Уступка права арендодателя по договору аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 октября 2013 г. N 3914/13 Суд отменил принятые по делу судебные решения и направил дело на новое рассмотрение, поскольку при аренде земельного участка на срок более чем на пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –

рассмотрел в судебном заседании заявление Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о пересмотре в порядке надзора определения Арбитражного суда Астраханской области от 17.08.2012 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по делу Арбитражного суда Астраханской области № А06-7751/2010 по заявлению Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником в рамках арбитражного дела № А06-7751/2010.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя – Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области – Ирижепов Р.Б.

Заслушав и обсудив доклад Председателя Высшего Арбитражного суда Российской Федерации Иванова А.А., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области (далее – Агентство) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» (далее – общество «ПОЛИ-СЭТ-Инвест») о взыскании задолженности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору № 7/27 от 17.04.2008 в размере основного долга 2 396 843 рублей 58 копеек, пени в размере 45 101 рублей 93 копейки.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2011 заявленные требования удовлетворены.

В порядке, предусмотренном статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), Агентство вновь обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником в рамках данного арбитражного дела. Определением от 17.08.2012 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 определение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Агентства без удовлетворения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов Агентство просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению, а дело направлению на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2011 по делу № А06-7751/2010 удовлетворены исковые требования Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании с общества «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» долга в размере 2675023 рублей, пени за несвоевременную уплату арендных платежей в размере 109144 рублей 82 копейки по договору аренды земельного участка от 17.04.2008 № 7/27.

Во исполнение указанного решения 25.04.2011 выданы исполнительные листы серии АС № 002737451 и № 002737452. Постановлением судебного пристава-исполнителя МО по ОИП № 1 г. Астрахани УФССП по Астраханской области от 05.05.2011 на основании выданных исполнительных листов возбуждено исполнительное производство № 3734/11/17/30.

Между обществом «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» и обществом с ограниченной ответственностью ПКФ «СЭТ» (далее – общество ПКФ «СЭТ») 27.01.2011 заключен договор перенайма, в соответствии с которым общество ПКФ «СЭТ» обязуется принять права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.04.2008 № 7/27 предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 30:12:03 0616:84, общей площадью 8460 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Н. Островского, разрешенное использование (назначение): под строительство гостиницы.

Согласно пункту 4 заключенного договора перенайма, в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации общество «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» передает все свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника, при условии его письменного уведомления. Письмом (исх. от 27.01.2011 б/н), полученным Агентством 24.01.2012, общество «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» уведомило его о заключении названного договора перенайма.

Отказывая в удовлетворении заявления о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником, суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Замена выбывшей стороны ее правопреемником в арбитражном судебном процессе возможна в том случае, если правопреемство произошло в материальном правоотношении, что должно быть подтверждено в соответствии с требованиями статей 65, 67 и 68 АПК РФ относимыми и допустимыми доказательствами лицом, заявившим о правопреемстве.

В статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.

Согласно статье 389 ГК РФ уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой основана такая уступка.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.

Исходя из буквального толкования условий договора перенайма от 27.01.2011, суды пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга, а также обстоятельства его возникновения.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками – гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ. Указанное согласие в настоящем деле имеется.

Вместе с тем судами не дана оценка договору перенайма от 27.01.11 применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на общество ПКФ «СЭТ». При новом рассмотрении судам необходимо проверить доводы общества ПКФ «СЭТ» о погашении имеющейся задолженности перед арендодателем в полном объеме.

Кроме того, Президиум приходит к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

определение Арбитражного суда Астраханской области от 17.08.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по делу Арбитражного суда Астраханской области № А06-7751/2010 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Председательствующий

А.А. Иванов

Обзор документа

По ЗК РФ арендатор государственной или муниципальной земли может передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу.

Речь идет о ситуации, когда земля арендована на срок более 5 лет.

Для перенайма не требуется согласие арендодателя, достаточно его уведомить.

Относительно применения этих норм Президиум ВАС РФ разъяснил следующее.

В силу ГК РФ для перевода долга требуется согласие кредитора.

Данное требование позволяет кредитору выразить волю (которая обязательна для сторон) относительно возможности вступления в обязательство нового должника.

В то же время по ЗК РФ указанному арендатору предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды, не спрашивая согласия арендатора.

В подобном случае переходят не только права, но и все обязанности. Так, арендодатель не лишен возможности потребовать расторгнуть договор аренды или внести платежи и санкции в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором (независимо от того, урегулирован или нет данный вопрос в соглашении о замене стороны).

ЗК РФ предусмотрены допгарантии новому арендатору. В частности, нельзя менять условия договора аренды участка без его согласия, в т. ч. ограничивать его права по сравнению в тем, как они установлены.

При этом арендодатель при перенайме не может удостовериться ни в деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности.

Гражданское законодательство признает равенство участников регулируемых отношений.

При совершении сделки по уступке права аренды арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до этого.

С учетом этого указанные допгарантии, предоставленные арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя. Они могут быть использованы для защиты его прав.

При рассмотрении дела суд может установить, что права и обязанности переведены на нового арендатора с целью избежать договорной ответственности или иные неблагоприятные последствия, связанные с неисполнением соглашения аренды предыдущим арендатором, а равно для того, чтобы предоставить необоснованные преимущества новому арендатору.

Подобные действия следует квалифицировать как злоупотребление правом и считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Законодательство предусматривает возможность замены лиц в обязательствах путем передачи права (требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). О передаче одновременно прав и обязанностей в законе ничего не сказано (кроме правопреемства и отчуждения имущества, о которых упоминается в тексте вопроса).

Чтобы найти ответ на поставленный вопрос, прежде всего необходимо проанализировать содержание обязательств, составляющих договор аренды.

Договор аренды — двусторонний, и права стороны в нем корреспондируют обязанностям другой стороны. Суть аренды — в сочетании двух обязательств, денежного и имущественного (неденежного). Первое предполагает обязанность арендатора заплатить за пользование предоставленным ему имуществом и право арендодателя такую оплату требовать. Второе, имущественное обязательство включает в себя право арендатора требовать передачи ему имущества в пользование и обязанность арендодателя такое имущество передать.

Как говорилось выше, нормы ГК РФ позволяют осуществлять уступку требования кредитора или перевод долга (с согласия кредитора), но одновременной передачи и прав, и обязанностей не предполагают. Это означало бы не перемену лиц в обязательстве, а новое обязательство, с новым субъектным составом. Относить к субъектам такого договора первоначального арендодателя просто не имело бы смысла, поскольку вся его функция сводилась бы к проставлению подписи на договоре, в то время как соответствующие права и обязанности исполняло бы иное лицо.

Если перед арендодателем стоит цель передать право на получение арендной платы третьему лицу (например, своему кредитору по иному обязательству) при действующем договоре аренды, то он может заключить с таким лицом соглашение об уступке требования. Согласия арендатора, как правило, для этого не требуется, за исключением случая, когда такое согласие обязательно в силу закона или договора (п. 2 ст. 382 ГК РФ). В этом случае все права арендодателя (только права!) переходят к новому кредитору в том виде и объеме, который существовал на момент заключения соглашения об уступке, если в самом соглашении не указано иное (ст. 184 ГК РФ).

Если же цель арендодателя — избавиться от необходимости общения с арендатором, участия в переговорах и заключения договора аренды, то выходом из ситуации может быть передача таких полномочий по доверенности представителю. Последний будет действовать от имени и за счет арендодателя (то есть все права и обязанности по договору приобретает арендодатель непосредственно), зато участия арендодателя процедура заключения договора не потребует.

Передача всех прав и обязанностей по договору аренды возможна в двух вариантах. Во-первых, при отчуждении арендованного имущества, поскольку исполнить обязанность по его передаче арендатору может только собственник — непосредственно сам или опосредованно, например, через представителя или арендатора, если речь идет о субаренде. Во-вторых, в рамках правопреемства при реорганизации арендодателя-компании или смерти арендодателя — физического лица (п. 1 ст. 129 ГК РФ).

Переуступка права аренды – соглашение, позволяющее передать права и обязанности на арендованное жилое или нежилое помещение новому арендатору. Оно имеет множество преимуществ, несмотря на то, что процедура заключения довольно сложная.

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. Мы расскажем, каким образом грамотно оформить процесс и сделать замену сторон в договоре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что такое уступка?

Переуступка права аренды – смена лиц, заключивших ранее договор аренды помещения. Чаще всего меняется арендатор – человек, которые снимает помещение, и при заключении соглашения о переуступке все его права и обязанности перед арендодателем прекращаются.

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Законодательная база

Арендатору официально разрешено:

• Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
• Передавать легальные возможности на съем в залог.
• Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
• Заключать сделки субаренды.
• Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Плюсы и минусы такого решения

Преимущества:

• Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
• Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
• Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.

Недостатки:

• Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
• Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:

• Соглашение об аренде.
• Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
• Бумаги на объект.
• Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.

Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.

Уведомление арендодателя

Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

Торги

Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

• Подтверждение проведенных торгов.
• Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
• Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

Договор

Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

• Установленный и оговоренный порядок перенайма.
• Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
• Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
• Иные важные условия и обязательства.

Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

Регистрация

Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

• Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
• Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
• Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
• Учредительные документы.
• Договоры перенайма и аренды.
• Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
• Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
• Техпаспорт помещения, план, экспликация.

Каковы последствия решения?

После заключения договора переуступки права на аренду все условия и обязанности для прежнего арендодателя перед владельцем прекращаются, зато вступают в силу условия и обязанности нового арендодателя.

Заключение

Процедура заключения договора перенайма довольно длительная и сложная, особенно если речь идет о государственных помещениях. Поэтому перед заключением сделки желательно проконсультироваться с юристами, чтобы выяснить все сложные моменты и особенности договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: