Оценка рыночной стоимости квартиры для ипотеки

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Требования банка в части предоставления документов при оформлении ипотеки могут отличаться. Есть и много общего. Одним из документов, который присутствует абсолютно у всех кредитных учреждений, является оценка недвижимости. Содержание документа и особенности ее выполнения регулируются ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.11.1998 г. (последние изменения были внесены в июне текущего года), а также Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г.

Ниже речь пойдет о лицах, которые могут ее выполнять, о порядке составления и о стоимости таких услуг.

Зачем необходима оценка при оформлении ипотеки

Покупатель и продавец могут договориться о заниженной или завышенной цене в связи с какими-либо личными обстоятельствами. Банк требует оценку с целью установления реальной стоимости квартиры. Поэтому стоимость квартиры (для указания ее в договоре ипотеки, расчета первоначального взноса, страховой суммы) определяется независимым экспертом.

Также важной целью оценки является определение стоимости недвижимости на случай, если заемщик не выполнил свои обязательства в срок. В таком случае кредитор производит принудительное взыскание и реализовывает залоговое имущество. Определение цены для реализации отталкивается от оценочной стоимости.

Кто может выполнять оценку

Оценку может выполнять физическое лицо, которое является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Заниматься такой деятельностью можно как в порядке частной практики, так и на основании трудового договора с юридическим лицом, который соответствует требованиям ФЗ № 135-ФЗ от 29.11.1998г.

Оценщик должен иметь страховой полис, объектом которого являются имущественные интересы, связанные с риском возможного ущерба, который возник у заказчика. Причиной такого ущерба могут послужить умышленные или неумышленные действия оценщика. То есть, если оценщик неправильно оценил имущество, и это принесло убытки заказчику, то он должен возместить ущерб.

Юридическое лицо, которое оказывает оценочные услуги, должно:

• иметь в своем штате не менее двух лиц, которые имеют право заниматься оценкой;
• иметь страховой полис для страхования ответственности в случае нарушения договора на проведение оценки или причинения вреда имуществу третьих лиц.

Заказчик имеет право на ознакомление с документами, которые дают право физическому лицу или компании заниматься оценочной деятельностью .

Кроме того, оценщики несут ответственность за сохранность предоставленных им документов и неразглашение конфиденциальной информации, которая была ими получена в ходе проведения оценки.

Выбор оценочной компании

Выбор оценочной компании осуществляет потенциальный заемщик. Возможно два варианта:

• банк оглашает свои требования к эксперту-оценщику, а заемщик самостоятельно осуществляет его поиск (специалист как минимум должен иметь допуск СРО и полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей);
• банк предлагает клиенту выбрать специалиста из списка оценщиков, аккредитованных им.

Потенциальный кредитор не вправе настаивать на втором варианте, хотя заемщику стоит прислушаться к его мнению.

im:Компании, которые проходят аккредитацию, подвергаются определенной проверке со стороны кредитора, поэтому риск каких-либо мошеннических действий минимальный.

Кроме того, такой выбор в некоторой мере ускорит рассмотрение ипотечной заявки банком.

Процедура оценки

Основанием для проведения оценки является договор, который заключается между оценочной компанией и лицом, желающим передать недвижимость в ипотеку . Далее процедура осуществляется по договоренности сторон.

Перед оценкой необходимо предоставить специалисту необходимый пакет документов, в который обычно входят копии следующих документов:

• паспорт заказчика оценки;
• паспорт собственника квартиры (если жилье находится в совместной собственности, то всех владельцев);
• технический паспорт квартиры;
• выписки из технического паспорта на жилое помещение с экспликацией и поэтажным планом, выданным органом БТИ;
• кадастровый паспорт;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру (купля-продажа, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

После предоставления документов владелец квартиры должен обеспечить оценщику доступ в жилье. Эксперт осматривает квартиру и делает фотографии каждой комнаты так, чтобы было понятно общее состояние помещения. Кроме того, он обязан осмотреть и сфотографировать дом и подъездные пути к нему.

Заказчик обязан сообщить исполнителю всю необходимую информацию, которая может повлиять на результат оценки. Также он не имеет право предпринимать каких-либо действий, целью которых является сокрытие сведений, важных для оценки.

На основании документов и осмотра жилья исполнитель передает заказчику оценку в бумажном виде с соответствующей подписью и печатью уполномоченного лица.

Методы оценки

На сегодняшний день профессиональные оценщики в своей работе используют сравнительный, затратный и доходный метод.

Сравнительный метод состоит в том, что определяется средняя рыночная стоимость на момент оценки аналогичных объектов. То есть оценщик сравнивает квартиру с другими похожими и определяет, за сколько ее можно продать в текущем периоде.

Сравнительный метод наиболее распространенный, так как дает возможность определить наиболее точную стоимость квартиры исходя из цели (оформление ипотеки).

Доходный метод заключается в определении стоимости объекта исходя из того, какой доход он мог бы принести в случае коммерческого использования. Для жилой недвижимости такой метод практически не используется.

В основе третьего метода, затратного, лежит подсчет издержек, которые были понесены на строительство недвижимости. К ним относятся: стоимость стройматериалов, зарплата строителей, транспортные расходы, затраты на подключение коммуникаций, налоги и прочее. При этом учитывается амортизация здания, инфляционные процессы и состояние рынка на дату оценки.

Что влияет на стоимость квартиры при оценке?

При проведении оценки учитывается много факторов, среди которых можно назвать следующие:

• Месторасположение . Этот фактор подразумевает не только нахождение квартиры в центре или в спальном районе, но и наличие развитой транспортной развязки, инфраструктуры, хороших подъездных путей к дому и т.д.
• Площадь квартиры и ее планировка. Две равнозначные по площади квартиры с похожими прочими характеристиками могут иметь разную стоимость, если одна из них имеет более универсальную планировку.
• Этаж . Обычно меньше ценятся квартиры, которые находятся на первом и на последнем этажах. Конечно же, за исключением пентхаусов.
• Наличие и качество внутреннего ремонта . Наибольше ценится капитальный ремонт, косметический не будет играть такой существенной роли, так как покупатели обычно его переделывают. Это не относится к квартирам в состоянии «после строителей». Отрицательную роль может сыграть наличие ремонта, выполненного в необычном стиле, так как покупателя на такой объект быстро найти можно не всегда.
• Тип дома . Квартиры в сталинских домах, «хрущевках», панельных домах, в новых элитных или эконом-класса многоэтажках будут стоить по-разному, даже при одинаковой площади и ремонте.

Влияние могут оказать и множество других факторов: экологическая ситуация в районе, состояние инженерных коммуникаций самого здания, наличие поблизости охраняемой парковки или подземного паркинга в самом доме и т.д .

Из чего состоит отчет оценки

В документальном отчете эксперт должен указать используемый метод, а также охарактеризовать все важные характеристики квартиры, которые повлияли на окончательный результат. К отчету подшиваются копии предоставленных заказчиком документов на квартиру и фотографии объекта.

Кроме рыночной стоимости, заказчик увидит в отчете еще и ликвидационную. Под ликвидационной стоимостью подразумевается предполагаемая сумма денег, которую можно получить за объект при срочной продаже. Если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотечному договору и банк реализовывает залог, то часто продажа происходит по цене, близкой к ликвидационной.

Срок действия отчета составляет 6 месяцев. Если по каким-либо причинам сделка была отсрочена на такой длительный период, оценку придется переделывать и снова оплачивать услуги специалиста.

Сколько стоят услуги оценщика

Стоимость оценки зависит от нескольких факторов, в том числе:

• характеристики объекта (чем больший объем работы – тем дороже);
• позиции оценщика на рынке услуг (более молодые компании часто занижают цены для привлечения большего числа клиентов);
• регион, в котором находится объект.

Минимальная цена, которую хотят за свои услуги оценщики в Москве, начинается от 2000-2500 рублей. За такую сумму компании готовы выполнить оценку типовой квартиры площадью до 70 кв. м. В среднем же компании, которые достаточно давно работают на рынке и имеют аккредитацию в банке, берут за свои услуги около 4000-5000 рублей. Стоимость оценки элитных домов и коттеджей стартует от 7000 рублей.

Решившие оформить ипотечный кредит люди уже успели столкнуться с рядом неожиданных требований, увеличивающих расходы на покупку жилья. К ним относится и оценка квартиры для ипотеки. Избежать этого этапа приобретения жилплощади не удастся. При этом он не только является обязательной частью предусмотренной законом процедуры, но и активно влияет на размер выдаваемой кредитором суммы. В результате, если потенциальная стоимость проверенного объекта окажется невысокой, рассчитывать на получение большого займа будет бессмысленно.

Отдельного внимания заслуживает тот факт, что проведение оценочных работ – строго регламентированная процедура, которую должны выполнять профессионалы. Если доверить столь важное дело непроверенным организациям или специалистам без соответствующей лицензии, можно просто потерять деньги, не получив желаемого результата. Существуют и особые случаи, при которых составленный отчёт не будет котироваться кредитным учреждением и окажется бесполезным.

Словом, чтобы не терять время и быстрее заселиться в понравившийся дом, следует заранее изучить все особенности проверки и остановиться на надёжном заведении, которое качественно выполнит поставленные перед ним задачи и поможет сэкономить.

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки

Выше уже говорилось о том, что оценка недвижимости для ипотеки обязательна. От неё не получится отказаться, поскольку она предусмотрена принятым законодательством. Требования проводить независимую проверку прописаны в положениях закона.

Важно подчеркнуть, что обязанность оценивать жильё ложится на покупателей и его собственников. Банк лишь принимает документы с подробным описанием здания и указанием его коммерческой ценности. При этом кредитор делает на основании полученных сведений собственные выводы, поэтому итоговая сумма кредита оказывается ниже приведённых в отчёте расценок и цифр.

Если заострить внимание именно на причинах проведения оценочных работ, окажется, что их несколько:

• получение стоимости жилья для минимизации рисков банком;
• исключение возможности покупки ветхого или обременённого судом здания;
• контроль соответствия реального положения дел тому, что указано в технической документации.

То есть, оценщики должны указать, насколько обосновано приобретение выбранного жилища, и уточнить, не несёт ли заключение сделки дополнительные риски.

Кому может понадобиться

Следующий вопрос, в котором требуется разобраться, должен прояснить, кто заинтересован в контроле приобретаемой недвижимости.

И в данном случае требуется упомянуть 2 стороны:

• кредитное учреждение, которое обязано снизить риск потери финансов к минимуму;
• клиент (заёмщик), получающий возможность убедиться, что сделанный им выбор не приведёт к скорой утрате имущества по независящим от него обстоятельствам.

Продавец – нейтральная сторона, не проявляющая прямой заинтересованности в процессе, но обязанная участвовать в нём, поскольку без собственника получить заключение эксперта не получится.

Важность процедуры для банка

Наиболее заинтересован в контроле банк. Это вызвано огромными финансовыми рисками, на которые он идёт, оформляя ипотечный кредит. Учитывая, что суммы обычно исчисляются миллионами, финансовая компания хочет убедиться, что сумеет возместить убытки, если должник окажется неплатёжеспособным. Для этого потребуется продавать заложенную недвижимость на конкурсной основе. То есть, цена реализации окажется ниже рыночной. Именно поэтому итоговый размер займа оказывается ниже оценочной стоимости, а сама процесс обязательный для всех заёмщиков.

Методы оценки

На текущий момент эксперты используют 3 алгоритма определения цены объекта:

• сравнительный анализ, подразумевающий поиск квартир с аналогичными условиями корректировку стоимости, исходя из особенностей строения и адреса, где расположен дом;
• затратный подход, учитывающий потенциальные расходы, необходимые для постройки аналогичного строения;
• доходный анализ, выражающий потенциальную прибыль от коммерческого использования недвижимости.

Для покупки жилья наиболее приемлем первый упомянутый подход, хотя, если он окажется дополнен другими, отчётность получится полнее.

Кто оценивает квартиры

Учитывая важность процесса и ответственность оценщика перед заказчиком, законодательством установлены специальные требования к экспертам. Если не углубляться в подробности, окажется, что право на оценивание даётся:

• на основании диплома о соответствующем образовании;
• при наличии лицензии;
• и присутствию у специалиста разрешения на проведение работ.

Обычно у банков присутствуют списки компаний, в чьих результатах и выводах они не сомневаются. Именно у них рекомендуется заказывать проверку. Но закон запрещает навязывание услуг, поэтому покупатели способны обратиться к любому лицензированному специалисту.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Единой стоимости независимой оценки квартиры для ипотеки не существует. Каждое заведение или практикующий специалист вправе устанавливать собственные расценки.

Но, учитывая уровень конкуренции в сфере, размер оплаты ограничен и зависит от нескольких условий:

• регион проживания заказчика и регистрации проверяющей компании (в столице и Санкт-Петербурге цены выше, чем в глубинке);
• сложность выполнения работ;
• базовая стоимость проверяемого объекта (чем дороже задание, тем больший объём работ предстоит выполнить эксперту, что прямо влияет на оплату);
• удалённость проверяемого объекта от офиса заведения (если сотруднику потребуется добираться до какой-то отдалённой деревни, заказчикам придётся оплачивать и дорогу).

В целом, если остановиться на цифрах, потенциальным новосёлам следует рассчитывать на сумму 3 до 6 тысяч рублей в крупных мегаполисах и столице. В остальных случаях размер оплаты снизится и составит от 2 до 3 тысяч рублей. Более подробную информацию и прейскурант получится узнать, лишь обратившись в одну из организаций и выяснив точные расценки на проведение оценочных работ.

Документы для оценки квартиры

Обратившись в понравившуюся организацию, покупателю и продавцу стоит подготовить документы для оценки квартиры для ипотеки.

• паспорт заказчика (на всякий случай следует подготовить копию паспорта собственника);
• технический паспорт объекта недвижимости;
• кадастровая документация;
• договор долевого участия или цессии, если дело касается новостройки;
• акт приёма-передачи строения;
• документы, подтверждающие право собственности на жилище, если речь идёт о приобретении дома на вторичном рынке.

Отдельного внимания заслуживает последний пункт, поскольку в данном случае можно предоставить несколько различных справок (не одновременно, а в зависимости от реального положения дел):

• договор купли-продажи;
• сведения о получении квартиры в наследство;
• дарственная, подтверждающая дарение здания.

Важно подчеркнуть, что представленный перечень носит приблизительный характер, поскольку каждое учреждение имеет собственный особенности, которые невозможно учесть. Точный список можно узнать только при обращении в выбранное заведение. Но обычно он не сильно отличается от приведённого выше.

Сколько действует оценка

Особого упоминания заслуживает тот факт, что полученный отчёт разрешается использовать в течение строго ограниченного срока. Отчётность действует в течение 6 месяцев, именно в этот период заказавшие её люди способны передать сведения кредитору. Если указанный срок истечёт, информация потеряет актуальность и станет бесполезной. В результате заёмщикам придётся заказывать повторную экспертизу, которая вновь потребует дополнительных расходов и оплаты услуг экспертов. Следует учитывать указанные рамки, оформляя ипотечный кредит.

Кто оплачивает – покупатель или продавец

Строгих указаний на то, кто обязан платить за экспертизу, нигде не указывается. Им способен оказаться как покупатель, так и собственник жилплощади, решивший продать её новым владельцам. Точно можно сказать лишь то, что плательщиком не станет банк, который перекладывает подобные расходы на плечи клиентов.

Но важно учитывать, что оценка квартиры при ипотеке в новостройке нужна новосёлам, а не застройщику. Аналогичное высказывание верно и для случаев с приобретением жилища на вторичном рынке. Подобная ситуация связана с тем, что отчёт с указанием стоимости и состояния объекта обязателен при оформлении кредита, а не покупке дома. То есть, он нужен для получения займа и финансирования покупки. Следовательно, в нём заинтересован заёмщик, который и должен платить за проведённые работы.

Но важно повторить, что отсутствие необходимости оплачивать отчётность не освобождает продавца от участия в процессе. Часть документов, необходимых для проведения независимой экспертизы, способен получить и предоставить специалисту только собственник жилплощади, поскольку других людей, независимо от их профессии, нет к ним доступа.

Выбор независимого специалиста

Выше уже говорилось, что каждый кредитор предлагает собственный список специалистов, проверяющих недвижимость на вторичном рынке и в новостройках. Но заёмщики способны воспользоваться собственным вариантом.

Главное, чтобы выбранный эксперт:

• имел лицензию;
• не состоял в родственных связях с покупателем или продавцом.

Следствием нарушения любого пункта станет признание полученного отчёта недействительным.

Чтобы не столкнуться со сложностями, рекомендуется согласовывать сделанный выбор с работниками банка. Это позволит заранее убедиться, что подготовленные бумаги будут приняты к рассмотрению.

Как происходит оценка квартиры для ипотеки во вторичке

Обычно оценка квартиры для ипотеки во вторичке проходит по тем же правилам и условиям, что применяются для оценивания новых домов. Но некоторые особенности всё же присутствуют:

• список документов, нужных оценщику, дополняется правоустанавливающими договорами, уже указанными ранее;
• большее внимание уделяется состоянию несущих стен и перекрытий;
• недопустимы не зарегистрированные в паспорте дома перестройки и изменения планировки;
• чуть меньше внимания уделяется инфраструктуре и району, в котором находится здание, поскольку в старых частях города проблем с доступностью социальных служб обычно не возникает.

То есть, явных отличий от стандартной процедуры проверки нет. Экспертиза квартиры на вторичке практически не отличается от описанного выше процесса. Это связано с тем, что критерии оценивания остаются неизменными, независимо от даты постройки здания. Изменяется лишь техническое состояние строения и его стоимость, которая со временем начинает снижаться.

Получение отчёта от оценщика

Заказывать оценку квартиры для ипотеки следует за несколько дней до даты передачи документов в кредитное учреждение. Подобный срок связан с тем, что на посещение строения специалистом обычно требуется до 2 дней. Ещё за 3-4 дня происходит написание отчёта.

Упомянутая отчётность содержит:

• информацию о заказчике;
• сведения об исполнителе, включая доказательство того, что он имеет лицензию и разрешение на работу;
• описание методов, которыми пользовался эксперт;
• подробная информация о жилище с приложением фотографий;
• анализ сложившейся ситуации на жилищном рынке;
• оценочная стоимость объекта;
• приложение.

Обычно банковских сотрудников интересует только приложение и стоимость, поскольку именно в этих разделах содержится наиболее ценная информация. Остальные части используются в качестве вспомогательных инструментов.

Стоит добавить, что указанный план может незначительно отличаться от того, что подготовит специалист.