Расчет рыночной стоимости земельного участка

Для расчета рыночной стоимости земельного участка, необходимого для проекта, используется метод сравнения продаж, который при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным.

При применении метода сравнения продаж оценка рыночной стоимости земельного участка рассчитывается путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между земельным участком для проекта и аналогами.

Последовательность применения метода сравнения продаж для расчета рыночной стоимости земельного участка для проекта:

– подбор информации по продажам и предложениям к продаже земельных участков, аналогичных земельному участку для проекта;

– выбор параметров сравнения;

– определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение земельного участка для проекта с аналогами;

– определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличия каждого аналога от земельного участка для проекта;

– корректировка по каждому элементу сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка для проекта;

– расчет рыночной стоимости земельного участка для проекта путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Элементами сравнения (факторами, изменение которых влияет на рыночную стоимость земельного участка для проекта) для земельных участков являются:

– права собственности (право собственности; долгосрочная аренда);

– условия финансирования (уторговывание; скидка);

– местоположение и окружение;

– целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

– физические характеристики (площадь, конфигурация, рельеф и др.);

– производственная и социальная инфраструктура (наличие или возможность подключения инженерных сетей, условия подключения к ним и др.).

Характер и степень отличий аналогов от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с оцениваемым земельным участком.

Корректировка цен (цен предложения) аналогов по элементам сравнения определяются либо как для цены единицы выбранного параметра аналога либо для аналога в целом (если они сопоставимы по площади).

Корректировки цен аналогов могут рассчитываться в стоимостном и процентном выражении.

Для обоснования и расчета величин корректировок цен можно использовать следующие способы:

1. Прямым парным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения. Разница даст величину и знак корректировки.

2. Экспертное обоснование величин корректировок цен аналогов.

Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35 процентов. Если величина корректировки более 35%, то выбранный объект не соответствует критериям объекта-аналога и исключается из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся экспертно, на основании анализа рынка земельных участков с использованием шкалы относительной важности (табл. 4)

Шкала относительной важности

Интенсивность относительной важности	Определение
0%	Равная важность
от 1 до 5%	Небольшое превосходство одного над другим.
от 5 до 10%	Умеренное превосходство одного над другим
более 10%	Существенное (большое) превосходство одного над другим
2;3;4;6;7;8;9%	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

Расчет рыночной стоимости земельного участка приводится в таблице 5.

Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Элементы сравнения	Земельный участок для проекта	Аналоги
№1	№2	№3
Описание земельного участка
Местоположение
Цена предложения, руб.
Площадь, кв.м.
Цена предложения 1 кв.м., руб./кв.м.
Источники информации
Скидка на торг, %
Права на земельный участок
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если права на земельный участок различаются (собственность или право аренды).
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Условия финансирования
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если схема финансирования (оплата) сделки по купле-продаже (сдаче в аренду) отличается от рыночной.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Условия продажи
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если имеются ограничения по сроку экспозиции.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Условия рынка (дата предложения)
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если сделка купли-продажи (сдачи в аренду) прошла ранее периода подготовки проекта и за пределами рыночного периода экспозиции аналогичных земельных участков.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Разрешенное использование земельного участка
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если разрешенное использование земельного участка – аналога отличается от использования земельного участка для проекта.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Наличие коммуникаций
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае если у земельных участков – аналогов коммуникации отличаются от коммуникаций запланированных по проекту. Наличие коммуникаций увеличивают стоимость земельного участка на 5-20%.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Общая площадь, кв.м.
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если площадь земельного участка аналога значительно отличается от площади земельного участка для проекта. Земельные участки с существенно большей площадью менее ликвидны.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Коэффициент взвешивания, доли единицы
Обоснование коэффициентов взвешивания	Наибольший коэффициент взвешивания присваивается наиболее похожему земельному участку. Сумма коэффициентов взвешивания равна 1,0.
Стоимость земельного участка для проекта с учетом коэффициентов взвешивания, руб./кв.м.
Стоимость земельного участка для проекта, руб.

Дата добавления: 2016-03-15 ; просмотров: 528 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.

Оценка рыночной стоимости

С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.

Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:

• строения;
• участки земли;
• космические объекты и т.д.

Факторы, которые влияют на определение стоимости:

• месторасположение;
• дата постройки (при наличии);
• технические характеристики;
• инфраструктура;
• движение транспорта и т.п.

Произведённая независимым экспертом оценка помогает получить надёжную информацию об объекте и установить соответствующую цену за него. Наиболее часто это необходимо при:

• переоценке активов;
• выпуске ценных бумаг;
• оформлении ипотеки;
• совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
• приватизации, а также многих других ситуациях.

Устанавливают оценку в основном:

• Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
• Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
• Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
• Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.

Методы оценки

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

• сравнения продаж;
• распределения;
• выделения;
• капитализации земельной ренты;
• остатка для земли;
• возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки. Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

Расчёт рыночной стоимости

Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.

Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.). Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.

Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:

• A1 – площадь здания;
• A2 – цена за 1 ед. площади;
• B1 – конечная стоимость.

Получим:

850 ? 25 000 = 21 250 000.

Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:

850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.

В конце можно узнать стоимость самого участка. Она составляет:

21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.

Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости. Другими отличиями могут являться такие моменты:

• при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
• кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
• кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.

Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ). Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – читайте тут.

Процедура оценивания рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:

1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:

• предназначение оценки;
• правовая сторона процесса;
• категория земли;
• вид собственности;
• сервитуты;
• дата оценивания;
• составление договора об оценивании и т.п.

2. Сбор и анализ полученной информации. Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем.участка:

• строения в прилегающих районах;
• наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
• общее состояние окружающей среды;
• отрицательное воздействие разного рода факторов;
• данные о расходах и прибыли от использования участка.

Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.

3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.

4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).

5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.

Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли. Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.

При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях. Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.

После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок. Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.

Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный. Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

• Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
• Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
• Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

• Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
• Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
• Вид разрешенного использования;
• Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
• Тип того использования участка, который есть на данный момент;
• Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
• Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
• Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Подготовительного;
• Собственно оценки;
• Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок. В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Как правильно купить земельный участок у собственника и какие нюансы стоит при этом учесть? Узнайте об этом здесь.

Зачем нудно межевание земельного участка и в каких случаях его проведение является обязательным? Подробно об этом можно прочитать в нашей статье.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!