Содержание
Главная / Полезное / Неустойка по ДДУ при банкротстве
Застройщики часто не в состоянии выполнить свои обязательство и окончить строительство объектов. Огромные долги пред банками, плохой спрос на жилье и апартаменты и другие причины вынуждают прекратить строительство. Для банкротства застройщика предусмотрен особый порядок. Застройщик банкротится не как обычное юридическое лицо. Процедуре банкротства застройщиков посвящен параграф 7 Закона о банкротстве, в котором подробно описана вся процедура. Застройщиком признаются все организации, которые заключали договора о привлечении денег на строительство. К таким договорам могут относиться и предварительные договора купли-продажи и договора инвестирования, а так же договоры об участии в ЖСК и конечно ДДУ.
Как правило, если у застройщика дела идут плохо, то он начинает задерживать сроки передачи квартир на очень большое количество времени. Дольщики, заключившие ДДУ с застройщиком, подают в суды иски о взыскании неустойки. Требования о взыскании могут достигать миллиона и больше. Массовые обращения в суды носят лавинообразный характер и требования к застройщику с каждым днем возрастают. На банковском счете заканчиваются деньги и Дольщики обращаются в службу судебных приставов, что бы через исполнительное производство получить свои неустойки. Застройщиком предпринимаются всевозможные ухищрения, для того что бы избежать выплат по неустойке. У застройщика могут быть аффилированные с ним организации, с которыми он заключает договора уступки права требования по ДДУ и уже через эти подставные компании продает квартиры. Продажа квартир через договор уступки, это первый признак того, что у застройщика дела идут плохо и в ближайшее время возможно банкротство.
После того как застройщик признан Арбитражным судом банкротом не начисляются неустойки и штрафы. Суды общей юрисдикции должны прекратить дела о взыскании неустоек. После получения приставами от управляющего копию определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения или конкурсного производства они снимают аресты со счетов и другого имущества, прекращают исполнительное производство, а исполнительные листы направляют конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий включает требования по исполнительным листам в третью очередь кредиторов и производит выплаты дольщикам. Если исполнительный лист находится на руках у Дольщика, то ему необходимо подать в Арбитражный суд заявление о включении требования, указанного в исполнительном листе в третью очередь кредиторов.
+7(495)1355750
пн-пт с 10 до 19
сб с 12 до 16
вс выходной
г. Москва, ул. Люблинская,
д. 42, офис 349
Когда застройщик нарушает обязательства, законодательство дает дольщикам, участвующим в долевом строительстве, право взыскать с него пеню. Однако если запущен процесс признания несостоятельности, взыскание неустойки с застройщика-банкрота имеет особенности. Как происходит взыскание неустойки с застройщика при банкротстве?
Законодательство гарантирует дольщикам право на передачу в сроки, указанные в ДДУ, жилья, соответствующего по качеству требованиям договора, проекта, технических и градостроительных регламентов. Неисполнение этих требований, согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», дает им право на взыскание с девелоперской компании неустойки. Основанием для взыскания послужит:
Размер неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается:
Обратите внимание! В соответствии со ст. 10 ФЗ № 214, с девелопера также можно взыскать убытки и расходы, понесенные дольщиком вследствие допущенных нарушений: расходы на юридическое сопровождение, съем квартиры и моральный ущерб.
Расчет неустойки за просрочку сдачи жилья для дольщиков-граждан рассчитывается по формуле:
пеня = стоимость жилья по ДДУ * (7,75/100÷300) * период просрочки в днях *2
При условной стоимости жилья в 6 млн рублей и длительности просрочки в 180 дней, размер неустойки составит:
6 млн рублей * (7,75/100÷300) * 180 дней * 2 = 558 тыс. рублей
Обратите внимание! Расчет пени за просрочку сроков для устранения дефектов осуществляется по похожему принципу, только в качестве ставки пени берется не плавающая ставка рефинансирования, а строго определенный 1%.
Если в отношении девелопера начата процедура признания его банкротства, взыскание неустойки усложняется. Ключевым моментом в данном случае является то, передана ли квартира по передаточному акту дольщику.
Если в отношении застройщика введена одна из стадий процедуры банкротства, но на этот момент он еще не передал дольщику жилое помещение, как требование о передаче жилья, так и требование о неустойке следует предъявлять в рамках дела о банкротстве. Неустойка является денежным обязательством. А в соответствии с ФЗ № 127, на какой бы стадии банкротства не находилось дело, требования кредиторов об обязательных платежах предъявляют лишь в рамках дела о банкротстве.
Обратите внимание! Для взыскания неустойки и ущерба необходимо обращаться в арбитражный суд с заявлениями и требованием о включении в реестр кредиторов.
Если жилье передано, но дольщик намерен взыскать пеню за просрочку срока сдачи жилья, несмотря на начало процедуры банкротства, ему следует обращаться с иском в суд общей юрисдикции, что связано с нарушением прав дольщика как потребителя.
В соответствии со ст. 201.9 ФЗ № 127, расчеты по финансовым требованиям, предъявляемым кредиторами к девелоперам-застройщикам, подлежат удовлетворению в рамках 3-й очереди. Однако, п. 3 ст. 137 ФЗ № 127 определяет, что требования по нарушениям, возложенных на застройщика обязательств, в том числе и требования по пене, подлежат удовлетворению только после основной суммы долга. А потому их следует относить к 4-й очереди.
Шансы на удовлетворение требований о неустойке при начатой процедуре банкротства незначительны, учитывая что процедура признания несостоятельности начинается при выявлении у застройщика серьезных финансовых проблем.
Участие в долевом строительстве сопряжено со множеством рисков. Наибольшую опасность для дольщика несет несостоятельность строительной компании. Признание застройщика банкротом может обернуться для человека, который приобрел квартиру по договору долевого участия (ДДУ), серьезными финансовыми потерями. Чтобы не допустить убытков в случае банкротства строительной компании, дольщик должен своевременно заявить о своих требованиях.
Банкротство относится к категории сложных судебных процессов, которые могут продлиться несколько лет. Процедура банкротства предполагает несколько этапов:
При банкротстве строительного предприятия дольщики находятся в более выгодном положении, чем другие кредиторы. Законодательство дает лицам, купившим квартиры на этапе строительства дома, право выбирать между возвратом денег, которые были инвестированы в возведение жилого здания, или квартирой, тогда как все остальные кредиторы могут рассчитывать исключительно на выплаты в денежной форме.
Решение о том, предъявлять финансовое требование (возврат денег) или требование о передаче объекта недвижимости (квартиры) участники ДДУ принимают самостоятельно. Кроме этого, помимо возврата основного долга, законодательством предусмотрена компенсация морального вреда и неустойка при банкротстве застройщика, которые дольщик может взыскать со строительной компании.
Граждане, являющиеся клиентами разорившегося застройщика, могут включить свои претензии в:
Если же пострадавшее лицо намерено получить квартиру, а также денежную компенсацию судебных расходов и неустойку при банкротстве застройщика, заявления на включение претензий следует подавать сразу в два реестра.
Для подачи заявлений установлены строгие временные рамки:
При невыполнении строительным предприятием взятых на себя обязательств и затягивании передачи квартиры дольщику в собственность, граждане могут рассчитывать на взыскание с застройщика неустойки за каждый день просрочки в размере 1/3 устанавливаемой ЦБ РФ ставки рефинансирования. Если участником ДДУ является гражданин (физическое лицо), а не предприятие или организация (юридическое лицо), ставка будет исчисляться в двойном размере не за 365, а за 300 дней. Учитывая, что в настоящий момент ЦБ РФ ставка рефинансирования установлена на уровне около 10 %, сумма штрафных санкций примерно составляет 35 % цены договора.
Для расчета можно воспользоваться следующей формулой:
Сумма неустойки=Цена договора*1/300*ставка ЦБРФ*количество дней просрочки*2
Для дольщика очень важно правильно определить сумму неустойки, которую следует взыскать с застройщика, так как ошибки при расчете могут стать поводом для отклонения иска. Избежать ошибок помогут специалисты Adhoc, которые проверят правильность подсчетов и при необходимости откорректируют неточности.
Лица, которые являются участниками долевого строительства, законодательство относит к третьей очереди кредиторов. Учитывая тот факт, что выплата неустойки при банкротстве застройщика осуществляется в денежном виде за счет реализации имущественных активов банкрота, полученных от продажи на торгах средств, может не хватить на выплату неустойки всем дольщикам.
Поэтому, если вы пострадали из-за обанкротившегося строительного предприятия и рассчитываете на компенсацию моральных и материальных издержек, а также взыскание неустойки, воспользуйтесь квалифицированной юридической поддержкой. Юристы ADhoc позаботятся о том, чтобы обеспечить для вас лучший из возможных результатов!
No related posts.