Продажа основного средства налог на имущество

Торговый центр, находящийся в собственности организации и учитываемый в составе основных средств (ОС), по состоянию на 1 января текущего года включен в перечень объектов недвижимости, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости, утвержденный органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого находится объект. Ставка налога на имущество в отношении таких объектов составляет 1,3%. Авансовые платежи по налогу на имущество уплачиваются по итогам каждого отчетного периода. Кадастровая стоимость торгового центра по состоянию на 1 января текущего года – 18 000 000 руб.
Для целей налогообложения прибыли применяется метод начисления.

Налог на имущество организаций

Здание торгового центра, учтенное в составе ОС, включено в утвержденный органом исполнительной власти субъекта РФ перечень объектов недвижимости, облагаемых налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости.
Следовательно, такое здание торгового центра облагается налогом на имущество организаций в соответствии с правилами, установленными ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, и налоговая база по этому зданию определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. Это следует из п. 1 ст. 374 , пп. 1 п. 1 ст. 378.2 , п. 2 ст. 375 НК РФ .
Дополнительно по вопросу о том, в каких случаях налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, см. Практическое пособие по налогу на имущество организаций.
Налог на имущество, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, исчисляется по итогам налогового периода как произведение налоговой ставки, действующей на территории субъекта РФ, на которой расположен объект недвижимости, в отношении таких объектов, и кадастровой стоимости объекта (что следует из п. п. 1, 7 ст. 382 , п. 13 ст. 378.2 НК РФ).
В течение налогового периода налогоплательщики исчисляют и уплачивают авансовые платежи по налогу (если законом субъекта РФ не предусмотрено иное) (п. 2 ст. 383 НК РФ ).
Сумма авансового платежа в отношении объекта недвижимого имущества, налоговая база по которому определяется как его кадастровая стоимость, исчисляется по истечении отчетного периода (I, II, III квартал календарного года) как одна четвертая кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку (п. 2 ст. 379 , п. 7 ст. 382 , пп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).
В данном случае в течение I квартала право собственности на объект недвижимости, облагаемый исходя из кадастровой стоимости, прекращено. Следовательно, исчисление налога на имущество организаций (авансовых платежей) в отношении здания, производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых объект находился в собственности организации, к количеству месяцев в отчетном (налоговом) периоде, если иное не предусмотрено ст. 382 НК РФ (п. 5 ст. 382 НК РФ).
Согласно п. 5 ст. 382 НК РФ, если прекращение права собственности на объект произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения указанного права.
Поскольку право собственности организации на объект недвижимости в данном случае прекращено 20 февраля, при расчете указанного коэффициента февраль принимается за полный месяц.
Таким образом, в данном случае:

• – сумма авансового платежа по налогу на имущество за I квартал составляет 39 000 руб. (18 000 0000 руб. x 1/4 x 1,3% x 2 мес. / 3 мес.);
• – сумма авансовых платежей за II и III кварталы составит 0 руб. (18 000 000 руб. x 1/4 x 1,3% x 0 мес. / 3 мес.).

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода (п. 2 ст. 382 НК РФ).
Сумма налога на имущество, подлежащего уплате в бюджет по итогам налогового периода, составит 0 руб. (18 000 000 руб. x 1,3% x 2 мес. / 12 мес. – 39 000 руб.).
Организация в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по месту нахождения каждого из указанных объектов недвижимости (п. 13 ст. 378.2 НК РФ).
Уплата авансовых платежей и налога производится в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ (п. 1 ст. 383 НК РФ).
Организация обязана по истечении каждого отчетного и налогового периодов представлять в налоговые органы по месту нахождения объекта недвижимости, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу и налоговую декларацию по налогу (п. 1 ст. 386 НК РФ ).
По общему правилу представление налоговых расчетов по авансовым платежам производится не позднее 30 календарных дней с даты окончания соответствующего отчетного периода (п. 2 ст. 386 НК РФ). Налоговые декларации по итогам налогового периода представляются не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 3 ст. 386 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Налог на имущество (авансовые платежи по налогу) рассчитывается и уплачивается в связи с исполнением организацией требований законодательства, что является одним из условий ее хозяйственной деятельности. Поэтому, полагаем, что суммы начисленных авансовых платежей по налогу на имущество организаций, а также сумма данного налога могут признаваться расходами по обычным видам деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету , утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н) . Заметим, что аналогичное мнение высказывал Минфин России (п. 3 Письма от 19.03.2008 N 03-05-05-01/16).
Расход в виде налога на имущество (авансовых платежей по налогу на имущество) признается в том отчетном периоде, за который производится его начисление, независимо от даты его уплаты в бюджет (п. п. 16, 18 ПБУ 10/99 ).
Бухгалтерские записи по начислению и уплате платежей по налогу на имущество производятся в порядке, установленном Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и приведены в таблице проводок.

Налог на прибыль организаций

По общему правилу суммы начисленных налогов (авансовых платежей по ним), включая налог на имущество организаций, учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату их начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264 , пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ ).

Разберем ситуацию, которая привела организацию и налоговые органы к судебному разбирательству. Компания осуществила передачу объекта недвижимости покупателю в последний день отчетного периода, что не освобождало ее от уплаты налога на имущество организаций, но фирма думала иначе. Давайте выясним, почему налог на имущество при продаже недвижимости уплачивается даже в случае передачи проданной недвижимости покупателю в последний день расчетного периода.

Основание жалобы – налог на имущество при продаже недвижимости

Юридическое лицо подает иск с требованием обязать налоговую службу исключить необоснованно доначисленный налог на имущество организаций и пени из карточки лицевого счета налогоплательщика. Суд в требовании отказал, после чего организацией была подана кассационная жалоба.

Позиция налогоплательщика – налог на имущество при продаже недвижимости

Произвести расчет и уплатить в бюджет имущественный налог за полугодие невозможно по той причине, что спорное имущество выбыло из владения организации 30 июня, а потому информация о его среднесписочной стоимости отсутствовала на 1 июля.

★ Книга-бестселлер "Бухучет с нуля" для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Позиция налоговой инспекции – налог на имущество при продаже недвижимости

Даже если спорное имущество было передано покупателю до истечения отчетного периода, а именно по состоянию на последний его день, выбытие объекта из владения ООО не служит основанием для неуплаты имущественного налога за полугодие.

Решение суда – налог на имущество при продаже недвижимости

Налогоплательщик продал имущество ООО и передал проданный объект недвижимости покупателю в последний день отчетного периода (30 июня). Поскольку это был последний день отчетного периода, юридическое лицо решило, что, поскольку объект недвижимости выбыл из владения компании, налог на имущество за полугодие уплачивать не требуется. Налоговая инспекция доначислила налог и пени за несвоевременную его уплату.

Юридическое лицо обратилось в арбитражный суд, полагая, что его права как представителя предпринимательской деятельности были нарушены. Суды первой и апелляционной инстанции приняли сторону ИФНС и отказали в удовлетворении исковых требований юридическому лицу. Разъяснения судов были следующими:

1. Налогооблагаемая база по имущественному налогу исчисляется как среднегодовая стоимость имущества (объекта налогообложения), согласно ст. 375 НК РФ. Такое имущество должно быть учтено по его остаточной стоимости.
2. Налоговая база определяется в соответствии с указаниями гл. 30 НК РФ налогоплательщиком самостоятельно (ст. 376 НК РФ).
3. Согласно ст. 376 НК РФ, чтобы определить стоимость объекта налогообложения имущественного налога за отчетный период нужно найти частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на первое число каждого месяца отчетного периода и первое число месяца, который следует за отчетным периодом, на число месяцев в отчетном периоде, увеличенное на 1. Чтобы определить среднегодовую стоимость недвижимости во владении ООО, которое подлежит обложению имущественным налогом, за налоговый период, нужно найти частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости недвижимости на первое число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на число месяцев в налоговом периоде, увеличенное на 1.
4. При определении средней стоимости имущества необходимо учитывать общее число месяцев в календарном году и в соответствующем отчетном периоде (квартале, полугодии, 9 месяцах календарного года), поскольку налогооблагаемой базой по имущественному налогу является среднегодовая стоимость имущества ООО.
5. Продажа недвижимости относится к случаям выбытия объекта ОС из владения ООО. Соответственно, продавец фиксирует выбытие, покупатель – приобретение ОС в момент фактической передачи имущества покупателю (на дату, когда такое имущество перестает использоваться в деятельности продавца).
6. Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148, оформление свидетельства о праве собственности на купленное имущество не оказывает влияния на определение момента учета недвижимости в качестве ОС и признания покупателя налогоплательщиком.
7. Спорное имущество передано покупателю 30 июня, согласно акту приема-передачи и договору купли-продажи. Право собственности перешло покупателю 6 июля.
8. Покупатель отразил стоимость недвижимости в расчете по авансовому платежу по налогу на имущество за 9 месяцев с 1 июля.
9. У налогоплательщика (продавца) имеется обязанность по расчету и уплате имущественного налога за полугодие.

Законодательные акты по теме

Типичные ошибки

Ошибка: Организация, имущество которой выбыло из владения в течение отчетного периода по имущественному налогу, не уплачивает налог на имущество.

Комментарий: Даже в том случае, если имущество списано с баланса, необходимо уплатить имущественный налог за время владения данным имуществом, за которое налог еще не был уплачен ранее.

Ответы на распространенные вопросы про налог на имущество при продаже недвижимости

Вопрос №1: Может ли в рассматриваемом случае налогоплательщик представить декларацию по налогу на имущество сразу за год, а не за полугодие? На том основании, что имущество выбыло их владения ООО?

Ответ: Да, такое право появилось у налогоплательщика по окончании месяца, в котором объект налогообложения был списан с баланса.

Вопрос №2: Как бухгалтеру в рассматриваемом случае отображать остаточную стоимость облагаемого объекта на даты, когда имущества уже не было на балансе?

Ответ: Остаточная стоимость должна быть отражена как нулевая.

"Российский налоговый курьер", 2009, N 15

Проблемная ситуация. С какого момента организация-продавец перестает уплачивать налог на имущество с основных средств, входящих в состав реализованного предприятия?

П.Г. Дербенцев, эксперт журнала "Российский налоговый курьер":

"Для российских организаций объектом обложения налогом на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухучета (п. 1 ст. 374 НК РФ). Исходя из данной нормы, начисление налога на имущество прекращается с момента выбытия имущества из состава основных средств организации. При продаже предприятия как имущественного комплекса таким моментом является дата передачи активов покупателю, которая подтверждается передаточным актом, подписываемым обеими сторонами. Но предприятие в целом как имущественный комплекс признается объектом недвижимости, и право собственности на него подлежит государственной регистрации на основании п. 1 ст. 564 ГК РФ. В отношении объектов недвижимости, переход права собственности на которые подлежит государственной регистрации, Минфин России считает, что обязанность по уплате налога на имущество возникает с начала использования объекта в хозяйственной деятельности, а не с момента государственной регистрации прав на него (см. Письмо от 11.04.2007 N 03-05-06-01/30).

Таким образом, организация, продавшая предприятие, вправе прекратить уплату налога на имущество с основных средств, входящих в его состав, со дня подписания передаточного акта продавцом и покупателем".

О.П. Глебова, директор по аудиторской деятельности аудиторской консалтинговой компании "ЮКОН/эксперты и консультанты":

"Предприятие как имущественный комплекс считается переданным покупателю в день подписания передаточного акта сторонами сделки (п. 2 ст. 563 ГК РФ). Именно с этого момента все риски случайной гибели и повреждения имущества, переданного в составе предприятия, переходят к покупателю. Однако покупатель становится собственником предприятия с момента государственной регистрации перехода права собственности на него (п. 1 ст. 564 ГК РФ). Иными словами, дата фактической передачи имущественного комплекса покупателю и дата регистрации права собственности покупателя на приобретенное предприятие не совпадают. Более того, между этими событиями может оказаться значительный промежуток времени.

В п. 1 ст. 374 НК РФ указано, что налогом на имущество облагается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве основных средств согласно правилам бухучета. А одним из основных принципов бухгалтерского учета является принцип имущественной обособленности, согласно которому имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ). Поскольку право собственности на предприятие перейдет к покупателю только после государственной регистрации этого права, до даты регистрации покупатель не сможет принять имущественный комплекс к бухгалтерскому учету и должен будет отражать его на забалансовом счете. Соответственно, до перехода права собственности предприятие продолжит числиться на балансе продавца, несмотря на то что оно уже фактически передано покупателю. Причем последний может сразу начать его использование в текущей деятельности, не дожидаясь государственной регистрации.

Следовательно, за период с момента передачи предприятия покупателю и до даты регистрации перехода права собственности налог на имущество за объекты основных средств, входящие в состав реализованного предприятия, должен уплачивать продавец.

Аналогичные выводы сделаны Минфином России в Письме от 26.12.2008 N 03-05-05-01/75. В нем отмечено, что организация-продавец не может списать с баланса недвижимое имущество, учтенное в составе основных средств и являющееся объектом продажи, до признания выручки от его реализации в бухгалтерском учете, включая переход права собственности на объект недвижимости к покупателю. При расчете налога на имущество данный актив учитывается организацией-продавцом до его списания с бухгалтерского учета.

В налоговом учете основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ). Значит, налоговое законодательство признает тот факт, что до даты государственной регистрации права собственности покупатель может использовать приобретенное имущество в хозяйственной деятельности. Было бы логично, если бы такой же подход был закреплен и в бухгалтерском законодательстве. Это позволило бы продавцу списать предприятие со своего баланса сразу после его фактической передачи, а покупателю – принять его к учету на основании передаточного акта, не дожидаясь получения свидетельства о государственной регистрации. Но, к сожалению, указанные действия противоречат нормам ПБУ 6/01 и п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ.

Итак, в сделке по реализации предприятия как имущественного комплекса продавец может оказаться в очень невыгодном положении. Ведь исходя из норм бухгалтерского законодательства, он обязан продолжать учитывать реализованное предприятие на балансе до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и, следовательно, уплачивать налог на имущество в течение данного периода. При этом продавец уже не вправе пользоваться самим имущественным комплексом, а с даты подачи документов на регистрацию он не сможет включить суммы амортизации, начисленные по имуществу проданного предприятия, в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль. Более того, процесс регистрации может затянуться по причинам, не зависящим ни от продавца, ни от покупателя. Чтобы минимизировать потери организации-продавца, рекомендую предусмотреть в договоре продажи предприятия условие о том, что покупатель должен возместить продавцу сумму налога на имущество, уплаченную последним за период со дня передачи объекта покупателю и до государственной регистрации прав на него на нового собственника".