Продажа незавершенного строительства документы

Купля-продажа объекта незавершенного строительства

Объектами незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено (п.п. 10, 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, поэтому такие объекты могут быть предметом договора купли-продажи (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ), поэтому отношения сторон по данному договору регулируются нормами параграфа 1 и параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Сказанное означает и то, что переход права собственности на такой объект, в том числе на основании договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В свою очередь, переход права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю возможен при условии возникновения этого права у продавца.

Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого права в установленном порядке (ст. 219 ГК РФ, п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51). Продавец может совершить отчуждение объекта незавершенного строительства (то есть передать его в собственность покупателя) лишь при условии, что право собственности продавца на такой объект зарегистрировано путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (п.п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч.ч. 2, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", см. также постановление АС Поволжского округа от 15.09.2015 N Ф06-468/15).

Как подчеркивают судьи, объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении в установленном порядке государственной регистрации права собственности на этот объект (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 30.05.2016 N Ф03-2489/16).

Следует отметить, что государственная регистрация права на вещь, включая объект незавершенного строительства, не является обязательным условием для признания этой вещи недвижимостью. Напротив, из п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что государственная регистрация права необходима постольку, поскольку вещь обладает характеристиками, позволяющими признать ее недвижимым имуществом. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. Вместе с тем, поскольку объект незавершенного строительства является недвижимой вещью, для регистрации прав на правомерно строящийся объект необходимо определить, действительно ли он обладает признаками недвижимого имущества. Для этого нужно установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ) (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

При этом право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляется на основании технического плана такого объекта недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором он расположен, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения соответствующего объекта незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).

С целью передачи объекта незавершенного строительства в собственность покупателя стороны могут заключить:

– договор купли-продажи будущей недвижимости (п. 2 ст. 455 ГК РФ), если объект незавершенного строительства будет создан в будущем и (или) право собственности продавца на такой объект в момент заключения договора еще не зарегистрировано;

– договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, если такой объект уже существует и продавец обладает правом собственности на него.

Если стороны намерены в будущем заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, они могут урегулировать свои отношения путем заключения предварительного договора купли-продажи (ст. 429 ГК РФ).

Из изложенного выше следует, что отсутствие у продавца права собственности на объект незавершенного строительства на момент заключения договора купли-продажи такого объекта само по себе не является основанием для признания этого договора недействительным. Такой договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Вместе с тем, для того, чтобы исполнить договор, то есть передать объект недвижимости в собственность покупателя, продавец должен обладать правом собственности на это имущество (см. п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, далее – Постановление N 54).

Правовые последствия неисполнения продавцом обязанности передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства зависят от того, существует ли это имущество физически и обладает ли продавец правом собственности на него. Если объект незавершенного строительства фактически создан, продавец владеет им, право собственности продавца на этот объект зарегистрировано в ЕГРН, то при неисполнении продавцом его обязанности по договору купли-продажи покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении продавца передать ему этот объект (ст. 398 ГК РФ, см. также постановление АС Центрального округа от 28.04.2016 N Ф10-1045/16). Если объект не создан, либо создан, но продавец не зарегистрировал право собственности на него или передал этот объект другому лицу, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной по договору купли-продажи суммы с начислением на нее процентов по ст. 395 ГК РФ до момента возврата этой суммы продавцом, а также возмещения убытков, причиненных покупателю неисполнением договора со стороны продавца (ст. 393, п.п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ, п. 5 Постановления N 54).

Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для договора купли-продажи недвижимости, включая объекты незавершенного строительства, существенными условиями в силу норм закона являются предмет договора и его цена (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предмет договора купли-продажи объекта незавершенного строительства может быть определен путем указания в договоре признаков, индивидуализирующих этот объект. В зависимости от вида и физических (технических, эксплуатационных) характеристик объекта незавершенного строительства условие о предмете может считаться согласованным, если в договоре будут указаны такие сведения, как наименование объекта, его адрес (место расположения), площадь, этажность, инвентаризационный номер и т. д. (см., например, постановления ФАС Московского округа от 18.06.2008 N КГ-А40/4945-08 (определением ВАС РФ от 23.10.2008 N 13347/08 в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано), Первого ААС от 17.10.2016 N 01АП-6464/16).

Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная. Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве. Как зарегистрировать объект, какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.

Что такое незавершенка

Какое здание считается незавершенным?

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство». Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам. Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать. Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, которая в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

• продать;
• подарить;
• передать в наследство;
• обменять;
• заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

• Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
• Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
• Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
• Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.). Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и какие понадобятся документы. Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

• описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
• разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
• документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
• техпаспорт из БТИ;
• смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
• кадастровый план земельной территории;
• документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
• документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
• квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
• заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации. Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Продажа незавершенного строительства

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности. Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

1. Незавершенное здание – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание

Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям. Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно. При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли. Закрепляя сделку, можно составить один документ, можно и два.

Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:

• кадастровый паспорт земли;
• правоустанавливающий документ на участок и незавершенку;
• разрешение на возведение постройки;
• проектную документацию, смету;
• выписку из ЕГРП.

Передача незавершенного строительства

Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.

Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства. Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения. Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.

Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:

1. При смене подрядчика. Объект переходит от строительной фирмы, которая вела работы на незавершенке, другой подрядной организации. Для этого ставится в известность заказчик и оформляется дополнительный договор.
2. При продаже объекта и смене владельца. В процессе сделки стороны составляют передаточный акт, который прикрепляется к договору купли-продажи. Содержание подобного документа обычно одинаковое: покупатель ознакомлен с нынешним состоянием объекта и не имеет никаких возражений. Это делается для того, чтобы пресечь возникновение споров по поводу незавершенности объекта.
3. При банкротстве застройщика. По большей части такие случаи возникают в сфере жилищного долевого строительства. Застройщик, объявивший о своей несостоятельности, передает права на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу. Такое учреждение создают сами дольщики.

В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.

Таким образом, прежде чем осуществить передачу незавершенки, нужно позаботиться о решении первоочередного вопроса – регистрации права собственности в государственных органах.

Почему незавершенку не торопятся регистрировать

Незавершенка, как и любая недвижимость, подлежит налогообложению. С регистрацией объекта у собственника появляются не только права (совершать сделки – продавать, передавать, дарить объект), но и обязанности. Главная из них – обязанность платить налог на имущество. Конечно, мало кому нравится такая перспектива, поэтому владельцы незавершенок не торопятся регистрировать объект, отодвигая этот момент как можно дольше.

К сведению, применение налогообложения в отношении объектов незавершенного строительства имеет свои особенности. Они определяются властями регионов РФ, которые устанавливают налоговую базу, ставки и список лиц, которые могут рассчитывать на льготы. ИФНС определяет размер налога и уведомляет об этом налогоплательщика, отправляя ему платежные документы. Согласно закону, инспекция обязана сделать это не позднее, чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ). Если же никакого сигнала от налоговой не поступило, собственник незавершенного объекта должен сам донести до инспекции информацию, что владеет недостроем.

1. Налог на имущество по незавершенному объекту для физических лиц. Налоговая база рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта на начало года за минусом вычетов (п. 3-6 ст. 403 НК РФ). В переходный период, который действует на территории всех субъектов РФ, базой служит кадастровая или инвентаризационная стоимость. Ставка налога при расчете от кадастровой стоимости устанавливается исходя из предназначения и цены объекта (0,1% — для жилья, 2% — для административно-торговых и высоких по стоимости объектов (более 300 млн. руб.), 0,5% — для других). Если же основываться на инвентаризационной стоимости, то на налоговую ставку влияет только стоимость постройки (0,1% — до 300 тысяч руб., 0,1-0,3% — 300-500 тысяч руб., 0,3–2% — от 500 тысяч руб.).
2. Налог на имущество по незавершенному объекту для юридических лиц. Юрлицо может избежать налогообложения своего недостроенного объекта, но ровно до тех пор, пока он не готов к введению в эксплуатацию. Насколько готово к этому здание, решает само юридическое лицо, но долго оттягивать этот момент не удастся. Если застройщик не будет вкладывать средства в завершение проекта, то налоговая инспекция может через суд добиться налогообложения незавершенки.

Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что застройщики не горят желанием регистрировать объект, дабы избежать лишних затрат в виде имущественного налога. Логика проста: нет права на постройку, значит, нет и самой постройки и нет нужды в отчете перед государством. Во многих регионах РФ владельцы незавершенок в строительстве вовсе не регистрируют здания и идут на этот шаг только после того, как налоговая инспекция выявила нарушение.

Стоит знать о том, что в отдельных случаях без регистрации никак не обойтись. К примеру, многодетным семьям, получившим от государства земельный участок, нужно зарегистрировать незавершенку в течение трех лет. В противном случае есть риск потерять выделенную землю.

Здания, на которых строительные работы пока не завершены, представляют собой особый вид недвижимых объектов. По многим параметрам в их отношении применяется такой же режим, как к законченным капитальным строениям. Однако не обходится без отличительных нюансов, которые возникают из-за специфики статуса недостроя. Их нужно учитывать при оформлении права на незавершенные объекты и оформлении сделок с ними.

Покупаем дом, незавершенный строительством: