Продажа квартиры находящейся в залоге у банка

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Особенности

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать. Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства. В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Погашение кредита за счет вырученных от продажи средств

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Продажа квартиры вместе с кредитом

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры. Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку. С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно. С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются. Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

Содержание договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

• Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
• Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
• Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
• Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
• Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
• Подписи и дата.

Требуемые документы

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

• Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
• Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
• Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Вопрос:

Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?

Ответ:

Купишь вот так квартиру в ипотеку, начнешь выплачивать кредит, а тут – бац! Прибавление в семействе. Или переезд в другой город. Или с работы уволили. Или, наоборот, тебе вдруг повысили зарплату на новой работе, и ты решил строить собственный дом. В общем, планы резко изменились, а у тебя кредит на 15 лет за квартиру… Что делать? Надо как-то избавляться от этого груза. Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка?

Отвечаем – можно. И даже несколькими способами. Но тут есть свои сложности. Какие? Сейчас все покажем. Но для начала кое-что уточним.

Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, поэтому продавать может только свои права требования на нее по Откроется в новой вкладке.">Договору переуступки прав. На «вторичке» владелец продает уже свою собственность по Откроется в новой вкладке.">Договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действий одинаков, но для продажи квартиры на первичном рынке кроме согласия банка-кредитора понадобится еще и согласие Застройщика.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Ипотека – это Откроется в новой вкладке.">обременение прав на квартиру. Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Откроется в новой вкладке.">Росреестре, в единой базе данных (реестре прав). Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Откроется в новой вкладке.">Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.

Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты. Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

1. Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег. Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать Откроется в новой вкладке.">обычным способом. Причем, Откроется в новой вкладке.">регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять Откроется в новой вкладке.">аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Откроется в новой вкладке.">Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две Откроется в новой вкладке.">банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два Откроется в новой вкладке.">аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на счете после регистрации сделки.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать Откроется в новой вкладке.">специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов Откроется в новой вкладке.">взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.

Что об этом говорит закон:

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст.37, Закона об ипотеке). По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст.38, Закона об ипотеке).

При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым. Скидка может достигать 15-20% от рыночной цены – и это еще цветочки. Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Отдельные вопросы о продаже квартиры обремененной ипотекой

– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Во-первых, сделку купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту Откроется в новой вкладке.">сделку признают недействительной.

– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только Откроется в новой вкладке.">совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).

Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу. Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.

– Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?

Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением. Например, если у Покупателя берут слишком большую сумму аванса для погашения ипотеки, а после расчетов с банком Продавец отказывается продавать освобожденную от обременения квартиру (мол, извини, брат Покупатель, деньги я тебе потом верну, а то мне тяжело было банку кредит выплачивать – спасибо, что помог).

В остальном риски Покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры. А как покупать квартиру и снижать эти риски – подробно рассказано в нашей Откроется в новой вкладке.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

– Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?

Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ-13%. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).