Прибыль управляющей компании складывается из

Задача организаций ЖКХ – сделать жизнь в квартире максимально комфортной для каждого человека. И, конечно же, при выполнении своей работы они как получают доходы, так и имеют определённые расходы. Что же относится к доходам, какие расходы обязана нести УК, как она получает прибыль – эти и другие вопросы будут рассмотрены в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Доходы

Организации ЖКХ имеют следующие виды доходов:

1. Платежи, которые собираются с собственников жилплощади. На всех, кто владеет квартирой на праве собственности, лежит обязанность по содержанию и ремонту общедомового имущества. Плата за это и собирается организациями ЖКХ ежемесячно.
2. Доходы от деятельности посредника. УК заключают соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые поставляют коммунальные услуги жильцам, о сборе с жильцов платы за такие услуги. В последующем УК перечисляют собранные средства на счета ресурсоснабжающей организации, а последняя за это выплачивает УК агентское вознаграждение.
3. Иные платежи, оплачиваемые жильцами. Организация ЖКХ может по заявке жильца выполнить в его квартире ремонтные работы за плату. Например, заменить сантехнику, испорченную по вине жильцов.
4. Арендная плата – это доходы от сдачи в аренду подвальных или чердачных помещений.
5. Вознаграждение. Организации ЖКХ в большинстве своём являются коммерческими, то есть основная их цель – это извлечение прибыли.

Поэтому закон позволяет им получать за свою работу вознаграждение.

Такое вознаграждение не может превышать десять процентов от тарифа, который утверждён к оплате за содержание и текущий ремонт МКД. Конкретный размер вознаграждения определяют собственники квартир.

Это решение принимается ими на собрании и оформляется протоколом.

Управляющая компания причитающееся ей вознаграждение удерживает из платежей, уплачиваемых собственниками.

Что такое выпадающие доходы?

В сфере ЖКХ поставщики услуг не вправе самостоятельно определять свободные цены за предоставляемые ими услуги. Эта сфера находится под контролем государства. Все цены (тарифы) устанавливают органы, специально уполномоченные на то законом.

Кроме того, поставщики обязаны предоставлять услуги целому ряду потребителей с учётом установленных законом льгот. Это социально незащищённая категория потребителей, в которую входят пенсионеры и инвалиды, ветераны войны и труда, многодетные семьи и прочие.

Компенсировать же эти потери за счёт других потребителей, устанавливая для них повышенные цены на услуги, запрещено.

Поэтому работа в сфере жилищно-коммунального хозяйства, из-за жёсткого контроля цен и обязанности предоставлять льготы связана с убытками, поставщики получают так называемые выпадающие доходы.

Для того, чтобы компенсировать такие убытки, государство выделяет из бюджетных средств субсидии. Чтобы получить их, УК необходимо предоставить требуемый пакет документов.

Для получения субсидий, которые предоставляются единовременно, организация ЖКХ заключает с государственным органом договор.

Затраты

• расходы на текущий ремонт. Общедомовое имущество нуждается в постоянном содержании и ремонте со стороны организации ЖКХ.

УК контролирует работу систем водоснабжения, канализации, отопительных систем. Также производится ремонт фасадов и кровли, лестниц и козырьков при входе в подъезды.

Вышеуказанные работы оплачиваются собственниками жилплощади. Размер платы зависит от площади квартиры. Если возникает необходимость в замене или ремонте инженерного оборудования, это производится также за счёт собственников;

расходы на содержание подъездов. УК поддерживает в должном состоянии подъезды (лестницы и почтовые ящики в них), мусоропроводы, а также лифтовое оборудование. Также есть обязанность производить уборку подъездов и лифтов, дезинфекцию мусоропровода, заменять битые стёкла и перегоревшие лампочки.

По содержанию придомовой территории

Разумеется, около каждого дома есть участок земли, который непременно нуждается в хорошем уходе. УК обязано следить за его озеленением, спиливать погибшие и сухостойные деревья, подстригать кустарник.

В обязательном порядке обеспечивается уборка придомовой территории дворником. Помимо этого, на организации ЖКХ лежит обязанность по облагораживанию территории – сооружение детских игровых площадок, зон отдыха со скамейками и прочее.

Общеэксплуатационные

К общеэксплуатационным относятся следующие расходы:

• затраты на заработную плату работников аппарата управления;
• отчисления на соцнужды от оплаты труда;
• командировочные работникам;
• средства на содержание помещений организации ЖКХ;
• затраты на канцелярию, почтовые и телефонные расходы;
• консультационные, аудиторские, информационные и др. услуги;
• амортизационные отчисления на восстановление и затраты на капремонт сооружений и зданий, сооружений, машин, инвентаря и оборудования, а также иного имущества, которое отнесено к основным средствам.

Планирование

В смете указываются следующие расходные статьи:

1. Расчёты с ресурсоснабжающими организациями (размер определяется в соответствии с заключённым договором).
2. Расходы на содержание общего имущества (уборка, обследования коммуникаций, подготовка к отопительному сезону и прочее).
3. Ремонтные расходы.
4. Расходы на работу УК (общеэксплуатационные).

Смета предоставляется для ознакомления любому жильцу по его требованию.

Подомовой учёт затрат

УК ЖКХ организует ведение подомового учета доходов и расходов по каждому МКД. Такая программа подомового учёта затрат представляет собой перечень расходов, которые планируется в текущем периоде произвести на конкретный многоквартирный дом.

По каждому дому, управляемому организацией ЖКХ, составляется конкретный перечень работ в зависимости от состояния дома и его потребностей.

Затраты на оплату труда дворников, уборщиков рассчитываются, исходя из площадей придомовой территории и непосредственно дома. В свою очередь, затраты на оплату труда кассиров и паспортистов рассчитываются исходя их количества квартир в доме или же количества открытых лицевых счетов.

По истечении года УК должна отчитаться перед жильцами за понесённые расходы. Подомовой учет расходов позволяет организации ЖКХ обосновать величину платы, взимаемой за содержание и ремонт общего имущества в конкретном доме. Собственники квартир имеют право вносить предложения о внесении тех или иных видов работ, необходимых МКД.

Прибыль управляющей компании

После вычета из всех полученных УК доходов за требуемый период произведённых в этот период расходов и издержек получается сумма, которая и будет являться прибылью управляющей компании.

Заключение

Осуществляя свою деятельность по управлению МКД, УК получает доходы и, соответственно, имеет определённые расходы. Разница сумм доходов и расходов является прибылью УК и позволяет сделать вывод о её финансовом состоянии как организации ЖКХ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Тарифы на ЖКХ растут

Объем финансирования отрасли в стране ежегодно составляет порядка 230 миллиардов рублей. Согласно официальной статистике с 2000 г.тарифы на услуги ЖКХ в среднем по России возросли в 13,6 раза. Уровень оплат коммунальных услуг в среднем составлял по России 75,5%, в некоторых регионах (Москва, Тверская и Воронежская области, Карелия, Приморский и Ставропольский край) – 90%. Сегодня стоит задача довести этот уровень до 100% к 2014 г.

Только в Москве, к примеру, за период 2001-11 г.г. тарифы на газ выросли в 7,2 раза, отопление – 7,9 раза, горячая вода – 65,8 раза, квартплата выросла в 9,8 раза. Рост тарифов существенно бьет по бюджету российских граждан. К примеру, если в начале 2000-х годов москвичи тратили на оплату услуг ЖКХ примерно 15% своего месячного дохода, то в нынешнее время – 25%.

Откуда деньжата в кармане у них

Управляющие компании ЖКХ зарабатывают большие деньги. Чтобы это увидеть достаточно, рассмотреть конкретный пример и провести несложный расчет. Такие расчеты убедительно показывают, что доход с одного многоквартирного дома в месяц может составлять в пределах 1 000 000 рублей.

Сначала определяется общая сумма за потребляемые коммунальные услуги. Самый простой способ: из квитанции коммунальных платежей берется статья – общее домовое потребление по отдельному виду услуг. Этот показатель умножается на тариф каждого вида услуг (электроэнергия, вода – горячая, холодная, водоотведение общего объема холодной и горячей воды). Из собранной суммы примерно 60-70%, по мнению специалистов, управляющая компания обязана перечислить поставщикам услуг, чего она не всегда своевременно выполняет, ратуя на неоплату платежей населением.

Чтобы рассчитать статью – содержание и ремонт, достаточно взять тариф этой статьи за 1 м2 и умножить на общее количество площади жилья во всем доме. Из этой статьи часть полученных средств выделяется на зарплату.

Расчет средств на зарплату определяется путем умножения заработной платы одного специалиста на число работающих, и деления этой суммы произведения на общее количество домов, обслуживающихся этой компанией.

Незначительная сумма примерно 5 000 рублей в месяц идет на замену лампочек, краску, инструменты, посадку и уход за кустами, деревьями и т.д. Обслуживание лифтов зависит от типа лифта, этажности дома и стоит по-разному. Обычно, по мнению специалистов самих управляющих компаний, это может стоить в пределах 35-50 тысяч рублей в месяц. По остальным расходам, указанным в квитанции, расчет проводится умножением тарифа на число квартир или по учету квадратных метров жилья в доме.

Далее из набранной суммы дохода вычесть сумму расхода управляющей компании. Итогом будет примерная прибыль, которая составляет более 50% суммы от содержания дома. И если таких домов у компании десять, то легко представить, как живут такие компании, в основном его руководство. Многое зависит от активности собственников жилья при грамотной постановке взаимоотношения можно найти взаимовыгодную позицию. Примерный расчет за месяц (тарифы могут быть другие) показывает, что за свои услуги средняя управляющая компания от дома в 220 квартир получает 584 823,07 рублей. Если дом 330 квартирный, то – 888 881,69 рублей.

Основные доходы управляющих компаний:

— плата собственников за содержание жилья, в среднем в месяц собственник жилья выплачивает 480 рублей (но подъезды не убираются, лампочек нет, дворников не хватает);
— капитальный ремонт, средняя сумма с квартиры составляет 200 рублей (но ремонт фактически не проводится, хотя в отчетах стоят конкретные объемы работ);
— плата за тепловые ресурсы, управляющие компании не заинтересованы в установке приборов учета тепла и берет плату согласно средним нормативам потребления, а выплату поставщикам тепла проводит по магистральному счетчику, что в 2-4 раза обходится меньше для компании, разница оседает на счетах управляющих компаний.

Многие муниципальные власти в стране, имея некоторую свободу в сборах средств за ЖКХ услуги, проявляют чудеса в разработке всевозможных схем своего личного обогащения. Целые цепочки фирм-однодневок участвуют в этом процессе. Способов обмана существует не мало.

К примеру, в Москве самым распространенным считают схему расчета тарифа на воду. Жильцам квартир выставляют расчет за повышенную норму расходования, а с Мосводоканалом расчеты производятся по усредненному тарифу. Разница в этих суммах обычно составляет в пределах 3-5 раз.

Следующую возможность заработать левые деньги коммунальной мафии предоставляют услуги за отопление. Расчет здесь прост: квартирная площадь умножается вначале на норматив потом на тариф за тепло. Главная заковырка в значение норматива, который вычисляется по непонятной формуле. И совсем странно, что его величина в разных областных центрах и районах столицы, но находящихся в одинаковом климатическом поясе, отличается. К примеру, в Жуковском норматив равен 0,03, Алабино – 0,009, Щелкове – 0,015. По таким расчетам порой москвичи платят за тепло, как и жители Урала.

Некоторые ЖКХ воруют по счетам за электроэнергию. Коммунальщики снимают данные счетчика и выставляют счет, который житель оплачивает. После нескольких месяцев жильцы получают извещение о перерасчете тарифа и просьбе оплатить по сути уже оплаченную энергию. К примеру, москвичи получают такие извещения в начале года, в итоге они переплачивают ежегодно 50-80% за электроэнергию.

Часты случаи, когда в статью за оплату пользованием придомовой территорией вписывают не существующие расходы как, например, – вывоз мусора, таких «мелочей» набирается целый воз. Достаточно много набегает денег и по таким переплатам по «мелочам». В среднем столичная семья из трех человек, проживающая в обычной квартире из двух комнат ежегодно переплачивает дополнительно за два месяца. То, что все выплаты населения в систему ЖКХ не доходят до своего назначения говорят официальные цифры: износ жилья составляет примерно 20%, инженерные сети – 42,5%. В тоже время эксперты утверждают, что фонды в России изношены от 70 и выше процентов. В некоторых регионах эта цифра составляет 90 и выше процентов. Причина столь ужасного состояния коммуникаций результат воровства и коррупции в этой отрасли.

Коллеги поделитесь опытом. Какие способы заработка есть у управляющей компании. Явные доходы в виде платы за обслуживание не берем в расчет.
С уважением, Александр.

В первую очередь- это платные услуги: установка водомеров, сантехнические работы в квартирах и т.д.и все то, что не входит в тариф на обслуживание дома. Здесь может быть ремонт подъездов, фасадов, уборка лестничных клеток и т.п.

А вот насчет ремонта подъездов и уборки лестничных клеток -это неправда, так как уже входит в тарифные работы. Не вводите людей в заблуждение. Если собственники проголосовали за тариф на текущий ремон- тогда уж -ремонт подъездов из тарифа и будете выделять. А уборка лесничных площадок у вас в тарифе на текущее содержание сидит и вы их уже получаете и обязаны делать и по 491 Постановлению, и по 170 Постановлению Госстроя.

У нас дома все до 5 этажей. Там уборка лестничных клеток не предусмотрена.

Цена договорная

п.д. Приложения №1 Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда
МДК 2-04.2004
санитарная уборка жилищного фонда:
ежедневное влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2 этажей;
еженедельное влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа;
ежедневное влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов;
ежедневное мытье пола кабины лифта;
ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей;
ежегодное (весной) мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, отопительных приборов, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков;
То же самое говорит и САнПин. Так что хорошо, что до этого вопроса из Жилищной инспекции и прокуратуры не добрались. Советую срочно исправиться. У нас тоже 5-ти этажки и мы моем, моем, и моем.

Спасибо за ответ
Какие еще есть варианты?
Господа коммунальщики присоединяйтесь!

Собственные организации на субъподряд – уход от лишних налогов = прибыль со всех видов деятельности, в том числе и с текущих ремонтов и с содержания. Оптовые закупки стройматериалов с розничной продажей в совокупности с платными услугами тоже дают результат. А вообще надо красиво выходить на энергосервисные договора с проведением энергоаудита-там реально и по закону положено сделать (претензий не предъявят собственники) и доходная часть (если это будет собственно созданный субъподрядчик) и дополнительные работы по энергоэффективности (как вид заработка), ну и экономия ресурсов будет требовать меньше затрат по домам.

Энергосервисные договора требуют значительных собственных или привлечённых средств. Откуда у УК могут быть такие средства?

Это обязанность собственников в соответствии с ФЗ "Об энергоэфективности". К 12-му году дома должны заключить такие договора, проекты должна подготовить УК , а обследование специализированная организация. Это в интересах собственников.

Цена: 800 руб.

Если обязанность собственников, то за какие деньги? Увеличить тариф? А потом выполнять работы за какие деньги, если в существующем тарифе они не предусмотрены?

Вы в доход заключили и увеличение расходов по энергоэффективности и экономию ресурсов. А не многовато ли будет? Во-первых в большинстве случаев никаких коммунальных платежей не хватит для покрытия расходов по модернизации сетей. Максимум на установку приборов учёта и небольшие переделки. Во-вторых если Вы всё же собрали средства с собственников жилья, они могут рассчитывать на снижение тарифов по завершении модернизации. Иначе за что они платят? За увеличение дохода УК?
С уважением.

Экономию ресурсов невозможно поставить себе в доход. Но снизятся фактические ежемясячные платежи в ресурсоснабжающую, позволяет не залазить в деньги текущего содержания и эффективнее его осуществлять. На снижение тарифов собственники расчитывать не могут, а вот на снижение цены из-за уменьшения объема их потребления домом-точно!

А почему не могут рассчитывать на снижение тарифа? И где снижение цены учтено, если не в тарифе?

Тариф на энерго ресурсы Энергетики ( ресурсоснабжающие организации) утверждают ежегодно или подтверждают его в Региональных Энергетических комиссиях ,а там ежегодная инфляция то на снижение тарифа расчитывать изначально не приходиться и ежели собственники не будут заниматься энергосбережением в своем доме (установка общедомового прибора учета в том числе дает знать сколько реально потребляет ждом), не будут скрывать реальные показания индивидуальных приборов учета, ОБВОРОВЫВАЯ таким образом соседей ,приводя к начислениям за потребленные ресурсы к коэффициенту доначисления за тот или иной ресурс, то на снижение оплат за КУ вобще расчитывать не приходиться.

Цена: 12 800 000 руб.

Андрей. Компании занимающиеся энергоаудитом, перфоманс контрактами, прекрасно знают потенциал снижения расходов на оптимизации затрат. Они могут достигать 30% и даже 50%. Это превышает уровень инфляции за несколько лет. Поэтому корректировка может быть и должна быть в сторону уменьшения. Другое дело, что любые работы по модернизации превращаются не в снижение тарифов, а в увеличение. Один из моих Заказчиков был возмущён тарифом в два раза больше обычного, утверждённым энергетической комиссией. Предлог – модернизация сетей. Такой беспредел возможен благодаря отсутствию надзора и протекцией гос. чиновников участникам этого весьма прибыльного бизнеса.
С уважением.

с вашим заказчиком я то же несоглашусь..чтобы в последствии экономить надо сначала вложить средства и сдесь это достигается либо увеличением тарифа либо инвестициями пока только со стороны государства..бизнес собственные средства вкладывать не хочет

Какие инвестиции государства в частного поставщика энергоносителей? Да хоть бы они и были. Почему о необходимости инвестиций в модернизацию мы говорим, а достигнутой экономии не видим? И я не соглашусь и с утверждением, что на модернизацию поставщику требуются инвестиции. Есть прекрасный выход – перфоманс-контракты. Так что мне кажется, мы имеем дело с беспределом.
С уважением.

Добрый день! Хотя УК обслуживает общее имущество домов, можно организовать работы по, так называемой, внутрянке – выполнять ремонтные работы, за которые отвечает собственник (внутри квартиры). Это работы по сантехнике, электричеству и т.д. Второй способ – сэкономить электроэнергию. Установить в подъездах датчики движения на освещение подъездов и подвалов (проходов, за что отвечает УК), на уличном освещении установить или фотоэлементы, или временные реле. Экономия значительная. По-идее этой экономией УК может воспользоваться по своему усмотрению.

Не может УК этими деньгами воспользоваться. Потому что раз в год обязано проводить корректировку платы по домовому прибоу учета. + если не уследить, то ещё и нутридомовые потери.

Цена: 3 000 000 руб.

Воспользоваться может, если УК оплачивает за ЭЭ мест общего пользования. Потери оплачивают жильцы по 307 Постановлению.

Что спорить попусту посмотрите в 307 формулу для оплаты электоэнергии. Я через 2 дня в Арбитраж вылетаю по поводу общедомовых потерь между УК и Бурятэнергосбыт. Освещение мы тоже оплачивали. А теперь еще нас пытаются понудить заключить агентский договор чтобы довыставить потери между общедомовым прибором учета и данными приборов поквартирными нашими за освещение мест общего пользования. Поверьте сумма очень приличная. Но если исходить из 307 её мы должны довыставить населению. И если бы сэкономили перерасчет также пришлось бы провести.

Коллеги, привет! Эпопея с потерями ЭЭ у нас началась в позапрошлом году. 1,5 года мы обследовали электросети всех домов с немедленным устранением выявленных недостатков. А их была масса-не подключенные к приборам учета мест общего пользования подъезды, подвалы, уличное освещение. Было выявлено и закрыто масса подпольных, то бишь подвальных, цехов, банальное воровство и т.д. Потери снизились, но не на много. Выснилось, что большую долю потерь составляют старые счетчики. Есть такое понятие, как тихоход. С нашей подачи уже треть жильцов наших домов заменили за свой счет счетчики. Там, где заменили 100 % счетчиков, потери снизились до 1-2 % с 20-50 %. Параллельно мы устанавливали в подъездах датчики движения. Эффект очень хороший, экономия ЭЭ приличная. А на счет понуждения заключить агентский договор – судитесь, только найдите хорошего адвоката. В законах много несоответствий и накладок с другими законами. Надо только суметь повернуть их в свою сторону. Удачи!

Я же сама юрист и притом один из лучих!))) Уже в арбитраже сидим!. А насчет тихохода-мысль хороша. Проверим.

Проверено на дестках домов.

Вопрос: а как у вас с коэффициэнтом доначисления по воде борятся или у Вас не такой проблемы ?

Мы не перепродаем воду, ЭЭ, тепло. Жильцы (с нашей, разумеется, подачи) приняли решение (в соответствии с Законом о защите прав потребителей) покупать энергоресурсы непосредственно у поставщиков. Оформили это протоколами. Поэтому и нет проблемы с доначислением.

то есть всех жителей перевели на непосредственное управление

По сути так, но они заключили договора с нами на обслуживание домов. В договоре прописаны работы, которые мы обязуемся выполнять. Мы их и выполняем строго по договору. Посмотришь наше ТВ, так УК обязано чуть ли ни горшки выносить. Утрирую, конечно, но нет четких прописанных обязанностей УК. Это, конечно, дает возможность недобросовестным УК халявничать, а добросовестным постоянно отвлекать деньги на всякие "глупости"