Срок эксплуатации жилого многоквартирного дома

Нормативные сроки
эксплуатации жилых многоэтажек

Дома разного типа имеют разный срок эксплуатации, начиная от 50 лет и заканчивая 150. Посмотрим, какие дома сколько «живут».

• «Сталинки», построенные в 30–40-х годах ХХ века, служить должны 125 лет, поэтому подлежат сносу в 2050-2070 годах. В середине этого срока, между 1990 и 2005 годами, должна была пройти реконструкция здания, чтобы обеспечить безопасность использования жилого фонда в соответствии со всеми правилами и нормативами технической эксплуатации. Построенные после войны «сталинки» должны «жить» еще дольше – 150 лет. Поэтому срок их сноса отодвигается на 2095-2105 годы. Между 2020 и 2030 годами предстоит реконструкция этих зданий.
• Панельные «хрущевки» постройки 50–70-х годов ХХ века много хуже по качеству и рассчитаны всего на 50 лет. По всем нормативам в 2005–2020 годах их должны снести. Реконструкции они не подлежат.
• У кирпичных пятиэтажек того же срока строительства срок эксплуатации и обслуживания 100 лет, а в 2015–2030 годах предусмотрен ремонт жилищного фонда.
• Панельные и блочные многоэтажки в 9–16 этажей, построенные до 1980 года, служат 100 лет без реконструкции и должны быть снесены в 2055–2080 годах.
• Более современные панельные дома, выстроенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции, и будут демонтированы в 2070–2105 годах.

Эксплуатация жилого фонда, для которого наступили сроки капитального ремонта.

Если срок эксплуатации дома подходит ко времени капитального ремонта (или реконструкции, что правильнее, так как износ зданий к тому моменту очень велик), то управляющая организация начинает процесс ремонта. Данное мероприятие длится долго, занимает от полугода до трех лет (в отдельных случаях). Предварительно оценивается степень физического износа здания, чтобы решить, в каком объеме проводить ремонт. Удовлетворительным состояние жилого здания признается, если к сроку капитального ремонта физический износ составляет не более 30%. Если процентаж выше, то говорят о не вполне удовлетворительном состоянии дома, неудовлетворительном и ветхом. Непригодным для жизни (аварийным) дом признают только при наличии 75% физического износа и угрозе обрушения. Тогда принимается решение о расселении жителей и сносе дома. Это решение принимается на основании заявления собственника жилья или организации, отвечающей за материально-техническое состояние дома. При решении комиссии о том, что жилье безопасно для жизни, расселение может и не состояться даже при наличии большого физического износа, хотя жилье и будет отнесено к ветхому. В этом случае может быть принято решение о реконструкции дома.

Расселение аварийного дома

Жильцов аварийных домов, подлежащих расселению, определяют на жительство во вновь отстроенные дома, которые ввели в эксплуатацию по государственной программе. Ввод жилого дома в эксплуатацию – длительный процесс, который занимает от трех месяцев до года. Поэтому даже если новый дом уже построен, вполне возможно, что переселение может произойти не сразу.

Также следует учесть, что московская программа переселения из ветхого жилья не охватывает все дома, для которых наступил срок реставрации/сноса, поэтому процесс переселения в новое жилье может занять несколько лет.

По введенной поправке в Жилищный кодекс расселение городских жителей из аварийного жилья может производиться и в дома за чертой города, так как программа расселения не относится к категории улучшающей жилищные условия, а является вынужденной мерой предоставления жилья. Кроме того, количество комнат может не совпадать, так как главный ориентир в этом вопросе – площадь помещения, причем не жилая, а общая. Таким образом, прогнозировать качество нового жилья, улучшится оно или ухудшится, невозможно – все зависит от наличия свободного жилого фонда.

Если качество жилья не удовлетворяет

Если качество или расположение предоставляемого жилья не удовлетворяет собственников квартиры, то им может быть выплачена стоимость старой квартиры плюс расходы на переезд, самостоятельный поиск жилья и оформление документов. Если сумма не удовлетворяет, то следует обращение в суд, где истцом выступает орган, ответственный за расселение. Суд решает, какую сумму нужно выплатить несговорчивому собственнику.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Человек редко задумывается, что его жильё когда-то будет снесено. Родной уголок кажется вечным и незыблемым. Но всё имеет свой срок, как и жилые дома, которые рано или поздно превратятся в груду развалин. На их месте вырастет новостройка, в которую заселятся другие люди, и запустится новый цикл городской жизни.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Как скоро доживёт свой век пятиэтажная хрущёвка, монументальная сталинка или высотка в новом жилом комплексе?

Особенности эксплуатации дома

Вопрос о сносе старого здания рассматривается с разных сторон. Нормативные сроки эксплуатации – это, скорее, примерные цифры, по которым градостроители могут ориентироваться, но не обязательно следовать.

Старенькая пятиэтажка, построенная на хорошем фундаменте и с капитальным ремонтом, может простоять ещё полвека, в то время как новенький дом может пойти по швам через пару лет.

На что обращают внимание, когда ставится вопрос о сроках эксплуатации дома:

• Состояние жилья. Самый важный пункт. Аварийные здания должны расселяться как можно скорее, ведь это угрожает человеческим жизням.
• Экономическая целесообразность.

Сроки службы различных типов жилых домов

Каждая из эпох истории нашей страны привнесла в градостроительство что-то своё. Сталинская эпоха с её ампиром подарила стране красивые и прочные дома, послевоенная – огромное количество невзрачного, но доступного жилья. В новое время повсюду, как из-под земли, вырастают жилые высотки из стекла и бетона.

Что такое собрание собственников и как его проводить, узнаете здесь.

Всё это имеет свои нормативные сроки годности.

• Сталинская застройка. Срок службы – 125-150 лет. Строились с 1930 по 1956 годы.
• Жильё, которое можно без колебаний назвать элитным. Просторные комнаты, высокие потолки, красивая внешняя отделка здания – всё это отражало желание руководства страны показать, как растёт и укрепляется молодое советское государство.

В чем плюсы и минусы панельных домов, расскажет это видео:

Сроки эксплуатации строений по СНИП

В таблице представлены примерные сроки службы различных зданий.

Здания и конструкции, возведённые для временного проживания (киоски, павильоны, бытовки для строителей и рабочих, рыночные конструкции)

10 лет

Здания и конструкции, эксплуатируемые в условиях агрессивного воздействия внешней среды (трубопроводы, резервуары химической промышленности, хранилища и т.п.)

25 лет

Производственные, жилые и коммерческие здания массового строительства (жилые дома, производственные строения, магазины, здания бытового обслуживания и т.п.)

От 50-ти лет

Уникальные здания, здания, имеющие культурную ценность (стадионы, театры, музеи, хранилища национальных ценностей)

От 100 лет и выше

Экспертиза состояния жилого дома

Поводы для экспертизы:

• Большой износ жилого здания;
• Несоответствие требуемым нормам;
• Судебное разбирательство.

Как определить, какая территория является придомовой, узнайте по ссылке.

Процедура осмотра здания экспертами выглядит так:

• Визуальная оценка всех систем жилого здания (фундамент, несущие конструкции, санитарно-технические системы);
• Инструментальная оценка всех систем жилого здания;
• Осмотр условий проживания (качество питьевой воды, канализация, загрязнённость воздуха и почв).

Что такое ОДН и как их можно рассчитать самому, расписано в этой статье.

На основе экспертизы делается вывод о степени пригодности дома. Если износ составляет больше 70%, он будет признан аварийным. Немногим меньшая степень износа тоже является поводом либо к сносу здания, либо к капитальному ремонту.

Сколько стоят дома?

В случае, если дом не признают аварийным, но отдельные аспекты в заключении будут рассматриваться как несоответствующие нормам, будет ставиться вопрос о переустройстве и отделке здания.

Как можно управлять многоквартирным домом, подробнее тут.

Когда дом доживает последние дни

Решение о непригодности жилого дома выносит судебная комиссия на основании заключения экспертной группы.

Какие работы обязательно должны быть включены в благоустройство территории, читайте по ссылке.

Если решение вынесено, у здания есть два пути:

1. Капитальный ремонт. Для него должны быть соблюдены два условия: техническая возможность произведения ремонта и его целесообразность. Ремонт может быть произведён, если здание имеет запас прочности и нет серьёзных рисков для его жильцов.
2. Снос. Здание, признанное аварийным и потенциально опасным, подлежит сносу.

Какой дом лучше, смотрите в этом видео:

Жилищный фонд нашей страны постепенно изнашивается. Огромное количество жилых домов достались стране в наследство от Советского Союза, и многие из них очень скоро могут стать аварийными. Решение вопросов о строительстве новых домов – одна из важнейших задач, стоящих перед государством.

С момента ввода в эксплуатацию многоквартирные здания приобретают множество технических и качественных характеристик, к которым относится и срок эксплуатации жилых домов. Данный показатель не означает, что по истечении срока жилой дом прекратит свое физическое существование, однако, позволяет контролировать физическое и моральное состояние зданий.

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов

Основным техническим показателем, который учитывается при текущем содержании многоквартирных домов, являются нормативные сроки эксплуатации.

Этот параметр может существенно различаться от следующих факторов:

• от даты ввода в эксплуатацию серий домов по однотипному проекту;
• от состава строительных материалов и конструкций, использованных при возведении здания;
• от условий внешней среды, в которой возведен и эксплуатируется жилой дом.

Указанный нормативный срок является оценочным показателем, поскольку устанавливает приблизительный период времени, в течение которого гарантируется безопасное использование дома по назначению (проживание граждан).

Для расчета нормативных сроков используют различные методики, которые связаны с определением нормальной продолжительности службы всех основных конструкций и элементов здания — перекрытия, лестницы, стены, фундамент и т. д.

На практике, в большинстве случаев заявленный в проекте нормативный срок может существенно превышаться без возникновения угрозы разрушения или порчи здания.

На это напрямую влияют работы по поддержанию дома в надлежащем состоянии — текущий и капитальный ремонт.

Периодичность текущего и капитального ремонта планируется управляющими компаниями или предприятиями ЖКХ с учетом как фактического состояния домов, так и в соответствии с нормативным сроком эксплуатации.

Срок годности многоквартирных домов

Для различных типов многоквартирных зданий устанавливаются специальные сроки годности, в течение которых можно безопасно эксплуатировать без ущерба для жизни и здоровья граждан, а также имущества физических и юридических лиц.

Среди сроков годности многоквартирных домов классифицируют следующие группы:

1. Для зданий, возведенных по типовым архитектурно-строительным проектам периода СССР:

• дома «сталинской» серии довоенной застройки — срок годности составляет до 125 лет;
• дома «сталинской» серии послевоенной застройки — до 150 лет;
• панельные дома (хрущевки) — до 50 лет;
• дома, возведенные из кирпича с этажность 4–5 этажей — срок нормативной годности не более 100 лет;
• дома массовой постройки панельного типа этажностью от 9 до 16 этажей — срок до 100 лет.

1. Для домов современной застройки:

• здания, возведенные из кирпича и монолитных железобетонных конструкций — срок нормативной годности составляет 125–150 лет;
• для панельных домов массовых серий — срок установлен 100–120 лет.

Таким образом, сроки годности напрямую зависят от уровня развитий строительных технологий, типовых проектов застройки и материала строительных конструкций.

Необходимо учитывать, что сроки эксплуатации панельных жилых домов практически невозможно продлить ввиду особенностей материалов, из которых изготовлены строительные конструкции.

Сроки сдачи в эксплуатацию

Архитектурно-строительным проектом каждого здания утверждается срок ввода в эксплуатацию жилого дома.

Этот показатель позволяет рассчитывать приблизительное время строительства, что необходимо для определения сметных данных, а также для оформления договоров долевого строительства с гражданами.

Нарушение утвержденного срока влечет существенные последствия для застройщика, поскольку ему придется выплачивать участникам долевого строительства все расходы и убытки.

Если застройка осуществляется без привлечения средств дольщиков, нарушение срока ввода в эксплуатацию повлечет значительные финансовые расходы для подрядной организации.

Разновидности жилых многоквартирных домов

Жилые дома также подлежат классификации по сроку эксплуатации в зависимости от долговечности их основных и вспомогательных конструкций дома:

• до 150 лет — каменный дом с каменным или бетонным фундаментом особой прочности, а также монолитными или железобетонными перекрытиями;
• до 125 лет — каменные здания с фундаментом и перекрытиями обычной прочности, а также со смешанным характером строительных конструкций (например, использование железобетонных перекрытий наряду с обычными металлическими конструкциями);
• до 100 лет — облегченные каменные здания, в которых при возведении перекрытий могут использоваться железобетонные, деревянные или каменные перекрытия с металлическими балками;
• до 30 лет — дома с каркасными стенами и перекрытиями; здания с древесным фундаментом; сборно-щитовые дома и т. д.;
• до 15 лет — здания временного проживания, возведенные из досок и иных аналогичных материалов.

Помимо этого, типовыми проектами зданий предусматриваются сроки эксплуатации отдельных конструкций и элементов домов (например, чердачные перекрытия, фасады и т. д.).

Состояние износа зданий

Износ является неотъемлемым последствием эксплуатации многоквартирных домов и определяет его физическое и моральное техсостояние.

Для определения любого вида износа применяются различные нормативные методики, а также регулярные обследования зданий.

Физическое

Под физическим износом понимается утрата качественных характеристик здания либо его отдельных элементов.

Как правило, на степень и характер износа влияют объективные факторы — старение строительных конструкций и материалов, неблагоприятные погодные условия и т. д.

При проведении текущего или капитального ремонта показатель физического износа может существенно замедляться, что позволит продлить сроки безопасной эксплуатации здания.

Определение конкретного значения физического износа происходит в результате визуального осмотра здания, его отдельных помещений, а также строительных конструкций.

При этом применяются средства инструментального обследования и измерения, что позволяет определить объективное техсостояние каждого обследуемого элемента.

По итогам обследования составляется акт о фактическом состоянии дома, в котором указывает процент физического износа с расшифровкой состояния всех основных структурных элементов сооружения.

Моральное

Под моральным состоянием здания подразумевается несоответствие определенных качественных или технических характеристик современным требованиям к строительству и безопасности объектов.

Несоответствие требованиям может заключаться в следующем:

• устаревшая планировка жилых помещений;
• отсутствие необходимых элементов благоустройства и инженерных коммуникаций;
• неудовлетворительное состояние квартальной застройки;
• отсутствие в месте застройки учреждений досуга, образования, культуры и т. д.

Хотя указанные обстоятельства напрямую не влияют на физические свойства здания, они являются основным фактором снижения стоимости жилищного фонда и привлекательности в глазах потенциальных покупателей жилых помещений.

Оценка состояния жилого дома

При обследовании жилищного фонда составляется акт, в котором фиксируется фактическое состояние здания и его основных конструкций.

Исходя из полученных при обследовании данных, определяется степень износа, которая характеризует состояние объекта:

• менее 10% износа — хорошее состояние;
• от 11 до 30% — удовлетворительное;
• от 31 до 40% — недостаточно удовлетворительное;
• от 41 до 60% — неудовлетворительное состояние;
• от 61 до 80% — устанавливается ветхость здания;
• свыше 80% — аварийное состояние, влекущее непригодность для проживания.

При установлении процента износа, близкого к аварийному, местные власти обязаны предпринимать действия по расселению граждан, в том числе в принудительном порядке.

Процедура осмотра зданий и периодичность

Сразу после срока ввода дома в эксплуатацию у жилищных надзорных органов возникает обязанность по проведению плановых и внеплановых обследований многоквартирных домов.

Внеплановые осмотры могут проводиться по обращениям жильцов, а также по собственной инициативе уполномоченных органов.

Плановые осмотры подразделяются на следующие группы:

• общее обследование — объектом осмотра выступает все здание;
• частичное обследование — осмотр отдельных конструкций и элементов объекта;
• внеочередное обследование — после чрезвычайных обстоятельств, создающих потенциальную угрозу безопасности здания.

Периодичность плановых осмотров устанавливается нормативными указаниями Госстроя РФ и зависит от типа и характеристик здания. Как правило, периодичность плановых осмотров составляет не реже одного раза в пять лет.