Оспаривание рыночной оценки земельного участка

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка. Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. Как правильно оспорить кадастровую оценку?

• Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
• Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
• Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление. До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной. 53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений. Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу. В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка. Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании. Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты. Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

судей Шелудько *.*., Ефименко *.*.,

по докладу судьи краевого суда Леганова *.*.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя администрации г. Армавира Краснодарского края по доверенности Бояршиновой *.*. на Решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 13 мая 2010 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

Оспариваемым Решением суда от 13 мая 2010 года суд признал недостоверной величину рыночной стоимости земельных участков “номер обезличен“ кадастровый номер “номер обезличен“, “номер обезличен“ кадастровый номер “номер обезличен“, “номер обезличен“ кадастровый номер “номер обезличен“, находящихся на территории садоводческого товарищества. определенную в размере 16913 рублей в

отношении каждого участка организацией – оценщиком ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» в отчетах №№ 315/23-08, 315/24-08, 315/25-08 от 17.09.2009 года. Суд Определил рыночную стоимость земельных участков “номер обезличен“ кадастровый номер “номер обезличен“, “номер обезличен“ кадастровый номер “номер обезличен“, “номер обезличен“кадастровый номер “номер обезличен“, находящихся на территории садоводческого товарищества. в целях выкупа для муниципальных нужд в размере – 87 000 рублей каждый. Суд взыскал с администрации МО г.Армавир судебные издержки: в пользу Картавиной Ма – 3700 рублей, в пользу Шевченко Галины – 3700 рублей, в пользу Лубинец Ве – 3700 рублей.

В кассационной жалобе представитель администрации г. Армавира – Бояршинова *.*. просит Решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что на момент изъятия администрацией земельных участков они не использовались. Кроме того, отсутствовали границы земельных участков: отсутствовали ограждения. Доказательств надлежащего использования земельных участков заявителями не представлено.

В возражениях на кассационную жалобу Шевченко *.*., Картавина *.*., Лубинец *.*. просят жалобу администрации оставить без изменения, а решения суда – без изменения, считая его законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, проверив и обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия считает не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Картавина *.*. на основании государственного акта на право собственности на землю КК-1 “номер обезличен“,

свидетельства о государственной регистрации права собственности от дата обезличена является собственником участка “номер обезличен“ в садоводческом товариществе. ; Шевченко *.*. на основании свидетельства на право собственности на землю от дата обезличена является собственником участка “номер обезличен“ в садоводческом товариществе. ; Лубинец *.*. на основании государственного акта на право собственности на землю КК-1“номер обезличен“ является собственником участка “номер обезличен“ в садоводческом товариществе.

Земельные участки, каждый мерою 600 кв.м., поставлены на кадастровый учет; целевое разрешенное использование – для садоводства и огородничества; категория земель – земли населенных пунктов.

Судом первой инстанции в процессе рассмотрения дела установлено, что с ноября 2008 года без ведома собственников указанных земельных участков на них ведется строительство насосной станции, в результате чего был снят верхний поверхностный слой почвы, вырыт котлован, засыпана гравием площадка, утрачены имеющиеся насаждения. Указанные работы были начаты по инициативе органа местного самоуправления без проведения предусмотренной действующим законодательством процедуры изъятия земельного участка, что повлекло обращение заявителей с жалобами в различные инстанции, после чего Управление имущественных отношений администрации г.Армавира письменно предложило истцам изъять земельные участки путем выкупа по рыночной стоимости, на что они выразили свое согласие.

По заданиям Управления имущественных отношений администрации МО г.Армавир от 14.09.2009 года, организацией-оценщиком ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» 17.09.2009 года составлены отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков

истцов- “номер обезличен“, “номер обезличен“, “номер обезличен“ в ст. ; цель оценки -определение стоимости недвижимого имущества с целью проведения процедуры изъятия земельных участков для муниципальных нужд строительства канализационной насосной станции в поселке Заветном; рыночная цена каждого участка определена в размере 16913 рублей.

На предложение администрации г.Армавира об изъятии земельных участков путем выкупа по указанной стоимости, заявители ответили отказом, не согласившись с оценкой.

В соответствии с ч. 1 ст.49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, в том числе: – объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения.

Согласно п.п. 2,3 ст. 55 Земельного кодекса РФ, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским

В силу ч. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа;

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка; при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 указанного Федерального закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор

подлежит рассмотрению судом, либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Из разъяснения Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» усматривается, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или, когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 67 ГПК РФ.

Согласно судебной экспертизе от 23.04.2010 года рыночная стоимость каждого из оцениваемых земельных участков “номер обезличен“, “номер обезличен“, “номер обезличен“ на территории ст. определенная расчетным путем на основе сравнительного анализа продаж, ценах, сложившихся на апрель 2010 года, составила 87000 рублей.

Суд первой инстанции, принимая во внимание установленные обстоятельства по делу, правомерно отнесся критически к оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» в отчетах от 17.09.2009 г.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования заявителей.

В силу ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных

с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Заявителями подтверждены квитанциями, имеющимися в материалах дела, расходы оплате экспертизы – 10500 рублей (по 3500 руб. в пользу каждого), расходы по оплате госпошлины – 600 рублей (по 200 руб. в пользу каждого).

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции и при рассмотрении дела им дана надлежащая правовая оценка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает обжалуемое Решение законным, обоснованным, не подлежащим отмене.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьёй 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 13 мая 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя администрации г. Армавира по доверенности Бояршиновой *.*. – без удовлетворения.

Кадастровая стоимость — это условная расчетная величина, которая является результатом оценки недвижимости уполномоченными органами.

Ее значение зависит не только от размера надела, но и от назначения земли, месторасположения и иных факторов.

Государственная оценка кадастровой стоимости земельного участка является совокупностью мероприятий.

Процедура проводится в соответствии с положениями земельного законодательства.

Место хранения данных и частота проведения

Процедура определения кадастровой стоимости включает в себя ряд этапов:

• решение о проведении;
• формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
• назначение исполнителя;
• процесс определения стоимости;
• формирование отчета;
• утверждение результатов, установление конечного значения, внесение сведений в Росреестр;
• уведомление налогоплательщиков об изменении налоговой базы.

Сведения о кадастровой стоимости — неотъемлемая характеристика земельного участка.

Хранятся они в архивах Росреестра. Указывается эта цифра и в паспорте, находящемся на руках у собственника.

Эта информация открыта для публичного доступа. Ознакомиться с ней можно как заказав выписку из ЕГРН, так и с помощью сервисов, доступных на официальном сайте организации, а именно по публичной кадастровой карте или сведениям об объектах недвижимости в режиме онлайн.

Пользование этими ресурсами бесплатно для любого человека и даже не требует авторизации.

Функция оценки делегирована Росреестру. Федеральный закон, вступивший в силу в 2017 году, №237-ФЗ предполагает создание института государственных оценщиков, а также допускает возложение этих полномочий на государственные бюджетные учреждения.

Ответственность за данные мероприятия несут региональные органы управления. Оценка по новым правилам станет обязательной для всех субъектов РФ с 2020 года.

Проводиться пересмотр кадастровой стоимости должен не чаще чем раз в 3 года и не реже чем раз в 5 лет. Эта процедура охватывает все земельные участки, находящиеся на определенной административно-территориальной единице. Выбранная частота оценки связана с нестабильной ситуацией на рынке и в экономике.

Причины проведения

Государственная оценка проводится в целях, предусмотренных законодательством РФ, таких как:

• формирование системы налогообложения, обеспечивающей точное исчисление налогов и предусматривающей возможность прогнозирования налоговых сборов;
• рациональное управление земельным фондом;
• определение госпошлин за совершение сделок, стартовой цены на торгах и т. д.

Что делать при завышенном значении?

Зачастую собственники участков вынуждены прибегать к услугам независимых экспертов в оспаривании установленной Росреестром величины.

При правильно проведенной оценке кадастровая стоимость объекта не должна существенно отличаться от рыночной цены. Фактически же зафиксированы случаи, когда она превышала реальное значение в два и более раза.

Если собственник не согласен с установленным государственными органами показателем и считает его завышенным, он может попытаться его оспорить.

Инициировать изменение рассчитанного уполномоченными органами значения допустимо при выполнении одного из следующих условий:

• установление факта проведения оценки на основании сведений о земельном участке, несоответствующих реальным;
• установление рыночной стоимости существенно ниже присвоенной кадастровой. Основанием может служить только величина, актуальная на момент проведения оценочных работ.

Помимо этого кадастровая стоимость может быть пересмотрена, если:

• на территории объекта изменился рельеф;
• были пересмотрены границы надела;
• ухудшились качества плодородного слоя земли;
• на участок был безвозмездно оформлен сервитут.

Кадастровая стоимость не является некой абстрактной величиной, она служит основанием для финансовых расчетов.

Исходя из нее устанавливается плата за аренду участка, находящегося во владениях государства, налог на собственность для хозяев объекта, размер госпошлины и иные платежи.

Проведение корректировки необоснованно завышенной кадастровой стоимости позволит:

• снизить налоговое бремя за счет уменьшения налоговой базы;
• снизить арендную плату за пользование участком, если он находится в собственности государства;
• снизить пошлины, например при процедуре дарения;
• снизить выкупную стоимость надела.

Как оспорить стоимость земли?

Процесс оспаривания результатов неверной оценки предусмотрен законодательством. Сделать это можно в течение полугода с даты внесения сведений в Росреестр.

Чтобы добиться пересмотра, потребуется грамотно провести независимую оценку и предоставить полный комплект документов уполномоченным органам.

Собственник, желающий оспорить величину кадастровой стоимости, имеет возможность обратиться по своему усмотрению либо в специальную комиссию по обсуждению споров, либо, минуя эту стадию, решить вопрос в судебном порядке.

Если собственником является юридическое лицо, первый этап является обязательным. Физическим лицам также не рекомендуется пренебрегать обращением в комиссию, поскольку это не требует уплаты пошлин, а срок рассмотрения заявления меньше, чем в суде.

Определение возможности уменьшения

Перед тем как начинать процедуру оспаривания, необходимо обратиться к независимым экспертам и заручиться их заключением о фактической цене объекта на рынке недвижимости.

Для этого важно выбрать организацию, имеющую все требуемые лицензии и разрешения, а также опыт успешной работы.

При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить.

Помимо этого понадобятся:

• паспорт владельца;
• правоустанавливающие документы на объект;
• информация о границах участка;
• сведения о наличии коммуникаций и их состоянии;
• категория участка.

Специалист изучит полученную информацию и сообщит перспективы возможного снижения кадастровой стоимости, цену услуг и сроки их выполнения. Работы будут проведены после подписания договора.

Переоценка и получение заключения

Получив консультацию в независимой компании, следует оценить целесообразность оспаривания.

Важно сопоставить сумму, которую потребуется затратить, с той, что удастся сэкономить за счет снижения. Надо помнить и о том, что при следующей государственной переоценке кадастровая стоимость вновь может быть завышена.

Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки.

Она включает ряд этапов:

• осмотр участка и определение качественных характеристик;
• анализ данных и изучение рынка;
• сравнение оцениваемого участка со сходными объектами;
• составление отчета.

Итогом работы должна стать выдача клиенту отчета и экспертного заключения СРО. Но не все организации, предлагающие услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка, самостоятельно подтверждают свои отчеты.

В таких случаях заказчику придется обратиться в саморегулирующую организацию оценщиков лично. Сделать это необходимо в течение месяца с даты составления документа. При этом допустимо пользоваться услугами любой СРО, а не только той, в которой состоит эксперт, составивший отчет.

Помимо самого документа, которому требуется экспертное заключение, заказчику потребуется предоставить свой паспорт. Специалист СРО анализирует отчет на соответствие федеральным стандартам оценки, методологию оценки и достоверность расчетов.

При выявлении нарушений выносится отрицательное экспертное заключение с указанием обнаруженных несоответствий.

Оспаривание в комиссии Росреестра

В заявлении, подаваемом в комиссию, помимо сведений о владельце указываются причины, по которым рассчитанная величина кадастровой стоимости является неверной.

К нему требуется приложить следующий пакет документов:

• кадастровый паспорт участка земли;
• копию документа, подтверждающего право владения участком;
• документы, устанавливающие факт проведения кадастровой оценки на основе недостоверной информации;
• отчет независимых экспертов о реальной стоимости объекта;
• заключение СРО о соответствии процедуры экспертной оценки и ее выводов законодательству.

Информацию о том, на каких условиях была проведена оценка участка земли, можно получить, подав запрос о предоставлении данных об объекте недвижимости, на основании которых осуществлялся расчет его стоимости.

Обратиться за этими сведениями можно к заказчику оценочных работ или в орган кадастрового учета.

Срок, за который комиссия должна рассмотреть обращение и вынести вердикт, составляет 1 месяц с момента подачи заявления.

Протокол заседания и принятое решение размещаются на официальном сайте Росреестра.

При отказе в удовлетворении запроса за владельцем земельного участка остается право обратиться в суд.

Подробно о порядке действий, которые необходимо предпринять, чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости рассказывает отдельная статья.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано как происходит оспаривание кадастровой стоимости участка.

Заключение

Практика показывает, что основанием для принятия положительного решения при подаче запроса на уменьшение кадастровой стоимости, служит существенная разница с рыночной ценой. Она должна превышать 30%.

Примерно 50% обращений с требованием пересмотра завышенной оценки было удовлетворены, но, многие владельцы наделов попросту даже не знают что это можно сделать.