Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот

Открыть магазин или кафе на первом этаже многоквартирного дома порой гораздо удобнее и выгоднее, чем возводить для этого отдельное здание. Особенно если речь идет о приобретении для этих целей жилой, а не коммерческой площади, цены на которую, как правило, существенно ниже. Однако далеко не каждое жилое помещение, даже расположенное на первом этаже, может стать коммерческой недвижимостью. О нюансах перевода жилых помещений в нежилые и возможных трудностях, которые необходимо учитывать, читайте в материале.

Институт права собственности в гражданском праве представляет собой совокупность правомочий, предоставляемых правообладателю: право владения, право пользования, право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Первые два из указанных правомочий носят скорее пассивный характер, реализуются вне зависимости от совершаемых собственником действий. Тогда как последнее из перечисленных (право распоряжения) имеет непосредственно деятельный характер и предполагает активно выраженное волеизъявление, направленное на осуществление собственником в отношении принадлежащего ему имущества любых не запрещенных законом действий, вплоть до отчуждения. В рамках полномочий по распоряжению имуществом реализуется перевод объекта недвижимого имущества из категории жилых помещений в нежилые.

Следует отметить, что жилые объекты стоят в гражданском обороте особняком, имеют специальный правовой статус в силу закона.

Корни такой специфики лежат в особой важности реализации прав граждан на жилье (ст. 40 Конституции РФ), усиленном государственном контроле сферы жилищных правоотношений (ст. 12—14 ЖК РФ), в том числе посредством установления ряда специальных требований, предъявляемых к помещениям, которые могут быть признаны жилыми (см., например, постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»). Кроме того, нормативно определены повышенные требования к порядку создания жилых объектов, которые выражаются в дополнительных, не предъявляемых действующим законодательством к порядку возведения общественных зданий нормативах. Например, требования в части обеспечения энергетической эффективности жилых объектов, установленные постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».

В числе прочего законодательно установлены ограничения на возможные способы использования жилых помещений не по назначению (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Например, в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства, осуществлять миссионерскую деятельность. В любом случае виды использования жилого помещения, прямо не запрещенные законом, ограничены общим правилом: использовать объект можно только таким способом, при котором обеспечивается соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также не допускается нарушение прав и законных интересов лиц, проживающих в данном жилом помещении, соседей.

Таким образом, для осуществления в помещении деятельности, не связанной с проживанием (в первую очередь речь идет о предпринимательской деятельности производственного, торгового характера), требуется осуществить его перевод в категорию нежилых помещений. Причем самостоятельно осуществить такой перевод собственник не вправе — требуется согласие органов власти. Связано это с тем, что защита жилищных прав граждан обеспечивается государством.

Когда перевод возможен?

Далеко не каждое помещение может быть переведено из категории жилых помещений в нежилые. Кроме того, при решении вопроса о возможности осуществления такого перевода важно учитывать и цели использования помещения. Так, непосредственно Жилищным кодексом прямо предусмотрен ряд ограничений (ст. 22):

не допускается перевод помещения, используемого собственником или иным лицом для постоянного проживания;

право собственности на переводимое помещение должно быть свободно от прав третьих лиц;

перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;

запрещен перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования;

не допускается перевод, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

запрещен перевод жилого помещения в нежилое в целях осуществления религиозной деятельности.

Кроме того, существуют ограничения по размещению отдельных видов предприятий в жилых домах («СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр), в частности, не допускается размещать:

специализированные магазины товаров бытовой химии и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха;

помещения, в том числе магазины, с хранением в них легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, газов, взрывчатых веществ и т.д.;

склады любого назначения;

все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч., предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. м; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;

Убедившись, что помещение и цели, для которых оно переводится в категорию нежилых, не подпадают под приведенные выше ограничения, можно переходить непосредственно к поэтапной реализации задачи.

Этап первый: подготовка технической основы перевода

Важным техническим условием перевода помещения из жилого в нежилое является возможность обеспечения в него отдельного входа, не связанного со входом в жилые помещения или помещения, обеспечивающие проход к жилым помещениям. Далеко не всегда оборудование отдельного входа в помещение возможно с технической точки зрения. При этом, к сожалению, привлечение к подготовке технического решения (проектной документации) специализированной организации не всегда гарантирует результат (если квалификация такой организации предварительно не проверена).

Например, при рассмотрении одного дела суд установил несоответствие представленной с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое проектной документации действующим строительным нормам и правилам. Дело в том, что в данном деле перепланировка квартиры предполагала устройство индивидуального входа через окно комнаты путем удаления подоконной части стены в крупноблочном здании. При этом согласно п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170) расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается. При таких обстоятельствах подготовленное проектное решение суд признал не соответствующим требованиям действующих нормативных правовых актов, а отказ администрации в осуществлении перевода жилого помещения в нежилое — законным и обоснованным (постановление АС Волго-Вятского округа от 19.08.2015 № Ф01-3266/2015 по делу № А43-24981/2014).

Отдельно следует обратить внимание на сложности, которые могут вытекать из земельных отношений.

Спектр проблем здесь весьма широк и разнообразен. Это могут быть в том числе проблемы, связанные с правовым режимом земельного участка, на котором расположено здание. Так, например, при рассмотрении одного дела было установлено, что на момент возведения объекта капитального строительства земельный участок под ним был отнесен к зоне Ж-1 (жилищное строительство), и его размещение соответствовало всем действовавшим нормативным актам. Однако впоследствии в результате изменения зонирования населенного пункта после ввода объекта в эксплуатацию земля под ним оказалась в зоне Р-2 (земли рекреационного назначения), которая не предусматривает возможность размещения объектов административно-бытового назначения. Учитывая изложенное, заявителю было отказано в переводе объекта из категории жилых помещений в нежилые в связи с несоответствием требованиям ГрК РФ (ст. 36). В этом деле суд встал на сторону администрации, несмотря на то что возникший спор стал результатом действий властей по изменению генерального плана населенного пункта (решение Центрального районного суда г. Тюмени от 02.07.2014 по делу № 2-5254/2014).

Также (помимо зонирования земель в соответствии с генеральным планом) следует учитывать, что размещение новой входной группы влечет за собой необходимость надлежащего оформления земельных отношений под ней, если земельный участок, на котором она размещается, не принадлежит собственнику помещений. В случае с земельным участком под многоквартирным жилым домом данный вопрос выносится на обсуждение общего собрания собственников жилья в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.

Полное и точное соблюдение предусмотренной законом процедуры получения согласия собственников жилья в многоквартирном доме на размещение входной группы имеет важнейшее значение. На практике нередко встречается заблуждение, что для согласования размещения входной группы достаточно получить одобрение общего собрания собственников жилья, высказанное квалифицированным большинством голосов. Однако суды признают такой подход незаконным, указывая, что в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Например, в одном деле суд установил, что решение принято на общем собрании квалифицированным большинством, и признал представленное согласие на перевод помещения не соответствующим действующему законодательству, а отказ в переводе — законным и обоснованным (постановление АС Северо-Западного округа от 16.12.2014 по делу № А66-1394/2014).

Таким образом, следует особо отметить важность качественной предварительной экспертизы, оценки возможности реализовать перевод жилого помещения в нежилое как с технической точки зрения (возможности выполнения необходимого переустройства, переоборудования помещения и т.д.), так и с правовой (соответствие перевода требованиям законодательства, соблюдение закона при осуществлении отдельных процедур).

Этап второй: заявление о переводе

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется по решению органа местного самоуправления. Состав документов, которые необходимо предоставить для принятия решения, предусмотрен ст. 23 ЖК РФ:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Приведенный перечень документов является исчерпывающим и дополнению не подлежит (ст. 23 ЖК РФ). В связи с этим требование органов местного самоуправления о предоставлении не предусмотренных законом документов является незаконным.

Например, при рассмотрении одного дела суд установил, что отказ департамента в переводе жилого помещения в нежилое мотивирован отрицательным заключением Государственной жилищной инспекции г. Москвы. В заключении было указано на необходимость представить ряд документов, притом что факт представления полного комплекта документов заявителем был подтвержден документально. В связи с этим несогласие инспекции с формой представленных документов и сведений (при условии, что из указанных документов однозначно следовало соблюдение заявителем требований действующего законодательства) суд посчитал результатом формального подхода к рассмотрению заявления. В итоге требования заявителя были удовлетворены, а отказ в переводе помещений из жилых в нежилые признан незаконным (постановление АС Московского округа от 02.03.2016 № Ф05-1403/2016 по делу № А40-106873/2015).

Однако приведенное ограничение не распространяется на обязанность заявителя представить документы, подтверждающие соблюдение установленных законом процедур при формировании пакета документов. Так, Верховный суд РФ в Определении от 04.07.2017 № 18-КГ17-82 указал следующее.

Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. 2, 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, требование о предоставлении согласия общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме признается законным и обоснованным, несмотря на отсутствие указанного документа в перечне, предусмотренном ст. 23 ЖК РФ.

Сам по себе порядок приема и рассмотрения заявлений, оказания соответствующей государственной услуги регламентируется соответствующими нормативными правовыми актами субъектов РФ. Например, на территории г. Москвы такой порядок установлен Административным регламентом предоставления государственной услуги г. Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», утв. постановлением Правительства г. Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания».

Срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения не должен превышать 45 дней со дня предоставления заявителем документов, обязанность по предоставлению которых возложена на него (ст. 23 ЖК РФ).

Обжалование принятого по результатам рассмотрения заявления решения осуществляется в соответствии с положениями КАС РФ (ст. 218, 219).

Этап третий: реализация согласованного решения и регистрационные действия

Если для перевода жилого помещения в нежилое требовалось проведение переустройства и (или) перепланировки, то факт надлежащего выполнения такого рода работ в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией должна подтвердить специально созданная приемочная комиссия. Затем акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен в соответствующее Управление Росреестра. Именно акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в Едином государственном реестре недвижимости есть сведения об адресе электронной почты правообладателя, либо в виде бумажного документа почтовым отправлением по адресу, указанному в ЕГРН (подп. 1 п. 4 приложения 2 к приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов»).

Необходимо отметить, что для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое следует учитывать и существующие законодательные инициативы. Так, например, с 2015 г. существует реальная угроза запрета размещения в многоквартирных жилых домах гостиничных организаций (хостелов) — 7 сентября 2015 г. группа депутатов внесла в Госдуму законопроект № 876688-6 «О внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Предложенные изменения предусматривают дополнение перечня прямо запрещенных форм использования жилых помещений в многоквартирных домах, а также запрет на размещение в таких домах предприятий, оказывающих гостиничные услуги. Указанный законопроект был единогласно принят в первом чтении 13 мая 2016 г. и на данный момент проходит второе чтение.

Как следует из заключения Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на указанный законопроект, учитывая положения п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому любые действия собственника в отношении принадлежащего ему имущества не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, и ст. 36 ЖК РФ, которая регулирует вопросы, касающиеся общего имущества в многоквартирном доме, данный запрет возможен в отношении всех помещений многоквартирного дома.

Соответственно, рассматривая вопрос о переводе жилых помещений в нежилые, собственникам следует обращать повышенное внимание не только на технические и правовые возможности реализации такого решения, но и на возможные изменения в законодательстве и правоприменительной практике.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регламентирует гл. 3 (ст. 22–24) ЖК. Перевод допускается с учетом соблюдения требований жилищного законодательства и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ст. 22 ЖК).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник (заявитель) представляет заявление и документы:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на переводимое помещение);

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

Срок рассмотрения заявления составляет не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов.

Услуга предоставляется бесплатно

В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения документ должен содержать требование об их проведении, включая перечень работ.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (ст. 23 ЖК).

Основания для отказа:

1.Несоблюдение следующих условий перевода жилого помещения в нежилое помещение:

• доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или имеется техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

• переводимое помещение не является частью жилого помещения;

• переводимое помещение не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

• право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц;

• квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;

2. несоблюдение следующих условий перевода нежилого помещения в жилое помещение:

• переводимое помещение отвечает требованиям или имеется возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям, указанным ниже.

• право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц;

3. несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства;

4. непредставления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

5. поступления ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если заявитель был уведомлен о получении такого ответа и ему было предложено представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

6. представления (адресация) документов в ненадлежащий орган.

Перечень требований, которым должно отвечать жилое помещение

В соответствии с частью 4 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования; основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом; жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения; жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно – и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных; инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами; кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать установленным нормам; инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений, и инструкциями заводов – изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами; наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома; жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств; доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта; допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом; в реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо – и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов; объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики; в жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух – и трехкомнатных квартир – не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти – и шестикомнатных квартир – не менее чем в 2 комнатах; длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения; высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах – не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м; отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается; размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях; комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций – не менее 1 : 10; в жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать установленным значениям и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное – 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ; в жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать установленным значениям; в жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать установленным значениям; в жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц – 300 ГГц) не должна превышать установленных допустимых значений; в жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 – 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл; внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м; концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать установленных предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

В настоящее время особенно актуальны вопросы, затрагивающие перевод нежилого помещения в жилое и наоборот. Это вытекает из современного состояния отечественного рынка жилья, характеризующегося быстрым развитием городской инфраструктуры. В таких условиях предпринимателей, ориентированных на рынок розничной торговли, притягивают прежде всего центральные улицы с целью размещения на них точек сбыта продукции, офисов, развлекательных заведений. Со временем возникает ситуация, когда фонд свободных нежилых помещений и земельных участков под строительство подходит к естественному лимиту. В таком случае есть лишь одно решение: приобретение в собственность жилых помещений с последующим их переводом в категорию нежилых.

Все объекты недвижимости подлежат использованию строго по своему назначению. Нельзя использовать помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан (в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ это является ключевым признаком жилого помещения), в иных целях – для этого необходимо осуществить его перевод в категорию нежилых помещений. Аналогичным образом закон запрещает и обратное, предусматривая процедуру перевода уже нежилого помещения в жилое.

Данная процедура осуществляется по следующему алгоритму:

1) необходимо подготовить проект переустройства и (или) перепланировки помещения в целях соблюдения противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических требований, предъявляемых к будущему жилому помещению, а также для обустройства отдельного входа в будущее нежилое помещение. Для этого целесообразно обратиться в специализированную организацию, имеющую допуск к проектным работам. Если данные действия затрагивают часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (речь идет прежде всего об оборудовании отдельного входа), то в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ нужно получить их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома;

2) подготовить необходимые документы, предусмотренные ч. ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ (заявление, правоустанавливающие документы, проектную документацию и т.д.);

3) обратиться в компетентный орган за получением государственной (муниципальной) услуги. Данная услуга предоставляется бесплатно, срок ее предоставления на основании ч. 3 ст. 23 ЖК РФ не может превышать 48 дней. В случае согласования перевода помещения выдается решение о переводе жилого помещения в нежилое, в обратном случае – решение об отказе в предоставлении данной услуги. Такое решение может быть обжаловано в суд в срок не позднее трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ);

4) провести переустройство и (или) перепланировку, основанием для этого является вышеуказанное решение. Соответственно окончанием процедуры перевода помещения будет являться акт приемочной комиссии, сформированной уполномоченным органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое (ч. ч. 8, 9 ст. 23 ЖК РФ);

5) зарегистрировать право на переведенное помещение в Росреестре. Для этого необходимо предоставить соответствующее заявление и документ, удостоверяющий личность, а также оплатить госпошлину. Остальные документы Росреестр запрашивает самостоятельно. Регистрация права осуществляется в срок не позднее 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Вместе с тем на первый взгляд абсолютно прозрачный и понятный механизм перевода помещений из нежилых в жилые и обратно не свободен от ряда проблемных моментов. Так, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ закрепляет необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое. Данное действие неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В этой связи возникает закономерный вопрос о том, должно ли приниматься решение сособственников о предоставлении земельного участка под входную группу единогласно или большинством голосов. С одной стороны, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме осуществляется лишь после получения согласия всех собственников помещений в этом доме посредством его реконструкции. С другой стороны, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включено принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, включая введение ограничений его использования. Данные решения в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Иными словами, если занятие земельного участка под вход (лестницу) в нежилое помещение квалифицировать как уменьшение общего имущества, необходимо согласие всех сособственников, а если исходить из того, что здесь имеет место вопрос о пределах использования земельного участка, необходимо согласие двух третей голосов, которое получить намного легче.

В юридической литературе высказываются различные мнения по данному вопросу. Так, П.В. Макеев полагает, что "согласие сособственников жилого помещения на организацию отдельного входа и соответствующее изменение режима использования земельного участка, по сути, является согласием на реконструкцию многоквартирного жилого дома с уменьшением размера общего имущества". В то же время, по мнению О.А. Городова, изменение границ земельного участка, а также его уменьшение не подпадают под действие ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.

Вместе с тем судебная практика при рассмотрении споров по данной категории дел обращает внимание на то, имеет ли место реконструкция дома при переводе жилого помещения в нежилое. Так, по делу N А51-6198/2015 администрация г. Арсеньева Приморского края аргументировала свой отказ в выдаче решения на перевод нежилого помещения в жилое тем, что, независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества. Суд кассационной инстанции указал, что в спорной ситуации крыльцо и отдельный вход являются существующими, находятся в настоящее время в пользовании собственников жилого дома и не будут подвергнуты каким-либо конструктивным изменениям. Следовательно, перевод спорного помещения из жилого в нежилое не приведет к изменению правового режима пользования частью земельного участка, занятой крыльцом и относящейся к долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Учитывая изложенное, нижестоящие суды обоснованно признали оспариваемое решение администрации не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы предпринимателя.

По делу N А75-8637/2013 из имеющихся документов следовало, что проект переустройства предусматривает реконструкцию квартиры с устройством двух входных групп. При обращении в Администрацию г. Когалыма с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое в составе документов, подтверждающих обоснованность данного обращения, была представлена выписка из протокола общего собрания собственников жилого дома, в соответствии со сведениями которой согласие на перевод изъявили 119 собственников помещений, что составляет 68% от общего числа проживающих по указанному адресу граждан (т.е. больше двух третей). Главой города Когалыма на основании представленного пакета документов подписано уведомление о переводе жилого помещения в нежилое. Верховный Суд РФ, руководствуясь нормами ст. ст. 209, 247, 288, 290 ГК РФ, ст. ст. 2, 22, 36, 40 ЖК РФ, сформулировал правовую позицию, согласно которой суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно указали на необходимость получения в рассматриваемом случае согласия всех собственников помещений в доме, тогда как согласие на перевод помещения изъявили лишь 68% от общего числа проживающих в нем граждан.

С.А. Киракосян справедливо обращает внимание на тот факт, что даже "в доме, управляемом ТСЖ, вопрос о реконструкции необходимо решать на общем собрании всех собственников. Такое собрание собственников не стоит подменять собранием членов ТСЖ". Действительно, на практике нередки ситуации, когда далеко не все собственники помещений многоквартирного дома входят в состав ТСЖ. Следовательно, имеется определенный риск обжалования принятого на собрании членов ТСЖ решения со стороны таких собственников, поскольку они имеют равные с членами ТСЖ права по отношению к общему имуществу.

Так, по делу N 33-2819/2014 суду был представлен протокол собрания членов ТСЖ, из которого следует, что 100% собственников квартир многоквартирного дома не возражали против перевода жилых помещений в нежилые посредством перепланировки. Однако суд установил, что собственники двух квартир, заинтересованные в результатах голосования, участия в нем не принимали. На основании этого суд апелляционной инстанции признал незаконными постановления администрации г. Тамбова о разрешении перевода жилых помещений в нежилые.

Другой проблемный вопрос касается еще одного законодательного запрета: ч. 4 ст. 22 ЖК РФ не допускает перевод нежилого помещения в жилое, если такое помещение не соответствует установленным требованиям либо отсутствует возможность обеспечить это соответствие. На практике это означает, что нежилое помещение должно соответствовать требованиям к жилым помещениям многоквартирного дома, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Некоторые авторы (например, Т.Д. Полиди, Т.К. Байкова, Е.В. Игуменов) указывают, что в значительном количестве случаев апартаменты, расположенные в многофункциональных зданиях (речь идет о таких популярных в последнее время помещениях для съема жилья, как лофты), могут не отвечать вышеуказанным требованиям, поскольку такие помещения проектировались в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям и нежилым зданиям. Соответственно у собственников апартаментов возникают существенные сложности при переводе апартаментов в жилые помещения. С.В. Савина также обращает внимание на то, что "формально размещение жилых помещений в нежилых зданиях законодательством не предусмотрено. В своей деятельности органы кадастрового учета, как правило, придерживаются позиции о недопустимости постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений в нежилом здании, что влечет за собой сложности при государственной регистрации права собственности на такие помещения и, как следствие, при распоряжении ими".

Примеры аналогичной позиции наблюдаются и в судебной практике. Так, по делу N 334435/2015 Свердловский областной суд указал, что дом, в котором расположены принадлежащие заявителю на праве собственности нежилые помещения (апартаменты), не является многоквартирным домом, в связи с чем находящиеся в нем помещения не могут быть признаны отвечающими требованиям, установленным для жилых помещений (квартир), без изменения целевого назначения всего здания на жилое и изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание. Соответственно постановление Администрации г. Екатеринбурга, которым отказано в переводе нежилых помещений в жилые, является законным и обоснованным.

Однако в силу ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в многоквартирном доме могут находиться как жилые, так и нежилые помещения, а также общее имущество. Следовательно, российское законодательство не содержит требований относительно количественного соотношения жилых и нежилых помещений в объекте недвижимости для признания его многоквартирным домом. Только из п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, следует, что квартир должно быть не менее двух, при этом минимальное соотношение площадей жилых и нежилых помещений не устанавливается. Тем не менее представляется возможным согласиться с позицией С.В. Савиной, согласно которой "перевод здания из нежилого в многоквартирный дом на практике крайне затруднителен, учитывая принадлежность помещений в нем различным собственникам, а также необходимость соблюдения интересов правообладателей нежилых помещений".

Собственнику следует иметь в виду, что процедура перевода нежилого помещения в жилое не может быть им использована для подведения данного имущества под исполнительский иммунитет. Так, по делу N 33-11368/2015 суд установил, что жилой дом площадью 37 кв. м и нежилой дом площадью 53,5 кв. м, проходившие по исполнительному производству в отношении ответчика, являются одним и тем же объектом недвижимого имущества. При этом ответчиком не соблюден установленный порядок перевода нежилого помещения в жилое, одному объекту недвижимости фактически присвоены два кадастровых номера. При таких обстоятельствах суд сделал вывод о том, что действия ответчика по регистрации права собственности на жилой дом осуществлены с целью избежать обращения взыскания на имущество в рамках исполнительного производства.

Подводя итог изложенному, сформулируем сложившиеся в судебной практике правовые подходы к решению выявленных проблем:

1) при решении вопроса о том, какое количество голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме необходимо собрать для перевода жилого помещения в нежилое, следует установить, имеет ли место реконструкция общего имущества собственников жилого дома. В случае положительного ответа на данный вопрос согласие собственников должно быть стопроцентным, в случае разрешения вопроса о пределах использования земельного участка без реконструкции необходимо согласие двух третей собственников. Если в многоквартирном доме образовано ТСЖ, голосовать имеют право не только его члены, но и другие собственники жилых помещений;

2) при переводе апартаментов, расположенных в многофункциональных зданиях (например, популярных в настоящее время лофтов), в жилые помещения судебная практика исходит из того, расположены ли данные апартаменты в многоквартирном доме. В случае отрицательного ответа на этот вопрос (как правило, так и происходит) необходимо вначале осуществить довольно трудоемкую процедуру изменения целевого назначения всего здания на жилое и изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, и только потом приступать к переводу апартаментов в жилые помещения;

3) процедура перевода нежилого помещения в жилое не может быть использована собственником для подведения данного имущества под иммунитет от исполнительного производства.

(Балтутите И.В., Витвицкая В.Р.) ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2017, N 1)