Расторжение договора купли продажи стоимость

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

• по обоюдному согласию;
• на основании судебного решения;
• при нарушении существенных условий договора;
• если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

• Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
• Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
• Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
• Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
• Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

• Договор купли-продажи объекта недвижимости;
• Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
• Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

• Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
• Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

• В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
• Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
• Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Актуальность статьи: март 2019 г.

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

• Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
• Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
• Порядок проведения расторжения (ст. 452);
• Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

1. По желанию одной из сторон;
2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

• Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
• Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
3. Подписание документов недееспособным человеком;
4. Принуждение к подписанию документов.

к содержанию ↑

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

• Расписка;
• Банковская выписка;
• Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

• Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
• Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

Недействительные сделки

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

1. Возникшей неожиданно;
2. Непреодолимой;
3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

• Изменение законодательства;
• Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
• Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

• Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
• Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
• Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
• Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

к содержанию ↑

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

29 Комментариев

в квартире очень сильный запах мочи кошек ни чем не можем убрать. можно ли рассторгнуть договор

в интернете ищите-продают средство от кошачей мочи

Въехали, сами по углам нассали и просят все взад вернуть.

Да, вот им больше заняться то нечем, кроме как заключать договор,нагадить, а потом расторгать! Головой то думайте, что пишите!

А когда покупали, не было запаха?

Скажите, пожалуйста,можно ли рассторгнуть договор купли- продажи дома с земельным участком,в случае выяснившихся причин(серьёзные проблемы с сантехникой). Благодарю за помощь.

Добрый день, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры по обоюдному согласию, если причиной является неполная уплата стоимости квартиры из-за отказа в материнском капитале ПФ РФ, не доводя дело до суда. Сделка прошла в Росреестре и собственниками являются (по 1/4 доли)несовершеннолетние дети и супруги?

составляете соглашение о расторжении договора между продавцом и покупателем , оплачиваете гос пошлину, указываете основание- не полная оплата , и обращаетесь в регистрирующий орган или МФЦ, за регистрацией соглашения.

Добрый день! Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если скрыт факт неоднократного залития квартиры (последний этаж)

А как вы докажете факт сокрытия? Продавец будет утверждать обратное.

можно ли расторгнуть договор купли продажи на земельный участок, если в последствие узнал что там охранная зона, а в договоре сказано свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц

Можно ли расторгнуть договор если:
1. при продаже скрыт факт перепланировки квартиры
2. прошло 1,5 месяца а хозяева так и не выписались из квартиры.

Купила квартиру уже три года теперь выяснилось что до регистрации квартиры наш продавец умер,чем это грозит покупателю

После заключения сделки по покупки квартиры в ипотеку, увидели трещину по дому и выставленные маячки с другой стороны дома.

Сделка зарегистрирована. Деньги еще в ячейке. Обнаружилось; судебное решение(год назад) обязывающее продавца(наследника) погасить заем наследодателя. Подано(наследником) на аппеляцию. А также скрыт факт наличия других наследников (Аналогичных продавцу(внуки-2шт.). Что предпринять.

Здравствуйте подскажите,имеет ли право продавец подселить ко мне жильцов или выселить меня из дома если есть договор купли продажи и выплочено 85%от стоимости дома,в пенсионный фонд отказал ,дом стоил 1200000 из них которые я отдала своих личных сбережений и в договори купли продажи указанно что продавец получил деньги до договора в размере 947000 тысяч !и я являюсь уже собственником но с обременением !как быть в данной ситуации,обязанна ли я освободить дом по ее требованию

Скажите, пожалуйста,можно ли рассторгнуть договор купли- продажи дома с земельным участком,в случае выяснившихся причин(серьёзные проблемы с сантехникой). Благодарю за помощь.

Здравствуйте, как расторгнуть ДКП земельного участка если впоследствии оказалась, что это зона инженерной инфраструктуры и капитальное строительство на нем не возможно.

Добрый день! Продали квартиру! Пошли на встречу покупателю, 50т в рассрочку.
Спустя 2 месяца после проведения сделки, Выкатывают, вот что:
привет) вобщем незнаю огорчайтесь или как но платить я не буду вобще потому что не за что))Либо меняйте все Окна тогда выплачу.угол прочернел на кухне окно вобще выдавливает хоть бы до весны до жить.нам весной придеться ставить окна все при чем)вода бежит с окон ужас просто сырость в квартире да и не тепло очень то.у меня ребенок уже переболел.сырость кругом.Так что делайте что хотите.Либо я тоже буду обращаться к юристу или адвокату))Я не собираюсь за говно платить.

Всё правильно они вам написали. Нечего обманывать людей продавая хлам. Да они смотрели при покупки но по жили не много и жильё начинает валиться . Как бы вы поступили то сами?

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста..мы купили квартиру,без обременения и без прописанных в ней людей,через некоторое время нас начинают таскать по судам,по итогам которых к нам хотят вселить брата продавца,которая продала нам квартиру без обременения,скрыв от нас факт выписанного по суду её брата. Возможно ли расторгнуть договор купили продажи,если три года с момента сделки только истекли? Или подскажите другие действия в нашу защиту?

Прошу помочь как мне быть я подал в суд иск о расторжения договора купли продажи квартир но денег я не получил но покупатель апреля мне квартиру в которойжить не возможно и мне в суде отказали по одной квартире как мне быть если я хочу расторгнуть договор по той квартире которую она мне впарела и как быть если она передала квартиру по которой был суд но суд отказал из того что сын собственника покупателя как мне быть напишите

Ничего не понятно.

Здравствуйте.как расторгнуть договор купли продажи квартиры.
1) скрыли факт налиция грибка в квартире.
2). Течет крыша( когда при заключении сделки продавец говорила( чуть ли не утверждала что это труба когда-то текла)
Пошёл сильный ливень и поплыл потолок в двух комнатах.
По договору квартира стоит 1.200.000
По договору банка оценщик оценил ее в 1.427.000
А в окончательном с Мфц 1 115.000
Как так? И какой срок на подачу заявления в суд на расторжение договора и чтобы анулировали ипотеку в 1.200.000
В спальне продавец сделала ремонт. Натяжной потолок все дела. И после дожня он плывет тоже

Купила квартиру за мат.капитал выявились проблемы с отоплением оно свое можно ли засторгнуть купила 18.04.2018

Заметили после переезда запах канализации в квартире

Можно ли расторгнуть договор купли продажи дома под материнский капитал,если передача денег за дом назначена на 27 ноября ?

Добрый день, подскажите пожалуйста, могут ли аннулировать договор купли продажи, прошло уже два года! Продавец продал квартиру и купил другую и хочет отменить сделки?

можно ли расторгнуть ипотеку если после подписания договора купли продажи. через несколько дней поджигают недвижимость.

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

	Аренда квартир
	Ипотека
	Налоги
	Наследство и дарение
	Оформление
	Приобретение квартир
	Продажа квартир
	Споры с соседями и сожителями
	Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город	авг 2019	июл 2019
Москва	213,5 т.р.	212,6 т.р.
С-Петербург	132,7 т.р.	132,5 т.р.
Екатеринбург	74,4 т.р.	74,3 т.р.
Новосибирск	71,9 т.р.	72,2 т.р.
Сочи	121,5 т.р.	121,3 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Расторжение договора купли-продажи — прекращение его действия.

Покупателю возвращаются деньги, продавцу — товар, в результате чего торговые отношения между сторонами завершаются.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ.

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

• по инициативе покупателя или продавца;
• по соглашению сторон;
• условия нарушаются одной из сторон;
• подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

• причины расторжения (ст.450);
• расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
• порядок процедуры (ст. 452);
• правовые последствия (ст.453).

Правовая основа для сделок с недвижимостью — ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации — сделки и перемены владельца.

Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

Расторжение договора купли-продажи до регистрации

Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

ЕГРП — Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

обременениях;

аресте жилья;

информация о собственниках;

кадастровый номер квартиры и ее описание;

вид установленного права;

сведения о притязаниях и требованиях в отношении определенной недвижимости;

другую важную информацию.

Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

Расторжение после регистрации

Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

• по желанию одной стороны;
• по соглашению всех сторон.

Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец — покупателем.

Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.

Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.

Основания для расторжения договора

Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

• условия договора существенно нарушены;
• другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

• не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
• в квартире остались прописанные граждане;
• документы подписывал недееспособный человек;
• лицо принуждали подписать документы.

Нет оплаты

Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

• распиской;
• банковской выпиской;
• квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

• расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
• признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.

Обременение: есть прописанные граждане

Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.

Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.

Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.

Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.

Недействительные сделки

В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.

Распространенные случаи — сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.

Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, — ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:

• возникшей неожиданно;
• непреодолимой;
• влекущей серьезный ущерб для сторон;
• затрагивающей интересы обоих участников.

Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.

Существенные обстоятельства:

• изменение законодательства;
• значительное увеличение рыночной цены;
• финансовый кризис;
• ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).

Порядок расторжения договора

Во многих ситуациях можно договориться без суда. Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.

Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.

Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор. Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.

При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.

Договор купли-продажи автомобиля

Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2019 году происходит:

• по решению суда;
• при существенном нарушении договора участниками;
• при существенном нарушении договора.

Причины “я передумал” — недостаточно весомые.

Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.

Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.

В соглашении должно содержаться следующее:

• информация о сторонах;
• номер, дата заключения соглашения;
• фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
• дата, подписи сторон.

У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор. Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.

Какие требования может выдвинуть потребитель, кроме расторжения договора

Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):

поменять на товар этой же марки ими модели;

поменять на такой же товар другой марки или модели, требовать перерасчета покупной цены;

соразмерного уменьшения покупной цены;

незамедлительного бесплатного устранения недостатков товара;

возместить расходы на исправление товара;

возврата уплаченной суммы;

полного возмещения убытков, которые причинены ему из-за продажи товара ненадлежащего качества.

Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек — это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.

Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.

Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.

Главная цель любого договора — фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.

По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем — предложить расторгнуть договор письменно.

Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.

При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку — требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.

Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред. Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.

Видео: Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости