Особенности оспаривания кадастровой стоимости

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

• жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
• жилое помещение (квартира, комната);
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Алексей Мазуров,
к. ю. н., эксперт по земельному и смежному законодательству ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского".

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (п. 2 ст. 409 НК РФ), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку "Сформировать запрос", то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных "ГКН" (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м 2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер налога для московской недвижимости можно с помощью нашего калькулятора расчета налога на имущество физических лиц в Москве

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

• неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:

• местоположение объекта оценки;
• его целевое назначение;
• разрешенное использование земельного участка;
• аварийное состояние объекта;
• нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
• иные условия;

неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;

неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер госпошлины, подлежащей уплате при обращении в суд, можно с помощью нашего калькулятора госпошлины

• быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
• отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
• возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

БЛАНКИ

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

• об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
• о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

• об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом (п. 4 ст. 247 КАС РФ).

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Последняя актуализация: 14 июля 2017 г.

Документы по теме:

Читайте также:

Уточнено, с какого момента можно использовать новую кадастровую стоимость для исчисления налогов
Речь идет о ситуациях, когда результаты кадастровой оценки были успешно оспорены налогоплательщиком в суде.

Дата размещения статьи: 25.01.2019

Важнейшей характеристикой земельного участка является его кадастровая стоимость, которая влияет на размер земельного налога и арендной платы. Существует мнение о том, что кадастровую стоимость следует применять для определения размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Так, М.А. Губанищева аргументирует данную позицию тем, что применение при изъятии рыночной стоимости содержит недостатки, которые касаются вложения больших финансовых средств при проведении индивидуальной оценки и часто приводит к возникновению споров. Для решения этих проблем исследователь предлагает взять за основу расчета кадастровую стоимость изымаемого земельного участка .
——————————–
Губанищева М.А. Кадастровая стоимость как основа расчета размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд // Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики: Сборник материалов VI Международной научно-практической конференции: В 2-х ч. 2016. С. 137 – 142.

В свою очередь, полагаем, что применение кадастровой стоимости при расчете размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд не лучшим образом отразится на защищенности прав обладателей изымаемых земельных участков, так как они не получат реальной рыночной компенсации.
Е.В. Козлова обоснованно отмечает, что определение кадастровой стоимости – это обязанность государственных органов, исполняемая в ходе государственной кадастровой оценки, проводимой по решению соответствующего органа власти" .
——————————–
Козлова Е.В. Системный подход к оспариванию кадастровой стоимости земли // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 12. С. 46.

Понятие "кадастровая стоимость" отражено в ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под которой понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости . Более подробное и развернутое определение содержится в Федеральном стандарте оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", где под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности" .
——————————–
См.: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Российская газета. 1998. 6 августа.
Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" // СПС "КонсультантПлюс".

А.В. Каминский справедливо отмечает, что необоснованное определение кадастровой стоимости земельных участков затрагивает не только конкретные частноправовые интересы. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет и иные важные негативные последствия, а именно при занижении уменьшаются налоговые поступления, при завышении увеличивается налоговая нагрузка на граждан и бизнес .
——————————–
Каминский А.В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять! // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 2. С. 6.

В соответствии с действующим законодательством существуют два способа пересмотра кадастровой стоимости земельных участков:
– обращение в комиссию по переоценке;
– судебный порядок.
При этом, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для юридических лиц предусмотрено обязательное предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Изучение судебной практики показало, что соблюдение досудебного порядка могут подтвердить:
– решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости;
– документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.
Обратим внимание, что суды отказывают в рассмотрении требований, заявленных юридическими лицами об установлении кадастровой стоимости земельных участков при нарушении ими досудебного порядка урегулирования спора.
Если заявление не было принято комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.
К примеру, ООО "Марк" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Определением судьи от 27 февраля 2017 г. административное исковое заявление оставлено без движения в связи с отсутствием документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, пришла к следующему.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 129 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), судья возвращает административное исковое заявление административному истцу в случае, если административным истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования административных споров.
В силу ч. 4 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подается в суд при условии соблюдения порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если такое заявление подано гражданином.
Установленный ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
Судом установлено, что административный истец обращался в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта, однако уведомлением Комиссии ему было отказано в принятии документов в связи с непредставлением необходимых документов.
О несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора в случае, если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению, указано в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Таким образом, оснований для отмены обжалуемого определения не имеется .
——————————–
См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 26 апреля 2017 г. по делу N 33а-3018/2017 // СПС "КонсультантПлюс".

Отметим также, что в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" существует неопределенность, связанная с отсутствием указания на обязательность предварительного обращения индивидуальных предпринимателей в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
На указанную неопределенность обращает внимание С.Ю. Корнеева, которая исходя из анализа положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", делает вывод о том, что указанная правовая норма предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования спора как для индивидуальных предпринимателей, так и юридических лиц .
——————————–
Корнеева С.Ю. Судебная практика рассмотрения дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 7 (166). С. 93 – 98.

Вместе с тем в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что в силу гл. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 11 Налогового кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель – физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В связи с этим на него не распространяются требования Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в Комиссию .
——————————–
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" // Российская газета. 2015. 10 июля.

Таким образом, предварительное обращение индивидуальных предпринимателей в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
С 15 сентября 2015 г. дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков рассматриваются в соответствии с гл. 25 КАС РФ. До введения в действие КАС РФ результаты кадастровой стоимости земельных участков оспаривались в порядке, установленном гл. 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
Ранее, до 22 июля 2014 г. дела об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков рассматривались также и арбитражными судами. Однако Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (вступил в силу 22.07.2014) были внесены изменения в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", исключающие указание на арбитражный суд как субъект, рассматривающий дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Соответственно, указанным Законом из подведомственности арбитражных судов были исключены дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии со ст. 20 КАС РФ дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономных областей и судов автономных округов. Соответственно, административные исковые заявления, направленные в городские и районные суды, возвращаются в связи с неподсудностью.
К примеру, А. обратилась в суд с административным иском к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области о признании незаконными действий по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Определением судьи Волоколамского городского суда Московской области административное исковое заявление возвращено как неподсудное городскому суду.
В частной жалобе А. просила определение судьи отменить. Изучив представленный материал, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене обжалуемого определения не нашла.
Судьей правильно приняты во внимание разъяснения, изложенные в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которым под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Возвращая административное исковое заявление, судья руководствовалась положениями п. 15 ст. 20 КАС РФ, в силу которого административные дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики, краевого, областного суда.
Поскольку требования административного истца направлены на изменение сведений о кадастровой стоимости земельного участка, т.е. сводятся к оспариванию результатов кадастровой стоимости земельного участка, судебная коллегия находит верным вывод судьи о неподсудности административного искового заявления районному суду.

В этой связи Определение судьи Волоколамского городского суда Московской области от 13 января 2016 г. оставлено без изменения .
——————————–
См.: Апелляционное определение Московского областного суда от 9 марта 2016 г. по делу N 33-5847/2016 // СПС "КонсультантПлюс".

При определении территориальной подсудности рассматриваемых споров необходимо учитывать, что в соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, п. 15 ст. 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.
Так, например, Р. обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Определением от 13 февраля 2017 г. административное исковое заявление возвращено как неподсудное Московскому городскому суду.
Судебная коллегия, обсудив доводы частной жалобы, проверив материалы дела, пришла к следующему.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 129 КАС РФ судья возвращает административное исковое заявление административному истцу в случае, если дело неподсудно данному суду.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.
Возвращая Р. административное исковое заявление, судья исходил из того, что дело неподсудно Московскому городскому суду, поскольку заказчик работ по проведению государственной кадастровой оценки (Администрация Владимирской области), равно как и спорный земельный участок, о пересмотре кадастровой стоимости которого настаивал административный истец, находится во Владимирской области.
Определение судьи Московского городского суда Московской области от 13 февраля 2017 г. оставлено без изменения .
——————————–
См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 5 апреля 2017 г. по делу N 33а-11125 // СПС "КонсультантПлюс".

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:
1) о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка;
2) оспаривании решения или действий комиссии.
В зависимости от заявленных требований будет различаться порядок административного судопроизводства. Требования о пересмотре кадастровой стоимости будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.
С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки:
– не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ);
– в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, – в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – в течение месяца (ч. 1 ст. 247, ст. 141, ч. 1 ст. 226 КАС РФ).
По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки (Росреестр).
Административными ответчиками по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28).
Верховный Суд Российской Федерации в п. 31 Постановления Пленума "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты кадастровой оценки.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы возлагаются на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Как правило, заявители подобных требований ссылаются на то, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает их права как плательщиков арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной в установленном порядке.
Правовым последствием судебного пересмотра кадастровой стоимости земельного участка в связи с ее несоответствием рыночной стоимости является то, что с момента вступления в силу судебного решения у кадастрового органа возникает обязанность внесения в соответствующую документацию установленной судебным актом рыночной стоимости земельного участка, т.е. зафиксировать рыночную стоимость, которая указана в резолютивной части решения суда в качестве характеристики земельного участка. Соответственно, рыночная стоимость (определенная индивидуально) получает статус кадастровой.
В качестве вывода можно отметить, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке посредством предъявления следующих требований: о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка; об оспаривании решения или действий комиссии. При этом для физических лиц и индивидуальных предпринимателей обращение в комиссию не является обязательным.

Литература

1. Губанищева М.А. Кадастровая стоимость как основа расчета размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд / М.А. Губанищева // Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики: Материалы VI Международной научно-практической конференции (Томск, 1 – 3 марта 2016 г.): Сб. науч. ст.: В 2-х ч. Томск: Изд-во ТГАСУ, 2016. Ч. 1. С. 137 – 142.
2. Каминский А.В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять! / А.В. Каминский // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 2. С. 6 – 22.
3. Козлова Е.В. Системный подход к оспариванию кадастровой стоимости земли / Е.В. Козлова // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 12. С. 46 – 58.
4. Корнеева С.Ю. Судебная практика рассмотрения дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной / С.Ю. Корнеева // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 7 (166). С. 93 – 98.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» каждый владелец объекта недвижимости, включая землю, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости таких объектов, если считает, что она установлена неверно.

Что такое кадастровая стоимость?

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Поскольку такие расчеты не учитывают индивидуальные особенности объектов недвижимости, то не могут дать реальную рыночную цену.

Зачастую они слишком завышены, а поскольку в большинстве регионах РФ база для земельного налога и налога на имущество определяется исходя из показателей кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости, снизить размер налога можно обратившись к специалистам компании АО «2К».

Зачем оспаривать кадастровую стоимость?

Как показывает практика, снижение кадастровой стоимости недвижимости позволяет снизить размер налоговых платежей до 2-3 раз, что влечет за собой существенную экономию денежных средств.

Кто может стать заявителем?

Заинтересованными лицами в отношении объекта недвижимости, по которому необходимо оспорить размер кадастровой стоимости могут выступать:

• Физические лица, в том числе ИП
• Юридические лица
• Органы государственной власти, местного самоуправления

Оспорить кадастровую стоимость можно в судебном порядке, обратившись туда с заявлением о признании в качестве кадастровой стоимости недвижимости, ее рыночную цену, установленную в индивидуальном порядке. При этом свое мнение заявитель обязан подтвердить отчетом независимого специалиста в сфере оценки. Обладая колоссальным опытом в сфере оценки, специалисты АО «2К» оперативно и грамотно выполнят оценку для целей оспаривания кадастровой стоимости и подготовят легитимный отчет, полностью отвечающий требованиям действующего законодательства РФ.

Несмотря на имеющийся формализм, процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости имеет свою специфику, требует наличия знаний и положительного опыта, а также оснований.

В число оснований, необходимых для пересмотра кадастровой стоимости, входят:

1) Наличие недостоверных данных, влияющих на кадастровую оценку объекта недвижимости;

2) Наличие определенной рыночной цены объекта по отношению к дате установления его кадастровой оценки (факт завышения кадастровой цены).

Помимо наличия основания для оспаривания кадастровой стоимости важно собрать правильный пакет документов, в который входят

1) Правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним; выписка из ЕГРН (на дату, близкую к дате оценки) и т.д;

2) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости

3) Прочая документация, содержащая технические характеристики оспариваемого объекта;

4) Отчет независимого специалиста компании АО «2К» Об оценке рыночной стоимости (на бумажном и электронном носителях);

5) Если оспаривание идет через арбитражный суд, то потребуется исковое заявление, отвечающее процессуальным требованиям и подкреплённое нормативно – доказательственной базой;

6) Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, если заявитель обращается в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости (административный порядок оспаривания).

В среднем срок рассмотрения заявления составляет около 2 месяцев. Но на практике он не редко увеличивается или напротив уменьшается (в зависимости от загруженности суда или комиссии).

Профессионалы компании АО «2К» помогу вам не только разобраться в тонкостях процесса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, но и выполнят грамотно и оперативно оценку объектов недвижимости, которая

поможет определить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости. Наши отчеты принимаются всеми органами и учреждениями и отвечают требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности.

По результатам проведённого рейтинга «Рейтингового агентства RAEX» за 2018 год АО «2К» вошло в пятнадцать крупнейших оценочных групп России.

Управляющий партнер компании «2К» Тамара Касьянова замечает.

Генеральный директор АО «2К» Касьянова Тамара Александровна приняла участие в радиопрограмме «Проще говоря» о том, как наличные постепенно выходят из обращения.

Новости о нашей работе