Организация строительного контроля заказчика

Статьей 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка проводится строительный контроль.

Согласно пункту 3 Положения о порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 г. № 468, строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство (подрядчиком), а также застройщиком, заказчиком либо организацией, осуществляющей подготовку проектной документации и привлеченной заказчиком (застройщиком) по договору для осуществления строительного контроля (заказчик).

Под строительным контролем понимается контроль за выполнением работ, строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, оказывающих влияние на безопасность объекта, и контроль за которыми не может быть проведен после выполнения других работ или устранение недостатков которых не может быть проведено без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения. При осуществлении строительного контроля для лиц его осуществляющих устанавливается обязанность письменного оформления актов, составляемых по результатам строительного контроля, а также замечаний застройщика (заказчика), привлекаемых им для осуществления строительного контроля лиц. Также согласно СНиП 12-01-2004 лицо, осуществляющее строительство, в том числе капитальный ремонт, проводит контроль за качеством строительства, выполняя следующие действия:

– входной контроль проектной документации, предоставленной застройщиком (заказчиком);

– приемку вынесенной в натуру геодезической разбивочной основы;

– входной контроль применяемых материалов, изделий;

– операционный контроль в процессе выполнения и по завершении операций;

– оценку соответствия выполненных работ, результаты которых становятся недоступными после начала выполнения последующих работ.

Статья 749 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право заказчика на привлечение специалиста либо организации к контролю и надзору за выполнением работ. Если заказчик не обладает специальными познаниями либо по иным причинам не желает в полном объеме выполнять функцию заказчика по контролю и надзору за строительством, то осуществление этой функции и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком он вправе доверить третьему лицу – специалисту: инженеру или инженерной организации. Необходимо отметить, что в случае привлечения профессиональной организации для осуществления строительного контроля, она должна соответствовать требованиям, устанавливаемым в соответствии с законодательством Российской Федерации к лицам, осуществляющим данные виды работ, оказание услуг.

В Градостроительном кодексе Российской Федерации дано определение такому физическому лицу, действующему на профессиональной основе, или юридическому лицу, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливать задания на выполнение указанных видов работ, предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждать проектную документацию, подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществлять иные функции, предусмотренные градостроительным законодательством, – технический заказчик. При этом застройщику также оставлено право осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

В соответствии с пунктом 32 Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденным приказом Минрегиона России от 30.12.2009 г. № 624 (далее – Перечень), для выполнения работ по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, такая организация (индивидуальный предприниматель) обязана иметь свидетельство о допуске на данный вид работ, выданное саморегулируемой организацией, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство.

Если работы по осуществлению строительного контроля выполняются заказчиком или застройщиком лично (при наличии необходимых специалистов в штате организации), т. е. силами заказчика или застройщика, вступление в саморегулируемую организацию и получение свидетельства о допуске для выполнения работ по осуществлению строительного контроля не требуется, за исключением случаев, когда работы выполняются на объектах использования атомной энергии (пункт 34 Перечня).

Отдельно хотелось бы обратить внимание на такой вид работы, как «организация строительства» (пункт 33 Перечня).

Согласно пункту 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. При этом пунктом 3.1 данной статьи установлено, что в случае, если работы по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства (далее – работы по организации строительства) включены в указанный в части 4 статьи 55.8 перечень, лицо, осуществляющее строительство такого объекта капитального строительства, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

Вид работ «организация строительства» включает в себя вопросы, связанные с обеспечением выполнения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, осуществляемых в рамках разрешения на строительство. Таким образом, подрядчику, который координирует весь процесс выполнения работ по строительству, реконструкции или капитальному ремонту объекта капитального строительства, необходимо получить свидетельство о допуске к работам по организации строительства независимо от того, привлекает он субподрядчиков или выполняет все работы самостоятельно.

Согласно пункту 1.1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, имеющие свидетельство о допуске к работам по организации строительства, вправе выполнять указанные работы при условии, если стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства по одному договору не превышает планируемую стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, исходя из размера которой членом саморегулируемой организации был внесен взнос в компенсационный фонд саморегулируемой организации в соответствии с пунктом 7 статьи 55.16 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для выполнения работ по строительству объекта капитального строительства, стоимость которого составляет более десяти миллионов рублей, члену саморегулируемой организации требуется внести взнос в компенсационный фонд в соответствии с требованиями пункта 7 статьи 55.16 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По мнению Национального объединения строителей, в случае, если индивидуальный предприниматель или юридическое лицо имеет свидетельство о допуске к работам по организации строительства, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, стоимость которого по одному договору не превышает десять миллионов рублей, и планирует осуществлять организацию работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, стоимость которого по одному договору будет превышать десять миллионов рублей и более, то такой организации (индивидуальному предпринимателю) необходимо внести взнос в компенсационный фонд в соответствии с требованиями пункта 7 статьи 55.16 Градостроительного кодекса Российской Федерации и получить соответствующее свидетельство о допуске к таким работам взамен ранее выданному.

Источник: Организационно-правовое управление Национального объединения строителей

1. Базовыми нормативно-правовыми актами, регламентирующими осуществление строительного контроля (в том числе, выполняемого застройщиком (техническим заказчиком)) являются:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации – статья 53;
• Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства;
• Свод правил СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004. Актуализированная редакция. Организация строительства».

2. Пункт 7.1.6 СП 48.13330.2011 гласит:

«7.1.6 Операционным контролем лицо, осуществляющее строительство, проверяет:

• соответствие выполняемых производственных операций организационно-технологической и нормативной документации, распространяющейся на данные производственные операции;
• соблюдение технологических режимов, установленных технологическими картами и регламентами;
• соответствие показателей качества выполнения операций и их результатов требованиям проектной и организационно-технологической документации, а также распространяющейся на данные технологические операции нормативной документации.

Места выполнения контрольных операций, их частота, исполнители, методы и средства измерений, формы записи результатов, порядок принятия решений при выявлении несоответствий установленным требованиям должны соответствовать требованиям проектной, организационно-технологической и нормативной документации.

Результаты операционного контроля должны быть документированы в журналах работ (в соответствии с РД 11-05-2007 «Порядок ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства»».

3. Пункт 7.3 СП 48.13330.2011 гласит:

«7.3 Строительный контроль заказчика выполняет:

• проверку наличия у лица, осуществляющего строительство, документов о качестве (сертификатов в установленных случаях) на применяемые им материалы, изделия конструкций и оборудование, документированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний;
• контроль соблюдения лицом, осуществляющим строительство, правил складирования и хранения применяемых материалов, изделий конструкций и оборудования; при выявлении нарушений этих правил представитель строительного контроля застройщика (заказчика) может запретить применение неправильно складированных и хранящихся материалов;
• контроль соответствия выполняемого лицом, осуществляющим строительство, операционного контроля требованиям пункта 7.1.6;
• контроль наличия и правильности ведения лицом, осуществляющим строительство, исполнительной документации, в том числе оценку достоверности геодезических исполнительных схем выполненных конструкций с выборочным контролем точности положения элементов;
• контроль за устранением дефектов в проектной документации, выявленных в процессе строительства, документированный возврат дефектной документации проектировщику, контроль и документированная приемка исправленной документации, передача ее лицу, осуществляющему строительство;
• контроль исполнения лицом, осуществляющим строительство, предписаний органов государственного надзора и местного самоуправления;
• извещение органов государственного надзора обо всех случаях аварийного состояния на объекте строительства;
• оценку (совместно с лицом, осуществляющим строительство) соответствия выполненных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, подписание двухсторонних актов, подтверждающих соответствие; контроль за выполнением лицом, осуществляющим строительство, требования о недопустимости выполнения последующих работ до подписания указанных актов;
• заключительную оценку (совместно с лицом, осуществляющим строительство) соответствия законченного строительством объекта требованиям законодательства, проектной и нормативной документации».

4. Пунктом 8.4 РД 11-05-2007 установлено, что вся информация о «недостатках при выполнении работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, а также сведения об устранении указанных недостатков», выявленных в ходе строительного контроля застройщика (технического заказчика), должна быть отражена в разделе 4 общего журнала работ – «Сведения о строительном контроле застройщика или заказчика в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства».

Рекомендуем обратить внимание на следующий документ:

• Практическое пособие по организации и осуществлению строительного контроля заказчика (технического надзора) за строительством объектов капитального строительства.

Статьи по теме

Строительный контроль необходим не только застройщику. Его заказывают органы власти и будущий владелец, желая убедиться, что технические условия не нарушены, объект безопасен, а денег потрачено именно столько, сколько было заложено в бюджет. Кто выполняет контроль строительства и как проходит процедура — в материале Бизнес.ру.

Строительный контроль — документы и требования закона

Инженерное сопровождение при возведении зданий гарантирует экономическую безопасность потребителя и, что не менее важно, позволяет соблюсти закон. Осуществление стройконтроля закреплено следующими основными законодательными актами.

Перечисленные выше документы — лишь верхушка «регуляторного айсберга» в организации строительного контроля. Само освидетельствование происходит на основе огромного количества правил, документов и нормативных актов: СНиПы, порядок строительства, СанПиНы, нормы по составлению сметы, правила проектирования. Этому вопросу посвящено около десятка постановлений правительства, существует больше 80 ГОСТов и множество различных инструкций. При контроле деятельности строительной организации проверяют в том числе порядок в документации – кадровой и бухгалтерской. Если с этим направлением в вашей организации есть трудности, лучше до проведения контрольных мероприятий обратиться в профильную аутсорсинговую организацию, например Главбух Ассистент и провести аудит. Сколько это стоит можно узнать здесь.

Кто имеет право осуществлять строительный контроль

Функции исполнения строительного контроля следует поручать целой бригаде профессионалов в строительстве и смежных специальностях, которые владеют опытом таких освидетельствований и необходимой техникой.

С другой стороны, нормативы строительного контроля не так строги. К примеру, следить за соблюдением правил строительного контроля может сама строительная компания и застройщик посредством всего двух специалистов при стоимости объекта до 30 млн в ценах 2000 года. Сотрудники должны иметь трудовой договор, приказ о возложении на них контрольных функций и инструкцию с описанием обязанностей.

Контроль проводится с двух сторон: контрагентом, который строит, реконструирует или ремонтирует объект, и его техническим заказчиком. Одна сторона не может проводить экспертизу за себя и за второго участника.

При отсутствии у строителей или застройщика необходимых навыков и оборудования, а главное, разрешения к проведению оценки, можно обратиться по договору к тем, кто имеет право осуществлять контроль. К таким организациям предъявляются определенные и довольно жесткие требования: не меньше 7 сотрудников в штате, наличие специалистов по геодезическим, электротехническим, вентиляционным, архитектурным, сантехническим направлениям, по составлению смет, и, кроме того, высшее образование и 7-летний стаж в инженерно-строительной отрасли у руководителей компании.

Когда требуется экспертиза в особых экономических или природных областях, или для объектов, представляющих культурную ценность, к работе привлекают государственные службы. В этих случаях контроль строительства называется строительным надзором и регламентируется статьями 49 и 54 Градостроительного кодекса РФ.

С 2017 года собственную оценку производимых работ может выполнять компания-эксплуатант, для которой здание предназначено. В контрольных мероприятиях может участвовать автор, готовивший техническую документацию или проект, например, архитектор — это так называемый авторский контроль.

Строительство: объекты контроля

Задачи контроля — гарантия безопасной эксплуатации, отсутствие нарушений технологии строительства, использование качественных и экологичных материалов, соблюдение требований нормативной документации, совпадение проекта и результата и «попадание» в рамки финансовой сметы.

Строительная организация отслеживает следующие параметры:

• Правомерность выделения и разметки участка под объект;
• Законность представленного застройщиком пакета документов по соответствию геодезии и городскому планированию;
• Свойства стройматериалов, сопровождающие накладные и сертификаты на них от поставщиков;
• Выполнение нормативов хранения, транспортировки и складирования используемых материалов;
• Точность, последовательность, технологию и итоги действий, производимых в ходе возведения здания или при выполнении ремонта или реконструкции;
• Скрытые работы (конструкции, которые не видны в достроенном объекте из-за следующих за их созданием действий);
• Технические регламенты;
• Состояние инженерно-коммуникационных сооружений;
• Безопасность конструкций;
• Совпадение завершенного объекта и инженерного (архитектурного) плана, изложенного в проектной документации.

При выявлении нарушений работы прекращаются и не могут возобновиться, пока нарушения не будут ликвидированы полностью. Нельзя проводить действия, маскирующие скрытые работы до тех пор, пока не проведена экспертиза таких работ. Также нельзя начинать строительство спустя 6 месяцев после выполнения контроля документов проекта — если не уложились в 6-месячный срок, экспертиза проводится повторно.

Результаты контрольных действий закрепляют составлением актов, а все заключения вписывают в журнал выполненных работ. Акты подписывают все стороны, осуществлявшие проверку: строитель, застройщик, сторонняя компания стройконтроля, автор, архитектор проекта. У каждого участника остается свой оригинал документа.

Очевидно, что суммы для строительного контроля вносят в бюджет строительства. При оценке стоимости экспертизы преимущественно ориентируются на проектную стоимость.

В случае застройки с участием государственного финансирования суммы оговариваются в положении о контроле. Стоимость составляет от 1,09 до 2,14% цены строительства. Количество людей для проведения контроля тоже регламентировано: на объект стоимостью до 30 млн рублей (в расценках 2000 года) необходимо 2 сотрудника контроля с увеличением на 1 человека при росте стоимости на следующие 20 млн руб. Стоимость строительства определяется суммой разделов сводного расчета сметы: главы с 1-й по 9-ю плюс 12-я.

Нормативы для бюджетного финансирования приведены в качестве приложения к постановлению правительства No 468 и их можно скачать по ссылке.

Для строительства без участия государственного бюджета организация, проводящая контроль, может указывать свои расценки, зависящие от сложности объекта, частоты визитов экспертов, численности рабочей группы и других параметров, но можно использовать и вариант, применяемый при бюджетном финансировании.

Строительный контроль заказчика: следим и за строительством, и за исполнителем

Заказчику нужно внимательно следить не только за ходом строительства, но и за действиями подрядчика во время строительного контроля. В любой момент застройщик должен иметь доступ к документам, актам, отчетам и всем материалам по объекту.

При проведении строительного контроля застройщик имеет право на:

• Оценку документации, сроков и точности входящего контроля (экспертизы строителями состояния материалов, их хранения, складирования).
• Проверку документации и соответствия технологии строительства нормативам, смете, инженерному проекту.
• Изучение инженерных коммуникаций и скрытых работ.
• Сопоставление характеристик сдаваемого объекта и плановой документации.

Фактически, функции строительного контроля со стороны заказчика — это оценка мероприятий исполнителя по строительству. Часть контрольных действий стороны вправе проводить общими усилиями. Обычно совместная экспертиза происходит по желанию застройщика, поэтому исполнитель оповещает контрагента за трое суток до своих контрольных мероприятий. Однако, присутствие второй стороны не обязательно, и в случае неявки разрешается осуществить контроль силами только строительной организации.

Оптимально, когда контроль строительства выполняет сторонняя независимая компания, сотрудники которой профессионально подготовлены и аккредитованы для этих работ. Выбор подрядчика подразумевает контроль репутации, отзывов, рекомендаций. Важны стаж работы и квалификация исполнителей, хорошим признаком будет наличие допуска СРО, сертификаты, лицензии и разрешения.

В законе не говорится о том, что заказчику или подрядчику строительства требуется иметь допуск СРО для строительного контроля, но судебная практика говорит об обратном: часто неимение разрешения на действия по экспертизе объектов заканчивается для таких экспертов штрафами.

Автор: Сергей Легкий

Три месяца бухгалтерского, кадрового учета и юридического сопровождения БЕСПЛАТНО. Торопитесь оставить заявку, предложение ограничено.