Патент сдача в аренду нежилого помещения 2018

[+] Может ли индивидуальный предприниматель применять ПСН по сдаче в аренду нежилых помещений, если договоры с арендаторами заключают агенты, действующие от своего имени, но в интересах предпринимателя? Суды двух инстанций решили, что в этом случае право на ПСН у бизнесмена отсутствует. Однако суд кассационной инстанции отправил дело на новое рассмотрение, так как нижестоящие суды не исследовали характер фактически сложившихся между предпринимателем и агентами взаимоотношений и не дали оценку условиям заключенных агентских договоров для целей налогообложения

Индивидуальный предприниматель в 2015 г. одновременно применял упрощенную систему с объектом «доходы» и патентную систему налогообложения. Патент был получен по виду деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» на период с 01.01.2015 по 31.12.2015.

В апреле 2016 г. предприниматель представил в налоговые органы декларацию по УСН за 2015 г. В ней он отразил доход, полученный от сдачи в аренду оборудования, по договору купли-продажи, а также проценты по депозиту и страховое возмещение.

По результатам камеральной проверки этой декларации предприниматель был привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения. Налоговики доначислили ему «упрощенный» налог за 2015 г., а также начислили пени и штрафные санкции. Поводом для этого послужило следующее.

Инспекторы обнаружили, что предпринимателю на праве общей долевой собственности принадлежит имущество (нежилые здания, помещения). В проверенном периоде на расчетные счета предпринимателя поступали денежные средства за аренду имущества, земельных участков, оборудования, а также по агентским договорам, заключенным с агентами. По условиям агентских договоров агенты обязались совершать от своего имени, но за счет предпринимателя (принципала) действия по поиску третьих лиц (арендаторов), заключению предварительных и основных договоров аренды, передаче в аренду недвижимого имущества, контролю за соблюдением условий договоров аренды, сбору и перечислению арендной платы, изменению условий договоров аренды, расторжению договоров аренды.

По мнению налоговиков, данный факт свидетельствует о том, что агенты от своего имени заключали с арендаторами договоры аренды, вели деятельность по обслуживанию зданий, заключали договоры с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, оплачивали коммунальные услуги, а также услуги по охране и обслуживанию объектов. Исходя из этого, инспекторы решили, что доходы, полученные от сдачи в аренду нежилых зданий (помещений), предприниматель неправомерно, с нарушением п. 5 ст. 346.43 и п. 1 ст. 346.45 НК РФ, отнес к доходам от патентной системы налогообложения. Налоговый орган посчитал, что деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений должна осуществляться налогоплательщиком самостоятельно, без привлечения к оказанию таких услуг иных юридических лиц — посредников. Поскольку фактически предприниматель осуществлял не самостоятельную деятельность по сдаче в аренду собственного имущества, то он получил доход от управления имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, посредством заключения агентских договоров. А такой доход следует облагать в рамках упрощенной системы.

Предприниматель оспорил решение налогового органа в суде. По мнению бизнесмена, спорные суммы получены им от сдачи нежилых помещений в аренду, то есть вида деятельности, по которому получен патент. То обстоятельство, что арендная плата поступила предпринимателю через агентов, не может свидетельствовать о занижении дохода по УСН. Ведь Налоговый кодекс не предусматривает обязанности индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность по сдаче принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества в аренду, лично заключать договоры аренды, а также не содержит запрета на использование посредников при осуществлении данного вида деятельности.

Более того, ограничения на применение патентной системы, установленные в п. 6 ст. 346.43 НК РФ, предусматривают, что данный спецрежим не применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в п. 2 ст. 346.43 НК РФ, в случае их осуществления в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом. Между тем главой 52 ГК РФ не предусмотрено применение к агентским договорам правил договоров простого товарищества (договоров о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом. Предприниматель полагал, что доход образовался у него в результате сдачи в аренду принадлежащего ему на праве собственности имущества, поскольку целью заключения агентских договоров явилось именно извлечение прибыли от сдачи имущества в аренду, то есть совокупность условий для применения патентной системы соблюдена.

Суд первой инстанции и апелляция поддержали налоговиков. Суды пришли к выводу, что из буквального толкования п. 5 ст. 346.43 НК РФ, предусматривающего право индивидуального предпринимателя при применении ПСН привлекать наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера, и иных положений главы 26.5 НК РФ следует, что заявленный бизнесменом вид деятельности должен осуществляться непосредственно им самим и его работниками (то есть физическими лицами), а не посредством привлечения посредников — агентов.

Однако кассация отметила вынесенные нижестоящими судами решения и отправила дело на новое рассмотрение. Арбитры указали следующее.

ПСН применяется в отношении сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальным предпринимателям на праве собственности (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Подпунктом 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ предусмотрено, что субъекты РФ по указанному виду деятельности вправе устанавливать размер потенциально возможного к получению предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

Налогоплательщиками признаются индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения в порядке, установленном главой 26.5 НК РФ (ст. 346.44 НК РФ). При этом документом, удостоверяющим право на применение ПСН, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта РФ введена патентная система (п. 1 ст. 346.45 НК РФ).

Форма патента утверждена приказом ФНС России от 26.11.2014 № ММВ-7-3/599@. В ней указывается количество показателей, характеризующих отдельные виды деятельности, указанные в том числе в подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, по объектам, сдаваемым в аренду (вид объекта, его наименование и адрес местонахождения, наименование физического показателя и площадь объекта). Таким образом, патент на осуществление деятельности по передаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, действует в отношении указанных в патенте объектов, сдаваемых в аренду.

Арбитры отметили, что глава 26.5 НК РФ не раскрывает понятие «сдача в аренду нежилых помещений». Поэтому в силу п. 1 ст. 11 НК РФ нужно обратиться к другим отраслям законодательства. Порядок передачи имущества в аренду регулируется нормами главы 34 ГК РФ. Так, согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

В рассматриваемом деле договоры аренды нежилых помещений, принадлежащих на праве общей долевой собственности предпринимателю, заключены с арендаторами агентами. При заключении договоров аренды данные лица в рамках предоставленных им агентскими договорами полномочий осуществляли сдачу в аренду имущества, действовали от своего имени, но в интересах предпринимателя, по существу, выступая в качестве арендодателей по заключенным ими сделкам с арендаторами.

Нормы главы 26.5 НК РФ не содержат прямых указаний на то, что индивидуальный предприниматель должен заключать договоры аренды исключительно лично, без привлечения сторонних лиц. Однако в п. 6 ст. 346.43 НК РФ сказано, что ПСН не применяется в отношении видов деятельности, указанных в п. 2 ст. 346.43 НК РФ, в случае их осуществления в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом. Поэтому у предпринимателей, получающих доходы в рамках договора доверительного управления имуществом, даже если эти доходы получены в результате осуществления деятельности, по которой разрешено применение ПСН, отсутствует право на применение данного спецрежима.

Суд кассационной инстанции указал, что нижестоящие суды не дали никакой оценки доводу инспекции о неверной квалификации предпринимателем осуществляемой им деятельности по договорам с агентами в качестве деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений, в отношении которой применяется ПСН. При разрешении вопроса судам необходимо было исследовать характер фактически сложившихся между ним и агентами взаимоотношений и дать оценку условиям заключенных агентских договоров для целей налогообложения исходя из подлинного экономического содержания.

В результате дело отправлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц. За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно). В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:

1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

• Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
• Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

На практике это означает, что существует такие варианты:

• — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
• — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
• -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м ¦ 185000¦

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м ¦ 500000¦

В статье рассмотрим спор, который возник между одной их налоговых инспекций Московской области и предпринимателем. Предприниматель считает, что налоговый орган неправильно рассчитал ему стоимость патента, а именно не правильно определен потенциально возможный к получению доход по виду деятельности «сдача нежилых помещений в аренду».

В аренду ИП сдает два нежилых помещения, расположенных в разных частях Московской области, площадь которых 67,5 кв. м. и 100,7 кв.м.

Определяя возможный к получению доход, который соответствует размеру налоговой базы, налоговая инспекция суммировала площадь сдаваемых в аренду помещений и согласно полученному итогу (168,2 кв. м) определили налоговую базу в размере 2 364 982 руб. Предприниматель с таким подходом не согласен, он утверждает, что налоговая база должна определяться по каждому объекту отдельно. Давайте посмотрим кто же прав?

Обратимся к нормам закона

При этом субъекты Российской Федерации вправе устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) (пп.3 п. 8 ст. 346. 43 НК РФ).

Сразу обратим внимание читателя на формулировку указанного пункта НК РФ, согласно которого Налоговый кодекс дает на откуп субъекту самостоятельно определять не только сумму потенциально возможного к получению дохода, но и то как именно он будет определяться а именно «в зависимости от количества обособленных объектов (площадей)».

В рассматриваемом случае субъект – это Московская область. Так, Законом Московской области от 06.11.2012 N 164/2012-ОЗ «О патентной системе налогообложения на территории Московской области» (далее Закон № 164/2012-ОЗ) по виду предпринимательской деятельности «сдача в аренду (наем) нежилого фонда и земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» величина потенциально возможного дохода дифференцирована в зависимости от площадей (Письмо Минфина России от 07.03.2017 № 03-11-12/12726).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

При этом в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Налоговая база налогоплательщиками патентной системы налогообложения определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации по виду предпринимательской деятельности, в отношении которой в соответствии с главой 26.5 НК РФ применяется патентная система налогообложения (п. 1 ст. 346 48 НК РФ).

При этом денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в отношении в частности вида деятельности «сдача нежилых помещений в аренду», определяется путем умножения размера установленного по соответствующему виду предпринимательской деятельности потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на 1 обособленный объект (площадь) на общее количество используемых в предпринимательской деятельности объектов (площадей).

Исходя из условий рассматриваемого вопроса предприниматель, применяя ПСН (вид деятельности «сдача в аренду нежилого помещения»), сдает в аренду два объекта площадью 67.50 кв. м. и 100.7 кв. м.

Статьей 2 Закона № 164/2012-ОЗ размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества площадей, по виду деятельности «Сдача в аренду (наем) нежилого фонда и земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» установлен в зависимости от площадей :

• общей площадью до 70 кв. м включительно-213 550 руб.
• общей площадью свыше 70 до 150 кв. м включительно- 1 028 834 руб.
• общей площадью свыше 150 кв. м- 2 364 982 руб.

Поэтому в рассматриваемой ситуации, при наличии двух объектов аренды, расположенных в Московской области, следует сложить площади по обоим договорам (100,70 кв. м 67,50 кв. м= 168,20 кв. м.). При этом общей площади 168,20 кв.м. соответствует ставка потенциально возможного к получению годового дохода 2 364 982, руб.

А что в других субъектах? Попробуем сравнить

Как уже было сказано выше Законом № 164/2012-ОЗ) величина потенциально возможного дохода дифференцирована в зависимости от площадей.

Для сравнения рассмотрим, что говорит на этот счет Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53 «О патентной системе налогообложения» (далее Закон г. Москвы № 53). Так п. 19.1 ст. 1 Закона г. Москвы № 53 определено, что потенциально возможный к получению доход по виду деятельности «Сдача в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» определен на один обособленный объект.

Таким образом, если бы наш предприниматель имел в собственности имущество в г. Москве и его сдавал в аренду, то потенциально возможный к получению доход (налоговая база), действительно определялся бы отдельно по каждому объекту аренды.

В Письме ФНС России 16.05.2013 № ЕД-4-3/8777 налоговый орган по данному поводу резюмирует, что «размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по указанным видам предпринимательской деятельности может быть дифференцирован в зависимости от количества объектов или площади объектов, передаваемых в аренду (внаем)». То есть очень важно обращать внимание на то, какова формулировка в Законе конкретного субъекта, в данном случае в Законе Московской области.