Содержание
Действующее законодательство создает в некоторых случаях весьма неоднозначную ситуацию. В первую очередь это касается собственников и членов ТСЖ.
По смыслу закона, каждый член товарищества вправе созвать общее собрание членов товарищества, а каждый собственник – общее собрание собственников.
Однако в законе подразумевается, что на инициатора собрания возлагаются все расходы по его проведению (в некоторых случаях, по решению такого собрания, они впоследствии могут быть компенсированы).
Это обстоятельство, а также организационные трудности приводят к тому, что на практике собрания редко организуют и проводят члены товарищества или собственники в одиночку. В крайнем случае это становится делом инициативных групп. И уж никоим образом это не относится к очередным собраниям (проводимым, как правило, раз в год).
Вместе с тем Жилищный кодекс предусматривает, что общее собрание членов товарищества утверждает годовой план финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана (п. 8) ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса), что подразумевает проведение ежегодных очередных собраний членов товарищества.
В том же Жилищном кодексе (ч. 1 ст. 45) говорится: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Срок и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме».
Таким образом, теоретически каждый год должно проводиться два очередных общих собрания.
Конечно, собственники, на основании Жилищного кодекса, вправе выбрать любой порядок проведения «своих» общих собраний и назначить ответственных лиц. На практике такое редко встречается.
С ТСЖ все гораздо проще: раз уж оно создано, задача по организации общих собраний членов товарищества ложится на правление (лучше конкретизировать – на председателя правления, который согласует с правлением повестку дня и сроки проведения собрания).
Логично, если в доме, находящемся в управлении ТСЖ, ежегодные общие собрания собственников также организует правление (председатель правления) товарищества.
Такие общие собрания могут проходить одновременно с очередными общими собраниями членов ТСЖ.
Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
В ч.3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов». Кроме того часть 3 ст. 48 ЖК определяет подход к такому подсчету: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.»
Таким образом, если собрании есть большинство как собственников помещений (по площади) так и членов ТСЖ (по персоналиям), то в этом случае решения собрания будут обязательными для всех собственников, не зависимо от того являются они членами ТСЖ или нет.
Жилищный кодекс четко не определяет, какой круг вопросов должно рассматривать ежегодное общее собрание собственников.
В то же время в ч.11 ст. 162 ЖК говорится об обязанности управляющей организации ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Буквально эта статья относится к управляющей компании, но по смыслу закона ТСЖ, также осуществляющее управление домом, должно отчитываться о его результатах перед собственниками. Поэтому на ежегодное общее собрание собственников логично выносить утверждение отчета правления ТСЖ о проделанной работе.
В законе существует и еще одна неоднозначность, касающаяся разграничения полномочий общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ. Так, в соответствии с п. 3) ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. В то же время, в соответствии с п. 12) ч. 2 ст. 145 ЖК, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. В Гражданском кодексе (с. 606) договор аренды определяется как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Где проходит грань между арендой и пользованием, непонятно. Возможно, законодатель имел в виду безвозмездное пользование.
Закон не устанавливает приоритета решений общего собрания собственников перед решениями общего собрания членов ТСЖ, хотя логически это должно быть так.
Принятые решения общим собранием членов ТСЖ, обязательны для всех собственников дома и они подлежат обязательному исполнению.
Не члены ЖСК/ТСЖ не должны осуществлять оплату за обслуживание дома, а обязаны осуществлять оплату за коммунальные платежи, по ставкам, определяемым нормативными актами субъекта Федерации.
Прошу прокомментировать последний абзац. Это я к тому, что если не член ТСЖ не хочет заключать договор на обслуживание.
– владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными ЖК РФ;
– заключать в отношение жилого помещения договоры найма, договоры безвозмездного пользования, договоры аренды или иным законным способом предоставлять во владение или пользование находящееся в его собственности жилое помещение другим лицам;
– нести бремя содержания жилого помещения и общего имущества собственников помещения в соответствующем многоквартирном доме;
– поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме.
Таким образом, у собственника – не члена ТСЖ/ТСН сохраняются все права и обязанности собственника помещения в многоквартирном жилом доме.
1) право получать от органов управления ТСЖ/ТСН информацию о деятельности ТСЖ/ТСН в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества;
2) право предъявлять требования к ТСЖ/ТСН относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
3) право ознакомиться со следующими документами:
– устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
– реестр членов товарищества;
– бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
– заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
– документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
– протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
– документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
– техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
– иные предусмотренные настоящим ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.[1]
Таким образом, права и обязанности собственников помещений в многоквартирном доме, как являющихся членами ТСЖ/ТСН, так и не являющихся, одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако есть ряд различий в части прав и обязанностей, связанных с членством в ТСЖ/ТСН.
Собственник помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ/ТСН, избавляется от прав и обязанностей, связанных с членством в ТСЖ/ТСН. В частности, отпадает необходимость в уплате членских взносов.
Собственник помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ/ТСН, не имеет право голоса на общих собраниях членов ТСЖ/ТСН, в том числе по вопросам, входящим в его компетенцию.
Взаимоотношения не члена ТСЖ/ТСН складываются с ТСЖ/ТСН на основе гражданско-правовых начал. Между ТСЖ/ТСН и собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСЖ/ТСН, обязательно должен быть заключен договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг. В соответствии с таким договором, собственник помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ/ТСН, имеет такое же полное право контролировать качество работ и своевременность их выполнения, а также полноту и качество оказания услуг, предоставленных товариществом.
Образец договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, заключаемого между ТСЖ/ТСН и собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСЖ/ТСН см. в Приложении № 1, форма 3.
– регулярно вносить платежи за помещение и предоставленные коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ);
– оплачивать содержание, сохранение и ремонт имущества, находящегося в общем пользовании, а также платить взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).[2]
Вносить указанные платежи собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ/ТСН, будут в ТСЖ/ТСН, по тарифам, установленным органами власти. ТСЖ/ТСН для всех собственников помещений в доме, в том числе и для не являющихся членами ТСЖ/ТСН, будет выполнять роль своеобразного расчетного центра.
Прикрепить к управляющей организации одну или несколько квартир, собственники которых не захотели вступить в члены ТСЖ, не удастся, поскольку в соответствии с ЖК РФ управлять многоквартирным домом может только одна управляющая организация, которой в данном случае является ТСЖ/ТСН.
[1] Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.06.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2016) // "Российская газета", N 1, 12.01.2005. [2] Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.06.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2016) // "Российская газета", N 1, 12.01.2005.No related posts.