Продажа квартир в домах по программе реновации

С 1 июля 2017 года вступил в силу Закон «О реновации». Суть данной Программы состоит в том, чтобы расселить жителей столицы из ветхого аварийного жилья во вновь построенные современные многоэтажные дома с обустроенной придомовой территорией и отличной инфраструктурой. Сейчас эта программа находится в стадии продуктивного воплощения в жизнь и уже прошли первые этапы реновации.

Многие «хрущевки» уже расселили, и новоселы получили свои квартиры в многоэтажках. Также на рынке недвижимости наблюдается тенденция продажи квартир в «хрущевках» по завышенным ценам.

Многие предприимчивые граждане интересуются приобретением данного жилья, чтобы впоследствии с выгодой для себя вступить в программу реновации. Законом не запрещены такого рода сделки, однако, нужно учесть все имеющиеся риски, которые будут сопровождать данные ситуации.

Стоит ли приобретать жилье в аварийном доме, который попадает под программу реновации

Выгодна ли покупка жилья в аварийном доме? Конечно же да, это сулит хорошие преимущества в будущем. К тому же, в программе реновации сказано, что собственник квартиры получит современную квартиру с улучшенными характеристиками. К ним можно отнести такие:

• Эргономичная планировка.
• Большая площадь.
• Хороший ремонт и качественная отделка.
• Отличная инфраструктура.
• Присутствие балконов и лоджий.
• Ухоженная территория у дома.

Особенностью программы реновации является то, что горожан переселяют в дома, построенные в тех же районах, где они и проживали. Конечно же, это соблюдается при возможностях постройки жилья в данном районе.

Приобретение жилья в старом фонде для горожанина может быть отличной возможностью в перспективе улучшить жилищные условия. Программа реновации дает возможность получить красивую, светлую просторную квартиру в современном многоэтажном доме. Новые микрорайоны имеют улучшенную инфраструктуру и обустроенные придомовые территории. Здесь в шаговой доступности расположены садики, школы, остановки автобусов. Есть спортивные площадки, фитнес-центры и детские площадки.

С точки зрения инвестиций, приобретение квартиры в старом фонде – это отличное вложение денег. Нет сомнений, что стоимость квадратного метра в «хрущевке» будет в разы меньше, чем в квартире в новом многоэтажном доме. Покупая жилье в доме под снос сейчас, можно получить выгоду в будущем. Как показывает практика, на квартиры в новостройках всегда есть спрос, который растет с годами.

Однако, стоит учесть что такие сделки — это довольно рискованное мероприятие и каждый нюанс здесь может иметь решающее значение.

Причины продажи квартир в домах под снос

Не все горожане довольны программой реновации. Многие имеют свой собственный взгляд на проблему и порой не готовы перебраться в новую квартиру в этом же или другом районе. Приобретение жилья в аварийном доме рассчитано на будущую выгоду, а продажа связана с субъективными мотивами. Личные причины, которые мешают переезду, могут быть такими:

• Переезд в тот район или населенный пункт, который территориально ближе к месту работы (выбрано удобное для продажи и покупки время, ведь из-за программы реновации цены на аварийное жилье возросли).
• Неприятности, связанные с вынужденным проживанием в неудобном районе. (Многих не устраивает перспектива переселения на окраину и поэтому эти люди продают жилье в «хрущевке» заранее)
• Неуверенность в качестве многоэтажных домов (у многих людей вызывают сомнения качество построек из-за высоких скоростей строительства новых микрорайонов).
• Страх из-за окончания программы реновации приводит к решительным действиям. Горожане продают ветхое жилье сейчас, чтобы не ждать следующей волны реновации. Как показывает практика, программа может не получить достаточного финансирования и приостановиться.

По сведениям агентств недвижимости, появление программы реновации привело к росту стоимости квартир в аварийных домах на 20-25%.

В проигрышной ситуации находятся те граждане, которые вложились в дорогой ремонт. За элитную отделку потолка и пола не предусмотрено дополнительных выплат. Такие вложения не имеют шанса окупится. При переезде в новое жилье условия будут для всех одинаковыми.

Не всегда условия жизни в «хрущевках» так уж плохи. Порой это прекрасные дома, где имеются квартиры с высокими потолками и отличной планировкой, большой площадью. Программа реновации использует общие условия расселения для всех жильцов, вне зависимости от условий жизни в предыдущем доме. Могут быть и такие ситуации, когда это ухудшение условий проживания.

Закон предполагает, что перечень домов, подлежащих расселению, может корректироваться по желанию собственников. Жильцы сами могут обратиться в государственные органы, чтобы воспрепятствовать расселению своего дома.

Это определенный риск для тех, кто приобрел квартиру в этом доме с целью обмена на жилье в новом многоэтажном доме.

Преимущества покупки жилья по программе реновации

На первый взгляд, сделка по приобретению квартиры в старом фонде с целью вступления в программу реновации весьма выгодна, ведь в новостройке квартира дороже, чем на вторичном рынке. Но не стоит сразу отметать все риски, которые преследуют данную сделку. Важно все грамотно взвесить. К ним можно отнести:

• Длительное решение вопроса со списком домов, подлежащих расселению. Процесс может затянуться из-за недовольств граждан. Нельзя рассчитывать на быстрое развитие событий, чтобы не разочароваться в исходе.
• Возникают ситуации, при которых программа приостанавливается из-за недостаточного финансирования. Такие моменты не редки и в истории города случались.
• Рынок недвижимости может преподносить сюрпризы. Например, есть вероятность, что пройдет какое-то время, прежде чем квартира в новом многоэтажном доме подорожает. Жилье во вторичном секторе порой стоит больше, чем в новом микрорайоне. Может пройти много времени, прежде чем цена квартиры в новостройке достигнет хорошего значения. Дом проходит процедуру сдачи и определения цен на жилье в определенном секторе.
• Неизвестно насколько хорошим окажется новое жилье. У граждан опасения вызывает тот факт, что новостройки возводят в самые короткие сроки. Этот момент вызывает тревогу, поскольку у таких домов могут быть выявлены проблемы в ходе эксплуатации.
• Ожидания и реальность по предоставляемому жилью (площадь квартиры и предпочтительный район) могут не совпасть. Именно от местонахождения жилья зависит его рыночная стоимость. И если вначале вы рассчитывали на расселение в одном районе, то по факту это может быть другой.
• Если жильцы объединятся против реновации, то власти откорректируют список домов, предложенных на расселение. Таким образом, можно остаться за бортом программы расселения.
• В законе могут появиться новые поправки. Например, в Московской области жильцам предлагается доплачивать за дополнительный простор из собственных сбережений. Это очень тревожно и для жителей столицы, ведь такой проект может быть применен и здесь.

Таким образом, делаем вывод, что приобретение квартиры в аварийном доме – это рискованное дело. Каждый гражданин должен взвесить все «за» и «против» и разобраться во всех тонкостях. Можно обратиться к профессионалам, которые помогут решить вопрос с покупкой жилья более компетентно.

Есть возможность приобретения квартиры в старом фонде в ипотеку. Многие банки выдают кредиты под такие цели с определенными условиями. Например, квартира в старом фонде будет служить залогом возврата денежных средств. Даже если клиент не получит новое жилье банк гарантирует себе возврат вложений.

Не так давно жилье в старых домах невысоко ценилось на рынке недвижимости. Такие квартиры преимущественно покупали граждане с небольшим семейным бюджетом. Но сейчас ситуация выглядит по-другому. Теперь многие люди хотят купить квартиру в доме под реновацию. Что такое реновация, с чем связана эта тенденция, и как приобрести недвижимость в таких домах? Ответы на все вопросы в нашей статье.

В чем выгода от покупки такой недвижимости?

Термин «реновация» с каждым годом набирает большую популярность. Программой реновации называют программу расселения российских граждан, проживающих в ветхом малоэтажном жилье. После переселения с них людей застройщики реконструируют или сносят дом и дают квартиру в новом месте (например, реновация в Щукино это показала). Данная программа одновременно решает две задачи: граждане получают улучшенные жилищные условия, а город приобретает модернизированный внешний облик.

Списки адресов сносимого жилья можно найти в интернете на многих сайтах.

Плюсы реновации

Преимущества покупки квартиры в домах под реновацию:

1. Экономия семейного бюджета. Московские хрущевки в доме под реновацию стоят намного дешевле, нежели квартиры в отремонтированных домах. В итоге, купив недвижимость в старом доме, который попадет под реновацию, гражданин сбережет значительную сумму денег и получит новое жилье, на которое у него раньше не хватало денег.
2. Получение просторного жилья. Собственников тесных квартир в старых пятиэтажках награждают новой просторной недвижимостью. Благодаря этому, имеется возможность получить хорошее жилье без серьезной траты денег.
3. Получение жилья с проведенными отделочными работами. Как правило, квартиры в новостройках продаются без отделки. В среднем, ремонт такого жилья обойдется гражданину в 1 000 000 рублей. Но квартиры, полученные по программе реновации, уже выдаются с отделкой.
4. Переселение в хороший район. Дома по программе реновации возводятся рядом со всеми необходимыми объектами соцназначения. К таким относят: школу, детский сад, больницу, поликлинику, спортивную площадку и т. д. Также планируется создание парка, пешеходной зоны, специальных мест для активного и спокойного отдыха. Переехав в квартиру по программе реновации, гражданин получит не только комфортное жилье, но и доступ ко всем вышеперечисленным объектам.

Обратите внимание! Новые квартиры, полученные по программе реновации, одинаковы по площади со старыми. Но если гражданин хочет получить большее жилье, он может доплатить определенную денежную сумму.

Какие существуют риски для покупателя?

Как и любая сделка, программа имеет определенные риски. Чем же рискует человек, покупая жилье в доме под снос в Москве?

1. Отсутствуют четкие правила переселения. Никто не знает, в каком районе будет находиться его новый дом. Это может быть спокойный район или промышленная зона. Также существует риск переселения в новостройку на окраине города. Пока что у граждан нет возможности застраховать себя от переезда в неподходящий район.
2. Можно потерять деньги. Несмотря на то, что программа реновации имеет определенные финансовые выгоды, все-таки имеется небольшая вероятность потери денег. Это возникает в тех случаях, когда старый дом находится в более престижном районе, нежели новостройка. Подобные ситуации являются редким исключением. Но если по факту новое жилье стоит дешевле, нежели старая двушка в хрущевке, денежная потеря будет незначительной.
3. Срок переселения. Все участники программы должны быть переселены одновременно, но в реальности такое не случается: одни переезжают раньше, другие – позже. Как показывает практика, это процесс может тянуться от нескольких месяцев до десятилетий. Поэтому гражданин, купивший жилье в хрущевке, должен узнать хотя бы примерное время расселения в новый дом. Иначе можно попасть в очень невыгодную ситуацию.
4. Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства. Но если в стране ухудшится экономическая ситуация, часть денег с проекта реновации может пойти на финансирование другой, более важной, программы и расселение будет частично прекращено. При покупке недвижимости в хрущевке такую вероятность нужно учитывать в первую очередь.

Цены на квартиры в доме под снос

Если некоторое время квартиры в старых пятиэтажках считалась непривлекательным жильем, то теперь они одни из самых популярных. Соответственно, из-за этого они существенно подорожали и продажа такого жилья резко увеличилась.

На данный момент, рынок недвижимости предлагает следующие цены на недвижимость в столичных хрущевках.

Будьте внимательны! На окончательную стоимость квартиры влияет состояние многоэтажки, ее удаленность от городского центра и транспорта: чем больше расстояние между домом и центральными улицами, тем дешевле обойдется квартира.

Дадут ли ипотеку на квартиру в доме под реновацию?

Многие граждане, которые мечтают о хорошем жилье, переживают не только за покупку, но и за возможность получения ипотеки на квартиру в доме, построенном по плану реновации.

Практика доказывает, что многие банковские учреждения без особо энтузиазма выдают ипотеку на приобретение жилья в доме с высоким риском износа. Почему так? Если клиент не вернет кредитные средства, банку будет очень сложно реализовать заложенную недвижимость. Естественно, финансовые учреждения не хотят себя подставлять, поэтому в 90% случаев они отказывают клиентам в оформлении подобной ипотеки.

Несмотря на большой риск, банки выдают ипотеку на покупку жилья в хрущевке. Это объясняется тем, что расселяемые из этих домов граждане получат новые квартиры. Если гражданин стал собственником равнозначного жилого помещения, то он избежит проблем с банковским учреждением.

По закону, ипотечные условия в случае переселения человека из старой квартиры в новую, выданную государством, не должны изменяться. Более того, некоторые банки предлагают определенные льготные условия, на основе которых выдают ипотечные средства на покупку жилья.

Ответы на все вопросы и спорные моменты, связанные с оформлением ипотеки на жилье, дают законы «О реновации» и «Об ипотеке». Эти документы подтверждают, что если ипотечный объект стал участником программы реновации, это не является причиной изменения условий соглашения между клиентом и банковским учреждением.

Заемщику не нужно переподписывать договор, поскольку все условия, оговоренные ранее, не теряют своей силы. Изменяется только предмет залога: если раньше таковым являлась старая хрущевка, то теперь это будет недвижимость в новостройке.

Как приобрести квартиру в доме, возведенном по реновации

Многие жители с других российских городов интересуются, можно ли купить жилье в доме, построенном по программе обустройства жилья.

Специалисты утверждают, что приобрести такую недвижимость можно только после окончания переселения. Это значит, что пока граждане, подлежащие под расселение не заселятся, квартиры в новостройках закрыты для продажи. Продажа квартир в домах под реновацию возможна только в том случае, если останутся «лишние», не нужные переселяемым гражданам. Начнется этот процесс только по завершению всех этапов переселения граждан, то есть через несколько лет.

По последним сведениям, столичная «однушка» стоит более 6 000 000 рублей. За «трешку» придется заплатить минимум 12 000 000 рублей. Точную стоимость определить сложно, поскольку на цену влияет площадь и планировка квартиры.

Можно ли по программе реновации получить однокомнатную квартиру вместо коммунальной комнаты?

Некоторые граждане решили приобрести комнаты в домах, подлежащих сносу, с целью получить за них однокомнатные квартиры. Возможно ли это? Эксперты утверждают, что да.

Они утверждают, что если гражданин владеет комнатой в доме, предназначенном для сноса, он может получить отдельную квартиру. Это правило касается только комнат в квартирах коммунального заселения. В итоге, гражданин получит квартиру-студию.

Темы в материале

Поделиться

Продажи излишков новых квартир в рамках программы реновации, в том числе при помощи льготных ипотечных кредитов, могут начаться в 2019–2020 годах, заявил мэр Москвы Сергей Собянин.

По его словам, это будет возможным тогда, когда будут понятны объемы строительства, скорость реализации проекта и процентные ставки льготной ипотеки.

«Мы пока строим стартовые дома, которые предназначены в первую очередь для самих жителей пятиэтажек, на продажу практически ничего не будем выставлять. Продажи нового жилья в рамках реновации, в том числе с помощью ипотеки, это перспектива, скажем, 2019–2020 года. К этому времени мы поймем более точно и объем строительства, и скорость реализации программы, и экономику, и процентные ставки льготной ипотеки», – рассказал С. Собянин в интервью ТАСС.

Как ранее сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, власти столицы ведут переговоры с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию по поводу льготных ипотечных ставок для участников программы реновации, которые захотят приобрести дополнительные квадратные метры помимо тех, что получат от города при переселении.

По мнению М. Хуснуллина, льготная ипотечная ставка в рамках программы реновации должна быть не более 7%.

Напомним, сейчас в Москве завершается программа сноса пятиэтажных домов, принятая еще в конце 1990-х годов. В нее были включены 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м. Они возводились в конце 1950-х – начале 1960-х годов. Технологии строительства не позволяют их реконструировать. Снос пятиэтажек из этого списка планируется завершить в 2018 году.

1 августа 2017 года в столице утверждена новая программа реновации жилья. Она коснется около 1 млн москвичей и предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир. Сейчас программа насчитывает 5 175 домов.