Расчет арендной стоимости земельного участка

Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

• размер платы за аренду определяется договором;
• арендатор имеет право передать землю в субаренду;
• земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Какие земли упоминаются в ПП РФ?

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

• кадастровая стоимость;
• коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Как подсчитать самостоятельно?

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

• экономическая целесообразность;
• категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
• недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
• предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
11. лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
12. лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
13. у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
14. юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
15. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

• Ар — арендная плата за год;
• КС — кадастровая стоимость земельного участка;
• КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Плюсы и минусы способа

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Получить земельный надел в аренду может быть достаточно выгодно, если его собственником является муниципальный орган или государство. Но если при заключении сделки с частным лицом для определения стоимости стороны могут руководствоваться собственной волей и договорённостями, то рассчитать стоимость аренды земельного участка при заключении договора с муниципалитетом нужно по правилам, установленным законодательством.

Если же речь идёт об аренде с частником, будь то организация или физическое лицо, цена аренды будет зависеть от рыночной стоимости и договорённости между сторонами. Стороны вправе привязать её к кадастровым показателям, но не обязаны делать этого.

Правовое регулирование

Арендные отношения регулируются несколькими правовыми актами. Если объектом выступает земельный надел, то следует учесть нормы Земельного, а также Гражданского кодекса РФ. Однако ключевую роль в расчёте стоимости аренды земельного надела играет другой правовой акт.

Так, Постановление Правительства РФ № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» содержит правила расчёта цены аренды и иные относящиеся к вопросу моменты.

Для определения рыночной цены можно обратить внимание на ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Однако размер платы может быть определён на основании договорных отношений.

Что такое кадастровая стоимость и как влияет на цену аренды?

Взять земельный надел у государства или муниципалитета можно при разных обстоятельствах. Земля может быть предоставлена по результатам аукциона, договор может быть заключен напрямую. В каждом случае на размер арендной платы будет влиять кадастровая оценка участка.

Кадастровая стоимость – это цена надела, определяемая в результате оценки участка государством. Для расчёта параметра в первую очередь используется назначение участка. То есть, говоря простым языком, кадастровая оценка – это цена, которую установило государство.

При определении кадастровой стоимости используются следующие данные:

• назначение участка, например, земли для ЛПХ будут оцениваться иначе, чем промышленные;
• размер, то есть площадь земельного надела;
• расположение. При определении цены будет учитываться, находится ли надел в центре города или за его пределами, но более подробные особенности расположения могут быть не учтены вовсе, например, не всегда учитывается, есть ли рядом транспорт и как далеко от средств коммуникации;
• наличие строений.

При аренде государственных земель обязательно учитывается расценка, определённая кадастром. Закон определяет процент от кадастровой стоимости, который и будет считаться суммой арендной платы.

Как правильно рассчитать арендную плату

По общему правилу, арендная плата при аренде земель, принадлежащих государственному и муниципальному фонду, рассчитывается на основании кадастровой стоимости. Данный порядок используется, если участок не передаётся по результатам торгов. Однако в торгах кадастровая стоимость берётся в расчёт для определения первоначальной арендной платы.

Она будет составлять некоторый процент от кадастровой стоимости, но точный коэффициент, который используется для расчета аренды зависит от типа участка:

• 0,01%, если земли были изъяты из оборота, но при этом могут быть переданы в аренду. Это выгодно государству, так как самостоятельно использовать такие земельные наделы достаточно проблематично ввиду их фактического состояния, а частный инвестор может попытаться восстановить их или изменить назначение и найти иное применение. Однако не все земли передаются в таком случае. Например, если имеет химическое отравление или радиационное заражение, то передача частным лицам невозможна. Также данная ставка применима, если гражданин или организация имеют определённые налоговые льготы;
• 0,6%, если участок будет использоваться гражданином для ведения личного подсобного хозяйства или ведения сельского хозяйства, в том числе для организации различных кооперативов;
• 1%, если речь идёт о реализации заключенного ранее концессионного соглашения, то есть земельный надел передаётся для реализации каких-то коммерческих контрактов;
• 1,5%, если договор заключается в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ. Например, если речь идёт о развитии застроенной территории, о предоставлении гражданину участка, когда он имеет право на первоочерёдное приобретение надела, если земля передаётся организации для строительства стандартного жилья и так далее;
• 2%, если участок применяется для разработки недр. Повышенная, в данном случае, ставка объясняется важностью природных ресурсов и их потенциальной высокой ценой.

Размер будет определяться по годам, по специальной формуле:

Арендная плата за год = кадастровая стоимость * установленный законом коэффициент в процентах

В итоге цена аренды рассчитывается за каждый календарный год, далее, если кадастровая цена меняется, то пересматривается и арендная стоимость. Данный момент обычно указывается в договоре.

Как рассчитать аренду при заключении договора с частным лицом

Чаще всего, когда речь идёт о заключении договора с гражданином или организацией, стороны сами договариваются об арендной плате. В итоге цена может быть абсолютно любой. Но законодатель всё-таки предлагает к использованию определённый порядок.

Так, имеется формула, которая чаще всего используется, когда других вариантов для расчета аренды у частного лица не нашлось. Например, в договоре отсутствует размер платы и обязательство не выполняется добровольно. Можно использовать формулу при подаче иска в суд или направлении претензии.

Выглядит она следующим образом:

Размер платы = рыночная цена участка, установленная на основании экспертной оценки * ставку рефинансирования

Формула определяет цену за календарный год, месячную стоимость можно получить на основании простых математических расчётов.

На практике аренда редко рассчитывается именно таким образом. Граждане и организации стараются исходить из рыночных реалий, так как они могут существенно отличаться.

Практические особенности, на которые нужно обратить внимание

Определение кадастровой стоимости и, соответственно, размера арендной платы, производится по строго установленным правилам. Но на некоторые моменты нужно обратить дополнительное внимание:

1. размер кадастровой стоимости повышается на 5,2% каждый год, соответственно, может измениться и сумма за аренду;
2. кадастровая стоимость часто существенно отличается от рыночной. Она часто и не в полной мере учитывает расположение, состояние участка, а также вовсе не отражает расположение относительно важных объектов, например, наличие рядом инфраструктуры и иные моменты. Обычно кадастровая цена ниже рыночной, но бывают и обратные ситуации;
3. получить информацию можно, обратившись в кадастровую палату.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость завышена, он может попытаться оспорить её в судебном порядке. Но перед этим нужно проанализировать все факторы и желательно проконсультироваться с юристом и кадастровым специалистом.

Преимущества и недостатки такого метода расчёта арендной платы

На практике данный параметр не меняется каждый год. Как правило, перерасчёт проводится раз в 3-5 лет. Обновление информации – масштабный процесс, который вызывает множество противоречий и разногласий, так как арендаторы выступают против изменений цены. Но в то же время, она не может оставаться прежней, в реалиях рыночной экономики и инфляции.

Муниципалитет имеет хороший источник дохода от сдачи участков в аренду, соответственно, ему выгоден и перерасчёт кадастровой цены. То есть позиция меняется в зависимости от стороны, то есть арендодателя.

Сам порядок определения размера арендной платы на основании стоимости представляется достаточно удобным и исключает множество противоречий. Цена сразу определена, не нужно проводить дополнительные переговоры, искать компромисс между позицией сторон.

Получается, что порядок имеет как реальные преимущества, так и некоторые недостатки, связанные, в первую очередь, с возможностью изменения размера платы, вносимой за пользование.

Подведем итоги

Рассчитать стоимость аренды участка можно, используя его кадастровую стоимость. Далее нужно учесть ряд факторов, включая тип участка и наличие у арендатора особых прав, чтобы правильно рассчитать сумму платежей. Если же речь идёт об отношениях между частными лицами, то они вправе как использовать предоставленную формулу, так и прописать в договоре свой порядок и конкретный размер, основанный на рыночных реалиях и договорённости.

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Если у вас достаточно денег для своего дела, можно приобрести землю в собственность. Но большинство людей не в состоянии этого сделать. Но необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Сначала следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.

Как рассчитывается аренда

Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же. Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю. Частник или фирма могут ориентироваться на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные интересы.

Поэтому необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и влияет друг на друга. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды.

Размер любой арендной платы должен указываться в договоре.

Нормативная арендная плата

Стоимость устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из категории земли (целевого назначения) и её местоположения.

По категориям все земли можно условно разделить на те, которые государством не сдаются в аренду и не продаются, и на земли, которые могут находиться в частной собственности.

Первая категория не имеет отношения к данной статье, ко второй категории относятся земли:

• для подсобного хозяйства – дачи;
• сельскохозяйственного назначения – пашни;
• промышленности – территории для строительства заводов;
• населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.

При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.

1. Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
2. Ценность участка для города, области. Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
3. инженерная и строительная ценность;
4. социальная, экономическая роль;
5. природные качества территории;
6. историческая и архитектурная ценность;
7. прочие параметры.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли, так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной.

1. При кадастровой оценке официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
2. Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
3. Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
4. Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивает стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
5. Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине, будет регулярно затапливаться.
6. Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.

Рыночная стоимость аренды

Может показаться, что кадастровая стоимость земли должна соответствовать рыночной. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой.

Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуации в стране и регионе.

Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные, и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».

Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.

Другими словами, нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали купить землю, открыть бизнес. Вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть. Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.

Анализ стоимости аренды и прогноз

Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли, лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий, обратимся к тому, чему может научить прошлое.

Обзор изменений стоимости в прошлом

Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране.

С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется: чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.

В 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность.

Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.

Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды на земли сельскохозяйственного назначения не только падала медленнее, но даже пошла в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.

Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.

Ситуация в настоящий момент

Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, стоимость аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.

Прогноз цен на будущее

Стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом, так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.

Средний ежегодный платеж по аренде составляет 800 рублей. Право аренды обходится в 10 000 — 15 000 руб.

Расходы на оформление документов – 5000 рублей + 1000 рублей государственная пошлина.

Формулы для расчета

Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем — у частника или у государства.

Расчет аренды государственных земель:

• А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
• К – кадастровая стоимость земли;
• % — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

• 0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
• 0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
• 1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
• 2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Расчета аренды частных земель:

• А – арендная плата в год;
• Ц – рыночная цена земли;
• % – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Во второй формуле учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую. При этом факторы, увеличивающие стоимость, не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% — ставка ЦБ в 2018 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.

Примеры расчетов

Возьмем Ивана Ивановича, решившего взять в аренду землю для ведения огородничества. Период аренды – май-сентябрь (включительно) 2016 года, рыночная оценка земли производилась в декабре 2015 (за полгода по правилам), договор заключался тогда же. Стоимость земли на лето 2016 оценена в 100 000 рублей.

1. Ставки ЦБ в 2015 – 8,25%.
2. Рыночная стоимость – 100 000 рублей.
3. Годовая оплата аренды = 100 000 * 8,25% = 8250 рублей в год.

За период с мая по сентябрь (5 месяцев) Иван Иванович заплатит 3 437 рублей и 50 копеек.

Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей.

1. Кадастровая цена – 300 000 рублей.
2. Коэффициент – 1,5%, так как строится кафе.
3. Годовая оплата = 300 000 * 1,5% = 4500 рублей

Актуальные нюансы аренды земельного участка

Помимо расчета арендной платы, необходимо решить множество других моментов, чтобы получить участок в свободное пользование. Подробные разъяснения о самых важных моментах покупки и аренды земельного участка, которые следует знать любому землепользователю — на видео.