Правоустанавливающий документ на собственность

О правоустанавливающих документах слышали многие. Но что означает это понятие, знают далеко не все. При этом, эти документы очень важны для любого владельца недвижимости, особенно в случае проведения сделок с данной собственностью.

К недвижимому имуществу относится:

Для подтверждения прав владения им необходимы специальные правоустанавливающие документы на объект недвижимости:

• Свидетельство о праве собственности.
• Кадастровый паспорт участка или здания.
• Свидетельство о праве на наследство (пока права собственности не будут переоформлены в ЕГРН).
• Техпаспорт, выданный БТИ.
• Завещание.
• Договор купли-продажи.
• Дарственная.

Если владелец недвижимости потерял свидетельство о праве собственности, то он сможет его восстановить с помощью любого другого правоустанавливающего документа.

Но нужно понимать, что для восстановления любого такого документа придётся пройти немало инстанций и потратить уйму времени. Поэтому необходимо следить за сохранностью правоустанавливающих документов.

Документы, устанавливающие право владения земельными участками

Для получения разрешения на строительство, владелец земельного участка должен подтвердить свои права на эту землю. Правоустанавливающие документы на земельный участок – это:

• План участка с его межеванием.
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт участка и расположенных на нём построек.
• План застройки участка.
• Свидетельство о праве собственности.

Для получения разрешения на строительство, данные документы нужно подавать в местные органы власти. Даже, если земля находится в собственности заявителя, получать разрешение обязательно. Иначе постройка будет признана самовольной, её владельцу дадут штраф и могут принудить её снести, либо, в лучшем случае, позволят узаконить, что само по себе непростая процедура.

Правоустанавливающие ценные бумаги на квартиру или комнату

Квартира – самый распространённый вид жилья. Правоустанавливающие документы на этот объект недвижимости включают:

• Свидетельство о праве владения всей квартирой или отдельной комнатой.
• Договор дарения.
• Договор купли-продажи.
• Техпаспорт.
• План квартиры или комнаты.
• Свидетельство о праве на наследство.

Только при наличии таких документов, можно будет оформить сделку с квартирой или комнатой. В частности, без техпаспорта и плана помещения, её продать не удастся.

Документы, устанавливающие права притязания на любое недвижимое имущество в Российской Федерации

Ценность документов, устанавливающих права собственности в том, что без их наличия продать, подарить или завещать недвижимость не удастся. Более того, не удастся даже переоформить форму собственности и произвести иные изменения юридического характера.

Поэтому, если документы были утеряны либо украдены, нужно незамедлительно их восстановить.

Иногда владелец недвижимости не только не имеет документов, но и не знает, к какой форме собственности относится принадлежащее ему имущество. Эту информацию можно узнать в Росреестре, в том числе через портал Госуслуги. Но это не освобождает от оформления или восстановления правоустанавливающих документов.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Ценные бумаги, которые устанавливают право владения частным домом

Наряду с квартирами, распространённый вид недвижимости – частный дом. Для него также предусмотрен список правоустанавливающих документов:

• Кадастровый паспорт земельного участка.
• План участка и застройки.
• Технический план здания.
• Свидетельство о праве собственности.
• Дарственная, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
• Кадастровый паспорт.

Важно, чтобы у собственника были все эти ценные бумаги. Иначе проведение каких-либо сделок будет невозможно.

Помимо этих документов могут потребоваться справки о разрешении перепланировки дома или его строительства, если в конструкцию данного объекта недвижимости вносили изменения.

Выписка о содержании правоустанавливающих документов

В любом регионе РФ есть компетентные органы, которые хранят справки о содержании правоустанавливающих документов на все объекты недвижимости. Каждый документ имеет собственный номер, занесённый в единый государственный реестр недвижимости. Поэтому в случае проблем с документами на дом или квартиру, нужно обращаться в эти местные органы власти и писать заявление о принадлежности имущества заявителю.

Обычно такое заявление пишут в БТИ. Там же происходит восстановление большинства правоустанавливающих документов на объекты недвижимости.

Для восстановления документов нужно будет доказать свои права на объект и заплатить государственную пошлину, после чего в БТИ выдадут дубликат документа.

Правоустанавливающие документы очень важны. Их восстановление – долгий и непростой процесс, а без этих документов невозможно заключить ни одной сделки с недвижимостью. Все такие сделки внимательно проверяются. Поэтому каждый документ будет также проверен. Важно не допускать попадания документов в руки третьих лиц, так как это может привести к мошенничеству с недвижимостью и потере прав собственности реальным владельцем.

Список документов при покупке квартиры

Для покупателя важно не только убедится в том, что продавец действительно владеет этой квартирой и может заключать с ней сделку, но и в том, что квартира не имеет обременений. Поэтому от продавца нужно потребовать следующие документы:

• О праве на недвижимость – договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве.
• Выписку из ЕГРН.
• Технический и кадастровый паспорта.
• Справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Справку о том, что квартира не находится в залоге, под арестом и не имеет иных обременений.

Без сбора этих документов заключение сделки купли-продажи квартиры чревато множеством рисков.

Запрос сведений о содержании правоустанавливающих бумаг

Право подавать запросы в компетентные органы имеют владелец данной недвижимости и нотариус.

Нередко такие запросы являются способом проверить правомерность сделки, когда нотариус сомневается в том, что документы не подделаны.

Риэлторы, а также работники органов, регистрирующих недвижимость, часто сталкиваются с тем, что граждане не видят разницы между правоустанавливающими и правоподтверждающими документами. Например, могут в качестве правоустанавливающей документации предоставить кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН. Перед совершением любой сделки с объектом, например купли-продажи оформления залоговой закладной, дарения или завещания нужно собрать пакет документов на недвижимость. Необходимо знать:

• что такое правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
• какая разница между ними;
• в каких случаях нужны те, или иные документы.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы — что это такое?

Правоустанавливающие документы (ПУД)

Правоустанавливающими являются документы, на основании которых появляются права на квартиры, дома, помещения, земельные участки и другие объекты недвижимости (или их доли).

Так как видов прав есть много, то и различных ПУД существует достаточное количество. Их можно разбить на такие группы:

• договоры сделок между сторонами;
• свидетельства о правах;
• решения (постановления, акты) государственных органов и судов;
• справки, декларации и др.

Договоры — это самодостаточные документы. В отличие от них, свидетельства прав имеют силу при наличии дополнительных бумаг: завещания, решений исполнительных государственных и муниципальных органов, судов

Виды правоустанавливающих документов

Выделим основные виды ПУД:

• купли-продажи;
• дарения;
• аренды;
• безвозмездного пользования;
• ренты;
• об установлении сервитута;
• ипотеки;
• о долевом участии (ДДУ);
• переходе прав;
• уступки требований.

Свидетельства о правах:

• на наследство;
• пожизненно наследуемое владения;
• бессрочное пользование.

Решения государственных органов и судов:

• акт о введении объекта в эксплуатацию постановление о предоставлении/изъятии земельного участка;
• акт об установлении публичного сервитута;
• судебные решения о взыскании имущества, признание наследника недостойным, удовлетворении исков собственников/наследников

Справки и декларации:

• справка о полной выплате пая ЖСК, ТСЖ, ГСК и других некоммерческих гражданских организациях с совместной собственностью на паях;
• декларация об объекте недвижимости на земельном участке, находящемся в СНТ или ОНТ (в соответствии с дачной амнистией).

А теперь о том, какие права устанавливает тот или иной документ.

Какие документы устанавливают полноценные права собственности

• Договор купли-продажи устанавливает право собственности на основе возмездной сделки: покупатель платит продавцу сумму по договору.
• Договор дарения — безвозмездная сделка без всяких условий: даритель обещает подарить одаряемому в настоящий момент или в будущем свое имущество (движимое/недвижимое).
• Свидетельство о праве наследования — устанавливает право на имущество или его часть для наследника, в соответствии с законом или завещанием.

Важно понимать, что завещание (в отличие от договора дарения) само по себе не является правоустанавливающим документом, так как завещатель его вправе в любой момент изменить или отменить. Также завещание может содержать завещательный отказ/возложение. В этом случае наследуемое имущество имеет обременение: полноценное право собственности не появится, пока наследник не выполнит условие завещательного отказа или возложения.

• Справка о выплате пая: подтверждает выплату своей доли в уставном капитале некоммерческой организации членом жилищного/гаражного кооператива, огородного или садоводческое товарищество и др.; устанавливает право собственности на жилое помещение в МКД, гараж, садовый/огородный участок, долю общего имущества кооператива/товарищества.
• Декларация дачной амнистии: даёт право приватизировать задекларированные постройки/дачные, садовые дома, возведенные на садовом/огородном/дачном участке.
• Решение суда: дает право законному собственнику по виндикационному иску вернуть похищенное у него имущество: наследнику, незаконно отстраненному от наследования — долю наследства

Условное право собственности

Условные права собственности — это права возникающие в будущем после снятия с имущества обременения. Устанавливают условные права следующие документы на недвижимость:

• Договор ипотеки (залога): имущество находится в залоге у кредитора до погашения займа.
• Договор ренты: плательщик получает имущество в собственность на условиях выплаты получателю определенной суммы, пожизненного содержания и других условий.
• ДДУ — устанавливает право собственности дольщика в будущем при введении построенного дома в эксплуатацию. Условным право является, потому что для его возникновения требуется ряд условий: выполнение застройщиком всех своих обязательств; создание качественного объекта в соответствии с договором в срок

Права пользования с ограниченным распоряжением

Распоряжение недвижимым имуществом (продажа, дарение, использование в кач-ве залога и пр.) при подписании нижеописанных правоустанавливающих документов ограничивается.

• Договор аренды:

• устанавливает права арендатора помещения/земельного участка пользоваться объектом за договорную плату в течение определённого периода;
• по согласию с собственником арендатор можно сдать объект недвижимости в субаренду.

Безвозмездный договор предоставляет аналогичные права, но оплата при этом не взимается.

Свидетельство о праве бессрочного пользования выдается на основании решения исполнительных органов власти о выделении земельного участка на неограниченный период времени из гос. или мун собственности определенным юридическим лицам.

Свидетельство о праве безвозмездного пользования — на основе аналогичного решения о бесплатном предоставлении ЗУ гражданским и юридическим лицам на определенный договором срок.

Свидетельство о ПНВ — документ предоставляет право владельцам участков пользоваться им в течение всей жизни и передавать его по наследству.

Ограниченное пользование

• Право ограниченного пользования помещением или земельным участком может возникнуть у гражданина на основании договора об установлении сервитута. Например, на право пользоваться каким-то проходным помещением; использование части земельного участка для организации прохода
• Публичный сервитут устанавливается в общественных интересах на основании принятого власти акта о его ведении. Юридическое лицо получает право прокладывать коммуникации, строить дороги, ветки метро, другие общественно значимые объекты на чужих земельных участках.

Правоподтверждающие документы

Правоподтверждающий документ подтверждает право собственности на имущество.

Таких документов всего три типа, причем два из них сегодня уже устарели:

• Старое свидетельство прав собственности (бумажное), которое выдавалась с 1998 г. вплоть до 2016 г.
• Выписка из ЕГРП, выдаваемая с 2016 до 2017 г.
• Выписка из Единого Государственного реестра недвижимости (образованного в результате слияния ЕГРП и ГКН) — правомерный подтверждающий документ, который предоставляется с 2017 года до настоящего момента.

Выписку можно получить в электронном виде прямо с сайта Росреестра. Все старые документы, выданные ранее, также имеют хождение и сохраняют свою действительную силу.

• Кадастровый паспорт (техплан помещения, межевой план ЗУ) не является правоподтверждающим документом субъекта. Но это важное удостоверение самого объекта, необходимое для его образования и постановке на кадастровый учет. Представляет собой сведения об объекте, хранящиеся в Росреестре.
• Другой документ — технический план сегодня не имеет никакого правового значения: это сугубо технический первичный документ с описанием и чертежами, разработанный в БТИ. На его основе может быть подготовлен кадастровый паспорт.

Что такое правоустанавливающий документ?

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Этот же закон в статье 17 конкретизировал, какие документы относятся к правоустанавливающим :

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

— акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

— свидетельства о праве на наследство;

— вступившие в законную силу судебные акты;

— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

— иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Таким образом, правоустанавливающий документ – это такой документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости и выдано свидетельство о государственной регистрации права.

СПРАВОЧНИК «ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ»

Код	Наименование
558.4.1	558401000000	Правоустанавливающие документы
558.4.1.1	558401010000	Договоры/соглашения
558.4.1.1.1	558401010100	Сделки об отчуждении
558.4.1.1.1.1	558401010101	Договор купли-продажи
558.4.1.1.1.2	558401010102	Договор мены
558.4.1.1.1.3	558401010103	Договор дарения
558.4.1.1.1.4	558401010104	Договор ренты
558.4.1.1.1.5	558401010105	Договор пожизненного содержания с иждивением
558.4.1.1.1.6	558401010106	Договор приватизации (договор передачи объекта недвижимости в собственность)
558.4.1.1.2	558401010200	Другие сделки
558.4.1.1.2.1	558401010201	Договор участия в долевом строительстве
558.4.1.1.2.2	558401010202	Соглашение об определении (перераспределении) долей в праве общей долевой собственности
558.4.1.1.2.3	558401010203	Брачный договор
558.4.1.1.2.4	558401010204	Соглашение об отступном
558.4.1.1.2.5	558401010205	Соглашение о разделе имущества
558.4.1.1.2.6	558401010206	Соглашение о выделе доли
558.4.1.1.2.7	558401010207	Инвестиционный договор (договор об инвестировании)
558.4.1.1.2.8	558401010208	Мировое соглашение
558.4.1.1.2.9	558401010209	Договор аренды (субаренды)
558.4.1.1.2.10	558401010210	Договор об ипотеке
558.4.1.1.2.11	558401010211	Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком
558.4.1.1.2.12	558401010212	Кредитный договор
558.4.1.1.2.13	558401010213	Договор займа
558.4.1.1.2.14	558401010214	Соглашение об установлении сервитута
558.4.1.1.2.15	558401010215	Соглашение об изменении содержания закладной
558.4.1.1.2.16	558401010216	Дополнительное соглашение (соглашение об изменении условий договора) к договору
558.4.1.1.2.17	558401010217	Соглашение о расторжении договора
558.4.1.1.2.18	558401010218	Соглашение об уступке прав требования по договору (договор о передаче прав и обязанностей)
558.4.1.1.2.19	558401010219	Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности)
558.4.1.2	558401020000	Акты органов государственной власти или органов местного самоуправления
558.4.1.2.1	558401020100	Федеральный закон
558.4.1.2.2	558401020200	Указ Президента Российской Федерации
558.4.1.2.3	558401020300	Постановление Правительства РоссийскойФедерации
558.4.1.2.4	558401020400	Закон (закон Российской Федерации, закон субъекта Российской Федерации)
558.4.1.2.5	558401020500	Распоряжение
558.4.1.2.6	558401020600	Приказ
558.4.1.2.7	558401020700	Постановление
558.4.1.2.8	558401020800	Решение
558.4.1.3	558401030000	Свидетельство о праве на наследство
558.4.1.3.1	558401030100	Свидетельство о праве на наследство по закону
558.4.1.3.2	558401030200	Свидетельство о праве на наследство по завещанию
558.4.1.4	558401040000	Вступившие в силу судебные акты
558.4.1.4.1	558401040100	Постановление суда
558.4.1.5	558401050000	Акты (свидетельства)
558.4.1.5.1	558401050100	Регистрационное удостоверение
558.4.1.5.2	558401050200	Свидетельство о праве на землю
558.4.1.5.3	558401050300	Государственный акт о праве на землю
558.4.1.5.4	558401050400	Свидетельство о праве собственности
558.4.1.6	558401060000	Документы на вновь возведенный (реконструированный) объект
558.4.1.6.1	558401060100	Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
558.4.1.6.2	558401060200	Разрешение на строительство
558.4.1.6.3	558401060300	Акт ввода в эксплуатацию
558.4.1.7	558401070000	Документы при упрощенном порядке оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества
558.4.1.7.1	558401070100	Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок
558.4.1.8	558401080000	Прочие правоустанавливающие документы
558.4.1.8.1	558401080100	Передаточный акт
558.4.1.8.2	558401080200	Разделительный баланс
558.4.1.8.3	558401080300	План приватизации
558.4.1.8.4	558401080400	Правила доверительного управления
558.4.1.8.5	558401080500	Акт описи и ареста имущества
558.4.1.8.6	558401080600	Протокол о выделе земельного участка в счет земельной доли
558.4.1.8.7	558401080700	Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
558.4.1.8.8	558401080800	Отказ одаряемого принять дар (отказ от дара)
558.4.1.8.9	558401080900	Соглашение о новации
558.4.1.8.10	558401081000	Соглашение о разделе наследственного имущества
558.4.1.8.11	558401081100	Соглашение об уплате алиментов
558.4.1.8.12	558401081200	Документ, подтверждающий наличие, возникновение, переход ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимости в пользу заявителя
558.4.1.8.13	558401081300	Иной документ

Посмотреть документ: Порядок заполнения формы «Сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (в том числе земельные участки) и сделках с ним, правообладателях недвижимого имущества и об объектах недвижимого имущества», утвержденный Приказом ФНС России от 13.01.2011 N ММВ-7-11/11 .