Продажа квартиры полученной по договору мены

В случае продажи квартиры, приобретенной в результате обмена, налогоплательщик в целях исчисления НДФЛ вправе уменьшить сумму дохода на указанную в договоре мены стоимость этого имущества, а при отсутствии таких сведений – на рыночную стоимость объекта.

Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ, если по договору мены город предоставил налогоплательщику квартиру взамен квартиры в сносимом доме, которая находилась в его собственности менее трех лет.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 3 июня 2014 г. N 03-04-05/26663

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со "статьей 34.2" Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет.

"Статьей 567" Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, учитываемый при определении налоговой базы, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.

Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартир, определяется исходя из стоимости квартир, указанной в договоре мены. В случае если в договоре мены стоимость обмениваемых квартир не указывается, сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости обмениваемых квартир.

В соответствии с "подпунктом 1 пункта 1" и "подпунктами 1" и "2 пункта 2 статьи 220" Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены квартир учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры налогоплательщиком, которая в дальнейшем была обменяна по договору с городом.

При последующей продаже квартиры, полученной по договору мены с городом, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов. При этом в рассматриваемом случае в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

По вопросу документов, требующихся для получения имущественного налогового вычета, следует обратиться в налоговый орган по месту жительства.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

— Мои родители купили кооперативную квартиру в Москве в 1966 году и в течение 15 лет выплатили рассрочку, в 90-х годах мама оформила частную собственность на эту квартиру (не приватизация), сейчас по программе сноса хрущевок ей дали новую квартиру по договору мены (в принудительном порядке, она переезжать не хотела), собственность будет оформлена после 01.01.16. Ей уже 80 лет, и я хочу забрать ее к себе в Санкт-Петербург и купить квартиру рядом с собой, цены в Питере в два раза меньше, чем в Москве. Вопрос: должна ли она платить налог с продажи своей московской квартиры и почему?

Отвечает директор по аудиту компании «Что делать Аудит» (входит в консалтинговую группу «Что делать Консалт») Татьяна Ефимова:

В отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016, для целей налогообложения доходов, получаемых от продажи недвижимости, статьей 217.1 Налогового кодекса РФ устанавливается следующий минимальный предельный срок владения имуществом:

• три года для объектов, полученных в собственность в результате наследования или дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ; приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
• пять лет в остальных случаях.

При этом определение срока нахождения квартиры в собственности с учетом срока владения предыдущим жильем не предусмотрено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, в случае расселения ветхого (подлежащего сносу) жилья, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, в расчет принимается только период владения новой квартирой.

В то же время, поскольку на основании ст. 576 Гражданского кодекса РФ, к договору мены применяются правила купли-продажи, при продаже квартиры, полученной по договору мены, владелец вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 млн рублей, либо уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи квартиры на сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

В данном случае сумма расходов на приобретение квартиры будет равна стоимости квартиры, указанной в договоре мены. Если в договоре мены стоимость не указана, в расчет принимается рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир. Рыночная стоимость квартиры, как правило, устанавливается оценщиком, осуществляющим деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены в рамках программы расселения подлежащего сносу жилья, уплачивается налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей, либо от разницы между доходом от продажи указанной квартиры и суммой фактических затрат на ее приобретение.

Отвечает старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Дронов:

Каких-либо льгот пенсионерам, по сравнению с прочими плательщиками НДФЛ, в данной ситуации НК РФ не предусмотрено. Закон одинаково распространяется на всех налогоплательщиков. Следовательно, платить налог при продаже квартиры придется.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дмитрий Смаковский:

К сожалению, срок владения старой квартирой в данной ситуации учитываться не будет, и вам необходимо уплатить налог с продажи имущества.

Хотя переселение и было связано с изъятием старой квартиры (то есть являлось вынужденным), все это не является исключением из общего правила, поскольку срок владения отсчитывается только с даты регистрации права собственности гражданина на недвижимость. Данная позиция изложена и в Письме Минфина от 17.10.2012 № 03-04-05/10-1199.

Более того, с 01.01.2016 г. изменился и срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Теперь этот срок будет составлять пять лет. Исключением является имущество, которое получено:

• по наследству или дарению от ближайших членов семьи;
• в результате приватизации;
• в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Отвечает адвокат по недвижимости Инна Белякова:

Здравствуйте! Налог на доходы физического лица (НДФЛ) Вашей маме придется заплатить, поскольку она является налогоплательщиком — резидентом Российской Федерации, и соответственно, обязана его уплачивать.

Ваша мама будет освобождена от уплаты налога с дохода, полученного от продажи своей квартиры, только по истечении минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Из Вашего вопроса следует, что квартира Вашей маме предоставлялась по договору мены. Как правило, в Москве при сносе дома собственникам предоставляются квартиры на основании договоров передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации — возмещения за жилую площадь в снесенном доме.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Срок владения квартирой исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на новую квартиру (Письмо Минфина России от 15 октября 2010 г. N 03-04-05/7-624).

Таким образом, Ваша мама будет освобождена от уплаты НДФЛ только по истечении пяти лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, полученную взамен снесенной (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

повышение юридических знаний

Автор: Екатерина Шестакова 26 сентября 2014

Доход от продажи жилья, ранее обмененного на квартиру, уменьшается на ее рыночную стоимость (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43343).