Товарищество собственников земельных участков

После того, как ФЗ №99 от 5 мая 2014 года вступил в силу, и соответствующие изменения были внесены в ГК РФ, отличие ТСН от СНТ имеет первостепенное значение для всех собственников. Включение поправок в закон поменяло ситуацию, поскольку теперь дачники не будут выбирать между двумя ОПФ и смогут создавать только товарищества, включающие собственников недвижимого имущества (ТСН). С 1 сентября 2014 года товарищества садоводства были полностью упразднены, юридическим лицам, которые будут созданы после этой даты, присваивается статус ТСН. В данной статье подробно описаны различия между двумя ОПФ и порядок организации обществ нового типа.

Главные отличия ТСН от СНТ

Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании. Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ представляет собой официальную организацию, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.

ТСН является более широким понятием по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа. Неотъемлемыми частями каждого из них являются управляющие органы, единый устав и необходимость вносить членские взносы, поэтому разница между двумя типами не является значительной.

Важно! Участники товарищества должны разработать устав и избрать членов органов правления путем голосования. При регистрации стоит придерживаться установленных законом правил, которые регулируют деятельность в садоводческом некоммерческом товариществе.

Дополнительные изменения в законодательстве

Помимо вопроса о том, чем отличается одна форма ОПФ от другой и в чем разница между ними, важно знать, кто может распоряжаться имуществом товариществ. По данным статьи 123.13 ГК РФ все объекты общественного назначения должны принадлежать участникам ТСН, поскольку представляют собой долевую собственность. В СНТ это имущество ранее принадлежало всем участникам товарищества или отдельным участникам, если приобреталось на средства, полученные после того, как будут внесены целевые взносы.

Принятие ФЗ №99 повлияло и на способ отчуждения участка земли вместе с долей на имущество общего типа. Если участник товарищества продает участок, после этого он не сможет распоряжаться частью имущества ТСН. Это право автоматически перейдет к тому, кто купит землю и станет ее последующим собственником. До принятия закона участник СНТ мог одновременно проводить две сделки и передавать покупателю права на участок вместе с передачей прав на общее имущество.

Смена ОПФ затронула и досрочное прекращение действий руководителей общества. Теперь их можно приостановить на собрании участников после того, как будет принято коллективное решение владельцев недвижимости. Главные причины включают грубое нарушение установленных норм и обязанностей, а также отсутствие возможности вести дела, если на это есть серьезные основания. В этом случае участники товарищества избирают нового председателя и членов органов правления при помощи голосования.

Плюсы и минусы двух типов ОПФ

Товарищества собственников жилья или ТСН могут объединять не только владельцев квартир в многоквартирных домах, но также владельцев участков дачного или садового типа, гаражей, территорий, предназначенных для огородов. Имущество способно быть любым, но форма организации остается неизменной. Члены управления ТСН могут не консультироваться с членами общих собраний и самостоятельно решать важные вопросы.

У ТСН есть и существенные недостатки, например, такую организацию нельзя перевести на упрощенную систему выплаты налогов в отличие от ТСЖ. Главный плюс ТСН в том, что его участники не отвечают по обязательствам товарищества своим имуществом и при желании могут поменять его форму, создав кооператив потребительского типа. СНТ и ТСН отличаются правилами ведения деятельности, кроме того, каждая из этих ОПФ имеет свои нюансы.

Следует учитывать, что изменения в законе несильно повлияли на товарищества, созданные до 1 сентября 2014 года. При этом внесение изменений в перечень уже имеющихся документов и устав должно проводиться с учетом принятых норм. Наименование новых юридических лиц теперь не указывают в виде аббревиатуры, оно должно иметь другую форму: «товарищество собственников недвижимости».

Как перерегистрировать СНТ в ТСН

В рамках законодательных норм у участников правления СНТ часто возникает необходимость поменять ОПФ с учетом внесенных поправок. Перерегистрация СНТ в ТСН происходит путем разделения СНТ или при помощи смены типа предприятия. Способ реорганизации фактически представляет собой ликвидацию уже имеющегося юридического лица и образование совершенно нового юридического лица. Он проводится согласно пошаговой инструкции и состоит из нескольких этапов:

1. Подтверждение решения о замене формы ОПФ. Этот вопрос решается руководителями СНТ на главном собрании.
2. Назначение группы лиц, ответственных за преобразования.
3. Смена правил устава в обновленной редакции. В большинстве случаев эта процедура требует только замены наименования и названия, когда речь не идет о внесении других обновлений в связи с новыми потребностями объединения.
4. Принятие устава на общем собрании членов СНТ.
5. Сбор нового пакета документов для перерегистрации. Новые документы понадобится сдать в налоговую службу и другие органы контроля. Хотя форма СНТ не является коммерческой, руководителям общества придется составлять налоговые отчеты.
6. Изготовление другой печати для ТСН при необходимости.

Если документы учредительного типа не будут заменены согласно главе 4 ГК РФ, объединение собственников могут исключить из состава ЕГРЮЛ, поскольку это является нарушением действующего закона. Такие СНТ не смогут проводить сделки, осуществлять сбор взносов, заключать официальные договоры, пользоваться услугами коммунального характера. Дополнительно при обнаружении нарушений на юридических лиц и руководителей накладывают штраф.

Основные нюансы смены ОПФ

При наличии цели создать товарищество собственников недвижимости вместо СНТ понадобится ознакомиться с правилами и последовательно пройти все этапы. В большинстве случае не нужно вносить глобальные изменения, особенно если устав остается в прежней редакции, а в состав участников не включаются новые лица. Уже имеющиеся правоустанавливающие документы не нужно переоформлять, что заметно упрощает бюрократические процедуры.

Проблемы появляются только в той ситуации, если в СНТ возникли сложности с размежеванием участков, оформлением права на владение коммуникациями, включая другие конфликтные вопросы. Согласно закону любая часть СНТ может выделиться из общего состава. Для этой цели понадобится получить согласие каждого участника или принять решение на собрании. При отсутствии положительного решения члены выделенной части товарищества имеют право обратиться в суд.

Реорганизация путем преобразования

Зная о плюсах и минусах каждой ОПФ и учитывая главные различия между ними, реорганизовать действующую форму можно путем замены СНТ на ТСН. Она носит стандартный характер и включает в себя несколько простых шагов:

1. Принятие на общем собрании решения о замене действующей формы ОПФ на новую.
2. Подготовку и создание обновленного устава.
3. Разработку пакета документации по делопроизводству.
4. Сбор и подготовку документов на общественное имущество СНТ, включая ИОП.
5. Нормирование и уточнение списка участников.

Если на главном собрании большинство участников проголосует за смену ОПФ, главе правления понадобится подготовить и предоставить в органы налоговой службы:

1. Заверенное нотариусом заявление установленной формы.
2. Протокол собрания участников, касающийся смены типа организации.
3. Устав нового товарищества в двух экземплярах.
4. Квитанцию об оплате пошлины за процедуру смены формы.
5. Документ для подтверждения нового адреса товарищества.

Стоит ли менять ОПФ

Основное отличие формы ТСН от СНТ заключается в наличии более широких полномочий у объединения владельцев недвижимости. Принятый закон активно поощряет реорганизацию, поскольку его цель заключается в заметном упрощении способа управления. В перспективе государства стоит замена большей части товариществ садоводческого типа в ТСН, но это необязательно делать срочно. Оформление документации должно быть правильным и соответствовать юридическим нормам.

Процесс замены правовой формы СНТ на ТСН напоминает процесс преобразования стандартных компаний коммерческого типа. Ее можно провести при помощи присоединения к уже существующему товариществу либо создать новое. Перерегистрация должна быть максимально прозрачной, это поможет избежать ненужных проблем. При наличии дополнительных сложностей необходимо устранить их перед процедурой смены ОПФ. В целом вся процедура является стандартной и проводится в установленном порядке.

Это объединение собственников недвижимости, добровольно созданное ими для совместной эксплуатации и распоряжения.

Большая концентрация схожих объектов недвижимости позволяет собственникам создать структуру, которая будет эффективно отстаивать их интересы. В случае с многоквартирными домами, она нивелирует все основные минусы, связанные с деятельностью управляющих компаний.

Товарищество собственников недвижимости регулируются ст. 123.12 – 123.14 ГК, а отдельные их виды определяются в ЖК (ст. 135) и законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Понятие и особенности товарищества собственников недвижимости

Общее понятие такой организации дано в ст. 123.12 ГК.

Это объединение собственников однородных объектов недвижимости, добровольно созданное ими для совместной эксплуатации (владение и пользование), а также для распоряжения, в установленных законодательством рамках, имуществом, на законных основаниях находящегося в их собственности или пользовании и в других предусмотренных законом целях.

Указанная норма дает исчерпывающую характеристику этого юрлица и позволяет установить его основные признаки.

Признаки товарищества собственников недвижимости

Товарищество собственников недвижимости обладает следующими особенностями.

• Создается на добровольных началах. Никто не имеет права принуждать к вступлению в его члены.
• Участниками могут быть только собственники объектов недвижимости. При этом должен быть признак их общности. Они должны находиться в одном многоквартирном доме, либо в соседних домах, обладающих общими коммуникациями, а земельные участки должны быть частью единого дачного массива. В противном случае, управление общим имуществом будет неосуществимо.
• Товарищество имеет цель создания. Она преследует совместное владение и пользование общим имуществом. К нему относятся холлы, коридоры и другие помещения в многоквартирном доме, предназначенные для эксплуатации всеми собственниками. В случае с дачными массивами, речь идет о коммуникациях, обслуживающих собственников участка (водопровод и другие инженерные сети локального характера). Это некоммерческое объединение.

Деятельность и права товарищества собственников недвижимости

Этот вопрос не получил детального регулирования в ГК. Однако деятельность товариществ собственников жилья отличается детальной проработкой в ст. 137 ЖК.

Указанные нормы предоставляют ТСЖ следующие права:

• Заключать договоры об управлении одним или несколькими многоквартирными домами.
• Определять финансовые параметры предстоящего года, включая затраты на все виды обслуживания и ремонта как самих домов, так и вспомогательного оборудования. При этом, доходная часть формируется из членских взносов.
• Определять размер взносов, которые члены должны уплачивать соразмерно долям в праве общей собственности. Это делается на основании планируемых годовых финансовых параметров.
• Оказывать услуги и выполнять работы по заявкам собственников помещений.
• Заключать кредитные договоры.
• Оплачивать работу контрагентов товарищества.
• Осуществлять права собственности на свое имущество. ТСЖ вправе продать, передать в порядке временного пользования, обменять принадлежащие ему вещи.
• Предоставить часть общего имущества в многоквартирном доме в пользование 3-м лицам, если таковое не входит в конфликт с интересами членов.
• Вносить изменения в часть общего имущества (надстройка, перестройка) в случаях, когда это не нарушает права и интересы собственников.
• Получать права (собственность, пользование) на прилегающие к дому или домам земельные участки с целью строительства построек хозяйственного типа, жилых объектов или других построек.
• Организовывать застройку прилегающего участка, действуя от имени и за счет членов, соблюдая интересы последних.
• Совершать любые сделки, отвечающие целям создания организации.

Условия создания товарищества собственников недвижимости

В ГК отсутствует перечень условий, которые позволяют создать товарищество собственников недвижимости. Поэтому стоит ориентироваться на требования специального законодательства.

Создание ТСЖ предусматривает ст. 135 ЖК. Согласно ее положениям, организация может быть создана на объектах, объединенных общими коммуникациями. При этом, собственников должно быть не менее 2-х. Если это лицо владеет всем комплексом, оно не может создать ТСЖ.

Для учреждения этой организации необходимо провести общее собрание собственников. При этом, число проголосовавших «за» должно составлять более половины от общего числа голосов, закрепленных за собственниками.

Итоги голосования отражаются в протоколе, который должен содержать информацию о всех рассматриваемых вопросах и однозначно свидетельствовать о создании ТСЖ и утверждении его устава. Эти документы должны оформляться надлежащим образом.

Период, на который создается товарищество, является бессрочным. Однако устав может предусматривать иное.

Требования к уставу

Ст. 123.12 устанавливает базовые требования, которым должен соответствовать устав товарищества собственников недвижимости. К ним относятся следующие положения:

• Место расположения, которым является населенный пункт.
• Название. Оно должно обязательно включать словосочетание «товарищество собственников недвижимости».
• Данные о целях и предмете деятельности. Речь идет о совместной эксплуатации общей собственности.
• Порядок формирования, структуру, полномочия и способы их реализации, а также процедуру принятия решений органами, осуществляющими управление товариществом.

Этот перечень открытый и дополняется специальными законами. В частности, ст. 137 ЖК требует наличия процедуры приема в члены ТСЖ и выхода из него, а также указания порядка формирования и компетенции ревизионного органа.

Процедура регистрации

Члены ТСЖ должны выбрать исполнительный орган, которым будут подготовлены документы в налоговый орган.

Государственная регистрация предполагает заполнение специального заявления и его подписание при нотариусе.

Документы сдаются в специализированную налоговую инспекцию и должны включать устав, протокол общего собрания и квитанцию об оплате госпошлины. Регистрация может окончиться выдачей документов, либо отказом. В последнем случае, отказ можно обжаловать

Организация вправе вступать в отношения с контрагентами, а его руководитель подписывать документы только после того, как завершится его регистрация.

В связи с многочисленными вопросами садоводов наши юристы по вопросам садовых товариществ хотели бы разъяснить в какие организационно-правовые формы могут преобразовываться садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения?

Напоминаем, что согласно действующему сейчас ФЗ от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – ФЗ-66) садоводческие, огороднические и дачные объединения граждан до 01.01.2019 г. существуют в следующих организационно-правовых формах:

• Некоммерческие товарищества;
• Некоммерческие партнерства;
• Потребительские кооперативы.

Итак, для начала разберемся в какие организационно-правовые формы могут быть преобразованы указанные выше объединения?

Некоммерческие товарищества.

Согласно п.1 ст.123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.3 ФЗ 05.05.2014 №99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившим силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», п.2.9 «Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 год», утв. Президиумом ВС РФ от 02.07.2014 г. садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества являются разновидностью товарищества собственников недвижимости (далее – ТСН) .

Таким образом, садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), дачное некоммерческое товарищество (ДНТ), а также огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ) и так являются разновидностями такой организационно-правовой формы как ТСН .

Преобразование юридического лица означает такую форму реорганизации юридического лица, при которой такое лицо меняет одну организационно-правовую форму на другую.

Исходя из вышеизложенного наши дачные юристы разъясняют, что СНТ, ДНТ и ОНТ не могут быть преобразованы в ТСН , так как уже являются ТСН.

Некоммерческое партнерство.

Согласно ст.3 ФЗ 05.05.2014 №99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившим силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», п.2.9 «Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 год», утв. Президиумом ВС РФ от 02.07.2014 г. садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие партнерства являются разновидностью ассоциаций (союзов) .

Согласно п.4 ст.123.8 ГК РФ ассоциация (союз) может быть преобразована в:

• Общественную организацию;
• Автономную некоммерческую организацию;
• Фонд.

Таким образом, ассоциация (союз) не может быть преобразована в ТСН .

При этом напоминаем, что с 01.01.2019 г. садоводческие и дачные некоммерческие партнерства автоматически станут такой разновидностью товарищества собственников недвижимости как СНТ, а огороднические – ОНТ. Останется лишь привести после указанной даты свои уставы в соответствие нормам нового закона.

Потребительский кооператив.

П.3 ст.123.2 ГК РФ садоводческий, огороднический и дачный потребительский кооператив до 01.01.2019 г. может быть преобразован только в:

• Общественную организацию;
• Ассоциацию (союз);
• Автономную некоммерческую организацию (АНО);
• Фонд.

Таким образом, потребительский кооператив не может быть до 01.01.2019 г. быть преобразован в ТСН .

При этом напоминаем, что, начиная с 01.01.2019 г. садоводческий, огороднический и потребительский кооперативы могут быть преобразованы в такие разновидности товарищества собственников недвижимости как СНТ или ТСЖ (п.4 и 12 ст.54 ФЗ-217).

О том, при каких условиях ДПК и СНТ смогут после 01.01.2019 г. преобразоваться в ТСЖ, смотрите ответы наших юристов по СНТ в следующей статье.

Если у вас остались вопросы или нужна юридическая помощь по защите прав садоводов, дачников и огородников, ПОЗВОНИТЕ нам по контактному телефону: +7 (499) 322-71-02 или напишите на: info@kovalev-partner.ru.

• Узнать какие взносы платятся в садовых товариществах;
• Узнать могут ли устанавливаться льготы по взносам в СНТ;
• Определить какие взносы платит индивидуал в СНТ?
• Узнать о том, правомерно ли что в СНТ нет сметы, а взносы берут?
• Определить законность установления целевых и иных взносов;
• Оспорить незаконно установленные садовые взносы;
• Проверить законность положений Устава СНТ при установлении взносов;
• Согласовать условия договора пользования общим имуществом с индивидуальными садоводами;
• Защитить интересы садовода и дачника от взыскания незаконных взносов в суде.