Содержание
Елена, добрый день!
К сожалению в сответствии со ст.36 ЖК РФ стены в многоквартирном доме являются общей долевой собственностью и получить от них разрешение действительно необходимо. Это факт.
Пробуйте переговорить с управляющей компанией, чтобы прийти к общему знаменателю, а именно поясните что Вы так же являетесь собственником нежилого помещения в доме и проход через подъезд кроме неприятностей и неудобства для жителей ничего не принесет. Пусть вынесут это на общее собрание и выкажут сами заинтересованность в отдельном входе. Жители вашего подъезда будут за Вас.
Объясните что отдельный вход это благо для всего дома так как рядом территория будет ухожена. Решать это нужно только путем переговоров с собственниками всего дома. Управляющая компания выступит здесь как посредник, думаю у них найдутся слова для жильцов. Это как вариант.
Добрый вечер! Требования жильцов о внесении платы за использование стены дома незаконны.
Обустройство отдельного входа в нежилое помещение в многоквартирном доме является не использованием общего имущества, а является реконструкцией многоквартирного дома.
Но согласно ст.46 и п.1 ст.44 Жилищного кодекса РФ решение о реконструкции многоквартирного дома должно быть принято общим собранием собственников. При этом такое решение будет считаться принятым, если за него проголосовали 2/3 всех собственников многоквартирного дома.
Таким образом если собственники только вашего подъезда не составляют 2/3 жильцов от всего дома, есть риск что недовольные собственники могут обратиться в суд и признать вашу реконструкицию незаконной.
Но оплату за пользование стеной они требовать не вправе.
Ни один собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не платит за пользование стеной, занятой его входом.
В настоящее время и законодательство, и судебная система встала на защиту права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Согласно судебной практике, такие действия как переустройство стены и оборудование отдельного входа требуют стопроцентного согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Cтена является общим имуществом многоквартирного дома (согласно статьям 36, 37 ЖК РФ стены отнесены к общему имуществу многоквартирного дома). Именно стены имеются в виду под формулировкой, использованной в подпункте 3 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ: «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома».
Подпункты «в» и «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) предусматривают, что в состав общего имущества включаются:
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
Таким образом, стена в любом случае является общим имуществом многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного, Вам следует обратиться к жильцам дома о созыве общего собрания собственников многоквартирного дома. Для принятия решения в Вашу пользу скорее всего достаточно будет простого большинства голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома.
Помните, судебная практика по отказам в согласовании будет не на Вашей стороне.
Желаю Вам удачи, всего доброго!
Буду очень признателен Вам за положительный отзыв на мой ответ.
Отдельный вход в нежилое помещение является одним из строительных требований, обойти которые которое не представляется возможным. Потому арендатору или собственнику помещения приходится выкладывать немалые суммы как за ремонтные работы и проект этих работ, так и за согласование проекта в контроллирующих инстанциях.
Первым документом, который вы должны получить при устройстве отдельного входа в нежилое помещение, является техническое заключение, необходимое для согласования работ по устройству проема в наружной стене здания или расширения оконного проема.
Для начала необходимо убедиться в том, что проем прорезать возможно в принципе – техническое заключение выдает, как правило, автор проекта дома, ведь речь идет о затрагивании несущей конструкции здания. Если же внешняя панель не включена в общедомовую несущую схему, то заключение можно получить и в частной фирме с допуском СРО.
После того, как техническое заключение получено, можно приступать к разработке проекта и тут можно смело обращаться к частникам, так как цены на проектную документацию у них, как правило, ниже. При проектировании отдельного входа в нежилое помещение можно реализовать несколько вариантов.
Вариант первый, незаконный: без устройства пандуса. Архитектурное управление не дает разрешение на устройство отдельного входа в нежилое помещение не оборудованного пандусом и часто приходится достраивать его уже после того, как выполнена основная часть работ, что обходится в несколько раз дороже, чем если бы пандус сроили изначально, потом и рекомендуем согласовывать свои действия с ГУП "ГлавАПУ" до начала строительных работ.
Вариант второй: С устройством тамбурного помещения снаружи здания – этот вариант позволит сохранить полезную площадь нежилого помещения, однако его достаточно тяжело реализовать на практике, из-за того что жильцы дома могут воспротивиться присоединению их законной земли к вашей входной группе.
Вариант третий: С устройством тамбура с внутри помещения – самый лояльный по отношению к соседям, но самый невыгодный для арендатора или собственника нежилого помещения.
Вариант четвертый: С обшитием фасада. Этот вариант весьма полезен в том случае, если вы планируете размещать внутри витрины рекламу и прочий стимульный материал, сложен при реализации по той же причине что и вариант № 2.
Как уже говорилось, устройство отдельного входа – мероприятие достаточно дорогое, не только из-за стоимости строительного материала и ремонтных работ, но и из-за согласования этих работ и разработки проектной документации. Стоимость как разработки проекта так и его согласования зависит от площади помещения. Поручать согласование проекта перепланировки лучше профессиональным согласователям, так как собирая необходимые разрешения, можно "стереть ноги". Вкратце пробежимся по нему.
Прежде всего стоит получить согласие жильцов вашего дома, что займет уйму времени. Кроме того, для перевода помещения из жилого фонда в нежилое, необходимо получить разрешения от ГУП "ГлавАПУ" (от них зависит цветовое оформление), Москомархитектуры (заключение о том где и как будут расположены двери), отдела подземных сооружений и только после этого можно подавать документы в Мосжилинспекцию, которая в свою очередь переведет их в Управу, где решение по ним примет народные депутаты вашего округа. Если процесс не забуксует и на этом этапе, то бумаги пойдут в Департамент имущества (для перевода в нежилой фонд), только после этого Мосжилинспекция даст распоряжение на проведение ремонтных работ. В настоящее время процесс согласования не регламентирован и имеется несогласованность между инстанциями, именно поэтому мы и рекомендуем согласовывать подобные мероприятия при помощи специалистов.
В случае если вам потребуется разработка проекта устройства отдельного входа в нежилое помещение или согласование этой документации, то можете смело обращаться к нашим специалистам для предварительной консультации, мы всегда готовы к сотрудничеству.
Время чтения: 5 минут
Согласование изменений в конфигурации или характеристиках объекта недвижимости происходит по разным правилам, в зависимости от вида выполненных работ – переустройство, перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт. Обустройство дополнительного отдельного входа в жилое или нежилое помещение также требует обязательного согласования с уполномоченными органами и чаще всего регламентируется нормами о переустройстве или перепланировки.
Чтобы определить, каким образом будет проходить согласование дополнительного входа в помещение, нужно учесть следующие нюансы:
Обратите внимание! Если собственник квартиры осуществляет ее перевод в нежилой фонд, обустройство и согласование дополнительного входа является обязательным условием. Закон устанавливает запрет на выход из нежилого помещения в многоквартирном доме на лестничные клетки или иные внутренние помещения общего пользования. Отдельный вход в нежилое помещение на 1 этаже многоквартирного дома является обязательным условием, установленным Жилищным кодексом РФ.
По нормам ЖК РФ, если реконструкция или перепланировка невозможна без присоединения к общему имуществу МКД, для выполнения работ нужно получить согласие собственников дома. Для этого созывается и проводится общее собрание, итоги которого вносятся в протокол. Для положительного решения вопроса нужно получить согласие 2/3 от всех собственников.
Нужно учитывать, что обустроить дополнительный вход можно только для помещений первого или второго этажа. Постановление Госстроя России № 170 включает устройство дверных проемов в состав перепланировки, однако такое правило распространяется на внутриквартирные работы. В некоторых случаях монтаж нового входа связан с изменением фасада или несущих элементов, он может признаваться реконструкцией – в этом случае простым согласованием не обойтись, придется получать разрешение на выполнение строительных работ в надзорных органах. Устройство отдельного входа в многоквартирном доме — сложная бюрократическая процедура, при этом результат таких работ явно виден для окружающих, включая жилищные инспекции, надзорные органы. За несогласованные действия по сооружению отдельного входа в МКД для собственника помещения предусмотрена ответственность в соответствии с нормами КоАП.
В состав документов, которые потребуются для согласования входа в многоквартирном здании, входят следующие бланки и формы:
Компания «Смарт Вэй» производит обследование объектов, разрабатывает проектную документацию, оказывает услуги по согласованию, готовит технические планы и регистрирует изменения объектов в Росреестре. Все эти работы и услуги мы оказываем в полном объеме без привлечения третьих лиц — в штате «Смарт Вэй» техники, инженеры-проектировщики, кадастровые инженеры, юристы. Мы имеем допуски к работам по обследованию зданий, подготовке проектной документации. Кадастровые инженеры аттестованы в соответствии с ФЗ №221 и имеют членство СРО кадастровых инженеров. Ответственность за выполнение работ застрахована в соответствии с ГрК РФ.
Обустройство дополнительного входа может проводить только собственник помещения. Арендатор помещения может осуществлять согласование только на основании доверенности и арендного договора. Наниматели жилых помещений не могут изменять характеристики квартиры без предварительного разрешения наймодателя или собственника жилого фонда.
Мнение эксперта. Компания «Смарт Вэй» имеет большой опыт работы по согласованию изменений объектов недвижимости. Мы часто сталкиваемся со случаями устройства дополнительных и отдельных входов в помещения, которые принадлежат нашим заказчикам на праве аренды, оперативного управления. Чаще всего, такие работы проводятся без предварительного согласования — все согласовательные процедуры осуществляются уже по «факту». Это возможно при соблюдении определенного алгоритма действий, отточенного специалистами «Смарт Вэй» за долгие годы работы.
В зависимости от характера предстоящих работ и разработанного проекта, может возникать необходимость в сборе и подготовке дополнительных документов. Например, если дом имеет историческое или культурное значение, потребуется оформление специального разрешения на изменение облика фасада здания, а изготовление проектной документации производится только организацией, имеющей лицензию для допуска к работе на объектах культурного наследия. Важно помнить, что сделать дополнительный или отдельный вход в помещениях в здании, отнесенным к культурному наследию, нельзя без предварительных согласований — такие работы без разрешения влекут жесткие наказания для всех причастных лиц — от собственника, до арендатора и производителя работ.
Совет эксперта. Если возникают сложности при заполнении документов при проведении собрания собственников МКД, можно воспользоваться официальными онлайн-ресурсами ЖКХ. Там размещен комплект типовой документации, которые можно использовать для проведения собраний и оформления протоколов. Например, для объектов в столице адрес сайта: http://dom.mos.ru/ .
Если квартира, или нежилое помещение, расположена в многоквартирном здании, алгоритм действий по согласованию входа будет выглядеть следующим образом:
Если осуществляется перевод квартиры в нежилое помещение, принятие положительного решения будет возможно только после обустройства дополнительного отдельного входа.
Инициатива проведения общего собрания собственников реализуется путем подготовки повестки дня и проекта рассматриваемых решений, уведомление всех жильцов о месте и времени заседания. Если дом обслуживается через ТСЖ, решение о проведении собрания может издать председатель правления.
Для получения разрешения собственников МКД необходимо обосновать необходимость обустройства дополнительного входа, доказать безопасность запланированных работ, согласовать выполнение мероприятий по благоустройству придомовой территории после строительства.
Законность выполнения работ по монтажу дополнительного входа будет подтверждаться проектом и техническим заключением. В содержании проекта отражаются изменения в первоначальную конфигурацию помещения и фасада здания, с учетом капитальных строительных конструкций и инженерно-технических коммуникаций. Техническое заключение подтверждает, что при проведении работ не возникнет угроза несущих конструкциям, узлам и элементам здания.
Проект и техническое заключение могут оформлять государственными или частными экспертными проектными организациями, обладающими допуском СРО. При обращении в независимую экспертную проектную компанию проект и техническое заключение будут оформлены в рамках одного договора, что существенно упрощает процедуру подготовки к согласованию. Проект перепланировки будет включать следующую информацию:
Проектная документация направляется в местный уполномоченный орган для согласования. На основании полученного разрешения можно приступить к выполнению строительных работ в строгом соответствии с проектом. В частности, должны быть соблюдены требования и рекомендации эксперта к перечню работ и применяемого оборудования, мерам безопасности, выбору материалов для строительства и т.д. Если указанные условия будут нарушены, при утверждении акта приемочной комиссии возникнут существенные проблемы.
Получив акт приемочной комиссии, нужно обратиться к кадастровому инженеру для изготовления технического плана. Этот документ оформляется по итогам фактического обследования произведенных изменений, отражением их в текстовом и графическом виде для последующего кадастрового учета. Кадастровый учет после обустройства дополнительного входа будет являться завершающим этапом согласования, он проходит по следующим правилам:
Обустройство дополнительного входа без согласования с уполномоченным органом не только создает угрозу безопасности многоквартирного дома. При выявлении указанных случаев нарушитель привлекается к административной ответственности в виде штрафа, а также обязан привести объект недвижимости с исходное состояние.
Комментарий эксперта. При выполнении строительных работ нужно соблюдаться проектную документацию. Любое отклонение от требований и рекомендаций эксперта повлечет отказ в согласовании при обращении в приемочную комиссию. При обращении в нашу компанию Вы получается возможность решить вопрос в кратчайшие сроки, мы имеет все возможные лицензии и допуски, а обширный опыт работы позволяет делать всю работу под ключ.
Обустройство дополнительного входа в нежилом здании существенно проще, так как отсутствует необходимость получать согласие жильцов МКД, а также обращаться за согласованием в местный орган власти. Исключение составляют только случаи изменения фасада здания, расположенного в черте населенных пунктов – для соответствия единому архитектурно-художественному замыслу проектное решение фасада должно быть согласовано с уполномоченным ведомством.
С 26.11.2018 года в Москве произошли изменения в сфере согласования изменения фасадов нежилых зданий — сейчас законность произведенных работ подтверждается техническим заключением проектной документации (Постановление Правительства Москвы №432). Ранее согласовывать такие изменения нужно было в Москомархитектуре, с ноября 2018 года это направление деятельности было упразднено.
Алгоритм действий для согласования дополнительного входа нежилого здания выглядит следующим образом:
Решение о проведении перепланировки или реконструкции нежилого здания могут принимать только его собственники. Обращаться за изготовлением проекта и иных документов могут арендаторы, действующие на основании арендного договора и нотариальной доверенности.
Сроки подготовки и согласования проектной документации могут отличаться в разных регионах и населенных пунктах, так как регламентируются нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований. При самостоятельном соблюдении всех формальностей ориентировочные сроки будут составлять:
Существенно сократить сроки подготовки, проверки и согласования документов можно при обращении за услугами специалистов экспертных организаций в сфере проектирования, строительства и кадастра. В этом случае будут соблюдены все требования нормативных актов, а документы будут согласованы при участии представителя по доверенности.
Общая стоимость изготовления документов включает в себя оплату услуг экспертных организаций, кадастрового инженера и т.д. При этом размер оплаты также существенно отличается в зависимости от места нахождения объекта, сложности поставленных задач, общего объема работ и т.д. Сэкономить на расходах также можно при заключении договора на сопровождение процедуры согласования входа в жилое или нежилое помещение.
Комментарий эксперта. Стоимость услуг по согласованию дополнительного входа может существенно отличаться у разных компаний. Для экономии лучше обращаться к нашим специалистам, мы выполняем все работы без привлечения субподрядчиков, что значительно экономит время и деньги.
Процедура согласования любых видов строительных работ на объектах недвижимости изначально характеризуется повышенной сложностью. Согласование такого вида работ, как обустройство дополнительного входа в здание или помещение, может сопровождаться следующими проблемами:
Избежать указанных проблем и сложностей можно, если тщательно отнестись к выбору экспертной организации и поручить ее специалистам выполнение всех видов работ и соблюдение всех формальностей.
В компании Смарт Вэй Вы можете заказать согласование входа в жилых и нежилых зданиях, обратившись по телефону или электронной почте.
No related posts.