Содержание
Покупка квартиры с обременением по ипотеке часто выглядит привлекательно с точки зрения стоимости. Продавцы понимают, что ограничение в виде банковского залога – проблема, которую мало кто захочет решать – человек легко может найти необремененный объект. Поэтому, собственники существенно снижают цену такого жилья. Однако, в 2019 году, есть несколько подводных камней. Что обязательно нужно учесть при покупке квартиры, обремененной ипотекой? В чем риски подобной сделки?
Главное отличие приобретения объекта, находящегося в залоге, состоит в том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке потребует повышенной бдительности, участия и согласия банка, сбора дополнительных документов для регистрации в Росреестре.
Обременение выступает мерой, которая ограничивает полномочия собственника, лишает его возможности распоряжаться имуществом только по своему усмотрению. Оно вводится для защиты интересов других лиц.
Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:
Ответ на вопрос, можно ли купить в ипотеку квартиру с обременением без участия банка, будет отрицательным. Кредитная организация вправе диктовать свои условия в этой ситуации.
К примеру, банк может не одобрить сделку вообще или только для конкретного покупателя или установить, что отчуждать объект можно лишь после выплаты займа на 50%.
При покупке квартиры с обременением по ипотеке есть и другие риски для покупателя. Рассмотрим их подробнее.
Существует два варианта развития событий:
В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.
Поэтому, если и заключать предварительный договор на подобных условиях, нужно регистрировать его у нотариуса, требовать дополнительного обеспечения, тщательно проверять и хранить все расписки.
Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:
Как видим, можно оказаться в затруднительном положении. Поэтому до подписания каких-либо документов стоит пойти к хорошему юристу и спросить: «Хочу купить квартиру, она в обременении по ипотеке, есть риск остаться без жилья или без денег. Что делать?».
Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2019 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:
При должном уровне внимательности и расчетов можно заключить очень выгодную сделку. Однако, при любых сомнениях надо обратиться за юридической помощью.
Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.
Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:
Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:
Рассмотрим основные способы покупки квартиры.
Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:
Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.
Процедура происходит следующим образом:
Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?
Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.
Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
В договоре рекомендуется прописать:
В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:
Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:
Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.
Возможные проблемы при приобретении такого жилья:
Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.
Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.
Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.
Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.
Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.
Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.
Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.
Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2019 году?
Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.
Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.
Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.
И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:
Стоимость объекта | Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры |
Так как участником сделки будет выступать кредитор | Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов |
Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.
Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.
После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.
При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.
Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.
Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.
Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.
Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.
Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.
Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:
Виды обременений:
Ипотека | При которой для продажи необходимо получать согласие банка |
Рента | Согласие на продажу должен дать рентополучатель |
Арест | На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга) |
Найм | Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора |
Прописка | Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке |
Сервитут | Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица |
При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.
Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.
Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:
Недостатки сделки:
Покупатель может заплатить указанную сумму | А обременение так и не снимут |
Если обременение не сняли | То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится |
Уплаченную сумму можно будет вернуть | Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью |
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру | Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком |
Процесс переоформления квартиры | Будет более длительным и проблематичным |
Банк будет контролировать ситуацию | Пока не будут выплачены все средства по ипотеке |
Есть и такие риски:
Средства будут рассчитаны не точно | При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи |
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина | Двойной залог |
Если будет подан иск в отношении продавца | Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия |
Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.
Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.
А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.
Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.
Про открытый кадастровый реестр земельных участков, читайте здесь.
Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.
Квартира может быть куплена 2 способами:
Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.
Схема действия такова:
Покупатель вносит задаток | Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором |
Банковское учреждение снимет обременение | И у собственника появляется возможность совершить продажу |
Составляется договор о покупке | Выплачивается вторая часть средств |
Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.
Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.
Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.
Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.
Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.
Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.
Обязательно обращайте внимание на такие моменты:
Нужно взять выписку из ЕГРП | Чтобы выяснить, нет ли иных обременений |
Рассчитываясь с продавцом, берите расписку | Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку |
Берите выписку из домовой книги | Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении |
Не забывайте, что составлять договор о покупке можно | Только после выдачи разрешения банком |
Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.
Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.
Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.
Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.
Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.
В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.
Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.
Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:
В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.
Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.
Купить ипотечную квартиру можно:
У собственника | Заемщика |
У банка | Более удобный вариант (безопасный и простой) |
В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.
Процесс покупки недвижимости у банка такой:
Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:
Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.
Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.
При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.
Видео: покупка и продажа ипотечных квартир
Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.
Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:
Процедура покупки ипотечной квартиры в ВТБ 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.
Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.
Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.
Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.
Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.
Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.
Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.
Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.
Какие документы нужны для разрешения перепланировки квартиры, читайте здесь.
Какие нужны документы для возврата налога при покупке квартиры, смотрите здесь.
Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.
Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.
Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.
И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
No related posts.