Содержание
Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.
Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .
Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).
Важно! Следует иметь ввиду, что:
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.
Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.
Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.
В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться
Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).
При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22) .
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).
3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).
Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что а ренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:
Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:
При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.
На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ (ГК РФ ст 606. Договор аренды).
Особенности аренды участков определяются земельным законодательством (ЗК РФ ст 22. Аренда земельных участков).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ГКРФ).
Участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.
По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации (если иное не установлено законом). ЗКРФ в ст. 26 установил, что не подлежат гос. регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗми, договоры аренды и субаренды участка, заключенные на срок до 1 года.
Договор заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Участки, находящиеся в гос. или муницип собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).
По истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.
Размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде участков, находящихся в гос или муницип собственности, устанавливаются Правительством РФ.
Предметом договора аренды могут быть участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК). В аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам с/х организаций. Участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы.
Арендатор – любое физ. или юр. лицо. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.
При аренде участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.
Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным участком – может сдать его в субаренду.
Арендодатели – только собственники участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.
В случае наследования участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию участка в состоянии, определенном договором.
Арендатору принадлежат права:
Арендатору принадлежат обязанности:
Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).
Право аренды участка возникает на основании договора аренды. Права на участки подлежат гос. регистрации.
Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)
1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):
2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):
Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).
В Российской Федерации виды обязательственных прав на земельные участки, а также особенности приобретения, реализации и прекращения этих прав установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми актами:
Земельным кодексом РФ;
Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ;
Гражданским кодексом РФ, частями первой, второй и третьей;
Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ;
Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ;
Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ;
Лесным кодексом РФ;
Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ;
Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ;
Федеральным законом «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ;
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ;
Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 г. №28-Ф3;
Федеральным законом «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ;
Постановлением Правительства РФ «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» от 7.08.02 № 576;
Постановлением Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808 и т.д.
Включение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на землю вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель в различных формах, аналогичных норм ЗК РФ (общие принципы оборота земель изложены в гл. 14), Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также правил других законов и иных нормативных актов, предусматривающих юридически защищенную возможность произвести отчуждение земельного участка, сдать его в аренду и т.п.
Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. Если эти данные в договоре не указаны, то условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи. То есть вещи, которые не теряют своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Однако не все земельные участки могут быть объектами аренды. Так, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.
Земли, полностью изъятые из оборота, а также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ.
Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ):
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки(п.5 ст.17 ЗК РФ):
Арендная плата также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель).
Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору право на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Однако согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что оговорка "если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами" свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется, противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.
Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.
Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств. То есть ЗК РФ не должен нарушать предмет ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.
Из п. 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Порядок осуществления прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в ЗК РФ. Так, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Тогда как арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается его участком, то представляется, что закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п.7 ст.22 ЗК РФ).
В соответствии с п. 8 ст.22, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория земли). Категории земель установлены в ст. 7 ЗК РФ. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки (подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Однако по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).
Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривает и другие основания прекращения аренды.
ЗК РФ не регулирует оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения – это земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулирует Закон об обороте земель, который устанавливает особенности аренды этих земельных участков. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Следовательно, ст. 3 Закона об обороте земель не допускает для этих субъектов права возможности иметь в собственности земельные участки из земель сельхозназначения. Вместе с тем п. 3 ст. 15 ЗК РФ допускает право собственности для иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства на земельные участки из земель других категорий.
Статья 9 Закона об обороте земель устанавливает порядок аренды земельных участков из земель сельхозназначения. В аренду могут быть переданы участки, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками. В этом случае заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя.
Площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, Закон об обороте земель не ограничивает (п. 6 ст. 9).
Согласно п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель в договоре аренды земельного участка из земель сельхозназначения может быть предусмотрена передача арендованного участка в собственность арендатора. То есть арендатор вправе выкупить этот участок по истечении срока аренды или до наступления этого момента, но при условии, что он внес всю обусловленную договором выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.
Порядок выкупа арендатором арендованного земельного участка в собственность, установленный в п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель, в целом аналогичен порядку выкупа арендатором в собственность арендованного имущества, который прописан в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Однако при выкупе должны быть соблюдены особенности, указанные в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.
Так, п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель закрепил за субъектом Российской Федерации преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельхозназначения по цене, заявленной продавцом, а в случаях, установленных законом субъекта Федерации, это право имеет муниципальное образование. Кроме того, п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель запрещает выкуп такого участка арендатором в собственность, если он находится в государственной или муниципальной собственности и передан в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам и другим субъектам права для осуществления сельскохозяйственного производства и для других целей в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ.
В п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель реализована норма п. 3 ст. 624 ГК РФ, по которой законом могут быть установлены случаи запрета на выкуп арендатором арендованного имущества.
Пункт 4 ст. 10 Закона об обороте земель допускает, что земельный участок из земель сельхозназначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости. Арендатор вправе приобрести арендованный земельный участок по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды и при условии надлежащего использования такого участка.
Таким образом, ст. 624 ГК РФ содержит общие принципы выкупа арендатором в собственность арендованного им имущества, а нормы п. 4 ст. 9, а также пунктов 4 и 5 ст. 10 Закона об обороте земель устанавливают особенности выкупа арендатором в собственность арендованного им земельного участка с учетом специфики земельных участков из земель сельхозназначения как объектов права собственности и аренды.
Специфика этих участков обусловлена тем, что они являются не только важнейшим компонентом природы (территориальным базисом), но и природным ресурсом, который используется как средство производства в сельском хозяйстве (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
ЗК РФ не устанавливает порядок выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для его осуществления стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более разумным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов права собственности и аренды.
Согласно п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельхозназначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.
Пункт 5 ст. 9 Закона об обороте земель гласит, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичные нормы содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 3 ст. 22 ЗК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:
Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель).
Пункт 7 ст. 9 Закона об обороте земель предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Стимулирование это должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Из п. 2 ст. 26 ЗК РФ следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более чем один год, подлежат госрегистрации. В то же время из этой нормы ЗК РФ следует, что бессрочные договоры аренды земельных участков государственной регистрации не подлежат.
Представляется, что разработка и принятие специального федерального закона "Об аренде сельскохозяйственных земель" могла бы позволить комплексно решить некоторые проблемы аренды земли. Принятие такого закона предусмотрено в п. 2 ст. 607 ГК РФ. В этом законе можно было бы установить длительные – от 5 до 9 лет – минимальные сроки действия договоров аренды, что гарантировало бы стабильность правового положения арендаторов.
Этому могло бы также способствовать законодательное установление перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора. Представляется, однако, что наследник арендатора должен иметь желание осуществлять сельскохозяйственную деятельность. Кроме того, на переход права аренды к наследнику (наследникам) арендатора требуется согласие арендодателя.
Пункт 2 ст. 617 ГК РФ допускает переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества к его наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, если в ГК РФ прописаны общие принципы аренды имущества, то ЗК РФ и Закон об обороте земель установили особенности аренды земельных участков, обусловленные их спецификой как объектов права собственности и аренды.
No related posts.