Содержание
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости базой затратного подхода является принцип замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения равной желанности и полезности без чрезмерной задержки. По аналогии с этим можно утверждать, что благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем стоило ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя).
При оценке величины арендной ставки или платы объектом оценки является не сам объект недвижимости (полное право собственности на него), а совокупность «частичных» прав – пользования и владения в течение определенного срока. Поэтому затратный подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в аренду объект по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала (и доход на капитал), вложенного в приобретение свободного земельного участка и создание улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя). Логика затратного подхода остается прежней, если вместо затрат на создание использовать затраты на приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются затраты арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды.
Специфичность расчета затратным подходом стоимости срочного права аренды в отличие от стоимости права собственности на объект заключается в том, что если в последнем случае требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на создание объекта при его единовременной продаже, то в первом требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при ее регулярном получении (по договору аренды).
Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой т.н. «обратную задачу» теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый постулат» теории оценки – чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем более близки их результаты. Т.е. при известной стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратным подходами) и норме доходности определяется чистый операционный доход и ставка аренды.
Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами от аренды к порядку выполнения метода компенсации издержек доходами (в общем случае, специальные случаи рассмотрены ниже).
1) Рассчитать рыночную стоимость объекта аренды затратным и/или сравнительным подходами, согласовав между собой полученные результаты (см. Таблица 20).
2) Определить коэффициент капитализации для чистого операционного дохода (см. Таблица 12-13).
3) Рассчитать требуемый чистый операционный доход (ЧОД) от объекта аренды умножением рыночной стоимости на коэффициент капитализации.
4) Определить величину операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах. В общем случае, если в предполагаемых условиях аренды прямо не указано иное, должны быть учтены:
· налог на имущество – согласно действующему законодательству;
· затраты на страхование объекта согласно действующим на данном рынке тарифам;
· минимальные расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги (та часть расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги, которая может быть отнесена на постоянные издержки, т.е. не зависит от загрузки объекта, но которой нельзя избежать);
· платежи за землю (аренда или налог за часть земельного участка, которая может быть отнесена к объекту аренды);
· отчисления в фонд отложенного ремонта (фонд замещения, отчисляемый на последующий капитальный ремонт, ремонт кровли, фасадов, замену крыльца и прочие работы, которые происходят редко, но стоят дорого).
В данном случае к операционным расходам отнесем следующее:
· Переменные (так как в качестве объектов аналогов были подобраны объекты с чистой арендной ставкой, по которой все переменные расходы несет арендатор, эти расходы в нашем случае равнялись нулю).
5) Определить требуемый действительный валовый доход (ДВД) от объекта аренды как сумму требуемого ЧОД и учтенных ОР.
6) Определить возможные прочие доходы от объекта аренды (например, доходы от парковочных мест, от вендинга, сдачи фасадов под рекламные места, от сдачи крыши под установку базовых станций сотовых операторов, установки банкоматов в холле, иные доходы).
7) Определить возможные потери от недозагрузки объекта и неплатежей по арендной плате.
Потери от неплатежей составляют 5%, потери от незанятости – 5% (Озеров Е.С. «Экономика и менеджмент в недвижимости».- СПб.: Изд-во «МКС», 2003).
8) Определить требуемый потенциальный валовый доход (ПВД) от объекта аренды как сумму требуемого ДВД и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей за вычетом возможных прочих доходов от объекта аренды.
9) Определить арендную ставку за объект аренды как отношение ПВД к общей площади объекта аренды
РЫНОЧНАЯ АРЕНДА | |||
Тип помещения | Встроенное нежилое помещение | ||
Стоимость объекта аренды, руб. | 530 626 | ||
Ставка капитализации | 0,10 | ||
Чистый операционный доход, руб./год | 52 419 | ||
Общая площадь | 16,40 | ||
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ | 10 838 | ||
Постоянные затраты | |||
1.1. | Расходы на управление | 10% | 5 242 |
1.2. | Налог на имущество по оценив. объекту (база – полная восстановительная стоимость объекта с учетом износа), руб./ год | 2,2% | 3 848 |
1.3. | Страхование имущества (база – полная восстановительная стоимость объекта с учетом износа), руб./ год | 1% | 1 749 |
Переменные затраты | |||
2.1. | Коммунальные платежи | За счет арендатора | |
2.2. | Прочие переменные затраты | За счет арендатора | |
3. | Расходы на текущий и кап. ремонты, (всего за год) | За счет арендатора | |
Действительный валовый доход, руб/год | 63 257 | ||
Потери от незанятости | 5% | 3 329 | |
Потери от неплатежей | 5% | 3 505 | |
Потенциальный валовый доход, руб./год | 70 091 | ||
Рыночная арендная ставка, руб./м 2 /мес. |
Итого стоимость объекта оценки, рассчитанная по затратному подходу:
Определение рыночной стоимости недвижимости – процедура, которая была востребована во все времена. На данный момент, если брать в расчет сформировавшиеся нормы в сфере оценки, максимально точно определить ценность недвижимого объекта имущества не столь сложно. Если расчет рыночной стоимости в таком контексте вас интересует, настоятельно рекомендуем ознакомиться с представленным ниже материалом, подробно поясняющим все нюансы процедуры оценки.
Для чего нужна рыночная стоимость недвижимости? Фото 3 1
Рыночная стоимость недвижимости – важный показатель при проведении сделок, где фигурирует данное имущество. По своей сути, он представляет конкретную цену объекта, которая определена с учетом характеристик предмета оценки и базовых принципов процедуры расчета. Многие ошибочно полагают, что рыночная стоимость всегда отражена в выписках из Росреестра или техпаспорте объекта недвижимости, однако на деле ситуация иная.
В данных документах указывается кадастровая ценность объекта, определяемая средними показателями по региону без учета каких-либо особенностей имущества. То есть, если в вашей квартире уложена плитка из золота, на ее кадастровую стоимость это ни капли не влияет. Получается, что цена из кадастра и реальная рыночная ценность объекта – в корне разные понятия.
Процедура расчета рыночной стоимости недвижимости является достаточно сложной. Во многом это связано с тем, что в процессе ее проведения необходимо учитывать немалое количество условий. Базовыми из последних принято считать:
Отметим, расчет рыночной стоимости любой вещи – это комплексная процедура, проведению которой обучают в специализированных учреждениях. Вследствие этого совершенно не удивительно, что в любом городе есть, как минимум, одна организация по определению ценности имущества, в том числе и недвижимости. Учитывая такой нюанс, в первую очередь, при желании максимально точно определить стоимость недвижимого имущества стоит подумать об обращении в профилирующие структуры.
Если указанный ранее вариант определения рыночной цены объекта недвижимости вам не подходит, то нужно подготовиться к некоторым временным затратам. Потратить время потребуется на анализ средней рыночной ценности недвижимого имущества по его местоположению, цены самого местоположения, технического состояния объекта, стабильности экономики в стране и ряда других показателей, крайне важных для определения ценности дома, квартиры, земли или даже гаража.
Как происходит оценка недвижимости? Фото № 2
Определить рыночную стоимость недвижимости представляется возможным посредством использования различных способов. Если не учитывать обращения в специальную оценочную организацию, среди наилучших методик оценки выделяются:
Так как каждый подход к оценке имеет огромное количество тонкостей (недаром им изучают в спецзаведениях), рассматривать их по отдельности не будем. Вместо этого обратим внимание на порядок оценки объекта, который позволит рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости совершенно обычному, среднестатистическому человеку. В общем виде процедура выглядит так:
Процедура проведения оценки недвижимого имущества? Фото № 3
Для того чтобы «не задешевить» или, напротив, «не переборщить» со стоимостью на недвижимость, лучше осуществить обе методики, после чего выбрать среднее значение из полученных при предварительной оценке.
При определении отмеченных выше показателей важно относится к предмету оценки не предвзято, стараясь максимально точно провести их расчет. Подобный подход повышает шансы на скорую и беспроблемную реализацию оцениваемого объекта недвижимости, при этом без потери в его стоимости.
В процедуре подобного расчета, повторимся, важно действовать не предвзято и стараться установить максимально точную ценность объекта. В ином случае реализация предмета оценки может стать настоящей проблемой.
Нюансы расчета рыночной стоимости недвижимости. Фото № 4
Практически все нюансы оценки объекта недвижимости были отражены выше. Однако не была освещена одна из главных особенностей данной процедуры. Заключается она в различии между проведением собственноручного расчета рыночной стоимости и обращением за достижением данной цели к профессионалам.
Стоит отметить, что оценка недвижимости профилирующимися на этом организациями более предпочтительна со стороны сразу нескольких аспектов:
В любом случае, принятие решений о способе определения рыночной стоимости недвижимого объекта имущества – личное дело его владельцев. Наш же ресурс на этом заканчивает повествование по сегодняшней теме. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи во всех начинаниях!
О некоторых важных моментах расчета кадастровой стоимости недвижимости и ее отличия от рыночной стоимости объектов недвижимого имущества вы можете узнать, посмотрев видео:
No related posts.