Содержание
Покупка квартиры у двух собственников предполагает добровольное согласие на сделку того и другого владельца. В случае отсутствия договоренностей продавцов, покупателю, скорее всего, придется отказаться от сделки.
Купить жилье, без согласия на то второго владельца – не представляется возможным. В любом случае, потенциальному собственнику квартиры необходимо соблюсти все нюансы проведения сделки, чтобы сохранить не только время и нервы, но и собственные финансовые средства.
Чтобы иметь представление о том, как происходит передача права собственности от двух и более владельцев жилья, нужно понимать, что это право из себя может представлять и каковы пути его возникновения.
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНО
ЗАДАЙТЕ ВОПРОС ЮРИСТУ
Москва, обл 8 (499) 653-60-72 доб. 605
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 426-14-07 доб. 197
Федеральный номер 8 (800) 500-27-29 доб. 856
Есть несколько путей, как может возникнуть совместное владение недвижимым имуществом.
Действующие правовые нормы предполагают следующие возможные варианты появления у квартиры нескольких законных собственников:
В свою очередь, стоит обратить внимание, что право общей собственности разделяется еще на два вида :
Переход от второго типа к первому возможен. Для этого необходимо заключить у нотариуса документ, который будет разделять объект на доли между собственниками.
Совместное владение недвижимостью накладывает обязательство на каждого из собственников считаться с интересами других распорядителей. Так, владелец доли имеет право обратиться в суд после совершения сделки с целью признать ее недействительной, в случае, если второй собственник не заручился согласием на проведение подобных манипуляций со своей частью жилья.
Важно понимать, что даже имея согласие на руках, при общем долевом виде собственности, возможно только выделение доли в натуре. Только коммунальные квартиры являются исключением в этой ситуации.
Чаще всего к такой недвижимости относятся так называемые коммунальные квартиры. Такая недвижимость, в большинстве случаев, принадлежит нескольким собственникам и попадает под тип общего долевого владения. Границы долей формируются на основании комнат в квартире, места общего пользования являются общими.
ПОЗВОНИ ЮРИСТУ
ОН РЕШИТ ТВОИ ВОПРОСЫ БЕСПЛАТНО
Москва, обл 8 (499) 653-60-72 доб. 605
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 426-14-07 доб. 197
Федеральный номер 8 (800) 500-27-29 доб. 856
В случае реализации всей квартиры, продавцами должны выступать все владельцы долей. Кроме того, каждый из собственников вправе продать свою долю, но с учетом обязательных нюансов проведения сделки.
В случае продажи, здесь возникает необходимость заключить соглашение, в котором будут четко обозначены доли уже в местах общего пользования для каждого собственника долей. Случается так, что дольщики не могут прийти к общему мнению, относительно распределения частей мест общего пользования. Решение этой проблемы только одно – обращение в суд.
Следует учитывать, что когда одна из долей выставляется на продажу, остальные собственники имеют преимущественное право на приобретение. Это значит, что в первую очередь, предложение о покупке должно поступить сначала остальным жильцам, а в случае их отказа – третьим лицам.
Оформляется уведомление в простой письменной форме, на котором ставится подпись жильцов. Возможно направление заказным письмом. Передача приоритетного права третьим лицам запрещена.
Не стоит пренебрегать уведомлением других собственников коммунальной квартиры. Это может иметь очень серьезные последствия, ведь даже после заключения сделки, любой из них будет иметь возможность обратиться в суд и восстановить свои права на приоритетное приобретение. На это у него будет три месяца. Если суд удовлетворит требование соседа, то новый владелец лишится жилья, оставив за собой только лишь право на возмещение ущерба со стороны продавца, что является не самой приятной процедурой.
Есть случаи, когда сделка может быть не просто ограничена, но и отменена судом уже после ее заключения. Так, в случае, если новые жильцы привели к ухудшению условий проживания, которые имели место быть до их заселения, остальные собственники имеют право на обращение в суд.
Помимо этого, ограничения накладываются тогда, когда потенциальный покупатель не имеет права на проживание в коммунальном жилье по закону. К примеру, лица с открытой формой туберкулеза не имеют права жить в такой недвижимости.
Если квартира покупается полностью, у продавцов должно быть несколько свидетельств о собственности, их число соответствует количеству собственников долей. При этом, в договоре купли-продажи количество сторон, в отличие от типовой сделки будет так же отличаться. Важно, чтобы в нем, кроме покупателя содержались данные обо всех дольщиках.
В случае заключения задатка, в составленном документе должны быть подписи всех владельцев долей приобретаемой недвижимости. Письменная расписка должна быть получена так же от всех участников договора.
Кроме того, сделка может быть заключена по двум договорам и более в разный временной промежуток. Но в этом случае она теряет статус многосторонней. Кроме того, покупатель не может быть уверен в том, что продавец одной из долей не передумает. Особенности такой процедуры состоит в том, что она не отменяет обязательного письменного уведомления о продаже другого владельца доли.
Закон не запрещает выступать в качестве представителя одному из собственников. Но в этом случае он должен иметь письменную доверенность на совершение подобных действий, которую обязательно должен заверить нотариус.
Сделки по купле-продаже обычного жилья, имеющего несколько собственников без выделения конкретных долей, являются более распространенными. Так, главное, что нужно сделать, это получить согласие обоих владельцев на продажу. По такому принципу можно приобрести объект полностью, либо долю в нем.
Имеется исключение, где даже единоличный собственник обязан заручиться согласием второго лица. Когда жилье было приобретено в браке, распоряжаться им можно только по обоюдному согласию супругов, несмотря на то, что оформлено оно может быть на одного человека.
Обязательно следует учитывать тот факт, что если нет нотариального подтверждения об уведомлении супруга о продаже, а на сделке он не присутствовал, то это может иметь последствия. Так, в течение одно года судебным решением, по инициативе неуведомленного супруга, сделка может быть отменена.
В 2019 году нотариального согласия от второго супруга не требуется в случае:
В этих случаях второй супруг не может претендовать на данную квартиру.
В том случае, когда одним из собственников является ребенок, не достигший возраста совершеннолетия, понадобится разрешающий документ от органов опеки и попечительства. Выдаваться он будет родителям, либо законному представителю. Точно также придется поступать даже при продаже доли в жилье, если ребенок значится, как один из собственников.
На практике, чаще всего такие сделки встречаются при покупке квартиры, которая ранее была приобретена за счет средств материнского капитала.
Чаще всего, если семейная пара приобретает жилье в ипотеку, она становится созаемщиками, и имеет равные права на квартиру. В случае, если долговой договор не закрыт, кроме согласия двух владельцев, требуется разрешение банка.
Кредитная организация должна дать свое разрешение на продажу объекта недвижимости, в счет погашения долга за счет средств, передаваемых покупателем, или переоформления ипотечного договора на новых владельцев квартиры. В последнем случае покупатель должен подтворить свою платежеспособность.
Покупка квартиры у двух собственников не вызовет трудностей, если заранее изучить данный вопрос.
Главное – это опираться на четкий и конкретный алгоритм действий. Что же касается сделок при количестве собственников, превышающем одного, единственное, что будет нужно, это согласие всех, причастных к объекту лиц. Помните, что законом предусмотрены варианты разрешения любых споров, а вопрос человеческого фактора – это единственное, что может помешать совершить удачную сделку.
Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНО
ЗАДАЙТЕ ВОПРОС ЮРИСТУ
Москва, обл 8 (499) 653-60-72 доб. 605
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 426-14-07 доб. 197
Федеральный номер 8 (800) 500-27-29 доб. 856
Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
+7 (499) 350-84-35 – Москва
+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России
При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.
Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.
Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.
Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.
Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже. Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время. Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.
После того, как согласие всех сособственников получено, можно приступать к самой процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры. Покупателю важно удостовериться, что все риски по приобретению жилья, находящегося в общей собственности, минимизированы.
Если квартира покупается у супругов, находящихся в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие мужа/жены на продажу недвижимости. При наличии у них несовершеннолетних детей, даже не имеющих право на доли в квартире, обязательно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья. То же правило распространяется на членов семьи, признанных судом недееспособными.
Перед тем как купить квартиру у двух собственников, потенциальный приобретатель недвижимости должен проверить свидетельство о регистрации права собственности, где указаны все совладельцы жилья и размер их долей в праве. Нелишним шагом будет проверка соответствия паспортных данных, указанных в «розовом» свидетельстве с личными документами продавцов квартиры.
Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП на приобретаемое жилое помещение. Такой документ можно заказать в службе Росреестра или территориальном МФЦ (многофункциональном центре). Выписка содержит следующие данные:
До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:
Особенно тщательно следует проверить наличие временно выписанных жильцов квартиры (не являющихся сособственниками), сохраняющими право на проживание и пользование жилой площадью после продажи:
Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.
Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности.
Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой. Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости. В договоре указываются все данные сособственников, размеры принадлежащих им частей общего имущества и стоимость долей.
Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:
В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек. Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры. После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка.
Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском. Чем серьезнее подойдет покупатель к проверке титула и «истории» квартиры, тем меньше шансов потерять собственные деньги и моральные силы в многочисленных судебных процессах.
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.
Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.
Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.
Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.
Отчуждение недвижимого имущества происходит в строго регламентированном законом порядке.
Даже простая сделка с одним продавцом и покупателем имеет свои нюансы.
Если же у квартиры несколько собственников, заключение договора занимает больше времени и требует дополнительных документов.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !
Институт общей собственности прочно закрепился в сфере недвижимости с момента укрепления демократии.
Она возникает, при продаже квартиры двумя собственниками, когда двое или более лиц приобретают права на один объект по личной инициативе или в силу закона.
Порядок реализации вещных прав в таком случае зависит от формы общей собственности:
Первая форма предполагает, что участники права на одинаковых условиях пользуются имуществом без выделения конкретной доли объекта.
Она образуется, когда жилое помещение приобретается в период брачных отношений.
Формально один из супругов будет титульным собственником, но без согласия другой стороны совершать сделки по отчуждению он не сможет.
При долевой форме происходит выделение каждому из участников конкретной дробной доли в праве на общее имущество.
Причины формирования общего долевого права:
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Фундаментальные основы института общего права на имущество регулируются ст.244-256 Гражданского кодекса РФ, а также ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».
Сособственники обладают равными правами на владение имуществом, извлечение из него выгоды и распоряжение дальнейшей судьбой объекта.
Причем размер доли не выражает конкретную часть квартиры, в которой лицо может проживать. Она имеет значение только в момент отчуждения права на помещение.
Ч.2 ст.246 ГК РФ предоставляет возможность каждому участнику долевой собственности любым способом распоряжаться своей частью квартиры, но только с согласия остальных сособственников, которое выражается в активной или пассивной форме.
Порядок действий будет зависеть от вида общей собственности, но в любом случае стороны сделки должны сначала прийти к согласию по предмету договора, цене объекта, порядку расчета.
После составления проекта договора купли-продажи, в котором указываются данные титульного владельца, необходимо:
Предметом сделки может выступать целый объект или его доля.
В первом случае нет особенностей в заключении договора, так как все собственники участвуют в купле-продаже.
Если же отчуждаются отдельные доли, то в адрес остальных участников долевой собственности направляется уведомление о планируемой сделке.
Если участник долевой собственности изъявит желание выкупить долю, он приобретает ее на условиях, указанных в договоре.
При отказе от преимущественного права, сделка может быть заключена с любым лицом.
Отказ оформляется в письменной форме. Если ответ в течение месяца не поступил, это приравнивается к отказу от предложения.
С юридической точки зрения неважно сколько человек выступает на стороне продавца – два или более.
Условия и правила заключения сделки будут одинаковыми.
Если объект долевой собственности отчуждается одному покупателю, то независимо от количества продавцов составляется один договор.
В нем указываются паспортные данные всех участников, основания возникновения долевого права, а также выражается намерение продать общее имущество.
При отчуждении доли может возникнуть ситуация, когда продавцы находят каждый себе покупателя.
В регистрационный орган предоставляется:
Расходы на заключение сделки состоят из стоимости проекта договора и госпошлины.
Нотариальный договор оплачивается по официальному тарифу, цена варьируется от 3500 до 20000 в зависимости от суммы сделки.
Госпошлину в размере 2000 рублей оплачивает покупатель. Если требуется согласие супруга на сделку, придется заплатить еще от 1300-1500 рублей.
При обращении в Рореестр проверка законности сделки занимает 7 рабочих дней.
Если подавать документы через МФЦ общий срок продляется на 2 дня.
Для нотариальных договоров установлен упрощенный порядок регистрации – 3 рабочих дня.
Продавец либо не предоставил письменный отказ участников долевого права или уведомление о предложении сделки, либо сделал это ненадлежащим образом.
Уведомление вручается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Орган регистрации прав должен убедиться, что сособственники достоверно узнали о продаже имущества.
Иначе они могут в течение 3 месяцев обжаловать решение регистратора и подать заявление о переводе на себя прав покупателя.
Отсутствует нотариальное согласие супруга на сделку или брачный договор, если собственность совместная.
В остальном действуют те же правила, что и для классической купли-продажи недвижимости.
Если регистратору представлен полный пакет документов и договор составлен в соответствии с законом, сделка будет зарегистрирована в срок.
Покупатели не зря настороженно подходят к приобретению жилья от нескольких собственников, потому что такая сделка имеет свои риски.
В период брака имущество нередко оформляется на одного из супругов. Если произошел разлад в семье титульный владелец может продать квартиру, не поставив в известность партнера.
Помните, что второй супруг имеет право в течение года поле регистрации сделки обратиться в суд с заявлением о признании договора купля-продажи незаконным.
Обязательно требуйте от продавца предоставить нотариальное согласие сособственника или брачный контракт, если личное присутствие второго члена семьи невозможно.
Такой гражданин может в судебном порядке восстановить пропущенный срок и признать за собой право на законную долю помещения.
Рассмотренные сложности продажи квартиры с несколькими собственниками не должны стать причиной отказа от совершения купли-продажи.
Учитывайте все нюансы, требуйте от продавца исчерпывающий пакет документов, чтобы избежать обмана.
Воспользуйтесь услугой юриста, если сомневаетесь в чистоте сделки.
Помните, что приобретение доли квартиры влечет за собой аналогичные сложности при последующей ее продаже.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
No related posts.