Содержание
Вопрос :
Какие послабления предоставляются управляющей организации, если дом признан аварийным?
Несет ли управляющая организация ответственность за техническое состояние несущих стен, фундамента. Должна ли она проводить текущий ремонт этих конструкций если дом признан аварийным?
Какие действия управляющая организация должна производить что бы не быть привлеченной к ответственности за ненадлежащее содержание многоквартирного дома.
Какую ответственность несет муниципалитет при признании дома аварийным?
Ответ :
Снижения ответственности управляющей организации за содержание общего имущества многоквартирного дома в случае признания его аварийным и подлежащим сносу законом не предусмотрено.
В рамках действующего законодательства управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома (несущие стены, фундамент и т.д.), несмотря на то, что дом признан аварийным и подлежащим сносу.
При управлении многоквартирным домом признанным аварийным и подлежащим сносу, управляющая организация обязана выполнять минимальный перечень работ по содержанию общего имущества, определенный законодательством.
В случае нарушения сроков расселения физических и юридических лиц из жилого дома признанного ветхим или аварийным и подлежащим сносу, суд может обязать орган местного самоуправления предоставить таким лицам благоустроенное жилье либо выплатить собственнику жилого помещения компенсацию в размере рыночной стоимости принадлежащего ему помещения.
Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в соответствии с требованиями технических регламентов и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2.3. ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)).
Данная норма не предусматривает исключения для многоквартирных домов признанных аварийными и подлежащих сносу, следовательно, даже в таких домах управляющая организация должна проводить работы по содержанию общего имущества.
Перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, которые должна выполнять управляющая организация в рамках управления многоквартирным домом изложен в Приложении 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. N 170 (далее – Правила и нормы технической эксплуатации), а так же в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3.04.2013г. N 290 (далее-Минимальный перечень работ).
Указанные в перечисленных нормативных актах виды работ управляющая организация должна выполнять независимо от того указаны они в договоре управления многоквартирным домом и независимо от того признан ли данный дом аварийным и подлежащим сносу.
В частности управляющая организация обязана: Проводить осмотры и устранять дефекты фундаментов и наружных стен многоквартирного дома (п.п. 1-4 Минимального перечня работ).
Текущий ремонт многоквартирного дома должен проводиться в соответствии с требованиями п. 2.3. Правил и норм технической эксплуатации).
В частности перечень работ по текущему ремонту включает в себя следующие виды работ (Приложение 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации) :
– устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.
– герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
– частичная смена отдельных элементов стены; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
– усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции крыши;
– смена и восстановление отдельных элементов дверей и окон;
– восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме признанном аварийным и подлежащим сносу может быть сокращен объем расходов на содержание общего имущества (ст. 44 ЖК РФ). Однако объем этих расходов должен обеспечивать выполнение работ определенных Минимальным перечнем работ.
Следует отметить, что обеспечение общего имущества многоквартирного дома в надлежащем техническом состоянии является одним из лицензионных требований к осуществлению деятельности по управлению многоквартирным домом.
Для того чтобы управляющая организация не была привлечена к административной ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, ей следует выполнять работы, указанные в Приложении 4 к Правилам и нормам технической эксплуатации, а так же работы определенные Минимальным перечнем работ.
Напомним, что осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований влечет наложение административного штрафа (ч. 2 ст.14.1.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях) :
– на должностных лиц в размере от 50 000 рублей до 100 000 рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет;
– на юридических лиц – от 250 000 рублей до 300 000 рублей.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)).
Уполномоченным органом, по решению вопроса признания помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия (п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение)).
В случае получения заключения межведомственной комиссии о непригодности многоквартирного дома для проживания, орган местного самоуправления (администрация города или района) в течение 30 дней со дня получения заключения принимает решение, о признании дома аварийным и подлежащим сносу, и издает распоряжение с указанием (п. 49 Положения) :
– способа дальнейшего использования помещений;
– срока отселения физических и юридических лиц;
– срока проведения реконструкции многоквартирного дома;
– необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
В случае если администрация города или района не принимает мер по расселению граждан из ветхого или аварийного жилья, такое бездействие может быть обжаловано в суд.
Судебные органы вправе обязать органы местного самоуправления предоставить нанимателям помещений в аварийном жилом доме иное благоустроенное жилье в соответствии с (ст.ст. 86, 87 ЖК РФ), а собственникам произвести выплату рыночной стоимости изымаемого жилого помещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 года.
Дата размещения статьи: 26.04.2016
Давайте рассмотрим, что такое аварийное жилье, проблемы признания дома аварийным, а также судебную практику. Что же такое аварийное жилье? Это состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если собственники не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Верховный Суд Российской Федерации, изучив практику рассмотрения дел по спорам, связанным с признанием жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, пришел к выводу, что в основном споры указанной категории возникают в связи с ненадлежащим исполнением органами местного самоуправления обязанностей, возложенных на них жилищным законодательством.
Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее – Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения), и с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.
Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.
Межведомственная комиссия может вынести решение о признании дома аварийным. И вот три основания для вынесения такого решения:
– ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
– изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов;
– в случаях техногенных ситуаций и природных катаклизмов, в результате которых здание получило такие повреждения, что его невозможно восстановить.
Также хочется отметить, что по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
– о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
– о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки;
– о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
– о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (пункт 47 Положения).
В соответствии с пунктом 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, сам по себе факт износа здания (выше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания по иным основаниям. Согласно пункту 7 Положения "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, "признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее – комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям". Согласно п. 42 указанного Положения комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Решение межведомственной комиссии, органа местного самоуправления по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также действия (бездействие) указанных органов по принятию соответствующих решений и процедур, указанных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, могут быть оспорены в суде в порядке, установленном положениями главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
Рассмотрим дело государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования о выселении граждан из жилых помещений с предоставлением других жилых помещений. Итог этого дела был такой, что во всех инстанциях было отказано. И хочется спросить, почему? Так, истец представил заключение в судебное заседание компании ОАО "Калининградпромпроект", а не межведомственной комиссии, к компетенции которой относится признание помещения непригодным для проживания граждан, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 2 и п. 7 Положения).
При вынесении решений суды учитывают разъяснения, данные Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2009 года. Определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц, является компетенцией органа местного самоуправления. Однако в ситуации, когда дальнейшее проживание в аварийном жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, создает угрозу для жизни и здоровья нанимателя и членов его семьи, суд вправе обязать орган местного самоуправления предоставить указанным лицам другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 ЖК РФ, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).
Рассмотрим пример, когда судом был удовлетворен иск, поданный прокурором в интересах гражданина.
Суд установил, что многоквартирный дом, в котором проживает истец, признан аварийным и подлежащим сносу в декабре 2007 года. Срок расселения дома установлен органом местного самоуправления до 30 ноября 2008 года. Однако уже на момент обследования в 2007 году состояние фундамента, стен, крыши и других конструктивных элементов здания оценивалось как недопустимое. Тем не менее сроки расселения неоднократно переносились, и в 2012 году расселение отложено до 31 декабря 2013 года. По результатам экспертизы установлено, что на момент рассмотрения дела существует опасность обрушения чердачного перекрытия в жилые помещения. Возникла реальная угроза жизни и здоровью проживающих в доме граждан. При таких обстоятельствах суд обоснованно признал незаконным постановление администрации о переносе сроков расселения и обязал предоставить Т. жилое помещение во внеочередном порядке.
А вот пример халатности органов местного самоуправления. Апелляционным определением Астраханского арбитражного суда от 03.09.2012 по делу N 33-2486/2012 с администрации г. Астрахани взыскана компенсация за утраченное жилье в пользу собственника-гражданина. Дом был признан аварийным и расселялся постепенно в течение нескольких лет, однако часть дома до завершения расселения обрушилась, погибли люди. Виновное должностное лицо привлечено к уголовной ответственности.
Как указывает Постановление Пленума ВС РФ N 14, "требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон".
Согласно Определению Верховного Суда РФ от 21.06.2011 N 67-В11-3 семье в составе 4 человек была предоставлена однокомнатная квартира, которая является квартирой-студией, в которой жилая комната содержит нишу, оборудованную раковиной, при этом площадь ниши, предназначенной для использования в качестве кухни, учитывается как жилая площадь. Семья, отказываясь переселиться в данное жилое помещение, считала, что их жилищные права были нарушены, так как в ранее занимаемой ими квартире комната была изолированной от вспомогательных помещений, в ее площадь не была включена площадь кухни. Суд при вынесении Определения указал, что предоставление гражданам квартиры, в которой площадь кухни включена в жилую площадь, ухудшает их жилищные условия, что противоречит требованиям ст. 89 ЖК РФ.
Определением Верховного Суда РФ от 22.05.2012 N 18-КГ12-4 суд указал, что переселять из двухкомнатной квартиры, где проживают разные семьи, в однокомнатную квартиру недопустимо. При решении вопросов, связанных с защитой жилищных прав граждан в случае признания их жилого помещения непригодным для проживания, важное значение имеет Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.
В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.08.2011 N ВАС-7966/11 указано, что принятие органом местного самоуправления решений об изъятии требует предварительной процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения. Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Рассмотрим пример. Суд признал необоснованными требования истцов о взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах по оплате найма двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв. м в доме коридорной системы. При этом суд указал, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В этом случае суд пришел к выводу о чрезмерности произведенных истцами расходов.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, поскольку в положениях ст. 36 – 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Например, отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора в защиту прав и интересов гражданина к администрации муниципального образования о предоставлении ему и членам его семьи вне очереди жилого помещения по договору социального найма, судебные инстанции исходили из того, что причиной пожара, в результате которого был уничтожен принадлежавший гражданину жилой дом, явились умышленные действия третьих лиц, вина которых установлена приговором районного суда. Однако он не пожелал воспользоваться правом предъявления иска к виновникам пожара, о чем свидетельствует имеющийся в материалах дела отказ от иска, вследствие чего на орган местного самоуправления не может быть возложена ответственность за неправомерное действие третьих лиц (виновников пожара) в отношении потерпевшего. Было учтено и то обстоятельство, что истец получил разрешение на строительство дома взамен сгоревшего и на вырубку леса для восстановления дома, однако дом гражданином построен не был, а заготовленный лес продан.
Если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен пригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома.
Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке. Когда объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, который признан непригодным для проживания и подлежит сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Уважаемые юристы, в спорах, связанных с аварийными домами, прошу вас учитывать следующее:
1) на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) межведомственная комиссия проводит оценку помещения (копия заявления);
2) решение о признании дома аварийным выносит межведомственная комиссия (копия решения межведомственной комиссии);
3) после вынесения решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу органы местного самоуправления обязаны издать распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц (копия распоряжения администрации);
4) договоры найма должны быть расторгнуты путем договоренностей, если не получается договориться, то обращаемся в суд (копия соглашения о расторжении договора и переписка по поводу расторжении договора);
5) новое жилое помещение должно быть не меньше по площади общей, а не жилой;
6) количество комнат в новой квартире должно учитываться только тогда, когда происходит выселение из коммуналки;
7) в случае переселения из квартиры количество комнат не имеет значения, играют главную роль только метры;
8) новая квартира должна быть в том же городе или поселке и быть благоустроенной;
9) если собственник пожелает, ему предоставят не новое жилье, а денежный эквивалент старого жилья. При этом выкупная цена старой квартиры включает в себя: цену квартиры, расходы на переезд, затраты на оформление документов;
10) когда собственник не согласен ни на переезд, ни на получение денежной компенсации, органы местного самоуправления решают этот вопрос в суде. Суд будет определять сумму компенсации за прежнее жилье.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Вернуться на предыдущую страницу
Многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в случае наличия выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность:
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме для признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции должны обратиться с заявлением и комплектом документов в Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Городская аварийно‑восстановительная служба жилищного фонда Санкт‑Петербурга» (далее — ГКУ «АВС»).
Решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается Городской межведомственной комиссией (далее — Комиссия), на основании которого Жилищный комитет (далее — Комитет) издает распоряжение.
I. Получатели государственной услуги:
Собственники помещения, правообладатели, или граждане (наниматели).
II. Заявители, обращающиеся за предоставлением государственной услуги:
Основания для отказа в предоставлении государственной услуги:
I. Принятие на основании заключения Комиссии решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, сроках отселения физических и юридических лиц, за исключением случаев, когда принятие указанных решений отнесено к компетенции федеральных органов исполнительной власти
Специалист ГКУ «АВС»:
Секретарь Комиссии:
Комиссия:
Секретарь Комиссии:
Специалист Отдела:
II. Направление заявителю заключения Комиссии и распоряжения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции
Специалист Отдела:
I. Обязательные к представлению документы:
II. Документы, представляемые по собственной инициативе заявителя:
III. Дополнительные документы:
No related posts.