Продажа квартиры по договору долевого участия

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре. Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

• Московская область: +7 (499) 938-42-57
• Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

• ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
• Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
• Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями. Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

• Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
• Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
• В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
• Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

• Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
• Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
• Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

• Достаточно долгий процесс оформления самого договора
• Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
• Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

Продавец	Покупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправны	Покупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займа	Если покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублей	Изучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимости	Зарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банка	Через 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

• Официально зарегистрированное юридическое лицо
• Разрешение на строительство многоквартирного дома
• Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
• На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома

Кроме того, нужно проверить и продавца права требования по ДДУ.

• Состоит ли он в браке
• Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
• Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

• Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
• Оповестить о планируемой продаже менеджера
• Получить согласие и найти покупателя
• Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
• Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

• Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
• Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор переуступки

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

• Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
• Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
• Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
• Обязательно должна быть указана дата подписания договора
• Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата

Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

• Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
• Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
• Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
• Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке. А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал. В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены. Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

• Для граждан страны – 13%
• Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2019 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2019 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

• Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
• Сделка прошла успешно
• Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги. Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия. Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

В заключении

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю. Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов. Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Очень часто возникает вопрос, можно ли продавать до сдачи дома квартиру в новостройке. Особенность продажи по ДДУ заключается в том, что продается не сама недвижимость, а право требования на будущее жилье. Такой договор купли продажи является по своей сути переуступкой требования. Дольщик, который полностью или частично выполнил оплату жилья, уступает свои права другому человеку. Результатом соглашения является то, что новый гражданин является участником долевого строительства.

Особенности продажи

Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:

• При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
• Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.

По договору переуступки сделка может быть признана только на этапе строительства объекта недвижимости. Когда по ДДУ после ввода эксплуатацию дома, жилье передается дольщику, то после регистрации права собственности на квартиру она может продаваться обычным способом на основании оформления договора купли-продажи.

Как продать недвижимость по ДДУ

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:

• Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
• Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.

В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.

Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

Оформление договора

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

• Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
• Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
• При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

• Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
• Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
• Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
• Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Особенности продажи после сдачи дома

Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.

Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.

Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы. Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время. Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.

Особенности

Продажа квартиры с долевым участием по договору переуступки — безопасная сделка. Двойная продажа недвижимости исключается в силу того, что Росреестр контролирует договор переуступки после его обязательной регистрации. Опасности возникают только при заключении предварительного договора купли-продажи, который не контролируется государственными органами.

Продажа квартиры облагается налогом. Если сумма сделки больше, чем ранее выполненная оплата застройщику, то на разницу нужно будет заплатить налог на доход физических лиц:

• Гражданам РФ – 13%.
• Не резидентам – 30%.

Уменьшить сумму можно на законных основаниях, воспользовавшись правом налогового вычета. Важно помнить о том, что налоговая декларация должна подаваться до конца апреля следующего года. Для уменьшения налога необходимо приложить все необходимые документы, подтверждающее данное право. Оплата производится до 15 июля года следующего за совершением сделки.

Практические советы

Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:

• Определится со стоимостью квартиры.
• Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
• Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
• Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
• Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
• Отдать договор на регистрацию в Росреестр.

Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально. Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность. Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравнения	Договор долевого участия в строительстве	Договор купли-продажи

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.

Форма договора Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) Простая письменная (ст. 550 ГК РФ) Стороны (субъекты) договора Застройщик, участник долевого строительства (дольщик). Продавец (собственник), покупатель. Предмет договора Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.

Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).

Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ). Существенные условия Предмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214). Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ). Права и обязанности сторон Перечень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности. Перечень широкий. Акт приема-передачи Обязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214). Обязателен (ст. 556 ГК РФ). Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору Предусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214). Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы). Государственная регистрация перехода права собственности Подлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром.
При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно). Налогообложение Услуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

• финансового;
• относительно качества квартиры;
• оформления права собственности;
• увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

• Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
• Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
• Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

• неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
• либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

• проект строящегося многоквартирного дома;
• размер его объектов;
• назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

• застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
• при заключении договоров:

• предварительного договора долевого участия;
• переуступки;

при покупке квартиры у подрядчика;

из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

• застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
• застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

• нарушение сроков сдачи дома;
• ненадлежащее качество жилья;
• банкротство застройщика;
• получение прибыли.

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

• оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
• необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
• если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.