Реализация имущества ниже рыночной стоимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (ООО) применяет УСН. Организация намерена продать объект недвижимости. При низком спросе цена может быть ниже остаточной стоимости и ниже рыночной стоимости. Продавец и покупатель не являются взаимозависимыми лицами. Объект недвижимости планируется продать российскому покупателю. Продажа обусловлена тем, что объект недвижимости приносит убытки организации. Каков порядок ценообразования для целей налогообложения? Необходимо ли проводить оценку стоимости объекта недвижимости при его реализации? Какие налоговые риски могут быть при реализации этого объекта недвижимости по цене ниже рыночной стоимости и ниже остаточной стоимости?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации стороны договора могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости, для целей налогообложения эта цена будет признаваться рыночной. Фактическое несоответствие такой цены рыночному уровню (остаточной стоимости) не является самостоятельным основанием для ее корректировки налоговым органом.

Обоснование позиции:
Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора. Так, на основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом п. 4 ст. 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, в общем случае стороны договора вправе самостоятельно определить его цену.

При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также – доходы от реализации), определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст. 250 НК РФ.

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

По общему правилу доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета (п. 1 ст. 248 НК РФ).

Для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (абзац третий п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

При этом к налоговым периодам после 01.01.2012 не применяются положения ст.ст. 20 и 40 НК РФ, ранее закреплявшие основания для признания лиц взаимозависимыми и устанавливавшие принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Обзор), утвержденный Президиумом ВС РФ 16.02.2017).

Положения ст. 105.3 НК РФ предусматривают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, лишь в отношении сделок между взаимозависимыми лицами. Отметим, что к сделкам между взаимозависимыми лицами в целях НК РФ приравниваются и сделки, поименованные в пп.пп. 1-3 п. 1 ст. 105.14 НК РФ (смотрите также письмо Минфина России от 05.07.2017 N 03-06-07-01/42392). Однако из условий рассматриваемой ситуации не следует, что планируемая сделка может быть приравнена к сделкам между взаимозависимыми лицами.

Цены, применяемые в сделках между невзаимозависимыми лицами, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, для целей налогообложения признаются рыночными в том числе и при реализации по цене ниже себестоимости или цены приобретения (смотрите также письма Минфина России от 01.11.2018 N 03-03-06/3/78677, от 09.11.2015 N 03-07-11/64260, от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187).

В п. 2 письма ФНС России от 16.06.2015 N ЕД-2-13/710@ разъясняется, что цены в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными и, как следствие, такие доходы для целей налогообложения не могут быть скорректированы.

В постановлении АС Поволжского округа от 30.10.2018 N Ф06-38305/18 по делу N А72-12851/2017 также указано, что поскольку продавцы и покупатели по договорам купли-продажи объектов недвижимости не являются взаимозависимыми лицами, контроль за ценообразованием выходит за пределы компетенции инспекции.

Из постановлений АС Поволжского округа от 28.05.2018 N Ф06-32023/18 по делу N А12-9465/2017, от 14.02.2017 N Ф06-17416/16 по делу N А55-10034/2016, АС Московского округа от 03.12.2015 N Ф05-16617/15 по делу N А40-7536/2015, Восьмого ААС от 01.12.2015 N 08АП-11929/15 также следует, что при отсутствии признаков взаимозависимости между продавцом и покупателем, налоговый орган не вправе ставить под сомнение цену товара, определённую сторонами сделки.

При этом суды учитывают выводы, представленные в п. 3 Обзора, согласно которым несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды. Однако многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции (взаимозависимость сторон сделки, создание организации незадолго до совершения хозяйственной операции, использование особых форм расчетов и сроков платежей и т.п.) (смотрите также постановления Семнадцатого ААС от 07.09.2018 N 17АП-11025/18, Шестнадцатого ААС от 19.12.2017 N 16АП-4183/17).

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 18.07.2017 N 163-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации" НК РФ с 19.08.2017 дополнен статьей 54.1 "Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов".

Статья 54.1 НК РФ не является кодификацией правил, сформулированных в постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 "Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды", а представляет собой новый подход к проблеме злоупотребления налогоплательщиком своими правами, учитывающий основные аспекты сформированной судебной практики (письма ФНС России от 19.01.2018 N ЕД-4-2/889, от 28.12.2017 N ЕД-4-2/26807).

Рекомендации по применению положений ст. 54.1 НК РФ приведены в письме ФНС России от 31.10.2017 N ЕД-4-9/22123@.

На наш взгляд, сама по себе реализации объекта недвижимого имущества по цене ниже рыночной стоимости и ниже остаточной стоимости в условиях низкого спроса не свидетельствует об искажении сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов) и об объектах налогообложения и не выходит за пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, установленные ст. 54.1 НК РФ. Как мы поняли, в рассматриваемой ситуации такая реализация обусловлена объективными причинами – объект приносит организации убытки, его реализация может быть связана с потребностью организации в оборотных средствах.

Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации стороны договора могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости, для целей налогообложения эта цена будет признаваться рыночной. Фактическое несоответствие такой цены рыночному уровню (остаточной стоимости) не является самостоятельным основанием для ее корректировки налоговым органом.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

– Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Арыков Степан

Ответ прошел контроль качества

13 декабря 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Можно ли продать свои квадратные метры так, чтобы не пришлось платить больших налогов.

Большинство людей не разбирается в тонкостях оценки недвижимого имущества, их интересует главное — если уж налог все равно неизбежен, как сделать так, чтобы расставаться пришлось с как можно меньшей суммой?

Какую роль играет кадастровая стоимость при продаже недвижимости?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О понятии государственной оценки объектов недвижимости читайте в нашей статье. Узнайте также о том, чем отличается она от рыночной.

О возможности

Можно ли продать недвижимость ниже этой величины?

Можно. Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что рассчитываете от этого получить.

Снизить налог таким путем все равно не удастся.

До первого дня 2016 года продать можно было без особых последствий. Но в соответствии с нынешними нормами, величина налога никак не может быть ниже отметки в 70 процентов от установленной кадастровой величины.

Именно это введено как обязательная норма в Налоговый кодекс Федеральным законом № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года.

Узнайте о способах определения стоимости коммерческих объектов на нашем сайте. Читайте также о порядке ее оспаривания.

Причины

Почему собственников вообще интересует этот вопрос?

Иногда причиной бывают грубые ошибки, например неправильно указаны характеристики здания (пять комнат вместо трех). Есть и другие причины, влияющие на этот показатель.

Дело в том, что оценщики, производя экспертизу, берут за основу многие данные, в том числе и такие, как престижность района, уровень дохода населения, сколько стоят соседние постройки.

Полученные в результате данные заносятся в Росреестр, а значит и в паспорт сооружения. При любой сделке с имуществом или обращении за ипотечным кредитом, он является частью обязательного блока документов.

О методике оценки по ФСО №4, а также о способах уменьшения несправедливо завышенной оценка объекта, вы можете узнать на нашем сайте. Читайте также о том, как узнать ее по регистрационному номеру, можно ли рассчитать ее по специальной формуле, а также о том, как получить справку о стоимости объекта.

Последствия сделки

Есть ли риски?

Проще говоря, продать свои «квадраты» ниже рыночной оценки можно, но вот если попробовать зайти за предел, установленный государством, а никаких видимых причин для этого нет — такая сделка неизбежно вызовет интерес налоговиков.

Последует проверка и если вдруг «хитрость» откроется, деньги будут доначислены.

Некоторые граждане ошибочно полагают, что за основу, дескать, берется договор купли-продажи и какие цифры там стоят. Это, без сомнения, так — но с точки зрения честности покупателя и продавца по отношению друг к другу.

Государству все равно, на что они там договорились, ему не все равно, делятся ли с ним доходами. И оно будет верить паспорту постройки.

Другое дело, что никто не может запретить оспорить вердикт оценщиков и попытаться снизить величину. Это законно и, соответственно, будут ниже и «подати».

Тут лучше не искать правды самому, а обратиться к посреднику — юридической фирме, которая соберет и нужные документы, и приведет обоснованные доводы. При этом не придется сомневаться ни в том, что ни одно из прав не нарушено, ни в том, что все делается законно.

Оспаривание возможно через специальную комиссию по разрешению таких споров (существуют при всех территориальных отделах Росреестра), либо через суд.

Правда, еще немалую роль играет то, почему отказала комиссия, если такое случится. Также помните, что при подаче иска в суд нужно платить госпошлину (ст. 333.19 НК РФ).

О том, как оспорить кадастровую стоимость квартиры, если она завышена, можно узнать на нашем сайте.

Если вы встали перед именно таким вопросом и точно знаете, что снизить ту величину, которая есть в кадастре можно — обратитесь к юристам, хотя бы для консультации. И помните, что от налогов вас даже сниженная цена не спасет, не нужно от них бегать. Отдайте кесарю кесарево — не придется отдавать свое.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Таким образом, рассматриваемую операцию по реализации принадлежащих организации объектов недвижимости следует рассматривать для целей налогообложения в качестве операции по реализации товара. Поскольку доходы от реализации недвижимого имущества не освобождаются от участия в формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), то организация в данном случае должна признать в налоговом учете доход от реализации товара на дату его получения. В соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ датой получения доходов является день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) организации иным способом (кассовый метод).

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Указанные доходы должны быть учтены при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в том отчетном (налоговом) периоде, когда Вашей организацией будут получены денежные средства в оплату реализованного имущества. Аналогичные разъяснения неоднократно давались и специалистами Минфина России (смотрите, например, письма Минфина России от 12.04.2013 г.
№ 03-11-06/2/12261, от 29.06.2011 г. № 03-11-11/162). К сведению: На основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение УСН организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 3 и 4 ст. 284 НК РФ), налога на имущество организаций.

Продажа недвижимости по заниженной цене — риски

Подобные ситуации описаны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Как это происходит на практике. ФНС просто и без всяких оснований до начисляет налог.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

При этом в случае, если цена сделки значительно ниже рыночной, и, тем более, ниже кадастровой стоимости объекта, указанной в Государственном кадастре недвижимости, вероятность налоговой проверки значительно возрастает. Еще один фактор риска – если квартира приобретается на кредитные деньги, а в ЕГРН внесены сведения об ограничениях права собственности в виде залога (в пользу, например, банка).

Сделка по продаже имущества: следует ли проводить оценку реализуемого объекта?

Продажа здания ниже рыночной и кадастровой стоимости

Также не подлежат налогообложению доходы от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, а также акций российских организаций, непрерывно принадлежащих налогоплательщику – физическому лицу на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет (п.17.2 ст.217 НК РФ). Кроме того, внесение имущества в уставный капитал других организаций также позволят избежать «ненужной» налоговой нагрузки.

Следовательно, существуют законные юридические схемы, когда продажа имущества не несет никакой налоговой нагрузки для продавца. 2. Риск оспаривания сделки заинтересованными лицами (другими акционерами, участниками, иными заинтересованными лицами).
Большинство людей знает, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности лица менее 3 лет, необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2016 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже. На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной.
Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации? Если Вы выступаете на стороне Покупателя В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре.

Если имущество продается ниже рыночной стоимости риски

В избранноеОтправить на почту Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия этой сделки интересуют физлиц в связи с изменениями в НК РФ, вступившими в действие с 2016 года. Рассмотрим, к чему привели эти изменения. Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года Итоги Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные законом «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:

Организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ. Налоговые риски В соответствии с п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Вами сообщено, что продавец и покупатель по рассматриваемой сделке купли-продажи не являются взаимозависимыми лицами. Соответственно, цена по анализируемой сделке должна быть признана рыночной, если ФНС России не будет доказано обратное (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).