Право общей долевой собственности на жилой дом

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех "дольщиков", – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

"Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников", – разъясняет юрист КА "Юков и партнёры" Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – "с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов".

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом "не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения", значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Зырянов А.И., судья Верховного Суда РФ, профессор кафедры гражданского права и процесса (Академия ФСИН России), кандидат юридических наук.

Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся полезная площадь или не менее половины площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну капитальную стену.

Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме индивидуальных застройщиков. В последнем случае застройщикам принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают все квартиры, составляют общую собственность участников строительства.

Собственник жилого дома осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения независимо от кого бы то ни было. В случае нарушения своих прав собственник жилого дома может обратиться за защитой в судебные органы.

Правомочие пользования, принадлежащее собственнику, включает в себя также право использовать жилой дом для занятия предпринимательской деятельностью. Однако при осуществлении такой деятельности не должны нарушаться права других лиц и наноситься ущерб окружающей среде.

Одним из важных правомочий собственника жилого дома по осуществлению права собственности на этот дом является возможность сдавать этот дом внаем. В этом случае между собственником жилого дома и нанимателем должен заключаться договор найма жилого помещения.

Право собственности на жилой дом может возникнуть по различным основаниям. Это разнообразные гражданско-правовые сделки. Однако право собственности на жилой дом может возникнуть в результате индивидуального жилищного строительства при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил.

Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется в порядке, установленном законодательством, физическому (физическим) или юридическому лицу.

Строительство дома может осуществляться на участке ранее снесенного жилого дома.

По окончании строительства дома он подлежит приемке особой приемочной комиссией. Собственником (собственниками) дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местной администрации.

В свое время Закон о собственности ввел принципиально новое основание возникновения права собственности на жилой дом. Речь идет о так называемой приобретательской давности, о которой говорится в ст. 7. В соответствии с данной статьей гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относится и жилой дом, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющий им как собственник в течение 15 лет, приобретает право собственности на дом. Поведение фактического владельца должно соответствовать поведению собственника. Это значит, что он пользуется и распоряжается имуществом, как если бы обладал правом собственности.

Применительно к жилому дому приобретательная давность может возникнуть в результате приобретения жилого дома без надлежащего оформления. По существу, право собственности у приобретателя из договора купли-продажи не возникло. Однако он открыто и добросовестно владеет домом, платит необходимые налоги и т.д. В результате по истечении 15 лет такого владения у него возникает право собственности.

Дом, построенный трудом и на средства двух семей, может быть признан их общей долевой собственностью. При наличии спора гражданам следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на часть. Совладельцы дома могут заключить соглашение о порядке пользования обособленными помещениями дома и зарегистрировать в местном органе власти. При судебном определении порядка пользования жилым домом каждому собственнику по возможности передается конкретная часть строения, соответствующая его доле в праве собственности. Дом, возведенный или приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома и на чье имя зарегистрирован дом.

Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются гл. 7 Семейного кодекса РФ. Так, если в период строительства жилого дома супруги не поддерживали семейные отношения, вели раздельное хозяйство, то у супруга, который ни трудом, ни средствами в строительстве не участвовал, право собственности на часть жилого дома не возникает.

Важная сторона заключения и оформления договоров купли-продажи жилых домов – это взаимоотношения между собственниками. В их отношениях между собой нет необходимости сохранять только право на идеальную долю: их внутренние взаимоотношения могут быть без ущерба сохранности строения в целом построены на выделении в пользование каждому из них определенной части строений.

При таком понимании с отчуждением доли в праве собственности на строение к приобретателю переходят идеальная доля в праве собственности и реальная доля в праве пользования.

Продажа строений гражданам производится по ценам, установленным соглашением между покупателем и продавцом. Каждому участнику общей долевой собственности принадлежит право на определенную долю в общей собственности.

Одним из существенных пунктов договора является правильное определение отчуждаемой доли жилого дома. Стороны определяют самостоятельно, какая именно доля дома отчуждается и как она исчисляется, а именно из размера полезной или жилой площади или из инвентаризационной оценки.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от прав собственности на квартиру. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

На практике довольно часто возникают споры о признании прав собственности на дом или долю дома в связи с участием в его строительстве других лиц своими силами и средствами с целью создания общей собственности на дом.

Верховный Суд РФ по одному из таких дел обратил внимание судов на возникновение правообразующих факторов в создании общей собственности на дом, которыми являются:

доказательства о наличии договоренности сторон о создании общей собственности на дом;

доказательства о понесенных затратах на его строительство: свидетельские показания об участии лица в строительстве, документы о приобретении материалов, а также совместное ведение хозяйства.

При наследовании доли на жилой дом или квартиру в свидетельстве о праве на наследство указывается только арифметическая доля, которую получает каждый из наследников.

Если право собственности на жилой дом или квартиру возникло во время брака, то такой дом или квартира является совместной собственностью супругов и в случае смерти одного из них другой супруг вправе получить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе. Свидетельство пережившему супругу выдается по его заявлению нотариальной конторой по месту открытия наследства.

Право собственности на жилой дом может прекратиться в результате определенных юридических фактов или оснований. Эти основания могут зависеть от воли собственника.

К числу первых относятся прежде всего различные гражданско-правовые сделки: договоры мены, дарения, купли-продажи. В этом случае прекращается право собственности одного субъекта и одновременно возникает у другого.

Право собственности может прекратиться также в результате умышленного уничтожения собственником принадлежащего ему жилого дома.

Более разнообразны случаи, когда право собственности на жилой дом прекращается помимо воли его собственника. Сюда относятся: принудительная продажа или изъятие дома в порядке обращения на него взыскания по исполнительному листу; принятие законодательных актов, прекращающих право собственности.

Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа, не направленным непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику равноценного имущества и возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.

Особо рассматриваются вопросы обеспечения прав граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд.

При отсутствии согласия собственника снос может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда. В случае сноса жилого дома собственникам этого жилого дома либо предоставляется новое равноценное по жилой площади жилье, либо возмещается стоимость сносимых строений. Между застройщиком и собственником сносимого жилья подписывается договор, в котором указывается согласованная сторонами оценка потребительской стоимости утрачиваемого собственником жилья, форма компенсации за сносимые постройки. Споры между гражданами и застройщиком о размерах и формах компенсации за сносимые строения разрешаются только судом. Подписанный сторонами договор о компенсации сносимых строений должен быть нотариально заверен и после этого зарегистрирован в специально уполномоченных органах.

Общая долевая собственность наступает при поступлении имущества в собственность двух либо нескольких лиц. Данное имущество не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо оно не подлежит разделу в силу действующего законодательства. Законом право общей долевой собственности по отношению к жилым помещениям не ограничивается. То есть, долевая собственность применима к любому жилому помещению в Российской Федерации.

Право общей долевой собственности на дом

Основаниями для возникновения долевой собственности на дом могут стать:

• сделки с домом с участием как граждан, так и организаций (например, дарение, мена, купля-продажа или рента);
• наследование права собственности на долю в доме по завещанию или по закону;
• признание права собственности на дом (долю в праве на дом) по решению суда.

Необходимо помнить, что без официального выделения доли в общем имуществе ни один из собственников не может распоряжаться своей частью имущества по своему усмотрению – к примеру, продать ее или обменять.

Гражданское законодательство Российской Федерации постановило: каждый собственник совместного имущества, в том числе и не достигший совершеннолетия, чьи интересы защищает орган опеки и попечительства, вправе требовать выделения доли в общем жилом доме, причитающейся ему по закону.

Возможные сделки с долей жилого дома

Собственники доли в праве собственности на жилой дом могут совершать со своей долей любую сделку, которая не запрещена действующим законодательством – продажа, передача в дар, передача по договору ренты, включение доли в завещательную массу, сдача в аренду и т. п.

Однако для двух из вышеуказанных сделок необходимо соблюдение определенного порядка действий, чтобы такие сделки в дальнейшем не были оспорены в суде собственниками других долей дома.

Если один из собственников доли в жилом доме планирует сдать свою долю в аренду, то необходимо будет получить письменное согласие от собственников остальных долей в этом доме – либо в виде отдельного документа, либо в виде подписей на заключаемом договоре аренды.

Если же собственник желает продать долю в праве собственности на жилой дом какому-то постороннему лицу, то прежде продавец должен реализовать преимущественное право покупки его доли остальными собственниками этого дома.

Выдел доли жилого дома в натуре

Выдел доли в натуре из имущества, которое находится в общей долевой собственности, возможен в том случае, если имуществу не будет причинен несоразмерный ущерб. Это значит, что в результате должна сохраниться возможность использовать имущество по назначению, при этом не будет значительно утрачена его стоимость или нарушены права третьих лиц. Добавим: такая возможность существует, если нет прямого запрета на выдел доли в натуре.

Выдел доли в натуре влечет за собой прекращение права общей собственности, так как при разделе имущества возникают два или более самостоятельных объекта права, по отношению к которым у каждого из бывших сособственников появляется право раздельной собственности.

Любой владелец – участник долевой собственности – может потребовать выделить долю из общего имущества.

Помощь юриста в спорах об общей долевой собственности

Самостоятельное участие в решении имущественных споров может привести к плачевным результатам, в особенности если предмет спора – доля в жилом доме, обладающая высокой материальной ценностью.

Наши юристы обладают многолетним опытом оказания правовой помощи по жилищным, земельным, наследственным, семейным спорам и знают, как максимально эффективно защитить ваши права в суде, арбитраже, государственных либо муниципальных органах.

Мы предлагаем вам следующие услуги:

• юридические консультации по любым спорам об имуществе в долевой собственности;
• участие в формировании правовой позиции по делу, представление интересов в суде, арбитражном суде, в любых государственных органах и органах местного самоуправления;
• ведение переговоров по досудебному урегулированию спора;
• составление договоров, исков, заявлений, мировых соглашений.

Каждое обращение в нашу компанию начинается с бесплатной консультации, в которую входит комплексный анализ имеющихся документов, оценка возможного исхода дела и выработка тактики поведения в суде. Наш юрист определит подсудность иска, грамотно его составит и подаст в установленный законодателем срок, представит ваши интересы в ходе судебного процесса и не только выиграет дело, но и возьмет под контроль исполнение решения суда.

У Вас есть вопросы? Обратитесь к нашим экспертам и получите бесплатную консультацию!

Получите консультацию юриста по телефону (499) 408-36-53 и (499) 409-06-71 или заполните форму обратной связи !

Персональная консультация это:

правовое заключение специалиста по вашей ситуации; ответы на все вопросы, касающиеся процедуры обращения в суд; рекомендации и советы компетентных юристов.

Обратитесь к нам за защитой своих прав прямо сейчас и получите консультацию юриста бесплатно!