Срок исковой давности по незаконной постройке

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 мая 2017 г. N Ф08-2947/17 по делу N А32-14853/2016 (ключевые темы: снос самовольной постройки – угроза жизни и здоровью граждан – истечение срока исковой давности – ст.222 ГК РФ – пропуск срока исковой давности)

г. Краснодар

12 мая 2017 г.

Дело N А32-14853/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301027017, ОГРН 1022300523057) – Деревенец Н.П. (доверенность от 06.09.2016), ответчика – индивидуального предпринимателя Аскерова Расима Насиб оглы (ИНН 230104601258 ОГРНИП 304230111000098) и его представителя Письменовой Э.В. (доверенность от 01.03.2017), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-14853/2016, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Аскерову Р.Н.

(далее – предприниматель) о возложении на него обязанности осуществить за свой счет снос самовольной постройки – четырехэтажного с двухэтажной пристройкой капитального здания, размерами ориентировочно 10 х 28 м, общей площадью застройки 280 кв. м, возведенной на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0105013:41, по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Чистая, 21.

Решением суда первой инстанции от 12.12.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.03.2017, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 12.12.2016 и постановление 16.03.2017 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, на момент проведения осмотра земельного участка предпринимателем возведено четырехэтажное капитальное здание коммерческого назначения, что является нарушением вида разрешенного землепользования, а, следовательно, нарушением правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа. Утвержденная в установленном законом порядке проектная документация отсутствует, объект капитального строительства возведен предпринимателем без получения разрешения, без оформления установленной действующим законодательством проектной документации, без получения положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, что является признаком самовольности возведенного строения. Сохранение самовольно возведенного здания не может быть произведено, данный объект подлежит сносу. По объекту капитального строительства отсутствует исполнительная документация: акты на освидетельствование скрытых работ, акты освидетельствования ответственных конструкций, исполнительные геодезические схемы, документы, подтверждающие проведение контроля за качеством применяемых строительных материалов и изделий, журналы работ, паспорта и сертификаты на применяемый материал, что создает реальную опасность жизни и здоровью граждан при эксплуатации объекта, опасность возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с его возможным разрушением.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность оспариваемых судебных актов.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, предприниматель и его представитель возражали против ее удовлетворения, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов площадью 500 кв. м с кадастровым номером 23:37:0105013:41, по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Чистая, 21, а также расположенный на этом земельном участке трехэтажный жилой дом площадью 780,1 кв. м, о чем в реестр внесены соответствующие записи регистрации от 30.09.2008 N 23-23-26/103/2008-325и от 14.08.2009 N 23-23-26/036/2009-251. Разрешенное использование земельного участка – для индивидуального жилищного строительства.

Должностными лицами отдела обеспечения соблюдения правил благоустройства и отдела информационного обеспечения управления муниципального контроля администрации 13.05.2015 произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:37:0105013:41 площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Чистая, 21.

По результатам осмотра установлено следующее: на земельном участке предприниматель без оформления в установленном порядке разрешительной документации возвел четырехэтажное с двухэтажной пристройкой капитальное здание размером (ориентировочно) 10 х 28 м, общей площадью застройки 280 кв. м.

На момент осмотра данный объект эксплуатируется как объект коммерческого назначения – спортивный комплекс "Рай" с комнатами для кратковременного проживания отдыхающих и магазин спортивной одежды и аксессуаров. Строительно-монтажные работы не производились. Земельный участок используется не по целевому назначению.

Полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, и имеются основания для возложения обязанности на предпринимателя осуществить его снос, администрация обратилась с иском в суд.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление N 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В ходе рассмотрения дела предприниматель заявил о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с положениями статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. В силу статьи 196 названного Кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года. По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 указанного Кодекса).

Согласно статье 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в пункте 15 постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления N 10/22) и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее – информационное письмо N 143).

В целях установления соответствующих обстоятельств суд первой инстанции назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "Экспертное предприятие ЭСТРОЙТЭКСЭ" Савченко А.Ю., согласно заключению которой (от 12.10.2016 N 77/16.1) эксперт пришел к выводам, что четырехэтажное с двухэтажной пристройкой капитальное здание, размерами ориентировочно 10 х 28 м, общей площадью застройки 280 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0105013:41 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Чистая, 21, соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно свидетельству о праве собственности от 02.10.2008 земельный участок, на котором возведен спорный объект, принадлежит Аскерову Р.Н. на праве собственности.

Предприниматель представил в суд апелляционной инстанции постановление администрации от 16.02.2017 N 468 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, расположенных по адресу:

г, Анапа, ул. Чистая, 21". В соответствии с постановлением изменен вид разрешенного использования с "для индивидуального жилищного строительства" на "для гостевого дома со спортивным залом и магазином".

Согласно представленной технической документации, строительство спорного объекта осуществлено в 2009 году.

В материалах дела содержится справка Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Анапа от 25.11.2009 N 4292 о состоянии строительных конструкций здания жилого дома по адресу: г. Анапа, ул. Чистая, 21.

С момента строительства спорный объект не видоизменялся.

Судами установлено, что из решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю от 24.06.2014 по делу N 148/2013 следует, что в период с 2010 по 2013 годы МБОУ ДО детей детско-юношеской спортивной школы N 4 муниципального образования город-курорт Анапа и предприниматель неоднократно заключали муниципальные контракты (договоры) на предмет аренды спортивного зала в помещении по адресу: г. Анапа, ул. Чистая, 21. Заключение контрактов производилось по результатам размещения муниципального заказа посредством запросов котировок.

Исследовав представленные доказательства, суды пришли к верному выводу о том, что администрация знала о существовании спорного объекта с 2010 года – с момента заключения первого муниципального контракта по аренде спортивного зала от 09.06.2010 N 1.

Таким образом, администрация узнала о нарушении своего права не позднее 09.06.2010. Следовательно, срок исковой давности истек 09.06.2013. Администрация обратилась с иском в суд 28.04.2016, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.

Позиция судов об истечении срока исковой давности как основания для отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, а также относительно определения начального момента исчисления срока исковой давности для органа, обладающего контрольными функциями, корреспондируют правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что земельный участок находится в собственности предпринимателя, права администрации не нарушены, с учетом заключения судебной экспертизы, согласно которой возведенный объект соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и градостроительных норм и правил, предъявляемых к общественным зданиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200 и 222 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в информационном письме N 143 и постановлении N 10/22, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации о сносе спорного объекта, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которого заявлено предпринимателем.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по делу N А32-14853/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи

Е.И. Афонина И.И. Фефелова

Обзор документа

Суд округа подтвердил, что иск о сносе самовольной постройки не подлежит удовлетворению в связи с пропуском 3-летнего срока исковой давности.

Он отметил, что возможность применения исковой давности к заявленному требованию не исключена, но ограничена.

Так, исковая давность не применяется, если постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Еще одно исключение – она создана на земельном участке истца без его согласия, при этом он владеет этим участком.

В спорном случае таких обстоятельств не установлено.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, постройка будет считаться самовольной, если:

• Постройка размещена на земельном участке, который не был отведен для ее строительства в установленном порядке;
• Данная постройка не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам;
• Постройка возведена без получения необходимой разрешительной документации;

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права на нее за лицом, имеющим определенные права на земельный участок, где осуществлена постройка (за исключением случаев, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан). В соответствии с разъяснениями Президиума ВАС (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ») принудительный снос самовольной постройки возможен исключительно на основании решения суда.

Применение правил о срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки зависит от оснований требования и заявителя.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который находится во владении собственника, правила об исковой давности не применяются.

Указанная ситуация была проанализирована в информационном письме №143 Президиума ВАС РФ. Собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском о сносе построек на основании статьи 222 ГК РФ, возведенных ответчиком на части его земельного участка. В обоснование своих требований, собственник указал, что им не было дано согласие на строительство спорных построек.

Ответчик, не оспаривая самовольного характера возведенных построек, просил суд отказать в иске по причине пропуска срока исковой давности со стороны собственника земельного участка. Возражая против применения срока исковой давности, собственником земельного участка было указано на то, что заявленное требование о сносе самовольных построек является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком. А в таком случае, на данное требование не распространяются правила об исковой давности на основании статьи 208 ГК РФ.

В итоге, судом апелляционной инстанции требование о сносе самовольной постройки было удовлетворено.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который не находится во владении собственника, подлежит применению срок исковой давности, установленный для исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который составляет три года. Данный срок начинает течь со дня, когда лицо, чьи права нарушены, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Также, существует возможность предъявления требований о сносе самовольной постройки в защиту публичных интересов, со стороны прокурора/органа, осуществляющего строительный надзор, если самовольной постройкой создается угроза жизни и здоровью граждан. В таком случае правила об исковой давности также не применяются.

Обращаем внимание на то, что в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 указано, что факт наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан должен устанавливаться в судебном заседании. С этой целью, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу для определения наличия угрозы.

Данная ситуация также была проанализирована в информационном письме Президиума ВАС РФ № 143. Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением норм и правил. Ответчик, возражая против заявленных требований, заявил о пропуске истцом исковой давности. Суд при этом указал, что на данное требование не распространяются правила об исковой давности.

Судом было отмечено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В данном же случае, иск не связан с защитой гражданских прав конкретного лица, а связан с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки.

Однако, в соответствии с вышеупомянутым информационным письмом № 143, в случае, если самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и возведена с соблюдением градостроительных норм и правил, в отношении требований о сносе такой постройки в защиту публичных интересов будет применяться общий срок исковой давности в порядке, предусмотренном статьей 196 ГК РФ.

На вопросы сегодня отвечает Алексей Абрамов, адвокат «Пепеляев Групп».

На вопросы сегодня отвечает Алексей Абрамов, адвокат «Пепеляев Групп».

– Что необходимо знать о выработке стратегии путей защиты от исков о сносе самовольной постройки?

Выработка стратегии защиты против иска о сносе самовольной постройки неизбежно включает в себя анализ вопроса о возможности применения исковой давности. Это связано с тем, что истечение срока последней является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Срок исковой давности по общему правилу составляет три года и начинает течь с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Срок исковой давности в любом случае не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, независимо от того, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права и нарушителе.

Правила применения исковой давности при рассмотрении требований о сносе самовольной постройки в законодательстве не сформулированы. Они выработаны в доктрине и судебной практике. Всего таких правила два:

1. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан;

2. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, возведенной без согласия собственника на земельном участке, которым он владеет.

Наличие первого правила обосновано тем, что предъявление требования о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы общественным интересам, которую создает сохранение постройки. То есть защищается публичный интерес, а не частный.

Соответственно, разрешение вопроса о возможности применения срока исковой давности в любом случае не обойдется без исследования безопасности постройки. Для анализа этого вопроса необходимы специальные знания, соответственно велика вероятность назначения судом экспертизы.

Перечень требований, на которые не распространяется исковая давность, содержится в ст. 208 ГК РФ. В этом перечне отсутствует прямое упоминание о том, что исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Но для общественной безопасности необходимость существования рассматриваемого правила, безусловно, следует поддержать.

Второе правило требует более детального анализа. Его наличие связано с необходимостью разграничения требования о сносе самовольной постройки, имеющего негаторный характер, и виндикационного требования об истребовании земельного участка от лица, неправомерно его занимающего.

В соответствии с рассматриваемым правилом, если иск заявлен истцом, который считает себя собственником земельного участка, но им не владеет, вопрос о сносе постройки может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска или после его удовлетворения.

Виндикационный иск представляет собой иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). То есть в этом случае до разрешения вопроса об освобождении участка от построек земельный участок должен быть истребован из незаконного владения занимающего его лица. На такие требования распространяется общий срок исковой давности.

Если же иск заявлен истцом, которое владеет земельным участком, то требование о сносе постройки следует рассматривать как аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Этот требование имеет негаторный характер, и исковая давность на него не распространяется.

Таким образом, важным является разрешение вопроса о том, владеет ли собственник, права которого нарушены, земельным участком в каждом конкретном случае. Разрешение этого вопроса неизбежно связано с выяснением содержание понятия «владение». Оно означает фактическое господство лица над объектом владения и сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к этому объекту. Содержание законопроекта фактически отражает наработки судебной практики.

Таким образом, для правильного применения исковой давности суду необходимо установить возможность собственника получить доступ на свой участок и использовать его. В настоящее время собственники участков, занятых чужим объектом лишь частично, находятся в позиции, отличной от собственников участков, полностью оккупированных иными лицами.

Собственники, относящиеся к первой категории, могут получить судебную защиту в любое время (их требование аналогично негаторному). Собственники, относящиеся ко второй категории, обязаны соблюсти установленный срок давности (их требование – виндикационное).

– Насколько обоснован дифференцированный подход к собственникам различных категорий?

– Правила исковой давности имеют целью понудить лицо к своевременному обращению в суд за защитой своих прав. Применение или неприменение этих правил, по всей видимости, не может быть поставлено в зависимость исключительно от степени незаконного «завладения» участком иным лицом.

Полагаем, что исковую давность на рассматриваемые требования следует распространять в любом случае, независимо от степени завладения чужим земельным участком и от направленности воли лица при получении такого владения.

Обратим внимание на разъяснение, содержащееся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

В соответствии с указанным разъяснением, исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ст. 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если последние не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. Положения, предусмотренные абз. 5 ст. 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Основанием для заявления требования о сносе самовольной постройки является п. 2 ст. 222 ГК РФ. Иск о сносе самовольной постройки имеет много общего с негаторным, но им не является: такой иск является специальным и самостоятельным.

Полагаем, что необходимо основывать аргументацию о необходимости применения норм о сроке исковой давности к любым требованиям, заявляемым на основании ст. 222 ГК РФ. К таковым относятся требования о сносе самовольной постройки или признание права на нее за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Считаем, что в вопросе о сносе постройки, которая не создает угрозы жизни и здоровью граждан и расположена без необходимого согласия на участке собственника, который, узнав об этом, в течение срока исковой давности не предпринял мер по освобождению своего участка или получению постройки в свою собственность, правовую защиту необходимо предоставить уже застройщику.

Если собственник не предъявляет иск, то он своим бездействием выражает согласие с размещением на своем участке чужого имущества. В этом случае не должна исключаться и возможность признания за застройщиком права собственности на постройку.

Необходимость предоставления защиты застройщику особенно актуальна в ситуации, когда в действиях застройщика не усматривается признаков недобросовестного поведения, выраженного в намеренном захвате чужой земли. Если же поведение застройщика является недобросовестным, в удовлетворении его требования о признании за собой права собственности на постройку может быть отказано исключительно по причине недобросовестности (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

– Как на практике регулируются отношения между собственником участка и застройщиком?

Отношения между собственником участка и застройщиком следует урегулировать путем констатации фактически возникших между ними арендных отношений. В этом случае с застройщика подлежит взыскание денежной суммы за фактическое пользование земельным участком.

В п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 № 143 проанализирован вопрос применения исковой давности к требованию органа, осуществляющего строительный надзор, о сносе здания магазина, расположенного на земельном участке собственника. Основанием иска являлось отсутствие разрешения на строительство. В остальном постройка была создана на земельном участке, принадлежащем собственнику, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Суд посчитал основание для заявления иска формальным и признал, что на такое требование распространяется исковая давность. При этом отмечается, что нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

Таким образом, если требование о сносе предъявляется по формальным основаниям в отношении постройки, расположенной на участке самого собственника, то следует применять исковую давность, так как обратное может привести к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям.

Если же иск о сносе предъявляется по формальным основаниям в отношении постройки, частично расположенной на чужом участке, то ситуация кардинально меняется. Требование собственника приобретает характер негаторного иска, и на него не распространяется исковая давность (абз. 5 ст. 222 ГК РФ).

Однако если же постройка полностью занимает чужой участок, то права собственника вновь ограничены. На виндикационные требования исковая давность распространяется.

Это звучит удивительно, но застройщик чужой земли находится в более комфортных условиях, если оккупирует чужой участок полностью. Полагаем, что такая ситуация не отвечает интересам оборота.

Предложение о распространении общего срока исковой давности на требование о сносе самовольной постройки (за исключением случаев, когда сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан) было озвучено в рамках Проекта Федерального закона № 765345-6. Этот проект был внесен в Государственную думу РФ в апреле 2015 года, однако к настоящему времени снят с рассмотрения. Также 01.09.2015 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ, вносящий изменения в ст. 222 ГК РФ. Какие-либо изменения, связанные с установлением порядка применения исковой давности по рассматриваемым требованиям, указанным законом, к сожалению, предложены не были.

Какое-либо нормативное регулирование вопросов применения исковой давности по требованиям о сносе самовольных построек в настоящее время отсутствует. Это обстоятельство создает сложности для оборота, поскольку затрудняет оценку правового статуса объектов недвижимости и связанных рисков. Выработанные же в судебной практике правила применения исковой давности, с нашей точки зрения, во многом непоследовательны. Полагаем, что общий срок исковой давности, составляющий три года, следует применять к любым требованиям, заявляемым на основании ст. 222 ГК РФ.