Проектная организация перепланировка квартиры

ПРОЕКТ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ КВАРТИРЫ

СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

НОВОСТИ

ПРОЕКТИРОВАНИЕ / СПРАВОЧНИК

Зачем нужен проект перепланировки

Безопасность объектов капитального строительства, особенно – многоквартирных жилых домов, требует обязательной разработки и согласования проекта перепланировки квартиры.

Все изменения в строительных конструкциях здания должны соответствовать Строительным нормам и правилам (СНиП), не создавать угроз здоровью и жизни других лиц, проживающих в доме.

Где заказать проект перепланировки квартиры

Разработку проекта перепланировки квартиры, согласно российскому законодательству, должна проводить проектная организация, имеющая Свидетельство, сертификат СРО «Объединение инженеров проектировщиков», подтверждающий право на выполнение работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства.

Обращаясь к сертифицированному проектировщику, рекомендуем всё-таки ознакомиться с уже разработанными и успешно согласованными проектами, подготовленными этой организацией.

С чего начать разработку проекта

Разработка проектной документации начинается со сбора исходной информации о квартире или помещении, в котором предполагается провести перепланировку. Проектировщику понадобится Технический паспорт БТИ, содержащий основную информацию об объекте недвижимости:

• Поэтажный план,
• Экспликация помещений,
• стройматериалы, использованные в несущих конструкциях и перекрытиях здания.

Что входит в проект перепланировки

Проект перепланировки — сложный и объёмный документ, содержащий множество текстовых и графических разделов, подготовленных в строгом соответствии с российским законодательством в сфере строительства, санитарными нормами и правилами, территориальными и ведомственными нормативными документами.

Основными разделами проекта перепланировки (не важно – квартиры или нежилого помещения) являются План экспликация помещений (до и после перепланировки) и Демонтажно-монтажный план. В этих разделах проекта отражаются все планируемые изменения конфигурации, размеров и площадей помещений.

От сложности проектных решений зависит состав "дополнительных" разделов проектной документации:

• проект усиления проёма – при проектировании проёма в несущей стене;
• проект гидроизоляции – при переносе или расширении санузла за пределы "мокрой зоны";
• проект электроснабжения – при переносе или замене устаревшего оборудования и электроприборов с изменением схемы электропитания;
• светотехнический расчет – при переносе кухни в коридор;
• теплотехнический расчет – если перепланировка квартиры предусматривает объединение жилой комнаты или кухни с балконом или лоджией;
  и так далее.

Сколько стоит проект перепланировки

Стоимость проекта перепланировки квартиры зависит от общей площади помещений, подлежащих перепланировке и – от сложности планируемых изменений. Приблизительную смету можно составить, имея на руках эскизный проект перепланировки или – дизайн-проект.

Проект перепланировки квартиры

Для владельцев типовых квартир в жилых домах массовых серий есть варианты бесплатных проектов перепланировки. Если у вас нет конкретных идей и особых требований к новой планировке квартиры, можно воспользоваться каталогом типовых проектов перепланировки квартир в жилых домах массовых серий, размещённым на сайте Жилинспекции города Москвы.

Нужна ли экспертиза проектной документации

Если речь заходит о проектных решениях в строительстве, реконструкции или перепланироке, влияющих на безопасность объектов капитального строительства, независимая экспертиза проектной документации убережёт от дорогостоящих ошибок и подтвердит соответствие проекта перепланировки законодательным нормам, ГОСТам и СНиПам.

Значительную, а часто и самую приятную часть жизни человек проводит в стенах своей квартиры. Именно дома мы можем отдохнуть от будничной суеты, организовать семейный вечер с веселыми играми, пообщаться в уютной обстановке с близкими друзьями. Поэтому желание максимально благоустроить жилье совсем не вызывает удивления. При этом обычного ремонта может быть недостаточно. Зачастую, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и комфортным, необходима перепланировка.

Хозяева тщательно подходят к этому вопросу, щедро используя свою фантазию, а то и воображение признанных профессионалов — квартирных дизайнеров. Однако даже самого впечатляющего дизайн-проекта может быть мало для осуществления перепланировки квартиры.

Что такое проект перепланировки, для чего он нужен и из чего состоит? Где можно заказать проект перепланировки квартиры? Читайте ответы в статье.

Что такое проект перепланировки и в чем его отличия от дизайн-проекта?

Когда ремонт предполагает обновление цветовой гаммы и отделки комнат, большинство хозяев справляются своими силами. Однако при стремлении добиться кардинально нового состояния жилья, расширить пространство, изменить концепцию его использования помощью профессиональных дизайнеров пренебрегать не стоит. В обязанности дизайнера, как правило, входит надзор за ходом ремонтных работ, качеством используемых материалов, соблюдением технологий, а также консультирование строителей и внесение в чертежи требуемых корректировок. Таким образом, дизайн-проект — необходимая часть ремонта, помогающая избежать ошибок, а также дающая возможность контролировать его смету.

При создании дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация. Она помогает наглядно показать возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект в итоге становится основой для проведения ремонтных работ.

Однако до 3D-визуализации требуется составление чертежной документации: проводятся замеры помещений, разрабатываются схемы с указанием существующих инженерных и сантехнических систем, стен, дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества требуемых материалов.

В список документации дизайн-проекта может включаться также спецификация и пояснительная записка. Спецификация очень полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов, различных элементов декора и обстановки в целом — с указанием их технических характеристик, требуемого количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка — это вспомогательный документ, детально раскрывающий концепцию проекта, разъясняющий заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

Однако, заказывая дизайн-проект по перепланировке квартиры в непроверенных фирмах, можно столкнуться с серьезными сложностями.

Например, у компании могут быть неплохие дизайнеры и компьютерщики, менеджеры и маркетологи, умеющие сделать красивую 3D-картинку и правильно рассчитать смету. Но вместе с тем в штате фирмы может не оказаться опытных инженеров-строителей. Это практически всегда означает, что на стадии реализации проекта будут возникать технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ. А реализация некоторых дизайнерских решений запросто может привести к аварийным ситуациям.

В подобных случаях иногда даже вроде бы удачно закончившийся ремонт через некоторое время приходится возобновлять из-за выявившихся нарушений строительных норм и правил. Особенно обидно получить от Жилищной инспекции предписание вернуть помещение к первоначальному виду — естественно, за свой счет и в жесткие сроки.

Дело в том, что деятельность по созданию дизайн-проектов в наше время не лицензируется, и юридической ответственности за них подобные фирмы не несут. Иногда из-за некомпетентности компании в ходе ремонта по проекту, за который заказчик выложил приличные деньги, ломаются несущие стены, переносятся санузлы, расширяется кухня за счет комнаты, перекрываются вентиляционные каналы. А такие действия либо категорически запрещаются законом, либо требуют согласования в органах надзора.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки. Это комплект документов, показывающих изменения в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.

В отличие от дизайн-проекта проект перепланировки:

• имеет юридическую силу;
• разработан инженером — сотрудником фирмы, которая имеет свидетельство СРО (саморегулируемой организации) о допуске к таким работам;
• учитывает требования строительных норм и правил;
• содержит все необходимые для согласования в органах надзора чертежи.

На заметку

Дизайн-проект может стать основой для составления проекта перепланировки, как и проект перепланировки может стать базой для дизайн-проекта. Предпочтительнее, чтобы разработкой обоих документов занималась одна организация, располагающая сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Благодаря параллельному составлению проектов не потребуется отдельный этап их «притирки» друг к другу.

Для согласования намеченных изменений к проекту также должно прилагаться техническое заключение о возможности перепланировки. Перед тем как его выдать, специалисты осматривают квартиру заказчика, а порой и квартиры соседей сверху и снизу, обследуют несущие конструкции в зоне, которая затрагивается ремонтом. К примеру, это могут быть межпанельные стыки под несущей стеной, в которой планируется делать дверной проем. Все это необходимо для понимания технического состояния квартиры и определения возможности ремонта.

В случае если необходимо узаконить уже выполненные в ходе ремонта работы, потребуется техзаключение об их допустимости и безопасности. Этот документ разрабатывается по итогам инженерного обследования квартиры и призван подтвердить соответствие проделанных ремонтных работ всем действующим нормам и правилам.

Требования к документации для перепланировки квартиры

Напомним, что проектная документация и ее последующее согласование в надзорных органах требуется не всегда. Если ремонт можно назвать косметическим, а самым серьезным изменением является замена встроенной техники, то хозяевам добиваться разрешений не надо.

В ст. 25 Жилищного кодекса РФ указано, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В других нормативных актах уточняется, что такая перепланировка может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

В состав документов для согласования перепланировки входит:

• заявление на перепланировку;
• договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно выписка из ЕГРН (получить ее можно в МФЦ);
• технический паспорт или поэтажный план, а также экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
• сам проект перепланировки;
• нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (при подаче документов в МФЦ совместно с другими собственниками согласие не требуется).

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то понадобится также техническое заключение от автора проекта дома о возможности перепланировки.

Надо учитывать, что Жилищная инспекция, принимая проектную документацию на рассмотрение, следит за тем, чтобы в ее составе был договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. Для стандартной квартиры такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснить сразу, что включено в стоимость.

Это важно!

Жители Москвы (физлица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку об их получении, естественно, с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.

Нюансы разработки перепланировки

В числе распространенных видов работ, требующих составления проекта перепланировки, можно назвать:

• обустройство полов помещений;
• ремонт, затрагивающий архитектурный облик фасада;
• устройство или перенос уборных и ванных комнат;
• работы, связанные с газовой системой.

Проект не будет согласован, если его реализация предполагает:

• ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
• перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
• снижение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, грозящее их разрушением;
• ликвидацию или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых;
• перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) отопления, на лоджии, балконы и веранды;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
• изменение внешнего облика многоквартирного дома;
• устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Выбирая компанию для разработки проекта перепланировки, следует выяснить:

• имеет ли она допуск СРО;
• есть ли у нее собственный проектный отдел;

Обратите внимание

В Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере. Между тем интерес заказчика состоит в том, чтобы контактировать напрямую с исполнителями — это всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности.

• осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений. Любое жилье так или иначе имеет свои отличительные черты, даже если оно построено по типовому проекту, и выявить их может только специалист при осмотре. Если вовремя не обнаружить эти особенности, при реализации проекта или даже на этапе эксплуатации могут возникнуть различные сложности и риски, ответственность за которые в итоге будет нести заказчик.

Только однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст определенные гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Адекватный срок разработки составляет пять–семь дней.

Примерная стоимость проектировочных работ

Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений, в том числе от необходимости затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Для типовых квартир разработчики могут воспользоваться стандартными проектами перепланировки. Это снижает стоимость услуг, но возможно только при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.

Стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, примерно такова:

• проект перепланировки — от 14 000 рублей;
• техническое заключение — от 10 000 рублей;
• техническое заключение + проект перепланировки — от 19 000 рублей;
• дополнительные разделы к проекту (таблица 1) — от 10 000 рублей.

Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

Необходимые дополнительные разделы к проекту

Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов

• общая пояснительная записка;
• архитектурные решения;
• водоснабжение и водоотведение;
• электрооборудование и электроосвещение;
• отопление и вентиляция

Устройство проемов в несущих стенах

• конструктивные решения для металлических и железобетонных конструкций;
• техническое обследование строительных конструкций;
• экспертиза конструктивных решений

Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат

определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции

Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире

• архитектурно-строительные решения;
• теплотехнический расчет

Перенос газового оборудования

Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. Тогда конечная цена для заказчика складывается из стоимости проекта перепланировки, получения разрешений уполномоченного органа, получения документов БТИ и паспорта на квартиру. Стоимость услуг под ключ также зависит от сложности конкретного проекта, но приблизительно составляет:

• без затрагивания несущих конструкций — от 42 000 рублей;
• с устройством проема в несущей стене — от 65 000 рублей;
• с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде — от 65 000 рублей;
• при согласовании объединения квартир — от 90 000 рублей;
• при согласовании в домах серии МНИИТЭП — от 95 000 рублей.

Незаконная перепланировка грозит не только штрафами от Жилищной инспекции, но и настоящей трагедией. Например, снос несущей стены или даже установка в ней дверного проема могут привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому озаботиться согласованием проекта перепланировки квартиры — в интересах владельца. Тем более не обязательно заниматься этим самостоятельно — сэкономить силы и время можно, обратившись к специалистам.

В каком московском бюро перепланировки можно заказать услугу?

О том, на какие критерии следует ориентироваться при выборе исполнителя, заказывая разработку проекта перепланировки квартиры, рассказывает эксперт — руководитель отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1» Дмитрий Алексеевич Замятин:

«Общие критерии выбора фирмы, разрабатывающей проект перепланировки квартиры, диктуются нормами законодательства и здравым смыслом. Такая организация должна входить в СРО проектировщиков, иметь солидный опыт работы в профильной деятельности, обладать надежной репутацией.

К примеру, наша компания располагает своим штатом проектировщиков и выступает в роли не посредника, как нередко бывает, а исполнителя проектов. Это позволяет нам поддерживать цены несколько ниже среднего уровня, а также работать без предоплаты: клиент рассчитывается лишь по факту получения положительного результата.

Кроме того, в «АПМ-1» можно заказать не только разработку комплекта документации для перепланировки квартиры, но и полный пакет услуг, в который также входит согласование проекта в органах жилищного надзора».

– Согласуем «под ключ» или расскажем, как согласовать самостоятельно

– Выезд инженера в любое удобное для Вас время

– Срок изготовления документации от двух рабочих дней

Что нужно для начала работ?

• 1. Техпаспорт БТИ
• 2. Эскиз перепланировки или дизайн проект
• 3. Правоустанавливающие документы

Обследование объекта

• Время выезда инженера ПН-ВС 8:00-21:00 заказать
• Проверка исходных документов на наличие ошибок
• Проверка перепланировки на соответствие нормам

Заключение договора

• Подписать договор можно как в офисе, так и на объекте
• С текстом договора можно ознакомиться по ссылке
• Окончательный рассчет по факту получения документации – после подписания акта выполненных работ

Подготовка полного комплекта документации

Кроме основного комплекта документов в стоимость также включены:

• Оформить акты скрытых работ
• Заключить договор на авторский надзор Содержание и оформление

ДОПУСК СРО

БОЛЬШОЙ ОПЫТ

ПРЕДОПЛАТА 50%

ВСЁ ПО ДОГОВОРУ

От концепции до внесения в Росреестр

Обеспечиваем:

Полный цикл узаконивания

Профессиональный подход

Документация любой сложности

Гарантия согласования

СТОИМОСТЬ РАЗРАБОТКИ ДОКУМЕНТАЦИИ

• КВАРТИРЫ
• НЕЖИЛЫЕ
• СОГЛАСОВАНИЕ

Перепланировка планируется

Перепланировка выполнена

Особенные задачи

Стоимость для каждого объекта индивидуальна и зависит от площади и выполненных работ

Набор услуг по согласованию индивидуален и зависит от планируемых работ и наличия исходной документации.

Найдите Ваш случай в нашем портфолио

ПОДРОБНЕЕ О ПЕРЕПЛАНИРОВКАХ. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ

С целью оптимизации квадратных метров жилья многие собственники хотят выполнить перепланировку и переустройство своей квартиры. Для этого необходим проект, выполненный специализированной организацией с допуском СРО. Переустройство и перепланировка жилого помещения регламентируется Жилищным кодексом РФ, а также нормативными и законодательными актами Москвы и Московской области.

Что такое перепланировка и переустройство помещения?

ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ

При разработке проекта и его согласовании должны соблюдаться требования законодательства и различные нормативные акты, в которых существует много нюансов. Мы имеем большой опыт и следим за изменениями в законодательстве.

Какие документы нужны для разработки проекта?

ОСОБЕННЫЕ ЗАДАЧИ

Опыт, который мы накопили за все время работы, позволяет нам решать даже самые сложные задачи. Стоимость зависит от сложности перепланировки и необходимости согласования в каждой из инстанций.

Проект объединения двух квартир

НЕУЗАКОНЕННАЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Нередко собственники выполняют перепланировку без соответствующего разрешения или приобретают жильё с уже выполненной перепланировкой. Мы рекомендуем заняться её согласованием для избежания проблем в будущем.

Почему нужно узаконивать перепланировку?

Перепланировка согласована. Что дальше?

После окончания ремонтных работ мы рекомендуем не затягивать и сразу заняться оформлением новых документов на квартиру, отражающих все произведённые изменения.