Передача в субаренду без согласия арендодателя

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 декабря 2015 г. N Ф03-5198/15 по делу N А51-31904/2014 (ключевые темы: перенаем – согласие арендодателя – субаренда – передача прав – раскрытие информации)

г. Хабаровск

07 декабря 2015 г.

А51-31904/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: О.В. Цирулик

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

от индивидуального предпринимателя Абушаевой Рямзии Лятифовны:

– Ожелевская С.А., представитель по доверенности N 25 АА 1173736 от 31.10.2013;

от общества с ограниченной ответственностью "Товарищество-ТК":

– Ожелевская С.А., представитель по доверенности б/н от 01.06.2015

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Абушаевой Рямзии Лятифовны

на решение от 27.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015;

по делу N А51-31904/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В. Кобко, в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Култышев, А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебов

по иску открытого акционерного общества "Приморское автодорожное ремонтное предприятие"

к индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рямзие Лятифовне, обществу с ограниченной ответственностью "Товарищество-ТК"

о признании сделки недействительной

Открытое акционерное общество "Приморское автодорожное ремонтное предприятие" (ОГРН 1062538079856, ИНН 2538099431, место нахождения: 690033, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бородинская, 12; далее – ОАО "Примавтодор", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рямзие Лятифовне (ОГРНИП 311582611000061, ИНН 581266937207; далее – ИП Абушаева Р.Л., предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью "Товарищество-ТК" (ОГРН 1145826000132, ИНН 5812902611, место нахождения: 692524, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Котовского, 17А; далее – ООО "Товарищество-ТК") о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 29.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 1192/2011 от 28.12.2011, применении последствий недействительности ничтожного соглашения и обязании ООО "Товарищество-ТК" возвратить ИП Абушаевой Р.Л. права и обязанности арендатора здания и земельного участка по договору аренды (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 27.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ИП Абушаева Р.Л., ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить обжалуемые судебные акты.

В обоснование жалобы заявитель указывает на несоответствие законодательству выводов судов относительно признания недействительной сделкой соглашения от 29.09.2014 ввиду отсутствия согласия арендодателя на совершение этой сделки. По мнению заявителя, направленное в адрес ОАО "Примавтодор" уведомление от 30.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.12.2011 соответствует положениям пункта 2 статьи 615 ГК РФ и статье 22 Земельного кодекса РФ. Кроме того, приводит доводы о том, что договором аренды предусмотрено право арендатора на сдачу имущества в субаренду. Также ссылается на судебную практику по аналогичным делам.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Примавтодор" приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 24.11.2015 объявлялся перерыв до 09 часов 40 минут 01.12.2015, информация о котором размещалась на официальном сайте Арбитражного суда Дальневосточного округа в сети Интернет.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ИП Абушевой Р.Л. настаивал на доводах кассационной жалобы и дал по ним пояснения. Представитель ООО "Товарищество-ТК" поддержал доводы заявителя кассационной жалобы. ОАО "Примавтодор", надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.12.2011 между ОАО "Примавтодор" (арендодатель) и ИП Абушаевой Р.Л. (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: здание – котельная, назначение: нежилое, общей площадью 469,1 кв.м (лит.А), адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство производственной котельной, общей площадью 6 400 кв.м, кадастровый (условный) номер 25:34:016301:670, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17.

Срок действия договора установлен с 28.12.2011 по 27.12.2026.

Пунктом 1.5 договора определено, что арендатор вправе сдавать арендованное здание и земельный участок в субаренду, предоставлять здание и земельный участок в безвозмездное пользование.

В дальнейшем между ИП Абушаевой Р.Л. (цедент) и ООО "Товарищество-ТК" (цессионарий) 29.09.2014 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.12.2011, согласно которому цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору аренды (далее – спорное соглашение).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

30.09.2014 ИП Абушаева Р.Л. направила в адрес ОАО "Примавтодор" уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды на основании спорного соглашения.

Считая, что ввиду отсутствия согласия арендодателя на перенаем арендованного имущества соглашение от 29.09.2014 является недействительной (ничтожной) сделкой, ОАО "Примавтодор" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В пункте 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте – третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ N 25, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Как следует из содержания пункта 1.5 договора аренды от 28.12.2011, арендодатель дал согласие арендатору на сдачу арендованного имущества в субаренду и безвозмездное пользование.

Однако в силу прямого указания статьи 615 Гражданского кодекса РФ перенаем имеет существенное отличие от субаренды и других способов передачи права пользования арендованным имуществом, заключающееся в том, что арендатор перестает быть обязанным перед арендодателем.

Таким образом, право сдавать имущество в перенаем должно быть прямо оговорено в договоре аренды, либо на него должно быть получено согласие арендодателя.

Поскольку в договоре аренды от 28.12.2011 право арендатора передавать имущество в перенаем оговорено не было, а отдельного согласия арендодателя ИП Абушаева Р.Л. не получила, суды обеих инстанций правильно применив приведенные выше нормы права, обоснованно признали оспариваемую сделку недействительной. Выводы судов о недействительности сделки соответствуют также разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ N 25.

Доводы кассационной жалобы ИП Абушаевой Р.Л. о том, что договором аренды предусмотрено право арендатора на сдачу имущества в субаренду, отклоняются по вышеприведенным основаниям, так как в настоящем случае произошла не сдача имущества в субаренду (поднаем), а передача прав арендатора по договору (перенаем).

Ссылка ИП Абушаевой Р.Л. на положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, обоснованно отклонена судами обеих инстанций с указанием на то, что приведенная норма регулирует правоотношения по аренде земельных участков, в то время как предметом правоотношений, сложившихся между ИП Абушаевой Л.Л. и ОАО "Примавтодор", является здание котельной, а право пользования земельным участком, на котором расположено указанное здание и который необходим для его эксплуатации, передается вместе с ним в силу положений статьи 652 Гражданского кодекса РФ.

Доводы кассационной жалобы о наличии иной судебной практики по другим делам с ее участием, аналогичные доводам, приведенным ею в апелляционном суде, подлежат отклонению с учетом различия фактических обстоятельств этих дел, на что правомерно указал апелляционный суд. Так в ранее рассмотренных делах судами было установлено фактическое согласие арендодателя на перенаем, выражавшееся в осуществлении проверки пользования имуществом новым арендатором и получением от него арендной платы. В настоящем деле таких обстоятельств судами не установлено.

Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

решение от 27.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу N А51-31904/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Н. Новикова

Обзор документа

Арендодатель оспаривал соглашение, в соответствии с которым арендатор обязался передать другому лицу (цессионарию) свои права и обязанности по договору аренды.

По мнению арендодателя, соглашение является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку отсутствовало его согласие на перенаем арендованного имущества.

Кассационная инстанция согласилась с судами, признавшими соглашение недействительным.

В силу ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления, необходимость получить которое предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такового. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как следует из содержания договора аренды, арендодатель дал согласие арендатору на сдачу арендованного имущества в субаренду и безвозмездное пользование.

Однако перенаем существенно отличается от субаренды и других способов передачи права пользования арендованным имуществом. В случае перенайма арендатор перестает быть обязанным перед арендодателем.

Таким образом, право сдавать имущество в перенаем должно быть прямо закреплено в договоре аренды, либо на него должно быть получено согласие арендодателя.

В рассматриваемом случае в договоре аренды право арендатора передавать имущество в перенаем указано не было. Отдельного согласия арендодателя арендатор не получил.

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) п раво сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.

Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).

При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:

– если в сам договор аренды включено условие, которым арендатору предоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

– если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Информационного письма ВАС РФ N 66).

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо?

1. Во-первых, если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ) (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г . N Ф08-2810/06 "При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ").

2. В сложившейся судебно-арбитражной практике, нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) (См., например: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2008 г . N 08АП-3541/2007; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г . N 14АП-2249/2009; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г . N 09АП-11780/2009; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2012 г . N 15АП-12348/12 и др. ).

Однако следует иметь в виду, что во всех вышеперечисленных случаях, признавая договора субаренды, заключенные в отсутствие согласия арендодателя, недействительными суды исходили из их ничтожности.

Между тем, Федеральным законом от 7 мая 2013 г . № 100-ФЗ в подразделы 4 и 5 Раздела I части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ были внесены изменения.

В отличие от прежней редакции ст. 168 ГК РФ, согласно которой «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов» признавалась ничтожной, «если закон прямо не устанавал ее оспоримость», в действующей редакции настоящей статьи такая сделка считается «оспоримой».

В ГК РФ были добавлены статьи, посвященные таким вопросам, как согласие на совершение сделки (которые, на наш взгляд, также могут быть применимы к данной ситуации).

В частности, положениями ст. 173.1 ГК РФ предусмотрено, что:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Возможно, после вышеуказанных изменений в ГК, судебная практика пойдет по другому пути.

Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды неосновательным обогащением первоначального арендатора?

Как разъяснил ВАС РФ, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или незаключенному) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Можно привести конкретный пример, разрешения арбитражным судом иска, связанного с применением норм о неосновательном обогащении, при возврате внесенных платежей по договору субаренды, признанному незаключенным.

Так, истец (субарендатор) обратился в Арбитражный суд к ответчику (арендатору) с иском о взыскании неосновательного обогащения, указывая на то, что договоры субаренды N 35 и N 1 являются ничтожными сделками в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу недвижимого имущества в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанным договорам субаренды отсутствуют.

Однако, признавая данные договора субаренды незаключенными, суд, вместе с тем, пришел к правильному выводу о возникшей обязанности ответчика по возврату истцу полученной от него суммы арендных платежей, в то время как истец, неосновательно пользовавшийся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2011 г . N Ф09-4326/11 по делу N А07-18263/2010).

Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором (по недействителному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, предъявляя вышеуказанные требования, субарендатор должен, во-первых, представить в суд доказательства непосредственной связи расходов на приобретение оборудования и материалов с произведенными неотделимыми улучшениями (ремонтными работами в указанном помещении и др.), а также доказательства, подтверждающие, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2008 г . N Ф09-958/08-С6).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

Арендованные объекты недвижимости могут передаваться третьим лицам на правах субаренды. Независимо от причин, породивших эту необходимость, действовать арендатор должен в соответствии с законодательными нормами.

Субаренда – это тип гражданско-правовой сделки, при которой уже арендованное помещение передается в возмездное пользование арендатором субарендатору. Право на это предусмотрено в ст. 615 ГК РФ.

Можно ли сдавать в субаренду без согласия арендодателя

По существующим нормативным правилам сдавать недвижимость в субаренду можно только при наличии согласия, полученного от собственника помещения. Без четкого указания на возможность сдачи арендатор не имеет права предоставлять имущество в пользование третьих лиц. Подобные действия являются нарушением и влекут за собой правовые последствия.

Четкой формы оформления разрешения от арендодателя не предусмотрено. Стороны вправе самостоятельно решить, в каком виде собственник помещения выразит свою волю. Единственное правило – разрешение предоставляется в письменном виде. Это необходимо, чтобы в случае возникновения разногласий арендатор смог подтвердить, что действовал с позволения хозяина имущества.

Оформлять согласие отдельным документом не требуется, если пункт о возможности повторной передачи прав предусмотрен в договоре аренды. При этом в договоре может быть прописан срок, до которого субарендные отношения допустимы. Если его нет, то арендатор может сдавать помещение в любой момент до окончания периода действия договора аренды.

Последствия субаренды без согласия арендодателя

Субаренда земли, помещения или иного недвижимого объекта без согласия хозяина может повлечь за собой расторжение арендных правоотношений. Кроме того, владелец имущества может потребовать возмещения ущерба в связи с нарушением условий заключенного соглашения.

Договор субаренды, оформленный без разрешения хозяина объекта, на практике часто признается ничтожным (недействительным). Соответственно субарендатор также будет лицом, терпящим убытки, поэтому он может заявить на возмещение ущерба.

Размер причиненного ущерба устанавливается в индивидуальном порядке и нигде не регламентирован. Пострадавшая сторона вправе устанавливать любую разумную сумму.

Для расторжения и получения денежной компенсации за причиненный ущерб потребуется обращаться в судебные органы. При этом составляется исковое заявление с подробным описанием ситуации. В качестве подтверждения изложенной информации к иску прилагаются бумаги, имеющие отношение к делу.

Согласие арендодателя на субаренду

Чтобы не возникло проблем в результате передачи имущества в поднайм без разрешения собственника, рекомендуется получить официальное согласие. Оно может предоставляться одним из трех способов:

1. Указание в тексте договора аренды в момент его изначального оформления.
2. Составление и подписание дополнительного соглашения к существующему договору.
3. Оформление отдельного письменного документа или внесение соответствующей надписи в субарендное соглашение.

Способ выдачи разрешения устанавливается договором аренды или выбирается арендодателем в момент возникновения такой потребности у съемщика.

Наиболее простой и быстрый способ – включение соответствующего пункта в первоначальный договор. К примеру, можно сформулировать его так: «арендатор имеет право передавать объект в субаренду без дополнительного согласия от арендодателя». Другие варианты требуют более детального рассмотрения.

Дополнительное соглашение

В тексте дополнительного соглашения прописываются следующие сведения:

• дата и населенный пункт, где оформляется соглашение;
• название соглашения и отсылка к основному договору;
• данные сторон – ФИО, паспортная информация;
• указание на то, что стороны вносят корректировки в существующий документ;
• новый пункт, не включенный в текст изначального документа – «арендатор вправе передавать имущество в субаренду третьим лицам»;
• уточнение, что все прочие пункты и условия неизменны;
• данные о том, в каком количестве оформлено дополнительное соглашение;
• подписи сторон.

Дополнительное соглашение всегда является неотъемлемой частью основного документа. Если первоначальный документ расторгается или признается недействительным, то допсоглашение также теряет легитимную силу.

Отдельный письменный документ

Чтобы получить письменное согласие владельца недвижимости, необходимо подать соответствующий запрос с просьбой дать разрешение на передачу объекта или его части третьему лицу. В тексте обращения прописываются:

• данные сторон;
• ссылка на договор аренды;
• просьба о передаче прав субарендатору с указанием сведений о нем;
• срок субарендных отношений;
• цена и условия предоставления недвижимости субарендатору;
• указание на то, что арендатор несет ответственность перед хозяином имущества в случае вероятных отрицательных последствий поднайма;
• уточнение, что прочие условия правоотношений неизменны;
• срок, в течении которого арендатор ожидает получить ответ;
• дата и подпись.

Запрос направляется почтой или передается лично в руки. Также он может быть отправлен в электронном виде.

В ответ на обращение собственник направляет разрешительную бумагу или электронный текст, где должен четко указать, что не против передачи прав пользования другим лицам. При желании он может выдвинуть дополнительные условия поднайма.

Если в письме не прописывается, с кем конкретно разрешаются субарендные отношения, то съемщик вправе заключать подобные сделки неограниченное количество раз. Другое дело, когда владелец помещения или другого имущества четко указал, кому и на какой период объект может быть предоставлен. В этом случае отклонение от его указаний будет считаться нарушением и повлечет за собой негативные правовые и материальные последствия.