Содержание
Цены на рынке недвижимости, особенно в больших городах, на сегодняшний день по-прежнему остаются заоблачными и неподъемными для большинства граждан. Чтобы стать счастливым обладателем квадратных метров, многие ищут наиболее оптимальные варианты, которые удовлетворили бы их не только ценовой категорией, но и качеством, то есть развитой инфраструктурой, хорошим транспортным разрешением, практичной и удобной планировкой и т.д. Жилье в новостройке – что может быть лучше? Оно удовлетворяет практически все запросы потенциальных покупателей, а учитывая стоимость квадратных метров на начальном этапе строительства («на этапе котлована»), то и вообще беспроигрышный вариант. Поэтому в последнее время приобретение недвижимости на первичном рынке стало столь популярным и квартиры быстро разбирают, но есть еще продажа квартиры по переуступке – отличный вариант для приобретения собственного уютного гнездышка.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
Это быстро и бесплатно!
Многие не знают, что такое продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав. Для возведения многоэтажного дома, строительной фирме необходимы средства, поэтому она привлекает инвесторов, которые вкладывают в строительство свои деньги, а взамен получают на руки договор долевого участия, который дает им право на получение квартиры в этом же доме после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию. Инвесторами в данном случае могут быть как юридические лица (бизнесмены), так и физические лица (обычные люди).
Каждый инвестор, вкладывая свои средства в строительство дома, преследует какие-то личные цели. Для бизнесменов покупка квартиры еще в момент заложения фундамента – выгодная и весьма прибыльная сделка, поскольку по мере возведения дома снижаются возможные риски, а цена квадратных метров стремительно вырастает. Они вкладывают одну сумму, а потом при переуступке объекта, получают в разы больше. Самый выгодный для них вариант – приобретение квартиры у застройщика еще в начале возведения дома и продажа готовой квартиры после завершения строительства с полным пакетом документов (выписка из ЕГРП о праве собственности и др.).
Не только предприниматели покупают квартиры у застройщика, но и простые люди, которым этот вариант является более доступным из всех возможных. Ведь обзавестись жильем таким способом можно в разы дешевле и многих даже не останавливает тот факт, что придется ждать несколько лет, чтобы въехать в свою новую квартиру. Но бывают случаи, когда и простые люди продают квартиру в строящемся доме по переуступке. Причины для этого может быть самыми разнообразными – переезд в другую страну, сложная финансовая ситуация, необходимость выплачивать кредит, семейные обстоятельства и др.
Продажа объекта недвижимости по переуступке отличается от обычной продажи квартиры тем, что в первом случае продается не сама квартира, а только право на ее получение после завершения строительства, а во втором случае продается именно квартира в уже сданном в эксплуатацию доме. Если при обычной продаже оформляется один тип договора (купля-продажа), то при переуступке – другой тип соглашения (об уступке прав требования) с обязательной передачей покупателю оригинала основного договора долевого участия (ДДУ). Данное соглашение о переуступке имеет официальное название – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.
Порядок и процедура продажи квартиры в строящемся доме по переуступке прав собственности регламентируются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», принятым в декабре 2004 года. Этот законодательный акт не обязывает получать разрешение застройщика на заключение договора цессии, но часто строительные компании вносят этот пункт в раздел обязательств дольщиков в ДДУ. Это означает, что продать объект до сдачи дома по переуступке можно только с письменного согласия застройщика.
Федеральный Закон позволяет проигнорировать этот требование, но это будет расцениваться как нарушение условий договора и в конечном итоге цессионарий может остаться ни с чем. К тому же чаще всего строительные фирмы не препятствуют своим дольщикам переуступать права собственности и весьма охотно дают свое согласие.
Необязательно покупка жилой недвижимости по переуступке должна производиться в недостроенном доме. Этот вариант также возможен и после завершенного строительства. Обычно возведение дома – это только половина дела. Застройщику необходимо еще подготовить дом к сдаче в эксплуатацию – решить все юридические вопросы, собрать и подготовить необходимую документацию и т.д. Все это занимает довольно много времени, иногда может затянуться на полгода – год. Пока не будет составлен акт приема-передачи дома, то есть он не будет введен в эксплуатацию, остается действительным договор долевого участия, согласно с которым продавать квартиру по переуступке можно много раз.
Но сразу после того, как дом будет сдан, начнется процесс оформления прав собственности на квартиру по ДДУ и тогда ее продать будет невозможно до тех пор, пока дольщик не получит на руки свидетельство о праве собственности на объект жилой недвижимости. Но тогда он уже не сможет продать по переуступке, поскольку такая сделка будет считаться чистой продажей и оформляться договором купли-продажи.
Долевое участие в строительстве многоквартирного дома дает право участникам (дольщикам) на получение квартиры после введения здания в эксплуатацию. Этот способ покупки недвижимости пользуется огромным спросом, ведь лучше подождать пару-тройку лет, но хорошо сэкономить на покупке жилья на начальном этапе строительства.
Если продавать готовую квартиру, имя свидетельство о праве собственности на нее, нужно заключать договор о купле-продаже недвижимости, то при покупке квартиры в строящемся доме, заключается ДДУ, порядок составления и правила оформления которого, регламентируются российским законодательством. Это соглашение наделяет дольщика правом получения объекта недвижимости с последующим оформлением прав собственности на него.
После сдачи дома в эксплуатацию, дольщик осматривает квартиру и на основании результатов осмотра составляется акт приема-передачи. Именно этот документ дает право на оформление квартиры в свою собственность. Если до этого момента дольщик решил продать объект по переуступке, то по факту ДДУ остается действительным, а меняется просто будущий собственник квартиры. Причем он приобретает все те же права и обязанности, которыми был наделен его предшественник, то есть цедент (продавец квартиры по переуступке).
Продавая жилье по уступке прав, цедент не может гарантировать, что цессионарий в конечном итоге все-таки получит свою квартиру, поскольку всю ответственность за выполнение обязательств строительной фирмы, определенные ДДУ, несет именно застройщик, а не цедент. Поэтому при переуступке квартиры остаются все те же риски, какие были и при основном договоре.
Продажа недвижимости по переуступке возможна только когда дольщик полностью выплатил стоимость квартиры застройщику, но на практике часто встречаются случаи, когда цессионарий, покупая таким способом недвижимость, также приобретает и обязательство погасить остаток долга за квартиру. Этот момент обязательно должен присутствовать в условиях договора цессии. Иногда о наличии задолженности перед застройщиком цедент может умолчать, тогда цессионарий может получить не только право собственности на будущую квартиру, но и долги по ней. Чтобы избежать этих неприятностей, необходимо перед заключением договора цессии тщательно проверить застройщика, цедента и сам объект на предмет наличия задолженностей или других обременений.
Продажа квартир по переуступке в большинстве случаев осуществляется частными инвесторами, то есть бизнесменами, деятельность которых заключается во вложении средств в прибыльное дело с целью получения финансовой выгоды. А выгода от участия в долевом строительстве с последующей продажей квартир по переуступке более, чем очевидна.
Инвесторы, вкладывая свои средства в строительство дома взамен на право получения квартиры в собственность, осознанно идут на высокий риск. Ведь строительство может быть «заморожено», приостановлено на неопределенный срок, тянуться десятками лет, застройщик может оказаться банкротом и т.д. Никто от этого не застрахован.
Но по мере продвижения строительства, на каждом последующем его этапе, риски уменьшаются, шансы на успешное завершение строительства возрастают, а вместе с ними и растет цена. Если инвесторы вкладывают в возведение дома одну сумму, то при продаже объекта на последних этапах стройки, они получают в разы большую. Это их плата не только за ожидание, но и за риск, ведь они могли вообще ничего не получить, даже не вернуть обратно то, что вложили, случись какая непредвиденная ситуация (банкротство компании или еще что-то).
Несмотря на сравнительно низкие цены на квартиры, продающиеся по переуступке, часто и эта сумма остается неподъемной для большинства среднестатистических граждан. Но многие банки идут навстречу и предлагают оформить ипотечный кредит на первичное жилье и на очень выгодных условиях для заемщика. Для большинства граждан покупка жилья в кредит – единственный выход из сложившейся ситуации и оптимальное решение жилищных проблем. Поэтому такое явление как приобретение жилой недвижимости в ипотеку достаточно распространенное на территории России, и не только.
Многие банковские учреждения охотно одобряют кредит, даже если квартира покупается по переуступке. Но нужно понимать, что выдавая столь огромную сумму взаймы, банк сильно рискует, причем не меньше чем цессионарий.
Если закладная на готовую квартиру хоть как-то могла гарантировать финучреждению возмещение убытков в случае потери платежеспособности клиентом, то закладная на квартиру в еще недостроенном доме не может дать таких гарантий. В случае, когда заемщик в силу сложившихся обстоятельств престает платить кредит, а застройщик обанкротился, банк рискует просто остаться ни с чем и понести огромные убытки.
Поэтому банки более охотно выдают ипотечные кредиты на первичное жилье только в тех случаях, когда застройщиком является проверенная и надежная строительная компания, а процесс возведения дома находится на завершающих этапах строительства. Покупка квартиры по переуступке в ипотечный кредит может являться своего рода дополнительной гарантией для цессионариев, поскольку финансовое учреждение одобрит только тот кредит, если застройщик – фирма, с которой банк вплотную сотрудничает. Это значит, что строительная компания проверена и ей можно доверять.
Купить недвижимость проще, чем продать. Для покупки необходимо просто присутствовать при заключении сделки и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение объекта. А вот для продавца (цедента) этот процесс достаточно трудоемкий и затратный по времени.
Чтобы продать квартиру в новостройке по договору цессии, цеденту необходимо:
Как и для заключения любой сделки с недвижимостью, при оформлении цессии понадобятся следующие документы:
Согласно Налоговому Кодексу РФ каждый дееспособный гражданин обязан уплачивать налог на доходы физических лиц со всех своих доходов, которым собственно и является сумма, вырученная за продажу квартиры по переуступке. Размер налоговой ставки составляет 13% от суммы прибыли.
Если цедент переуступил свои права на недвижимость в том же году, в котором был заключен договор долевого участия между ним и застройщиком, то базой для налогообложения является не сумма с продажи объекта, а разница между суммой приобретения и суммой продажи. В случае, когда выручка от продажи по переуступке оказалась ниже, чем общие расходы на участие в долевом строительстве, то НДФЛ не взимается.
Также согласно российскому налоговому законодательству, каждый гражданин имеет право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при оформлении сделки с недвижимостью. Благодаря этой налоговой льготе можно полностью освободиться от уплаты НДФЛ.
Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.
Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.
Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.
При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.
К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.
Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.
Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.
Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.
У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.
Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.
Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.
Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ .
Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.
Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.
Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.
Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.
Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.
Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.
Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.
Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:
🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.
🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.
🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.
🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.
Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.
Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:
📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;
📂 сам договор долевого участия;
📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;
📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;
📂 разрешение от банка на переуступку прав.
Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.
Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.
Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.
Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.
Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.
Квартиры в новостройках очень часто приобретаются по договору долевого участия (ДДУ) еще на стадии рытья котлована. Фактически, никакого жилья еще не существует, одно не построено. Однако застройщик, с целью сокращения собственных затрат, готов продавать все или некоторые квартиры заранее, заключая такой договор. Как правило, квартира, купленная по ДДУ, обходится покупателю дешевле примерно на 20-50%.
Не всегда такую недвижимость приобретают с целью дальнейшего проживания. Такой возможностью пользуются и спекулянты, покупающие дешевле и продающие дороже. Кроме всего прочего, сам будущий собственник жилья может уже ближе к концу строительства решить, что ему нужно жилье больше или меньше, а значит заключенный ДДУ уже не устраивает.
В такой ситуации напрямую продать квартиру еще невозможно, потому что право собственности еще не оформлено. В то же время, можно уступить свои права на договор долевого участия, что и называется переуступкой прав. Фактически, это та же сделка купли-продажи, но оформляется она значительно быстрее и проще. Нужно учитывать, что реализовать такое право можно только до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию.
Главное преимущество для покупателя по переуступке в том, что такая квартира будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное, но уже сданное в эксплуатацию жилье. Кроме того, за счет того, что у жилья не было других собственников, рисков тут минимум.
Продавец же получает выгоду за счет того, что на стадии котлована он приобретал квартиру намного дешевле, чем продает права на ее получение уже ближе к концу строительства.
Квартиры по переуступке продают обычно за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Раньше – нет смысла, покупатели могут и не согласиться. Позже уже тоже не получится, так как после того, как дом сдан в эксплуатацию оформляется право собственности и тут уже нужно будет продавать квартиру на общих основаниях. Это сложнее и дольше, чем по договору переуступки прав.
Процедура продажи квартиры по переуступке прав не особо сложная, однако имеет свои особенности и нюансы.
Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных пунктов.
Существуют два основных варианта оценить стоимость еще, фактически, не существующей квартиры: самостоятельно или при помощи специализированной оценочной компании.
Следующий этап – поиск покупателя. Можно просто поспрашивать знакомых, но это не слишком удачный подход. Намного проще и быстрее выложить объявления о продаже квартиры (можно даже не уточнять, что через переуступку прав) в интернете. Например, на том же сайте Avito или аналогах.
Далее нужно позволить покупателю осмотреть его будущую квартиру. При условии, разумеется, что уже есть что смотреть. Учитывая тот факт, что подобные сделки совершаются уже на последних этапах, незадолго до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, как минимум коробка с квартирой уже должна быть готова. Если по какой-то причине ничего еще нет, то можно показать макеты, 3D модель, планировку и так далее. В общем все, что предоставлял застройщик еще на этапе начала строительства.
Если продавец еще не полностью выплатил всю положенную сумму по ДДУ, то для переуступки прав требуется разрешение застройщика. В противном случае никакое разрешение не нужно, однако, во избежание возможных проблем рекомендуется такое разрешение все же получить или, как минимум, просто уведомить застройщика о том, что будущий собственник квартиры по договору долевого участия поменяется.
На этом этапе нужно обсудить с покупателем условия сделки. Учитывая тот факт, что она будет производиться в упрощенном порядке (сравнительно с классическим договором купли-продажи), обсуждать тут особо нечего, разве что стоимость квартиры.
После того, как все стороны точно понимают, что они хотят и что получат, нужно составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки прав. В нем отражается следующая информация:
Для оформления сделки понадобятся следующие документы:
Никаких специальных затрат продавец и покупатель не несут. Даже госпошлина за регистрацию права собственности не требуется. Из реальных затрат следует отметить только платеж покупателя за саму квартиру, а также возможные расходы на оплату услуг оценочной компании (около 1-2 тысяч рублей) и оплату услуг нотариуса, если договор переуступки будет заверяться нотариально, что абсолютно не обязательно (около 2-5 тысяч рублей).
Учитывая минимальное количество документов и общую простоту сделки, все можно оформить буквально за 1-2 дня. В среднем на такую процедуру, с учетом того, что покупатель с продавцом будут не слишком активны, уходит около 1-2 недель.
Несмотря на то, что продается, фактически, не квартира, а лишь права на нее, платить налог в размере 13% все равно нужно. Это делает продавец, как получатель дохода. Следует учитывать, что оплата производится только с суммы полученной прибыли.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
No related posts.