Содержание
Согласно российскому законодательству, любой гражданин вправе полноценно распоряжаться своим личным имуществом, в том числе безвозмездно передавать, продавать, составлять завещания или обменивать. Такие процедуры часто осуществляются и с недвижимым имуществом. Граждане в основном стремятся передать квартиру родственникам, особенно детям, чтобы обеспечить их имущественно и финансово. Обо всех нюансах такой процедуры рассказано ниже.
Присуждение права собственности на недвижимость родственникам удобно. Оно позволяет миновать сложные махинации, которые необходимы при оформлении наследства и права на него. Многие владельцы предпочитают передавать квартиры и иную недвижимость путем договора дарения, так как это наиболее простой и быстрый вариант. Чтобы сделка не была аннулирована, необходимо учесть действующее законодательство РФ.
Существует несколько способов передачи собственности во владение другого человека. Законодательство РФ предусматривает:
Могут пригодиться и дополнительные термины, такие как налоговый вычет. Если переоформление приходится на дальнего родственника, ему придётся выплатить налог. Свою часть в виде налогового вычета он спустя некоторое время, обычно в конце года, сможет запросить обратно.
Особенности передачи имущества между гражданами РФ регулируются законодательством. В частности, наибольшее количество статей, которые касаются этого вопроса, содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации:
Право собственности на недвижимое имущество возникает только после занесения сведений в реестр. Сама сделка не является достаточной. Если стороны окажутся обмануты, для подтверждения права собственности придется обращаться в суд.
Следует сразу сказать о плюсах процедуры:
Благодаря данным преимуществам многие владельцы предпочитают совершать передачу собственности еще при жизни, заменяя этой процедурой составление наследства. Например, родители оформляют квартиру на своего ребенка, либо же престарелые люди — на любого наследника.
При этом часто встречается ситуация, когда права уже переданы, но бывший собственник продолжает пользоваться имуществом, проживает на площади квартиры или дома. В такой ситуации оформлять апартаменты на родственников следует, только если человек уверен в их преданности. Ничто не спасёт от выселения, кроме недееспособности, если родственник вдруг ополчится против бывшего собственника.
Вместе с передачей собственности теряются все права на неё, исчезает возможный дополнительный источник дохода. Об этом минусе можно забыть, если переоформление происходит на правах купли-продажи.
Главным риском для человека, который передаёт свою собственность, является ухудшение жилищных условий. Если по договору дарения произошло ухудшение жилищных условий или финансового состояния человека, его можно обжаловать в судебном порядке. Однако при создании договора купли-продажи или обмена добиться отмены решения сложнее. Поэтому необходимо убедиться, что процедура передачи не повредит собственнику, которые передаёт свою недвижимость.
Дополнительный риск — это неправильное оформление документации. Если договор в письменном виде окажется составлен неверно или его содержание будет не полным, то сделка не состоится.
Зачастую о неправильном заполнении бланка сообщают еще на этапе обращения сторон в Росреестр. Заявление отклоняют, после чего документы можно просто переоформить и подать заново. Но опаснее ситуация, при которой по какой-то причине документация принимается, сделка заключается, и некоторое время обе стороны считают, что процедура успешно завершена, а через некоторое время обнаруживается, что сделка составлена неверно.
Это приведёт к потерям с обеих сторон: как финансовым, так и имущественным. Чтобы избежать ошибок в официальных документах, желательно отдавать их на проверку квалифицированному юристу. Однако это обойдётся дороже, чем самостоятельное оформление.
В каких случаях сделка может быть расторгнута:
Люди доверяют своим родственникам и редко перепроверяют квартиру, что может привести к мошенничеству со стороны даже самых близких. Хотя, такой риск возникает чаще всего при купле-продаже имущества, а не передаче по договору дарения.
Вариантов переоформления всего 6. Чтобы выбрать наиболее подходящий, лучше пройти консультацию у юриста.
Купля-продажа выгодна дальним родственникам, так как позволяет сократить расходы за счет налоговых вычетов. При этом придётся заплатить рыночную стоимость недвижимости, что нельзя не отнести к минусам. Зато родственники могут несколько занизить цену апартаментов.
Существует несколько типов договоров ренты. Первый — срочный. Это стандартная аренда недвижимости. Договор можно заключать на месяц, полгода, год или любой другой срок, хоть на сутки. Такая рента осуществляется на платной основе, а съёмщик обязуется поддерживать нормальное состояние жилища. Никаких особенностей при заключении договора между родственниками нет.
Есть бессрочная рента. Обычно ее условия таковы: родственник может пользоваться квартирой уже при жизни предыдущего владельца, но при этом обязан его содержать. После смерти владельца квартира сразу переходит съёмщику, проходить оформление по процедуре наследства не нужно.
Чтобы обменяться квартирами, каждая из них должна быть без обременений. Договор заключается аналогично купле-продаже. При этом заключаются два договора: по одному на каждую недвижимость. В них указывается, происходит мена без доплат или с ними. Если доплаты есть, прописывается цена.
Важно помнить, что договор дарения может быть аннулирован, если был сделан с целью избежать продажи имущества в результате банкротства. То же происходит, если дарение имущества принесло ущерб несовершеннолетнему.
Наследственная передача сопряжена с рисками. Другие наследники, которым не досталась доля имущества, могут открыть спор в суде. Право владение будет передано им, если:
Передача по законодательству, без завещания, еще сложнее. Например, дальний родственник не получит почти ничего. Если необходимо передать имущество не ближайшей части семьи, то следует составить завещание.
Владелец вправе передать долю в квартире любым способом, если она официально выделена и зарегистрирована на него. Если чёткой доли нет, необходимо пройти приватизацию и обозначить границы имущества каждого проживающего.
Получив долю в квартире, новый владелец может выкупить остальные и стать единоличным собственником. Важно помнить, что, если доля продается, сначала нужно дождаться отказа владельцев других частей квартиры. По закону у них на это есть несколько месяцев.
Наиболее выгодный вариант для близких родственников — это завещание или дарение. При составлении завещания не нужно обращаться ни в какие дополнительные конторы. Достаточно сформировать бумагу, указав в ней наследуемых лиц, а все заботы об оформлении собственности лягут на плечи наследников уже после смерти составителя.
Если в завещании указан несовершеннолетний, не нужно спрашивать разрешение у его законных представителей. Но проблемы могут возникнуть уже у получателей квартиры. Завещание может быть потеряно или оспорено. Также наследник может не оформить его в течение 6 месяцев, из-за чего права будет потеряны.
Если владелец не сомневается в своем родственнике, удобнее составить соглашение о дарении. Платить налог при переходе собственности между близкими родственниками не нужно. Если человек совершеннолетний, он вступает в право собственности сразу после регистрации сделки. Если квартира передается ребенку, то даритель (в случае, если он является законным представителем несовершеннолетнего) управляет имуществом до достижения новым владельцем 18 лет.
При оформлении сделки необходимо иметь при себе 3 экземпляра договора, паспорта всех сторон сделки (они также должны присутствовать в регистрационной службе), справку об уплате государственной службы. Дополнительно приносятся кадастровые и нотариальные бумаги.
При подготовке документации учитывайте сроки их действия. Для оформления сделки придется взять справки в ЖЭУ о том, что у собственника отсутствуют задолженности по ЖКХ и налогам. Они действуют только в течение 10 дней. Также бессрочными не являются технический и кадастровый паспорт, их, скорее всего, придется заказать заново. Обязательно нужно взять согласие у всех других собственников квартиры.
Кадастровые выписки оформляются в БТИ. Средний срок изготовления после подачи заявки — от 1 до 4 недель. При этом можно не торопиться, ведь срок действия кадастровых документов достаточно долгий. Понадобится кадастровый и технический паспорта.
Нотариальные бумаги — это те, которые составляются или подписываются в нотариальных конторах. За их оформление придётся заплатить, кроме того, обращаться необходимо к специалисту с лицензией на соответствующую практику.
Список нотариальных документов, который может понадобиться при оформлении различных видов передачи недвижимости:
Процедура передачи собственности всегда сопряжена с тратами на выплату госпошлины и налогов, а также с оплатой услуг юриста. Однако есть возможность сэкономить без ущерба для качества документов.
Если необходимо минимизировать затраты, достаточно отказаться от помощи юриста. В некоторых случаях, как при оформлении договора дарения, заверение нотариуса обязательно. Однако можно ограничиться лишь обращением к нему за официальным заверением. Это обойдётся гораздо дешевле, чем полное сопровождение.
Полное сопровождение — это выполнение нотариусом всех этапов оформления, начиная от составления договора и его заверения, заканчивая помощью в обращении в регистрационную службу. Это обходится в среднем в 3500 рублей за один объект. Если же с формой договора разбираться самостоятельно, как и с подачей пакета документов в МФЦ или регистрационную службу, то затраты удастся снизить в несколько раз.
Также можно обращаться не в крупную нотариальную контору, а к частному специалисту. У него обязательно должно быть разрешение на осуществление данного вида деятельности, а также опыт и положительные отзывы. Частные специалисты берут меньше, так как меньше тратятся на аренду офисного помещения и другие сопутствующие услуги.
Юрист консультирует не только по вопросам оформления документов. Он готов помочь выбрать способ передачи недвижимости, наиболее выгодный конкретно для вас. Его услуги более универсальны, однако стоят дороже.
Нотариус же обойдется дешевле. Он занимается в основном оформление документов и их подписанием, хотя может предложить и полное сопровождение.
Провести куплю-продажу можно без нотариуса, исключая следующие случаи:
В остальных случаях обращаться к нотариусу не обязательно, однако тогда возрастает вероятность возникновения ошибок при составлении документов.
При передаче имущества получающая сторона должна выплатить налог в государственный бюджет. Размер отчислений зависит от степени родства. Чем ближе родственные связи, тем меньше отчисления.
Если произошла купля-продажа имущества, необходимо заплатить налог в размере 13% независимо от степени родственных связей. Однако есть одно послабление: налог выплачивается только с суммы, которая превышает 1 млн. рублей. Отчислениями занимаются те лица, которые продали недвижимость и получили прибыль.
Более льготные условия предоставляются в случае дарения или передачи по наследству. Уплачивать налог, если получателями наследства или имущества в дар являются близкие родственники, не нужно. Оплачивается только государственная пошлина.
Если же степень родства дальняя, то при передаче имущества по наследству придется заплатить налог в размере 0,3-0,6% в зависимости от характеристик недвижимости.
Из данной статьи вы узнали об основных особенностях, плюсах и минусах переоформления квартиры на родственников, а также ознакомились с различными нюансами, связанными с данной процедурой. Теперь вы сможете выбрать для себя самый оптимальный способ передачи собственности и минимизировать возникновение возможных рисков.
Главная > Строительство и оформление > Как переоформить квартиру на родственника в 2019 году
02.09.2018 1 825 просмотров
Собственник объекта недвижимости вправе передать его третьим лицам. Законодательство РФ предусматривает ряд механизмов, благодаря которым граждане могут переоформить квартиру на родственника или любого другого человека, так как фактически родственные связи особого значения не имеют. Каждый способ передачи жилья в собственность имеет свои специфические особенности и правовые последствия. Чтобы выяснить как лучше, безопасней и дешевле осуществить отчуждение жилплощади и выбрать оптимальный для себя вариант, подробнее рассмотрим и сравним нюансы каждой возможной сделки.
Передача жилья в собственность другому лицу регулируется нормами отечественного гражданского законодательства. Переоформление квартиры на родственника осуществляется в форме гражданско-правовой сделки. Наиболее популярными способами являются следующие варианты:
Одним из самых распространенных способов по передаче жилья в собственность третьим лицам является заключение договора купли-продажи, суть которого сводится к тому, что владелец жилья обязуется передать его в собственность покупателю за установленную плату. На практике, если договор подписывается между близкими родственниками, например, между отцом и сыном, сделка, как правило, осуществляется на безвозмездной основе, то есть фактически, деньги продавцу за передачу недвижимости не поступают, что противоречит самой сути купли-продажи. Такая Сделка в силу закона является ничтожной.
Тем не менее, при составлении документа стороны обязаны указать стоимость жилплощади. В связи с чем, продавец обязан будет уплатить НДФЛ. Таким образом, если жилье у бывшего владельца было в собственности менее 3-х лет, и сделка была на сумму свыше 1 млн. рублей, то он должен будет перечислить налог 13 %. Нередко граждане идут на хитрость и прописывают в договоре сумму менее 1 млн. рублей, не зная, что подобные сделки между родственниками находятся под особым вниманием фискальных органов и сотрудников ИФНС. При отклонении указанной цены более чем на 30 % от кадастровой стоимости, служащие инспекции вправе начислить недостающую сумму налога.
Для более детального ознакомления с вопросам читайте статью о налогообложении при купле-продаже квартиры.
Преимуществами такой сделки является то, что всего через кратчайший промежуток времени после сдачи документации в Росреестр, покупатель становится полноправным хозяином квартиры. Рассчитывать на получение вычета близкие родственники также не могут, в силу пп.11. п.2 ст. 105.1 и п. 5 ст. 220 НК РФ, так как данные лица являются взаимозависимыми.
Возможным последствием заключения договора может являться то, что приобретенное таким образом жилье станет общей собственностью мужа и жены, если покупатель находится в браке и брачным контрактом не определен иной режим собственности. То есть фактически при разводе, второй супруг вправе претендовать на половину данного жилья.
Передать жилье в собственность можно с помощью завещания. Отрицательный момент состоит в том, что вступление в наследство состоится только после кончины прежнего хозяина квартиры. Чтобы оформить завещание, наследодатель должен будет обязательно обратиться к нотариусу. В результате единоличным собственником наследственной массы становится то лицо, которое указано в завещании. При этом в отличие жилья, приобретенного по сделке купли-продажи, если наследник находится в браке, его супруг не сможет претендовать на данное жилье.
В отличие от купли-продажи, при вступлении в наследство по завещанию, гражданин не должен будет уплачивать налог на наследство, так как его упразднили. Единственный платеж, который придется совершить, это внесение госпошлины. Ее величина зависит от степени родственной связи и стоимости наследственной массы. Так согласно п.22 ст. 333.24 НК РФ, близкие родственники, а именно, родители, дети, супруги, братья и сестры завещателя должны перечислить в казну 0,3 % от цены квартиры. При этом сумма не должна превышать 100000 рублей. Если наследник не относится к перечисленным родственникам, то с него взимается 0,6 % от цены жилья, но не свыше 1 млн. рублей.
Надо помнить, что наследство — один из самых сложных разделов права и передача квартиры по завещанию может быть сопряжена с рисками эту квартиру не получить. Читайте подробности в статье о наследовании по закону в разделе Наследственное право.
Наиболее оптимальным вариантом является оформление договора дарения.
Особенностью договора дарения является то, что квартира передается родственнику безвозмездно. При этом гражданин вступает в права собственности сразу же после регистрации в Росреестре. В отличие от завещания удостоверение дарственной у нотариуса не обязательно. Выбор договора дарения чаще всего обоснован тем, что в силу п.18.1 ст. 217 НК РФ, близкие родственники, и члены одной семьи освобождаются в полном объеме от налогообложения. Ими оплачивается только пошлина в Росреестре. В том случае, если квартира дарится дальним родственникам, например, тете или дяде, им требуется уплатить подоходный налог в 13%. При этом, так как в дарственной цена квартиры не указывается, величина налога исчисляется из той стоимости, которая существует на дату совершения сделки на аналогичное имущество.
Помимо того, что дарственная оформляется без налога, плюсом ее оформления является то, что одаряемый становится единственным обладателем квартиры, его супруг не сможет претендовать на часть жилья при разводе, в отличие от купли-продажи. Еще одним положительным моментом, прописанным в законодательстве, является то, что даритель вправе отменить дарственную в судебном порядке, например, если одаряемый совершил преступление против жизни и здоровья дарителя или существует угроза безвозвратной утраты квартиры.
Еще одним наименее популярным способом передачи недвижимости является оформление ренты, когда на определенных условиях получатель жилья содержит продавца на личные средства до конца жизни, при этом получатель ренты часто вправе проживать на данной жилплощади до своей кончины. Такой договор подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе и регистрируется в Росреестре.
Положительной особенностью такого соглашения является то, что покупатель (плательщик ренты) становится собственником сразу после регистрации перехода прав в Росреестре, а не после смерти владельца, как при наследовании. При этом со своей стороны бывший хозяин жилплощади по договору ренты законодательно защищен, так как в тексте документа стороны прописывают условия содержания и лечения, которые неукоснительно должны соблюдаться.
Таким образом, граждане вправе выбрать тот или иной вариант переоформления жилплощади, исходя из конкретной жизненной ситуации.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Вне зависимости от того способа, которым хозяин квартиры предпочел передать ее родственнику, важно грамотно оформить документы, чтобы договор или завещание было сложно подвергнуть сомнению и доказать в судебном разбирательстве его несоответствие российскому законодательству.
Любая сделка по передаче объекта недвижимости родственнику, требует стандартного пакета документов, а именно:
Помимо перечисленных документов, необходимо предоставить непосредственно договор, по которому будет происходить отчуждение жилплощади, в частности, договор купли-продажи, ренты, дарения или же завещание. В зависимости от выбранного механизма переоформления жилья, могут потребоваться дополнительные документы.
Если соглашение требует нотариального удостоверения, то необходимо обратиться в нотариальную контору для придания сделке юридической силы. Если участники не могут самостоятельно составить договор, это может сделать за них нотариус. Данная процедура не является бесплатной и оплачивается согласно установленному нотариальному тарифу.
Если договор, подлежащий нотариальному удостоверению, останется без такового, то он будет считаться ничтожным и, соответственно, не повлечет за собой правовых последствий.
После заключения договора, покупатель, чтобы стать полноправным владельцем, должен получить зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого владелец жилья должен обратиться в регистрирующий орган с подготовленным заранее пакетом документов, в число которых, помимо заявления, входят:
Примерно через неделю, после сдачи документации, гражданин получает выписку из ЕГРН, так как теперь свидетельство о праве собственности не выдается.
Таким образом, прежде чем выбрать тот или иной способ переоформления квартиры на родственника, следует взвесить все за и против, подумать о возможных последствиях такой сделки. На практике нередки случаи, когда люди, особенно пожилые, путают договор дарения и завещание, и в результате из-за недобросовестных родственников остаются без крыши над головой. Это связано с тем, что при дарственной, даритель лишается своего жилья в момент перехода права собственности при регистрации в Росреестре, процедура которого занимает неделю, тогда как при завещании, гражданин вступает в права только после кончины наследодателя.
Статья разъясняет, как переоформить квартиру на родственника без налогов и правильно провести сделку.
Сначала может показаться, что передать квартиру по дарственной – это самый подходящий вариант. Но не все так однозначно. Возможно, с дарственной также придется платить налог. От обязательств освобождаются только близкие родственники. Остальным гражданам придется делиться деньгами с государством.
Поэтому в 2019 году решение вопроса зависит от расходов, связанных с оформлением сделки.
Соглашение купли-продажи является не самым удачным вариантом. Единственное преимущество такой сделки – это скорость оформления.
Важно! Не получится оформить налоговый вычет, когда документы оформляются между близкими родственниками. Поэтому имеет смысл обратить внимание на другие способы.
Если квартира в собственности находится менее трех лет, то еще и налог придется заплатить. Договор купли–продажи чаще всего является всего лишь способом передачи собственности. В действительности родственники ничего не платят друг другу, поэтому появляется основание для признания договора ничтожным. А такие последствия нежелательны для обеих сторон.
Есть еще два альтернативных варианта, как переписать на родственника жилье: дарение и завещание.
Документы путать нельзя, поскольку они имеют существенное отличие. По завещанию недвижимость получат родственники только после смерти наследодателя. А вот по дарственной квартиру или дом можно передать в любой момент. Поэтому выбор зависит от интересов сторон.
При оформлении завещания траты увеличиваются. Обращаться к нотариусу придется обязательно. Дарственную можно оформить самим. Только, если дарится доля недвижимости, нотариальная заверка является обязательным условием.
Есть возможность избежать лишних расходов: подарить жилье близкому родственнику.
По сравнению с оформлением наследства, дарение обойдется дешевле. Ведь можно экономить на нотариальных услугах. Если сравнивать с соглашением купли-продажи, то дарственная также выигрывает. Налог на доходы физических лиц платить не придется.
Единственная трата, которую предстоит сделать получателю подарка, – это уплатить пошлину за регистрацию права владения. Размер платежа составляет 2 000 рублей.
Дарение – это полностью безвозмездная сделка. Даже если смешную цену установить, то налоговики смогут придраться. Поэтому составлять договор необходимо в строгом соответствии с ГК РФ.
Завещание может наследодатель изменить, а вот дарственная – это безвозвратная сделка. Даже если даритель захочет вернуть подарок, то уже ничего не получится сделать.
Оспорить дарственную другим претендентам на имущество будет тяжело. Если даритель был в здравом уме при подписании договора, то шансы на оспаривание сводятся к нулю. Кроме того, получателю подарка не придется тратить время на ожидание. Можно сразу же заселяться в подаренную комнату или квартиру.
Чтобы жилье официально переписать на сына или другого родственника, понадобится собрать документы:
Если жилье дарится малолетним, понадобится согласие родителей или опекуна.
Освобождение от налоговых обязательств получают только близкие родственники. К ним относятся родители и дети, а также супруги, братья и сестры. Причем, сестры и братья признаются близкими родственниками, когда у них не только два общих родителя, но и один отец или мать.
Правила о том, кто платит налог, а кто нет, установил п.18.1 ст. 217 Налогового кодекса.
Если дарить жилье не близким людям, то платить придется 13%.
Есть риск, что другие претенденты смогут оспорить дарственную. Такой вариант событий возможен, если истец докажет, что сделка совершена с целью лишить обязательных наследников причитающейся им доли.
Завещание также можно опротестовать. Поводом к оспариванию будет нарушение порядка оформления или составления документа под давлением других лиц.
Чтобы без налога передать жилье сыну, нужно действовать по инструкции:
Для оформления дарственная составляется в трех экземплярах. Один из документов передается в Росреестр.
До четырнадцати лет подпись за малолетнего ставит опекун. После 14 лет сын или дочь может самостоятельно ставить подпись. Когда в сделке с жильем участвуют несовершеннолетние, потребуется одобрение специалистов опеки.
Есть еще и альтернативные варианты передачи недвижимости. Можно ренту оформить, при условии, что пожилому человеку нужен уход. Ведь в жизни часто случается так, что родственники ухаживают за бабушкой или дедом, а после получения недвижимости в подарок уже перестают это делать. В этом случае пожизненная рента является более подходящим вариантов.
Если супруги развелись, то подойдет соглашение о разделе собственности.
Пример № 1. Леденцова И.М. подарила своей племяннице квартиру в Московской области. Стоимость недвижимости составляет 4 000 000 рублей.
Племянница и тетя – это родные люди, но к близким родственникам они не относятся.
Расчет налога: 4 000 000 * 13% = 520 000 руб.
Пример № 2. Старовойтова Н.А. подарила двум своим дочерям квартиру. Стоимость недвижимости составляет 3 200 000 рублей. Не придется дочерям платить ничего в государственный бюджет. Ведь мать и дочь связаны близкими родственными отношениями. Поэтому они получают освобождение от уплаты сбора.
Есть два способам, как это сделать:
В таком случае расходы будут даже меньше, чем при дарении. Четких инструкций, как избежать уплаты сбора, нет. Поэтому люди используют доступные способы ухода от налогов.
No related posts.