раз возникнуть необходимость внесения в него некоторых изменений. В частности, это может быть:

Изменение арендной платы

Это условие изменяется чаще всего, что связано с быстрым ростом цен на недвижимость на рынке и многими другими факторами. Чтобы изменение этого условия стало более законным и быстрым, необходимо еще на моменте заключения договора внести в него соответствующий пункт. В частности, можно указать о периодическом пересмотре цены или ее индексации по отношению к среднерыночной (например, раз в году).

Смена одной из сторон сделки

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Ограничения по участку

Например, собственник может ограничить цели использования земли, если до этого такое условие не было включено в документ. Однако все это должно происходить в рамках тех целей, которые допускаются по отношению к конкретному участку законодательством.

В нем указываются конкретные изменения, которые вносятся, со ссылкой на соответствующий пункт основного документа.

Также в соглашение вносятся:

• реквизиты обеих сторон (их ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные);
• дата составления;
• данные основного договора (его номер, название, дата подписания).

После оформления данное соглашение подписывается обеими сторонами!

Также его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Стоит учесть, что внесение изменений происходит только в том случае, если на них согласны обе стороны. Если данного согласия нет, то сделка либо расторгается, либо продолжает действовать на прежних условиях.

Договор дарения является одним из самых простых договоров. Как правильно составить дарственную на земельный участок, вы узнаете здесь.

Как заключить договор аренды складского помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Сущность и значение предварительного договора

Помимо основного договора, в гражданско-правовой практике применяется еще и предварительный, при составлении которого существуют определенные особенности. В частности, он представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение в дальнейшем заключить между собой договор аренды. Объектом данного документа выступают именно эти намерения по дальнейшему оформлению сделки.

При этом все условия, которые отображаются в предварительном договоре, в дальнейшем должны быть перенесены в основной документ. В частности, не должна меняться арендная плата, срок длительности соглашения, разрешенный вид использования участка и т. п. Однако данные условия все же могут быть изменены, но только при условии согласия на это обеих сторон.

Предварительный договор заключается как раз с целью закрепления определенных условий и их сохранения в будущем в ситуациях, когда аренда не может быть оформлена по различным причинам. Например, из-за отсутствия у одной из сторон необходимых документов или денежных средств, по причине наложения на участок временного обременения и т. п.

Конкретные меры наказания за это определяются действующим законодательством, а также закрепляются в соглашении.

Также в документе обязательно указывается, когда именно должен быть заключен основной договор.

Это может быть:

• конкретная дата (например, с 1 января 2017 года);
• временной период (через 3 месяца после подписания предварительного документа);
• наступление определенного события (например, постановка участка на кадастровый учет или оформление прав собственности на него).

Выбор конкретного способа, при помощи которого определяется начало срока действия сделки, напрямую зависит от того, по какой причине она откладывается. В любом случае к этому моменту стороны должны подготовить основной договор и подписать его, как только наступит этот срок.

При заключении договора аренды не существует каких-либо особых сложностей или рисков, поскольку с его помощью не происходит передачи прав собственности или отчуждения земельного участка. Однако документ все равно должен составляться с учетом требований законодательства, поскольку в противном случае его могут просто признать недействительным.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!