Стоит ли покупать квартиру в деревянном доме

— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать? (Качественные характеристики)

Часть 1. Юридические аспекты

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

Что касается рекомендаций относительно качественных характеристик жилья, то здесь более уместно говорить о ликвидности приобретаемой недвижимости в случае ее дальнейшей продажи. Основные критерии, повышающие ликвидность объекта:

• месторасположение;
• транспортная доступность и инфраструктура;
• тип дома и этаж, на котором расположена квартира;
• внутреннее состояние.

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Не стоит покупать квартиру в ветхом фонде в расчете на то, чт о через год дом снесут, и вы за хрущевку получите хоромы в новом доме. Программа сноса ветхого жилья все время меняется, некоторые по десять лет ждут сноса и при этом ремонт не делают. Однако решение вопроса все откладывается год за годом , и вдруг оказывается, что по новому генплану города именно эти дома вообще не планируется сносить, хотя соседние микрорайоны давно сравняли с землей и владельцы старых квартир получили новое жилье. Кроме того, статья 50 ЖК РФ устанавливает, что учетная норма жилой площади на человека — от 12 кв. м. П оэтому застройщики при проектировании домов для расселения ветхого фонда делают целые подъезды или отдельные строения домов с минимальными площадями квартир — по 30-40 кв. метров. А, значит, большую площадь получить не удастся.

Я бы также не рекомендовала покупать квартиру в непосредственной близости от опор высоковольтных ЛЭП. По СНиП застройка жилыми домами в полосе отвода высоковольтных линий запрещена, однако так исторически сложилось (в том числе в Москве), что есть целые кварталы, через которые проходят эти ЛЭП.

В остальном ответ на вопрос зависит от специфики будущих жильцов. Если у людей потребность в тишине, не стоит брать жилье на основных магистралях, в д омах возле метро и там, где на первом этаже рестораны, кафе и развлекательные заведения. Но для молодой семьи, например, именно эти аспекты могут быть несущественными или даже сделают такую втор ичку привлекательной для жизни.

Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев:

Вторичный р ынок жилья многообразен: это и хрущевки , и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент вторички : вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Учитывая неоднородность рынка, стоит оценивать каждый дом индивидуально. Легче все го с массовыми сериями: в разных городах они носили свои обозначения (И-700А, 1605-АМ в Москве, 600- я серия в Петербурге, получившая народное на звание «корабль»). Тем не менее все они имеют стандартные характеристики, их минусы и плюсы в целом известны специалистам. Постепенно самые старые серии панельных домов сносятся , и на их месте строится новое жилье — это нужно учитывать при приобретении квартиры. Необходимость реновации такого жилья вызвана как физическим износом конструкции зданий, так и их несоответствием современным представлениям о комфорте.

Также стоит внимательно подходить к домам дореволюционной постройки: в них часто встречаются деревянные перекрытия, отсутствуют инженерные коммуникации. Ликвидность таких квартир может отличаться кардинально в за висимости от конкретного случая. Н апример, если проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий, то дом будет цениться намного выше. Поэтому приобретать жилье в зданиях до 1917 года постройки нужно со специалистом — строителем, инженером или опытным риелтором.

Представлен на рынке и довольно малочисленный сегмент домов 30-40-х годов прошлого века. Это еще не классические сталинки (вполне надежное и востребованное жилье), а их предшественники. В основном это трехэтажные дома с изношенным конструктивом, где не всегда есть ванные комнаты и кухни. Такой тип домов требует также серьезной оценки профильными специалистами.

В целом есть правило: нужно покупать наиболее новое жилье. Ветхие дома стоит рассматривать под микроскопом, так как они могут преподнести новому владельцу массу сюрпризов.

Отвечает сооснователь и генеральный директор проекта «Квадрим» Роман Дорфман:

В первую очередь нужно определиться с целью покупки. Будет ли это жилье на короткий срок с целью быстрой перепродажи или останется в семье. Все дома можно разделить на несколько типов. Первый тип — здания, построенные до 30-х годов ХХ века. Затем строились сталинские дома конца 30-х—начала 40-х годов (с деревянными перекрытиями, после середины 40-х до 50-х годов сталинские дома строились уже с монументальными перекрытиями). Третий тип домов — хрущевки, четвертый вариант — дома 70-80 годов (девятиэтажные кирпичные здания или брежневские кирпичные башни, а также девятиэтажные и тринадцатиэтажные панельные здания). Пятый вариант — строения точечной застройки 90-х—середины 2000-х. Эти дома также можно разделить на два типа: панельные дома (П-44Т) и точечные индивидуальные проекты. С 2002 года шло массовое строительство монолитной серии.

Надо быть особенно аккуратными с домами времен револю ции. Необходимо сразу выяснить, бы ла ли капитальная реконструкция, м енялись ли деревянные перекрытия на плиты или монолитные перекрытия. Тогда эти дома еще можно рассмотреть. Деревянные же перекрытия несут дополнительные издержки и требуют повышенной квалификации от строителей, которые будут делать ремонт. Очень важно учитывать нагрузку, которую можно дать на деревянное перекрытие. Также следует заранее выяснить, что с электрическими мощностями в этих домах . В нашей практике был случай, когда сети в отдельную квартиру тянулись из общего щитка. Если говорить о стоя ках отопления и водоснабжения, они могут быть очень изношены.

В целом самое важно е при выборе квартиры — учитывать свои потребности по планировке. Не стоит думать, что процесс перепланировки — простое дело. В большинстве панельных домов все стены несущие, а это значит, что без специального разрешения нельзя делать проемы. Если дом кирпичный, то часть внутренних перегородок может быть ненесущей, то есть их снос можно согласовать, но и тут есть ограничения. Например, если дом газифицирован, то кухня обязательно должна быть отделена плотной дверью от всех остальных помещений, что исключает законную возможность обустройства квартир-студий в большинстве хрущевок.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Здравствуйте! Очень нуждаюсь в совете от такого опытного мастера как вы! Покупаю квартиру 2-х комнатную, в деревянном доме, второй этаж. Износ 51%. Не уверенна в своем выборе до конца, но придется с этим смириться. Вообщем квартира нуждается полностью в ремонте. Полы кривые. То что их можно выровнять-перебрать, я знаю. Но Боюсь – за соседей! Может ли быть такое-когда будут делать ремонт – окажется что пол в санузле, например, гнилой – что тогда? Не обвалится ли он со временем, как правильно его должны отремонтировать? Очень переживаю, т.к. ничего в этом не понимаю. Заранее большое спасибо!

Мария, Архангельск.

Привет, Мария из Архангельска!

Трудно на расстоянии более чем в тысячу километров определиться с состоянием полов в вашем будущем доме. Как в двух комнатах, так и в санузле. На мой взгляд, самое лучшее все-таки пригласить соображающего в строительных делах мужика. Чтобы посмотреть все опытным взглядом. И оцениться с возможностью ремонта.

А так, в общих чертах, скажу, что первым делом наладьте нормальный контакт с соседями снизу. Или, по крайней мере, постарайтесь это сделать. При любых ремонтах неудобства вы им будете доставлять.

Если дом старой постройки, то межэтажное перекрытие, то есть пол вашей квартиры и, соответственно потолок ваших соседей снизу, может представлять из себя конструкцию слоеного пирога. То есть балки перекрытия, они же лаги, обшиты снизу деревянной доской (возможно с дранкой и штукатуркой), а сверху на них может быть настелен либо черновой и чистовой пол, а может просто один чистовой пол. Пустое пространство, скорее всего, заполнено утеплителем-шумоизолятором (опилками, стекловатой, шлаком или чем-то подобным).

При достаточно осторожных ремонтных работах, когда строители не бегают после разборки старого и кривого пола по потолку, а аккуратно ходят только по половым лагам, то все будет нормально. Старый пол снимают, на лаги укладывают строго по уровню дополнительные деревянные элементы или сбоку к этим лагам крепят бруски, тоже по уровню. Чтобы сгнили балки перекрытия, то даже при 50% износе дома, это маловероятно.

Затем укладывают половую доску и прикрепляют ее на новые выставленные по уровню элементы.

Вдвойне осторожность проявляют в санузле. Здесь вероятность наличия гнилых лаг значительно выше.

Поступают вплоть до того, что снизу, от соседей, устанавливают временные стойки-столбы, сооружают тоже временный потолок. А только после этого меняют гнилое деревянное перекрытие. С последующей разборкой подстраховочных лесов в нижнем санузле, что на первом этаже. Но сами понимаете, что подобная операция не понравится соседям снизу.

Иногда шабашники делают все гораздо проще. Они ничего не разбирая и ничего не исправляя, просто по старым полам укладывают по уровню новые лаги и настилают новый пол. А все старое нетронутым остается как и было.

Если с деньгами совсем туго, то и ремонт вовсе не делают.

Но еще раз повторюсь, лучше пригласить опытного спеца и определиться на месте. "Проставиться", конечно придется, но из опыта работы с архангелами (шабашниками с ваших краев), скажу, что мужики они нормальные и могут помочь за дешево.

Других советов, к сожалению, дать не могу.

Задать вопрос Семенычу (автору материалов)

Наш сайт регулярно пополняется интересными и уникальными материалами и статьями по тематике пиломатериалов, строительных материалов и работ, приводится авторское мнение и знания реального шабашника с опытом работы более 15 лет. Имеется раздел – забавные истории шабашников. Если вы желаете получать информацию об этом, подпишитесь на рассылку новостей нашего сайта. Гарантируется непередача вашего адреса третьим лицам.

Многие люди мечтают о собственном доме. Кому-то он достается по наследству, другим приходится упорно трудиться для достижения заветной цели. Существует мнение, что лучше купить старый деревянный дом, чем построить новый. В публикации рассмотрены факторы, на которые следует обратить внимание перед регистрацией сделки, описаны плюсы и минусы покупки.

Деревянный дом, его особенности

Деревянное домостроение являлось наиболее востребованным на Руси. Главная причина – натуральность строительного материала. Дерево оказывает уникальные свойства на состояние человеческого организма. Кирпич этими достоинствами не обладает.

Плюсы покупки

• Значительная экономия времени. На постройку нового дома может уйти несколько лет.
• Архитектурная ценность. Старые дома уникальны, имеют сложную резьбу.
• Индивидуальность. Сложно найти похожую постройку.
• Экономия денежных средств.
• Получение большой площади. Как правило, старые дома больше, чем новые.
• Прилегающая территория огромных размеров.
• Центральное расположение. Рядом находится необходимая инфраструктура (школы, больницы, магазины).
• Наличие истории, о которой можно рассказать. Гости будут рады выслушать увлекательный рассказ.
• Соответствие требованиям экологии. В деревянном доме легко дышать.
• Небольшая масса по сравнению с кирпичной постройкой.
• Возможность перебазировки. Если потребуется сменить место жительства, то дом можно будет перевезти. В случае гниения нижних венцов, их также можно заменить при помощи специального оборудования.
• Возможность сноса и получения нового жилья.

Минусы сделки

Недостатки старого дома:

• Необходимость ремонта и переоборудования. Если старые владельцы не уделяли должного внимания постройке, то придется проводить реконструкцию. Это особенно важно при расположении дома в прибрежной зоне.
• Ограничения в дизайне. Для того чтобы внести радикальные изменения, придется потратить значительную сумму денежных средств.
• Возможен вред здоровью. В доме могут находиться грызуны и различные вредители.
• Частое отсутствие пожарной сигнализации. Ее обязательно придется устанавливать. А это также материальные траты.
• Скопление пыли на изгибе бревен. Придется постоянно убирать ее вручную, универсальных методов не существует.
• Внезапное появление мошек и жучков. Избавляются от них при помощи химических средств.
• Сложности при установке кухни и шкафов. Дом имеет свойство двигаться. Поэтому часто приходится строить металлический каркас, а потом вешать необходимые предметы.
• Вероятность появления грибов. Это биологические враги древесины, способные превратить ее в труху. Для защиты от данной проблемы следует использовать специальные средства обработки.
• Опасность пожара. Дерево способно сгореть дотла. Важно соблюдать правила безопасности при использовании печей и каминов. Также следует правильно смонтировать молниеотвод. Грамотно обустроенная электрическая проводка – залог безопасности.
• Отсутствие удобств. Ходить в туалет скорее всего придется на улицу.

Рекомендации будущим владельцам старых деревянных домов

Что следует учитывать перед покупкой – часто задаваемый вопрос. Прежде всего, важна общая визуализация здания. Необходимо отойти на определенное расстояние от постройки и оценить ее со всех сторон. Следующий шаг – проверка состояния фундамента. Он представляет собой главный элемент конструкции. В данном случае нельзя игнорировать нарушения целостности. Это приведет в будущем к дорогостоящему ремонту. Будущего покупателя должно насторожить отсутствие вентиляции и гидроизоляции фундамента. Важная информация: очень хорошо проверить глубину залегания конструкции в грунте. Если позволит хозяин, то достаточно просто выкопать небольшую ямку и посмотреть.

Покупателю следует проверить состояние нижних венцов. Бывают случаи, что сгнившие элементы прячут под обшивкой. Важно смотреть внимательно, чтобы в будущем избежать дорогостоящего ремонта.

Немаловажная деталь – оценка замков и перерубов. Там должна быть крепкая древесина. Осмотр окон и дверей также следует проводить. Сразу после покупки их заменяют. Но если проемы гнилые, то возникнут сложности при установке новых окон и дверей.

Важная деталь: следы местного утепления стен. Если в доме бывают сквозняки, то в ход идут все подручные материалы (пена, тряпки).

Весьма важный этап осмотра – крыша. Она должна надежно защищать от атмосферных осадков и ветра. Крыша в плохом состоянии нанесет серьезный материальный ущерб будущему владельцу. Лучший способ оценки – подняться и оценить покрытие вблизи. Особое внимание следует уделить проблемным местам. К ним относятся: примыкания скатов к стенам, обход вентиляционных труб. Если крыша покрыта черным металлом, то это существенный повод для беспокойства. Скорее всего, металл очень сильно изношен и замаскирован черной краской.

Чердак дома должен быть без повреждений и насекомых. Здесь же можно посмотреть на утепление потолочного перекрытия.

Важно не забыть оценить коммуникации постройки. Только на основании проведенного осмотра можно принимать решение о совершении сделки.

Покупка старого дома – мудрое решение, которое значительно экономит время и денежные средства. Также это удобно для детей и пожилых людей, ведь рядом располагаются жизненно важные места. Перед совершением сделки важно оценить все плюсы и минусы.