Содержание
Задержки сдачи домов при долевом строительстве происходят довольно часто. В таких случаях Федеральный закон 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику возможность получить с застройщика возмещение за неудобства, доставленные пропуском срока получения квартиры. Согласно законодательству, дольщик имеет право на неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, а также другие выплаты, перечисленные ниже.
При благоприятном развитии событий, в случае просрочки при сдаче новостройки, неудачно выбравший квартиру участник долевого строительства имеет возможность получить:
Несмотря на внушительный список выплат, не стоит рассчитывать получить их легко и без боя – особенно если застройщик отказывается выплатить причитающиеся средства добровольно. Кроме противодействия строительной компании, дольщик столкнется с необходимостью обосновать свои требования в суде.
Для обоснования права на неустойку за просрочку сдачи квартиры потребуется сам договор долевого участия. Также нужен будет и акт приемки квартиры, в котором дата передачи указана после установленного срока (если, конечно, он был подписан).
Для обоснования компенсации убытков, а также морального вреда потребуется дополнительно запастись документами, подтверждающими факты, на которые ссылается дольщик в обоснование своего искового заявления.
Суд может снизить итоговую сумму пеней за просрочку сдачи квартиры. Такое право предоставлено на основании ст. 333 ГК РФ. Если суд решит, что пропуск сроков сдачи был незначительным, итоговый размер неустойки за просрочку может быть уменьшен.
Может оказаться также, что застройщик не в состоянии выплатить компенсацию дольщику в связи с отсутствием денег. В наихудшем случае застройщик станет банкротом, и тогда дольщик, скорее всего, получит только часть компенсации, — или вообще ничего.
Есть шанс, что застройщик оплатит неустойку добровольно. Если этого не произошло, дольщику придется взыскивать компенсацию в принудительном порядке.
Дольщик, собирающийся взыскать пени по ДДУ и прочие выплаты за просрочку сдачи дома, может выбрать одну из нескольких возможностей.
Плюсы:
Минусы:
Самостоятельно взыскать с застройщика средства за несвоевременную сдачу квартиры реально в простых случаях. Когда все документы в порядке, а застройщик – крупная компания, которая не собирается в ближайшее время становиться банкротом, у дольщика есть шанс выиграть дело. Однако при этом все равно придется подготовиться к процессу и изучить ряд законов, чтобы правильно вести себя в переговорах с застройщиком и в судебном процессе.
В случае же, если состояние застройщика вызывает опасения, стоит посоветоваться с юристом о том, как лучше действовать дальше. Самостоятельность дольщика принесет скорее вред, чем пользу. Неготовность оплатить услуги юриста приведет к значительно большим финансовым потерям.
Плюсы:
Минусы:
В качестве альтернативы, можно подыскать компанию, которая купит у дольщика право получить пени по ДДУ. Это возможно путем уступки прав требования.
Нужно учитывать, что такая покупка возможна только за небольшую часть цены. Профессионалы прекрасно осведомлены обо всех рисках, связанных с взысканием с застройщика сумм неустойки и других выплат за просрочку передачи квартир по договорам долевого участия. Поэтому дольщик вряд ли получит от них полную цену за свою неустойку. При этом, их согласие на выкуп права требования неустойки по ДДУ – это хороший знак. Если скупщик долгов считает данную сделку перспективной, то он рассчитывает впоследствии получить большую сумму. Поэтому дольщику стоит все-таки проконсультироваться с другим юристом, чтобы определить реальный размер выплат, на которые он может рассчитывать.
Согласно ч. 2 ст. шестой закона № 214-ФЗ, сумма пени за просрочку строительства установлена в размере 1 трехсотой части ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора долевого строительства за каждый день задержки передачи квартиры дольщику. Предполагается, что ставка рефинансирования примерно компенсирует потери дольщика, связанные с невозможностью иным образом потратить свои средства.
Если дольщик — гражданин, ставка неустойки за несвоевременную сдачу дома удваивается. Если подсчитанная обычным образом неустойка составляет одну тысячу рублей в день, гражданин потенциально получит две тысячи рублей за каждый день просрочки передачи ему квартиры. Однако нужно помнить о возможности уменьшения неустойки за просрочку судом.
Из-за недавних изменений в законодательство ставка рефинансирования для расчетов пени заменена на ключевую ставку ЦБ РФ. В момент подготовки этой статьи ключевая ставка составляет 7.5% годовых. Ее актуальный размер легко проверить на сайте Центробанка.
Кроме неустойки за просрочку, суд может присудить к взысканию штраф за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в размере половины суммы заявленных и удовлетворенных требований. Возможность такого штрафа установлена Законом РФ «О защите прав потребителей». Если неустойка (пени) за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия взыскана в размере тридцати тысяч рублей, дополнительный штраф составит 15 тысяч.
Для правильного расчета нужно определить срок, на который застройщик задержал приемку-передачу квартиры дольщику. Нужно внимательно изучить свой ДДУ. В нем указана дата планируемой передачи квартиры участнику долевого строительства. На следующий день начинается период просрочки передачи квартиры.
Важно не спутать эту дату с другой упомянутой в договоре датой – планируемым сроком сдачи дома в эксплуатацию. Обычно между этими двумя датами предусмотрен большой перерыв, который нужен для окончательной подготовки многоквартирного дома к заселению.
Для целей расчета пени за просрочку сдачи квартиры участнику долевого строительства суд учитывает только время, прошедшее между планируемой и действительной датами передачи.
В этой статье описаны только некоторые особенности получения неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ. Если речь идет о суммах, существенных для дольщика, желательно обратиться к юристу для консультации по конкретному делу.
На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.
Расчёт неустойки производится в соответствии с процедурой, установленной пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
При расчёте используется информация о ставке рефинансирования с официального сайта Центрального Банка РФ. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,25% годовых (по состоянию от 26.06.2019).
Стоимость объекта долевого строительства по договору * руб.
Дата передачи объекта долевого строительства по договору *
Рассчитать на текущее число Ввести реальную дату передачи объекта:
Физическое лицо Юридическое лицо
Считаем по ставке:
* — поля, обязательные для заполнения Рассчитать
Количество дней просрочки: 280
Неустойка: 39 447 руб.
Штраф: 19 724 руб.
Итого застройщик должен оплатить:
По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.
Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:
ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.
ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:
за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;
за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.
Кроме того, дольщик может потребовать:
сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;
штраф в размере 50% от неустойки;
штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;
компенсацию за моральный ущерб;
возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)
оплату судебных издержек.
Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!
Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.
Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.
За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.
Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:
Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.
Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.
Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150
Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.
Пример первый
Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.
Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2015 г.
Передаточный акт подписан — 30 декабря 2015 г.
Просрочка составила 30 календарных дней.
Ставка рефинансирования на 30 декабря 2015г. — 8,25%
Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:
(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.
Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.
Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.
Ставка рефинансирования — это годовой %, под который Банк России выдает кредит коммерческим банкам. Значения ставки можно посмотреть на сайте Банка России (данные до 01.01.2016 г.).
Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.
Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).
В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.
Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)
В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).
При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.
Расчет по каждому периоду действия ставки
Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта
Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)
Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.
Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.
Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.
Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:
Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:
При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.
Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:
Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:
К претензионному письму следует приложить следующие копии:
Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:
Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.
П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.
Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).
К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.
Неустойка, взимаемая с застройщика за нарушение сроков передачи по ДДУ, рассчитывается по следующей формуле:
Формула расчета неустойки, если по договору долевого участия дольщиком является физическое лицо (гражданин):
где 1/150 — это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).
Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки — с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.
Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки — 90.
Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.
Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.
Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб.
Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.
Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.
Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.
Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.
Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.
Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:
Для подачи иска в суд также потребуются:
После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.
К составлению иска ст. 131 ГПК РФ предъявляются следующие требования:
Также в иске истцу следует указать свои контактные данные.
Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:
В случае, когда неустойка составляет менее 50 000 руб., истцу следует обращаться в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.
По смыслу ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, требуемую истцом, если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения договора долевого участия.
Уменьшение рассматривается при заявлении ответчика, в котором указываются мотивы, по которым судом может быть принято соответствующее решение (степень выполнения ответчиком обязательств, фактических ущерб от нарушения сроков).
Так, к примеру, иск дольщика удовлетворяется в части компенсации морального вреда при установлении судом факта нарушения прав потребителя (нарушение сроков передачи).
Решение суда по делу о взыскании неустойки с застройщика состоит из тех же структурных частей, как и по любому другому делу:
Также в нем может содержаться указание на дальнейшее обжалование вышестоящим судом.
Решение суда при удовлетворении требований истца требует исполнения. Как только судебное решение вступит в законную силу, следует получить исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПК РФ), который:
Согласно судебной практике по взысканию неустойки с застройщика при нарушении сроков передачи, судом для вынесения решения устанавливаются:
В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично.
Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:
Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:
В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен.
Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.
No related posts.