Продажа муниципальной квартиры администрацией

Статья 8. Продажа муниципальных жилых помещений гражданам

8.1. Настоящая статья устанавливает порядок продажи гражданам муниципальных жилых помещений:

– находящихся в пользовании граждан по договору коммерческого найма;

– в коммунальных квартирах;

– в качестве формы обеспечения граждан жильем, нуждающихся в улучшении жилищных условий и отнесенных к льготной категории.

8.2. Продажа муниципальных жилых помещений в иных случаях осуществляется на аукционе.

8.3. Действие настоящей статьи не распространяется на жилье, находящееся у муниципальных предприятий и учреждений.

8.4. В соответствии с настоящей статьей подлежат продаже жилые помещения, отвечающие санитарно-техническим требованиям. Не подлежат продаже жилые помещения признанные в установленном порядке непригодными для проживания, в домах, подлежащих сносу, в специализированных жилых помещениях, находящихся под арестом. Запрещается продажа жилых помещений для целей, не связанных с проживанием людей.

8.5. Продажа муниципальных жилых помещений осуществляется в пределах доли, ежегодно устанавливаемой постановлением главы района.

8.6. Рыночная стоимость объекта определяется отчетом об оценке.

Стоимость продажи определяется согласно методике реализации жилищного фонда гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

8.7. Средства от продажи жилых помещений в полном объеме поступают в местный бюджет.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

8.8.1. Продаже жилых помещений в коммунальных квартирах (квартиры, в которых проживают несколько нанимателей либо наниматели и собственники жилых помещений) подлежат только физически и юридически свободные изолированные жилые помещения при выполнении следующих условий:

– отсутствии в данной квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

– наличии в коммунальной квартире граждан, желающих приобрести настоящее жилье;

– отсутствии в коммунальной квартире граждан, имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на одного человека)

– в обязательном порядке уполномоченный орган составляет акт обследования жилищно-бытовых условий в данной квартире.

8.8.2. При выполнении условий пункта 8.8.1. настоящей статьи уполномоченный орган несет гражданам, проживающим в данной квартире, письменное предложение о заключении договора купли-продажи на освободившееся жилье. Граждане, претендующие на заключение договора купли-продажи, в течение месяца подают заявление в администрацию района с просьбой продать освободившееся жилое помещение и справку о регистрации по месту жительства. Администрация района вправе требовать и иные документы для заключения договора.

8.8.3 При наличии более одного претендента на жилое помещение его продажа осуществляется на закрытом аукционе. Победителем признается лицо, давшее большую цену (стартовая цена – оценочная стоимость). Договор заключается с победителем комитетом имущественных отношений в течение пяти дней со дня проведения аукциона. Оплата производится покупателем в течение двадцати дней со дня подписания договора. В договоре может быть предусмотрена рассрочка платежа, но не более чем на три года, в этом случае 30% стоимости покупателем перечисляются в течение 20 дней со дня подписания договора, оставшаяся сумма должна быть погашена в соответствии с графиком.

8.8.4. Право собственности на жилые помещения переходит к покупателю после перечисления в бюджет района полной стоимости приобретаемого жилого помещения.

8.9. Продажа жилых помещений, находящихся в пользовании по договору коммерческого найма, производится в случаях, когда:

– право выкупа прямо предусмотрено договором;

– гражданин прожил в данном жилом помещении не менее пяти лет.

8.9.1 Сторонами по договору выступает комитет имущественных отношений и гражданин, являющийся нанимателем. Стороной по договору могут быть и граждане, совместно проживающие с нанимателем.

8.9.2. С целью приобретения указанного жилья в собственность граждане обращаются в администрацию района с заявлением о намерении приобрести данное жилье по договору купли-продажи за тридцать дней до окончания срока договора, к заявлению прикладывают:

– справку с места жительства и о составе семьи;

– письменное соглашение, заключенное нанимателем с совместно проживающими гражданами, об определении доли участия в договоре;

– в случае отказа совершеннолетних, проживающих в квартире, от участия в сделке, ими представляется письменный отказ.

8.9.3. Оплата стоимости жилого помещения покупателем производится в течение 20 дней со дня подписания договора купли-продажи. В договоре может быть предусмотрена рассрочка платежа согласно графику, но не более пяти лет, тридцать процентов стоимости оплачиваются сразу. Стоимость жилого помещения определяется отчетом об оценке.

8.9.4. Право собственности переходит к покупателю после перечисления в бюджет района полной стоимости жилья.

8.10. Продажа жилых помещений гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, осуществляется гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и имеющим в соответствии с действующим законодательством право на получение жилого помещения.

8.10.1. Оплата стоимости жилого помещения производится гражданином в следующем порядке: 30% перечисляются в бюджет в течение 20 дней с момента подписания договора, остальная часть выплачивается в рассрочку в течение пяти лет с момента заключения договора в соответствии с графиком, являющимся неотъемлемой частью.

8.10.2 Граждане, желающие приобрести муниципальные жилые помещения по договорам купли-продажи, обращаются в администрацию района с заявлением об этом и могут претендовать на жилое помещение, соответствующее нормам предоставления, исходя из состава семьи.

8.10.3. В случае заключения договора купли-продажи, гражданин исключается из списка нуждающийся в улучшении жилищных условий.

8.10.4. Ответственность за подготовку документов для заключения договора купли-продажи, составление договоров, за государственную регистрацию договоров и регистрацию перехода права, исключение из реестра муниципальной собственности и иных действий, соответствующий уполномоченный орган.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Имеет ли право муниципалитет продавать доли в жилом помещении муниципального жилищного фонда, если эта доля перешла к муниципалитету как выморочное имущество? Не является ли это нарушением Закона о бесплатной передачи в собственность граждан муниципальных жилых помещений, ведь там прописано, что жилые помещения передаются гражданам на бесплатной основе? Если имеет право продать, то только через торги? Имеет ли преимущественное право на выкуп этой доли собственник другой доли этой квартиры? А если квартира в плачевном состоянии, может ли администрация продать эту долю? Заранее благодарю за ответ!

Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману большинству жителей страны. Как следствие, популярностью пользуются различные законные, но обходные пути, при помощи которых можно получить жилье по низкой стоимости. Один из таких способов: покупка-продажа муниципального жилья.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству. Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы. Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Самый простой способ продать такую недвижимость – сначала приватизировать ее. После этого квартира будет считаться частной собственностью и ее можно будет продавать, как и любую другую частную недвижимость, безо всяких ограничений. Однако такая процедура занимает некоторое время и не всегда удобна в плане реализации. В результате применяются различные обходные схемы, чтобы и деньги за квартиру получить и приватизацию не проводить.

Прописка

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

1. Продавец подает запрос в муниципалитет на прописку в квартире третьего лица.
2. Если одобрение получено, покупателя прописывают.
3. Покупатель передает оговоренную сумму денег за данную операцию.
4. Продавец выписывается из квартиры.

Получается, что у социального жилья появляется новый арендатор, который уже может реализовать приватизацию и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры при такой «купле-продаже» не высокая за счет множества рисков и потенциальных проблем, однако именно цена и привлекает покупателей, не имеющих возможности приобрести жилье по рыночным ценам.

Использование «буферной» квартиры

Большей популярностью пользуется второй, альтернативный вариант, при котором обязательно требуется помощь риэлторов из агентства недвижимости. Суть системы в том, что продавец прописывает покупателя в своей квартире и одновременно выписывается из нее, прописываясь в другой, якобы купленной, жилой недвижимости (она формально принадлежит агентству недвижимости). Это необходимо для того, чтобы продавец не получил возможности вновь прописаться в том же муниципальном жилье.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
3. Продавец прописывается в буферной квартире.
4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
5. Производится окончательный расчет.
6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Документы

Для реализации подобной сделки могут понадобиться следующие документы:

• Паспорта сторон.
• Договор с агентством недвижимости.
• Договор между сторонами сделки.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц в муниципальном жилье.
• Договор на право пользоваться социальной квартирой.
• Расписки, подтверждающие факт производимых расчетов.

Расходы

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Сроки

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости. В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке. А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

• Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
• Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
• Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
• Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
• Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
• Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область