Содержание
Продажа собственной недвижимости – всегда рискованный и ответственный шаг, который при правильном подходе позволит улучшить свое финансовое состояние.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Вопреки распространенному мнению, продавцы квартир сталкиваются с проблемами не меньшими, чем покупатели жилья.
Им необходимо не только правильно составить и подписать договор о продаже квартиры, но и:
Законная процедура продажи квартиры обязательно предполагает государственную регистрацию договора, которая позволяет избежать мошенничество с обеих сторон сделки.
Для того, чтобы договор прошел регистрацию, необходимо, чтобы он соответствовал определенным условиям (с их перечнем можно ознакомиться далее).
Продажа жилья может осуществляться как самим собственником, так и его доверенным лицом – при этом придется предъявить официальную доверенность, чтобы сделка имела юридическую силу и не была признана недействительной.
Еще один важный момент – из продаваемой квартиры должны быть выписаны все жильцы.
Если в ней прописаны несовершеннолетние, необходимо будет получить разрешение из органов опеки. При продаже квартиры в браке следует получить письменное разрешение супруга на продажу жилья.
Обязательно проверьте документы и платежеспособность покупателя, чтобы избежать себя от лишней траты времени и возможных рисков, которые не исключены при продаже квартиры.
Также будьте готовы к тому, что покупатель может попросить у вас справки из психоневрологического и наркологического диспансеров – это вполне законное и обоснованное требование, выполнение которого позволит наладить доверие и повысить шансы на сделку.
Хотите продать квартиру? В таком случае вам придется сделать несколько шагов, в число которых входят:
Указанный порядок действий при продаже объекта жилой недвижимости является стандартным и может несколько меняться в случаях, которые указаны ниже.
За исключением стандартной процедуры потребуется получить оценочный сертификат для банка о рыночной стоимости продаваемой квартиры.
Как правило, затраты на получение документа ложатся на покупателя – продавцу требуется только получить бумагу и передать ее покупателю.
Чтобы выписать несовершеннолетнего из квартиры, необходимо получить одобрение из органов опеки.
Оно может быть получено только в том случае, если взамен продаваемого жилья ему будет предоставлено как минимум аналогичное по площади и качеству. Это касается как целой квартиры, так и доли в ней. Только после выписки ребенка из квартиры ее можно продавать.
Безналичный расчет используется в процессе продажи квартиры достаточно часто, особенно когда сделка осуществляется между физическим и юридическим лицами.
Этот способ, к сожалению, не обеспечивает должной безопасности, однако, если между продавцом и покупателем установлены доверительные отношения, безналичный расчет – отличный способ.
Единственное отличие оплаты квартиры со стороны покупателя с использованием материнского капитала – сумма должна быть оговорена в договоре (как и сроки ее выплаты).
Перечисление средств происходит с решения Пенсионного Фонда, в который покупателю необходимо будет передать документы, подтверждающие сделку.
Следует помнить о том, что перечисление средств материнского капитала может занимать несколько недель – придется запастись терпением.
Этот выбор встает между многими людьми, которые желают продать свою квартиру.
Так, выбор варианта с агентством недвижимости имеет свои выгоды:
Самостоятельная продажа тоже не так плоха, особенно если вы хорошо разбираетесь в вопросе. Также можно значительно сэкономить деньги, если продавать свое жилье самостоятельно.
Возможна ли продажа квартиры с прописанным человеком? Смотрите тут.
Порядок продажи квартиры в большинстве случаев состоит из четырех последовательных этапов:
Для покупателя процедура на этом не заканчивается – ему потребуется получить свидетельство о регистрации права собственности на купленную квартиру.
Чтобы сделка продажи квартиры успешно прошла государственную регистрацию, продавец должен заранее подготовить документы для продажи квартиры в 2018 году:
Наличие всех перечисленных документов увеличивает шансы заключить удачную сделку.
Чтобы узнать приблизительную стоимость собственной квартиры, необходимо сделать подборку объявлений о продаже квартир, максимально приближенных к вашей по всем параметрам.
При этом необходимо учитывать любые детали – начиная от площади и расположения в городе, заканчивая этажом, состоянием здания и прилежащего к нему двора.
Уже на основе полученной средней стоимости следует выставлять окончательную цену за реализуемую квартиру.
Также можно обратиться в агентство недвижимости, в котором квартиру оценят максимально точно.
Если продавец отказывается от услуг агентства, на него полностью ложатся обязанности создания эффективной рекламы, продать жилье по выгодной цене без которой будет достаточно сложно.
Следующие советы помогут самостоятельно организовать хорошую рекламную кампанию:
Если нет возможности или желания самостоятельно заниматься размещением рекламы для ускорения продажи жилья, придется все-таки обратиться за услугами профессионального агентства недвижимости – там знают, как выгодно предложить любую квартиру покупателю.
Грамотное оформление сделки по продаже квартиры – определяющее условие успеха.
Чтобы минимизировать последствия, следуйте простым рекомендациям, приведенным ниже:
Внимательно отнеситесь ко всем деталям оформления сделки продажи квартиры, чтобы в дальнейшем обезопасить себя от судебных разбирательств, на которые надо тратить время.
Это один из наиболее важных этапов оформления сделки, без которого невозможна передача квартиры от продавца к покупателю.
Важно проследить, чтобы договор был составлен правильно и содержал все необходимые сведения, среди которых обязательно должны быть следующие:
Даже если в договоре будет отсутствовать хотя бы один из перечисленных пунктов, документ может не пройти государственную регистрацию. По этой причине не поленитесь проверить содержание.
Также весьма ответственный этап, в процессе которого от продавца к покупателю переходят обязанности по содержанию и уходу за приобретенной недвижимостью.
Без подписания акта приемки не проходит ни одна сделка по продаже квартир в новостройках, однако и при продаже жилья на вторичном рынке это является не менее важным шагом.
Покупатель должен посетить приобретаемую квартиру, тщательно смотреть ее состояние и подробно отразить это в акте.
После подписания акта приема-передачи квартиры можно считать, что приобретенное жилье полностью перешло во владение нового собственника.
Ему останется:
Однако для продавца квартиры сделка заканчивается именно на подписании акта и оплате.
Какая цена доверенности на продажу квартиры у нотариуса? Узнайте здесь.
Допускается ли расторжение договора купли-продажи квартиры? Подробности в этой статье.
В деле продажи квартиры могут использоваться различные способы взаимного расчета продавца и покупателя, и не только наличные.
Наиболее часто на практике применяются такие методы:
Прибегайте только к проверенным и безопасным методам взаимного расчета в процессе сделки по продаже квартиры, чтобы в дальнейшем не потратить свое время на судебные споры.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Купля продажа квартиры 2018-2019 году происходит в рамках ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон вступил в силу 02.01.2017 года. Отдельные положения этого закона, вступают в силу с 01.01.2020 года и касаются компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
статья обновлена и актуальна на 2019 г
Содержание статьи подробное:
Единственным регистратором недвижимости и сделок с ней является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр.
Подать документы в Росреестр можно через посредника — МФЦ.
ВНИМАНИЕ!
Покупка строящегося объекта ( квартиры в многоквартирном доме, таунхауса, коттеджа) недвижимости юридически не является сделкой купли-продажи.
Ведь объекта еще физически не существует.
«Покупка» строящегося объекта юридически является — участием в долевом строительстве на свой страх и риск.
Хотя ФЗ-214 «О долевом строительстве» серьёзно защищает право требования дольщика к застройщику и Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Основные требования к оформлению купли-продажи квартир в 2018 году.
Купля продажа квартиры в 2019 году и ее оформление происходит в письменной форме, иначе признается ничтожной. Некоторые сделки требуют обязательного удостоверения договора купли-продажи нотариусом (см. ниже)
Договор купли-продажи участники сделки могут составить самостоятельно, если нет обязательного требования нотариального удостоверения. Прочтите новую статью об изменениях закона 01.05.2019 г
На сайте есть шаблоны договоров и видеоконсультации по самостоятельному составлению договоров.
2. Регистрация договора купли-продажи:
Договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации( с 2013 года)
3. Регистрация перехода права:
Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации, о чем вносится запись в ЕГРН
4. Регистрация права собственности:
Право собственности подлежит обязательной регистрации, о чем вносится запись в ЕГРН.
5. ЕГРН:
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) ведет РОСРЕЕСТР — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.С 02.01.2017 г реестр объектов недвижимости и прав на них ведется в электронном виде.
6. Заявления в Росреестр:
Подать заявление в Росреестр можно через МФЦ — многофункциональные центры «Мои документы» независимо от места нахождения объекта недвижимости.
Росреестр закрывает свои офисы приема-выдачи документов.
7. Подтверждение права собственности:
Свидетельство о государственной регистрации права собственности теперь не выдается.Единственным доказательством зарегистрированного права является наличие записи об этом в ЕГРН, поэтому после регистрации права собственности новому правообладателю будет выдана выписка из ЕГРН, содержащая полные и достоверные сведения об объекте недвижимости, зарегистрированных правах и ограничениях прав.
8. Заявление в Росреестр в электронном виде:
Заявление о государственной регистрации недвижимости можно подать в электронном виде. Для этого нужно иметь ЭЦП — электронную цифровую подпись. Договор купли-продажи, поданный в электронном виде не будет иметь физической регистрационной записи, а только цифровую.
Если у вас нет ЭЦП услугу подачи документов в Росреестр в электронном виде вам может оказать нотариус или ипотечный центр Сбербанка.
9. Сроки обработки заявлений:
Сроки регистрации перехода права от 2 до 10 рабочих дней. Подробнее здесь.
10. Государственная пошлина за регистрацию права собственности:
Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Оплачивается покупателем.
Государственная пошлина за регистрацию переход права не уплачивается.
11. Особенности сделок с несовершеннолетними и недееспособными:
Для продажи недвижимости принадлежащей несовершеннолетним или совершеннолетним недееспособным необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
12. Особенности купли-продажи долей в праве и комнат в коммунальных квартирах:
Для продажи долей в праве собственности или комнаты в коммунальной квартире — необходимо уведомить других собственников о продаже с указанием условий сделки.
Объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер!
Регистрация прав на объект недвижимости — вторична. Кадастровый учет — первичен.
Кадастровые документы для Росреестра готовят теперь сертифицированные специалисты — кадастровые инженеры. Список специалистов есть на официальном сайте Росреестра.
Прочтите полезную статью:
Основанием для регистрации перехода прав является Договор купли-продажи, Акт приема-передачи и заявление правообладателя.
С 02.01.2017 года некоторые договоры купли-продажи подлежат обязательному удостоверению у нотариуса , а именно:
Все другие договоры купли-продажи составляются в простой письменной форме. Образцы/шаблоны документов здесь
Конечно невозможно рассказать обо всех нюансах купли-продажи квартиры в одной статье, ведь каждая сделка уникальна и в ней разные условия и обстоятельства.
Подробные разъяснения, с детальными комментариями по процедуре оформления купли-продажи квартир в соответствии с требованиями ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», вы можете получить в практических пособиях по сделкам с недвижимостью
Порядок работы с заявителями при оказании государственной услуги по регистрации недвижимости прописан в новом регламенте. Читайте:
ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Статья 66, часть 4
При компенсации Российской Федерацией ущерба, причиненного личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями, за исключением случая, указанного в части 3 настоящей статьи, орган регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных Российской Федерацией сумм:1) к органу государственной власти или органу местного самоуправления, если такие убытки возникли в результате признания судом незаконным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления;2) к лицу, выполнившему кадастровые работы, если такие убытки возникли в результате реестровой ошибки и предоставления этим лицом недостоверных данных и документов для внесения записи об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Данное требование не может быть обращено к юридическому лицу или физическому лицу, заключившим договор о проведении кадастровых работ с лицом, выполнившим кадастровые работы;3) к иному физическому лицу или юридическому лицу, незаконные действия которых привели к возникновению таких убытков.
Статья 68. Компенсация за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости
1. Физическое лицо — собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение (далее — однократная компенсация).
2. Однократная компенсация лицам, указанным в части 1 настоящей статьи, производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты указанного в части 1 настоящей статьи имущества, если в соответствии с этим решением суда взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае:1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из единого государственного реестра юридических лиц.
3. Однократная компенсация указанным в части 1 настоящей статьи лицам не может превышать один миллион рублей.
4. Российская Федерация в лице органа регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных Российской Федерацией в соответствии с настоящей статьей сумм.
Самостоятельная продажа квартиры – это сравнительно сложная и многогранная процедура, при которой нужно учитывать множество различных факторов (именно для того, чтобы получить помощь в продаже обычно и привлекают агентства недвижимости или частных риэлторов). Тем не менее реализовать собственное жилье без посторонней помощи вполне возможно. Поэтапно рассмотрим весь порядок продажи квартиры в 2019 году.
Как только человек окончательно решил продавать собственное жилье, по какой бы причине это не было необходимо, нужно сначала определить, сколько денег получится выручить за свою квартиру, если ее правильно продать. Существует два основных варианта оценки: самостоятельно или при помощи оценочной компании.
У такой системы есть несколько недостатков. Первым делом – это серьезные затраты времени. Кроме того, не всегда покупатель согласен с установленной ценой, из-за чего можно потерять несколько вполне реальных клиентов. Сама процедура оценки обычно производится самым простым и понятным методом рыночных аналогов.
На стоимость квартиры будет влиять практически все: состояние, произведенный ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Однако на практике, рассчитать каждый такой момент неспециалист вряд ли сможет, потому проще брать усредненную цену за, например, квадратный метр и умножать на количество метров в целевой квартире.
Недостатками обращения в оценочную компанию можно назвать стоимость услуг, а также сроки подготовки отчета. В среднем, отчет может стоить до 10 тысяч рублей и готовить его будут около 1 недели. С одной стороны, это несколько затягивает процедуру продажи по времени, но с другой, вполне может помочь более выгодно продать жилье (пусть это и не обязательный момент). Нужно учитывать еще и тот факт, что покупатель больше доверяет официальному отчету и потому вряд ли будет оспаривать установленную цену.
С чего начать второй этап: с подготовки документов. Формально их можно начать готовить и позже, уже после того как будет найден потенциальный покупатель, однако удобнее все сделать заранее, чтобы иметь весь или почти весь пакет бумаг на руках. Как доказывает практика, это в значительной мере помогает заключить сделку как можно быстрее. Примерный перечень документов выглядит так:
Помимо всего прочего, если продавец или покупатель состоят в браке, потребуются согласия на покупку/продажу жилья от их супруга/супруги. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или он является одним из собственников, обязательно нужно получать разрешение от органов опеки на продажу жилья. Получить такой документ достаточно сложно и, что самое главное, он имеет ограниченный срок действия – всего 1 месяц. Как следствие, именно эту бумагу есть смысл заказывать только тогда, когда клиент действительно согласится на все условия и будет готов заключить сделку в любой момент.
Теперь, когда квартира оценена и документы преимущественно подготовлены, можно начинать поиск потенциальных покупателей. Именно на данном этапе обычно требуется помощь риэлторов или агентств недвижимости, однако это не обязательно. Вполне достаточно будет разместить объявление о продаже в социальных сетях и/или специализированных сайтах типа Avito.
На данном этапе стороны обсуждают условия будущей сделки, порядок расчетов и любые другие важные моменты, которые играют значительную роль как для продавца, так и для покупателя. Отдельно нужно отметить возможность продажи квартиры с долгами за коммуналку и при наличии неузаконенной перепланировке.
Долг по коммунальным платежам (за исключением капитального ремонта) касается конкретного владельца, а не квартиры. Таким образом, после смены собственника, платить долг все равно должен будет предыдущий владелец. С другой стороны, управляющая компания явно не будет искать должника, вместо этого буквально терроризируя нового собственника.
Можно просто погасить задолженность или, например, указать это как один из обязательных пунктов при получении оплаты за квартиру.
Как вариант, продавец и покупатель могут договориться так, что покупатель переведет на себя долг. Как правило, при этом снижается стоимость жилья, причем в несоразмерном формате.
Квартиру также можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Формально, если никто из государственных структур или управляющей компании не узнает об этом, то ничего менять и не нужно. Однако, если все делать по правилам, придется или узаконивать перепланировку, или все возвращать в изначальное состояние.
Если покупатель не был в курсе данной проблемы (не сверил план по техпаспорту с реальным положением дел), то его может ждать очень неприятный сюрприз.
Когда основные условия оговорены, самое время осмотреть жилье, задать различные вопросы и проверить квартиру на предмет наличия обременений, прописанных лиц, тех же долгов по платежам и так далее. Это нужно как для того, чтобы безопасно продать квартиру, так и для того, чтобы у покупателя не возникали лишние вопросы. Многое зависит от внимательности покупателя и честности продавца. Значительную часть важных моментов можно просто не обнаружить при беглом осмотре.
Если квартира продается вместе с техникой и мебелью, это также необходимо отражать в договоре купли-продажи. Более того, во время осмотра нужно наклеить на все имущество инвентарные номера и составит опись. Это будет гарантией того, что именно в таком виде, в котором он есть сейчас, имущество «доживет» до окончания сделки.
Проверка квартиры на обременения и другие вероятные проблемы – самый сложный этап из всех. Можно и тут попробовать обойтись без посредников, сделать все самостоятельно, но крайне рекомендуется обращаться к опытным юристам, так как некоторые моменты могут быть известны только им, людям с опытом. Обычный человек или не обратит внимание или не поймет, что тут не так. Пример того, что и где можно проверить самому:
Следующий этап – составить договор купли-продажи. В нем отмечаются все важные для сторон нюансы, описывается квартира, указываются данные покупателя и продавца, стоимость жилья и так далее. Конкретных и строго определенных требований нет, однако чтобы лучше понимать, что должен или не должен включать в себя договор купли-продажи можно изучить представленный ниже образец:
Готовый договор нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно его можно заверить у нотариуса, однако это необязательный шаг. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Более того, подписанный договор предполагает только то, что стороны имеют определенные обязательства друг перед другом, но не факт, что они уже их выполнили.
С подписанным и зарегистрированным договором, а также со всеми остальными документами на квартиру, новый собственник должен обратиться в отделение Росреестра. Тут придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Продавец в данном случае ничего не платит и может просто поприсутствовать для контроля правильности совершения перехода права собственности.
Когда регистрация права собственности завершена, покупатель может потребовать подписать окончательный акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Нередко это производится прямо в новой квартире, чтобы еще раз убедиться, что все на месте и ничего с жильем не произошло. Акт составляется в двух экземплярах и подтверждает факт передачи жилья. Это один из документов, который закрывает обязательства сторон, но его одного обычно мало.
Помимо акта, нужно заполнить расписку о получении средств. Это делает продавец, одновременно с составлением акта и получением всей суммы денег за квартиру. Расписка обычно составляется в одном экземпляре и передается покупателю в качестве подтверждения того, что он действительно заплатил деньги.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
No related posts.