Содержание
Дата размещения статьи: 01.04.2013
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон N 122-ФЗ) зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Данное правило конкретизировано Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", которым Гражданский кодекс Российской Федерации [1] (далее – ГК РФ) дополняется ст. 8.1, где в п. 6 устанавливается следующее правило: "Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином".
За пределами законодательных изменений остался вопрос: как быть, если по тем или иным причинам ваша недвижимость зарегистрирована в реестре за другим лицом, как провести оспаривание уже зарегистрированного права? Ответ на указанный вопрос следует искать в судебной практике, так как подобная категория дел достаточно часто встречается на практике.
Первое, что необходимо отметить, это то, что оспариванию подлежит не регистрационная запись, а зарегистрированное право путем предъявления иска к правообладателю. Государственная регистрация – это административное действие, не порождает прав и обязанностей, она лишь подтверждает их возникновение. Следовательно, у требований о признании недействительной записи в ЕГРП и требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации нет правовой природы. Они не могут быть использованы для защиты нарушенного или оспоренного права.
Арбитражные суды в своей практике придерживаются однозначной позиции о невозможности оспаривания в судебном порядке свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество . Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 15 сентября 2008 г. N Ф09-5525/08-С6 указывается, что суды нижестоящих инстанций правомерно отказали в удовлетворении требования о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, поскольку свидетельство о государственной регистрации не является ненормативным правовым актом, а признание свидетельства о государственной регистрации права недействительным не влечет недействительности права, не порождает юридически значимых последствий для правообладателя, в связи с чем данное требование не соответствует положениям ст. ст. 11 и 12 ГК РФ.
——————————–
См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 27 марта 2002 г. N 5152/01, от 10 июля 2001 г. N 4794/00, от 26 июня 2001 г. N 4156/00; ФАС Дальневосточного округа от 1 августа 2005 г. N Ф03-А51/05-1/1686; ФАС Центрального округа от 5 сентября 2005 г. N А35-11108/04-С27 и др.
Законодательство Российской Федерации не устанавливает такого способа защиты гражданских прав, как признание недействительным акта государственной регистрации права или свидетельства о государственной регистрации.
В соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Исходя из смысла указанной нормы можно установить, что сама по себе государственная регистрация права как действия регистрирующего органа по удостоверению возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество не является ненормативным правовым актом, порождающим правовые последствия, и не может быть обжалована в порядке, установленном ст. 13 ГК РФ, гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации [2] (далее – АПК РФ).
В пункте 56 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации [3] (далее – ГПК РФ) или гл. 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Акт государственной регистрации носит правоподтверждающий, а не распорядительный характер, свойственный правовым актам органов исполнительной власти. В действиях по проведению регистрации не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления регистрирующего органа, а действие акта регистрации не прекращается исполнением, как это свойственно ненормативным правовым актам.
Как указано в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 25 июля 2006 г., 18 июля 2006 г. N Ф03-А73/06-1/2153, ни акт регистрации, ни запись в реестре или свидетельство о регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера (не прекращают своего действия в связи с исполнением).
Статьей 12 ГК РФ и другими федеральными законами не предусмотрено такого способа защиты гражданского права, как обжалование акта регистрации права. В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о его регистрации. Оспаривать зарегистрированное право лицо может путем предъявления иска к правообладателю, а не к регистрирующему органу.
Из содержания абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, и указывается на возможность оспаривания не действий регистрирующего органа по регистрации прав других лиц, а самих прав этих лиц, возникновение которых было зафиксировано в правоустанавливающих документах.
На отсутствие оснований для оспаривания регистрационной записи обращает внимание Высший Арбитражный Суд РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14 октября 2003 г. N 4849/03 указано, что по смыслу ст. 2 Закона N 122-ФЗ в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации . Правовая позиция ВАС РФ отражена в практике окружных судов .
——————————–
Аналогичная позиция высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 марта 2002 г. N 8619/01, в Определениях ВАС РФ от 18 июня 2007 г. N 7406/07, от 10 апреля 2008 г. N 4273/08 и др.
См.: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 14 апреля 2005 г. N А31-6733/10; ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 мая 2005 г. N А33-10788/04-С2-Ф02-1866/05-С2; ФАС Дальневосточного округа от 21 июня 2005 г. N Ф03-А51/05-1/1443; ФАС Западно-Сибирского округа от 18 июня 2009 г. N Ф04-3467/2009(8615-А03-9), от 23 апреля 2007 г. N Ф04-2256/2007(33456-А75-20), от 12 марта 2007 г. N Ф04-8443/2006(29483-А03-38); ФАС Московского округа от 15 сентября 2005 г. N КГ-А40/8731-05; ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2005 г. N А57-1048Б/02-32; ФАС Северо-Западного округа от 26 декабря 2008 г. N А56-16281/2008, от 18 ноября 2005 г. N А56-47311/04; ФАС Уральского округа от 26 июля 2005 г. N Ф09-2360/05-С3 и др.
Как указано в п. 56 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ только в случае, если полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) только в том случае, если об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Долгое время в теории гражданского права и судебной практике не был однозначно решен вопрос, является ли иск о признании недействительным зарегистрированного права надлежащим способом защиты. Требование о признании недействительным зарегистрированного права обладает рядом существенных недостатков. Во-первых, право не может быть недействительным, оно может отсутствовать в связи с недействительностью основания его регистрации. Поскольку право собственности не является сделкой, его нельзя признать недействительным.
Такая аргументация встречается и в судебной практике . Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 18 января 2005 г. N КГ-А41/12658-04 буквально сказано, что ". право не может быть действительным или недействительным, оно либо есть, либо его нет". В другом постановлении этот же ФАС пришел к выводу о ненадлежащем выборе истцом способа защиты гражданских прав, поскольку право (в том числе и право собственности) не может быть действительным или недействительным (Постановление ФАС Московского округа от 19 августа 2005 г. N КГ-А40/7466-05).
——————————–
См.: Постановления ФАС Поволжского округа от 16 июля 2009 г. по делу N А65-22632/2008, от 2 июня 2009 г. по делу N А57-4988/2008; ФАС Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2009 г. по делу N А32-591/2009, от 10 апреля 2009 г. по делу N А32-598/2008 и др.
Во-вторых, само по себе признание недействительным зарегистрированного права собственности ответчика не может повлечь восстановление права собственности истца на спорное имущество, поскольку может привести лишь к исключению записи о регистрации права собственности ответчика на спорное имущество из ЕГРП.
При этом возникнет ситуация, когда объект недвижимого имущества в реальности существует, но ни одна из претендующих на него сторон спора в реестре не будет значиться. Более того, в ЕГРП будет отсутствовать какая- либо информация о собственнике имущества.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется в рамках искового производства, связанного с рассмотрением спора о праве, который предполагает решение вопроса о том, кому из сторон принадлежит спорное право. Иск о признании недействительным зарегистрированного права направлен только на отрицание наличия права, но не связан с решением вопроса о том, кому это право принадлежит.
Следовательно, данный иск направлен исключительно на устранение из реестра соответствующей записи о праве собственности ответчика на предмет спора без отражения информации о законном собственнике на недвижимое имущество, что негативным образом сказывается на гражданском обороте.
В-третьих, формулировка п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что ". зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке", указывает на форму защиты, а не на конкретный способ восстановления нарушенного права. Следовательно, такое требование, как признание недействительным зарегистрированного права, не предусмотрено действующим законодательством.
Нежелание законодателя в течение длительного времени исправить сложившуюся неопределенность с порядком оспаривания зарегистрированного права на недвижимость побудило ВАС РФ к решению проблемы путем изменения судебной практики. В принципе новации, связанные с оспариванием зарегистрированного в ЕГРП права, являются лишь одним из проявлений общей тенденции к ревизии способов защиты прав на недвижимое имущество, проводимой ВАС РФ в последнее время.
Указанная новация заключается в отказе от иска о признании зарегистрированного права как способа защиты нарушенных прав. Решение этой проблемы связано с принятием Президиумом ВАС РФ Постановления от 28 апреля 2009 г. N 15148/08, в котором суд занял принципиальную и однозначную позицию о том, что в ГК РФ, в Законе о регистрации, в иных законах не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права, а оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
До принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08 случаи отказа в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права на основании выбора истцом ненадлежащего способа защиты встречались крайне редко. Можно привести лишь несколько таких судебных актов. Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 июля 2007 г. N А33-1627/07-Ф02-4295/07 суд указал, что, хотя перечень способов защиты гражданских прав, закрепленный ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим, использование других способов защиты права допускается ГК РФ только при наличии прямого указания закона. При этом суд указал, что ни ст. 12 ГК РФ, ни другим действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права, как признание недействительным зарегистрированного права собственности. Аналогичное мнение высказано в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 15 августа 2007 г. N Ф04-4598/2007(36154-А03-22).
Еще до принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08 указанная в нем правовая позиция была принята в практике ФАС Уральского округа. Так, в п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (одобрен президиумом ФАС Уральского округа, протокол от 26 января 2007 г. N 7) высказывается позиция о том, что решение арбитражного суда о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о переходе права собственности в реестре, если судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости.
——————————–
Текст Обзора размещен на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа в сети Internet http://www.fasuo.ru/praktika/obzory и в СПС "КонсультантПлюс".
Как указано в данном Обзоре, иск о признании сделки недействительной относится к способам оспаривания зарегистрированного права. Признание сделки недействительной и применение судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества являются основанием для погашения регистрирующим органом записи в реестре о переходе права, произведенной на основании недействительной сделки. В этом случае предъявление самостоятельного требования о признании недействительной государственной регистрации права для погашения записи необязательно.
Следовательно, ФАС Уральского округа предложил использовать два требования для аннулирования регистрационной записи, внесенной в реестр на основании недействительной сделки, – либо требование о признании недействительной государственной регистрации права, либо требование о применении судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества.
В последующем ФАС Уральского округа отказался от первого варианта оспаривания зарегистрированного права и стал исходить из того, что решение арбитражного суда о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о переходе права собственности в реестре только в том случае, если судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости .
——————————–
См.: Постановления ФАС Уральского округа от 29 января 2009 г. N Ф09-10628/08-С6, от 26 августа 2008 г. N Ф09-6153/08-С6 и др.
В пункте 3 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, одобренного Президиумом Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 24 апреля 2009 г., указывается, что основанием для аннулирования регистрационной записи о государственной регистрации права на недвижимое имущество является признание сделки недействительной и применение судом последствий недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости.
На основании Постановления Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08 стала складываться новая судебная практика. Со ссылкой на правовую позицию, изложенную в указанном Постановлении, ВАС РФ отказывает в пересмотре в порядке надзора судебных актов, в соответствии с которыми истцу отказано в удовлетворении иска о признании недействительным зарегистрированного права .
——————————–
См.: Определения ВАС РФ от 15 октября 2009 г. N ВАС-12728/09, от 9 октября 2009 г. N ВАС-12513/09, от 30 сентября 2009 г. N ВАС-12179/09, от 20 августа 2009 г. N ВАС-10869/09, от 30 июля 2009 г. N ВАС-9471/09, от 14 июля 2009 г. N ВАС-8116/09, от 10 июля 2009 г. N ВАС-4491/09, от 26 июня 2009 г. N ВАС-7494/09, от 5 мая 2009 г. N ВАС-5002/09 и др.
Если же надзорная жалоба подается на судебный акт, которым требование о признании недействительным зарегистрированного права было удовлетворено, ВАС РФ отказывает в пересмотре в порядке надзора судебного акта. При этом разъясняется, что согласно п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 февраля 2008 г. N 14 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2007 г. N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" судебный акт, оспариваемый в порядке надзора и основанный на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена ВАС РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ или в Постановлении Президиума ВАС РФ, в том числе принятого по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора, может быть пересмотрена в соответствии с п. 1 ст. 311 АПК РФ по вновь открывшимся обстоятельствам .
——————————–
См.: Определения ВАС РФ от 28 сентября 2009 г. N ВАС-12551/09, от 30 июля 2009 г. N ВАС-9471/09, от 29 мая 2009 г. N 5386/09, от 28 мая 2009 г. N ВАС-6589/09, от 21 мая 2009 г. N ВАС-3708/09 и др.
Вывод о невозможности оспаривания зарегистрированного права путем заявления иска о признании недействительным зарегистрированного права поддержан окружными арбитражными судами . Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 сентября 2009 г. по делу N А19-3853/09 суд указал, что требование об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств наличия у него права собственности и незаконности приобретения имущества ответчиком или регистрации за ним права собственности.
——————————–
См.: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 5 октября 2009 г. N Ф03-4998/2009, от 11 сентября 2009 г. N Ф03-4628/2009; ФАС Западно-Сибирского округа от 7 сентября 2009 г. N Ф04-4167/2009(10461-А75-45); ФАС Московского округа от 21 октября 2009 г. N КГ-А41/10702-09, от 28 августа 2009 г. N КГ-А41/7068-09, от 17 августа 2009 г. N КГ-А41/6325-09; ФАС Поволжского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А65-5708/06, от 25 сентября 2009 г. по делу N А12-2621/2009, от 31 августа 2009 г. по делу N А65-24498/2008, от 12 августа 2009 г. по делу N А65-21783/2008; ФАС Северо-Западного округа от 18 сентября 2009 г. по делу N А56-15189/2008, от 28 августа 2009 г. по делу N А21-5804/2008; ФАС Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2009 г. по делу N А32-591/2009, от 20 августа 2009 г. по делу N А32-18919/2008 и др.
В заключение следует указать, что требование о признании недействительным зарегистрированного права является ненадлежащим способом восстановления нарушенного права, а в случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ исходя из фактических обстоятельств дела.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // СПС "КонсультантПлюс".
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации // СПС "КонсультантПлюс".
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации // СПС "КонсультантПлюс".
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Если иск о признании недействительным зарегистрированного права не является способом защиты гражданских прав, то возникает вопрос о надлежащем способе оспаривания зарегистрированного права и аннулирования регистрационной записи. Правовая позиция, высказанная в постановлении Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № 15148/08, привела к тому, что арбитражные суды стали отказывать в удовлетворении исков о признании недействительным зарегистрированного права, не предлагая иного потенциального способа защиты вещного права истца [1] [2] .
В случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ. Но какое требование из перечисленных в ст. 12 ГК РФ следует заявлять?
Предварительно необходимо указать, что основанием оспаривания зарегистрированного права выступает оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых произведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. К правоустанавливающим документам относятся договор и иные виды сделок, а также акт государственного органа или органа местного самоуправления. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается либо в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной, либо в признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которых зарегистрировано право.
В постановлении от 28 апреля 2009 г. № 15148/08 Президиума ВАС РФ указал, что восстановление нарушенного права собственности применительно к спору об оспаривании государственной регистрации возможно лишь путем заявления требования об изъятии имущества из чужого незаконного владения. При этом следует отметить, что постановлением Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. по делу № 15148/08 определена правовая позиция по применению норм права при обращении в суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество и признании права на него при отсутствии у истца титула собственника и фактического владения.
Следовательно, выбор надлежащего способа оспаривания зависит от фактических обстоятельств конкретного дела. При этом в судебной практике пока не сформирован единый подход о надлежащем способе оспаривания. В связи с этим попытаемся предложить наиболее оптимальные и нормативно обоснованные варианты оспаривания.
Первым вариантом оспаривания зарегистрированного права является требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости. Данный вариант оспаривания применяется только в случае, если сторонами спора по оспариванию зарегистрированного права выступают те же лица, что и сторонами недействительной сделки. Если же приобретатель по недействительной сделке в последующем произвел отчуждение спорной недвижимости, то для оспаривания зарегистрированного права третьего лица (лица не участвующего в первой сделке) следует заявлять вещно-правовое требование. При помощи реституции собственник может получить вещь только от стороны по своей недействительной сделке.
Такой вывод соответствует судебной практике, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения». В пункте 1 указанного обзора приведено дело, когда между обществом с ограниченной ответственностью (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) заключен и исполнен договор купли-продажи нежилых помещений. Исходя из ничтожности этого договора, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу об истребовании из его незаконного владения переданных во исполнение договора помещений. Как установлено судом, стороны совершили и исполнили ничтожную сделку. Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения к отношениям сторон применению не подлежат. На основании изложенного в исковых требованиях было отказано по мотивам выбора ненадлежащего способа защиты.
Как справедливо отметил К.И. Скловский, «механизм, предусмотренный ст. 301-302 ГК РФ, не предназначен для возврата вещи собственнику, заключившему недействительную сделку, от другой стороны этой же сделки» 1 .
Если имущество получено приобретателем от управомоченного отчуждателя, то категория добросовестности применению не подлежит. А применение реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Это значит, что при возврате сторонами полученного по недействительной сделке, совершенной управомоченным лицом, не имеется оснований учитывать добросовестность сторон, определенную в ст. 302 ГК РФ.
Указанный подход в оспаривании зарегистрированного права встречается в судебной практике. Так, например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 18 сентября 2009 г. по делу № А56-15189/2008 указано, что восстановление нарушенного права собственности применительно к делу об оспаривании зарегистрированного права возможно лишь путем заявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Более того, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 31 июля 2009 г. по делу № А32-22716/2008 пришел к выводу, что погашение записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть произведено заинтересованным лицом во внесудебном порядке на основании вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной.
Второй и третий варианты оспаривания зарегистрированного права связаны с использованием вещно-правовых исков и применяются, когда стороны спора об оспаривании и стороны первоначальной недействительной сделки не совпадают.
Реституция в такой ситуации не применяется, поскольку между первоначальным собственником и последним приобретателем нет непосредственной правовой связи. Их связывает только цепочка недействительных сделок. На невозможность использования реституции в таких ситуациях указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П [3] [4] .
Если применение реституции невозможно, то оспаривание зарегистрированного права на недвижимость производится с помощью вещноправовых исков. При этом решающее значение в выборе конкретного иска имеет обстоятельство, связанное с тем, кто владеет предметом спора. Так, ФАС Поволжского округа указывает, что оспаривание зарегистрированного права может происходить только в рамках вещноправовых способов, предусмотренных гражданским законодательством (виндикационный иск, негаторный иск, иск о признании права собственности) 1 . При этом суд не уточняет, в каких случаях применяется тот или иной вещный иск и как может быть оспорено зарегистрированное право посредством негаторного иска.
Второй вариант оспаривания зарегистрированного права реализуется посредством виндикационного иска и применяется, если истец не обладает на предмет спора зарегистрированным правом и фактически им не владеет. Следовательно, вопрос о вещном праве на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных ст. 223 и 302 ГК РФ. Это следует из системного истолкования норм гражданского права о способах защиты права собственности (гл. 20, ст. 12 ГК РФ), а также исходя из принципа равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (ст. 1 ГК РФ).
Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и интересов.
Высший Арбитражный Суд РФ в своей практике исходит из того, что поскольку истец не владеет спорной недвижимостью и не обладает на нее зарегистрированным правом, оспаривание права собственности ответчика невозможно без предъявления виндикационного иска [5] [6] . Данная правовая позиция встречается в практике окружных судов [7] .
В практике ФАС Уральского округа не раз отмечалось, что при признании договора, послужившим основанием государственной регистрации, недействительным или незаключенным, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является препятствием для рассмотрения виндикационного иска (а равно негаторного и иска о признании права собственности) и для решения судом вопроса о законности возникновения зарегистрированного права [8] .
Более того, в пункте 4 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости (утвержденном Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 5 сентября 2008 г.), сделан вывод, с которым следует согласиться: вступившее в законную силу решение арбитражного суда
06 истребовании имущества из чужого незаконного владения является основанием для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости лица, в пользу которого вынесен судебный акт, вне зависимости от того, имеется ли указание в резолютивной части судебного решения на признание права собственности на спорные объекты недвижимости за данным лицом.
Данный подход основывается на том, что в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты. А иск об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимости удовлетворяется только в случае установления судом наличия права собственности истца и незаконности владения ответчиком предметом спора.
Более того, в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанно, что «основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации».
Указанная выше тенденция судебной практики вполне может быть в будущем отражена в законодательстве. В подпункте «г» пункта 2.7. раздела IV Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от
7 октября 2009 г., предлагается ввести в законодательство положение о том, что лицо, считающее себя собственником, вправе сразу предъявить виндикационный иск к лицу, чье право зарегистрировано в реестре [9] [10] .
Несмотря на наличие такой прогрессивной судебной практики, в теории сохраняется мнение о том, что в случаях, когда право ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано, истец не может ограничиваться требованием о виндикации. Он должен в этом случае предъявлять иск о признании своего права на объект и требовать восстановления владения имуществом [11] .
Третий, и последний, вариант оспаривания зарегистрированного права применяется, если истец является фактическим владельцем недвижимого имущества, зарегистрированное право на которое им оспаривается. В этой ситуации защита прав истца в отношении недвижимости может производиться лишь посредством заявления требования о признании права собственности на указанное имущество.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2007 г. № 3039/07 решен вопрос о соотношении иска о признании права собственности и виндикационного иска при оспаривании зарегистрированного права. В нем Президиум ВАС РФ указал, что в удовлетворении заявления о признании права собственности на нежилое помещение отказано правомерно, так как вопрос о праве собственности на недвижимое имущество в случае утраты истцом владения спорным помещением может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.
Возможность оспаривания зарегистрированного права по средствам иска о признании права собственности не вызывает сомнений как в правовой литературе, так и в судебной практике. Так, в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2009 г. № 18АП-3935/2009 сказано, что «предъявление заинтересованным лицом требования о признании права федерального собственности может расцениваться как оспаривание зарегистрированного права в порядке ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В рамках данного требования суд разрешает вопрос о наличии оснований для отнесения спорного имущества к собственности Российской Федерации или муниципального образования».
Более того, возможность использование в описанной ситуации иска о признании права собственности для оспаривания зарегистрированного права собственности предусмотрена в пункте 58 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В пункте 59 этого же постановления сказано, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Среди случаев оспаривания зарегистрированного права стоит отметить ситуацию, когда право собственности на один и тот же объект одновременно зарегистрировано за несколькими лицами. Единственной особенностью рассмотрения таких дел является то, что суду необходимо оценить основания возникновения права как истца, так и ответчика. При этом в такой ситуации само по себе наличие государственной регистрации права ответчика не влияет на возможность оспаривания этого права истцом, так же как и наличие записи о праве истца не свидетельствует об отсутствии (недействительности) оснований возникновения права ответчика.
Надо отметить, что в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предложено в описанной выше ситуации предъявлять требование о признании права отсутствующем. Представляется, что введение в практику такого способа защиты является излишним, так как в описанной ситуации вполне возможно использование как виндикационного иска, так и иска о признании права собственности. Лучше действовать по принципу «бритвы Оккама» – не приумножать сущности без веской на то надобности.
Следует отметить, что современная судебная практика намного упростила, сделала более понятным порядок оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество. До начала внедрения новой судебной практики заинтересованным лицам приходилось сочетать множества исков для обеспечения восстановления нарушенного права. Так для обеспечения восстановления нарушенного права было необходимо включать в одно исковое заявление несколько требований: требования о признании недействительным права собственности, о признании права собственности и истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения [12] .
На основании проведенного анализа судебной практики и учитывая выдвинутые нами положения можно сделать следующие каткие выводы об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость.
Во-первых, фактом, на основании которого можно оспорить зарегистрированное право, является недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием к такой регистрации. В требованиях об оспаривании зарегистрированного права будет отказано, если не оспорены основания возникновения права. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной и требования о признании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительным.
Во-вторых, требование о признании недействительным зарегистрированного права является ненадлежащим способом восстановления нарушенного права.
В-третьих, для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо применить последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости, а если применение реституции невозможно, то заявлять виндикационный иск (если истец не владеет предметом спора) или иск о признании права собственности (если истец сохранил владение предметом спора).
Оспаривание права собственности на капитальную недвижимость или земельный участок осуществляется в судебных процессах. Иски основываются на оспаривании оснований передачи прав от одного к другому собственнику. Изменение собственника происходит в Росреестре, когда вносятся корректировки в учетную запись реестра ЕГРН. После совершения процедуры регистрации возможно выявление обстоятельств, которые придают юридической сделке ничтожный статус. Обжалование ранее пройденных регистрационных процедур возможно при наличии объективных доказательств.
Истец обязан доказать в процессе, что его интересы были ущемлены незаконной передачей прав на объект недвижимости. Потребуется предоставить серьезные аргументы того, что ответчик не имел права передавать права собственности третьему лицу. Возникает гражданско-правовая ответственность, согласно ст.15 ГК РФ, и ответчик должен доказать неумышленность или правоту своего участия в сделке по спорному имуществу. Выигравшая спор сторона возместит имущественную претензию, а также судебные издержки за счет ответчика.
Судебный процесс открывается, если претензии одной из сторон основаны на очевидных и доказанных фактах. Перечень причин не является закрытым, то есть к рассмотрению могут быть приняты различные иски по нарушениям сделок с объектом недвижимости. В том числе заявление с ходатайством о пересмотре ранее выполненной и зарегистрированной процедуры основывается на:
Если регистрация в Росреестре уже произошла, то речь идет об оспаривании данного факта и возврате к прежним сведениям и правам граждан. Спор может возникнуть до обращения в регистрирующий орган, когда подписан договор и юридически сделка не завершена.
Типичными претензиями по переоформлению добросовестных сделок являются ошибки в документах. Речь идет о человеческом факторе, когда допускаются опечатки в правовых сведениях или при занесении данных в учетную запись. Например, регистрация будет признана недействительной операцией, если выяснится, что паспорт участника просрочен или кадастровые сведения по объекту занесены с неточностями. Довольно часто переоформлять сделку приходится, когда речь идет о новостройках или долевом строительстве.
Согласно ст.200 ГК РФ, оспаривание в суде правовых документов на недвижимость возможно в течение 10 лет. Срок может быть сокращен по фактическим обстоятельствам, существующим в конкретном случае. Отсчет срока давности осуществляется с момента, когда нарушение было подтверждено документально, а заинтересованный гражданин получил об этом неопровержимые сведения.
Крайне важные моменты по утверждению вещных прав на имущество указаны в ст. 224 ГК РФ. Статья по приобретательной давности регламентирует ситуацию, когда спор возникает после регистрации сделки и через длительный период. Если приобретатель является добросовестным лицом, то судом учитываются открывшиеся обстоятельства:
В большинстве случаев оспаривать прошедшую сделку приходится гораздо раньше, в связи с открывшимися сведениями о нарушении прав. Наиболее сложными жилищными спорами являются дела о признании права собственности третьих лиц.
Например, в деле о наследстве не учтены интересы обязательных наследников. Остальные претенденты получили свидетельство о наследстве, оформили свое владение в Росреестре, получили право им распорядиться. После дарения или продаже третьим лицам выясняется факт: есть еще наследник, который по уважительным причинам не заявил своевременно о своих правах.
Через суд наследник отстаивает свои интересы, то есть прежний раздел наследства по долям теряет актуальность. Такой гражданин имеет законное право отсудить признанную долю у нового собственника.
В подобных делах нет предумышленных действий, но сделка будет признана недействительной, долевое владение должно быть пересчитано. В данной ситуации отсутствуют преступные намерения, поэтому суд предложит рассчитаться с вновь выявленным наследником материально, выплатить компенсацию соответственно полученным ранее долям прибыли от реализации имущества.
Судебные споры рассматриваются по адресу нахождения объекта недвижимости, ст.30 ГПК. Иск пишется в свободной форме, но документ должен содержать обязательные сведения, ст.131 ГПК. Чтобы оспорить сделку, потребуется приложить веские доказательства и грамотно составить обращение в суд:
Суд имеет право запросить дополнительные сведения, помогающие установить истину. Иск могут отклонить за слабой обоснованностью, отправить на доработку. Чем доказательней приложенные сведения, тем больше шансов получить положительное постановление. Ответчик по делу уведомляется заказным письмом, получает копию иска и время для подготовки к наступающему процессу.
После рассмотрения всех обстоятельств дела, выносится одно из возможных решений.
Если участник дела не согласен с выводами суда, то ему предоставляется возможность обжалования до вступления постановления в законную силу. Подается апелляция в вышестоящую инстанцию с указанием процессуальных нарушений и спорных выводов суда. Судебный акт является основанием для изменения сведений о владельце в учетной записи Росреестра.
Кроме признания договора недействительным актом, потребуется одновременно в одном процессе установить право собственности на момент окончания дела. Стороны могут мирным путем рассчитаться по обязательствам, написав заявление о мировом решении спора. Если участники сделки являются добросовестными гражданами, то существует возможность заключить сделку вновь с учетом поправок, внесенных правосудием.
Как правило, бывает достаточно определиться с размером компенсации потерпевшей стороне и порядком выплат. Добровольное аннулирование сведений о собственнике также возможно, но такому действию должно предшествовать заключение договора о переуступке. Если же присутствует криминальная составляющая, то виновный будет привлечен к уголовной ответственности в другом процессе. Процедура оспаривания требует обширных юридических знаний, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к профильному юристу.
Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты
No related posts.