Расторжение договора ипотеки судебная практика

Дата размещения статьи: 05.04.2017

Количество людей, обращающихся в коммерческие организации (банки) для получения ипотечного кредита, растет с каждым годом. Ипотечный кредит помогает решить извечный жилищный вопрос. Подписание кредитной документации – очень важный момент, к которому заемщик должен отнестись как можно внимательнее, ведь за то, что вы не дочитали сегодня, вам придется платить завтра. На что же нужно обратить особое внимание при подписании кредитной документации, при получении ипотечного кредита.

ДОГОВОР ИПОТЕКИ (НЮАНСЫ)

1. Процентная ставка

Часто бывает, что при обращении в отделение банка за получением кредита заемщику предлагается оформить кредитную заявку по одной процентной ставке, а при подписании кредитной документации процентная ставка по кредиту меняется и чаще всего увеличивается в большую сторону. Причин может быть несколько. Чаще всего при вашем обращении в банк действовала специальная рекламная акция по данному кредитному продукту, а при подписании кредитной документации срок этой акции истек. Чтобы данная информация не стала для вас неприятной новостью после подписания кредитного договора, внимательно изучайте кредитный договор, договор ипотеки в части указания процентной ставки по ипотечному кредиту.

2. График платежей

Обратите внимание на график платежей, он обязательно должен быть предоставлен заемщику под роспись. Если сумма ежемесячного платежа вас не устраивает, вы всегда можете обговорить это условие с представителем банка, можете увеличить срок кредитования, при этом уменьшив сумму ежемесячного платежа. Ведь в противном случае при несоблюдении вами подписанного графика платежей банк может обратить взыскание на имущество, указанное в договоре ипотеки.

3. Страхование

Обязательно нужно проверить, какие условия страхования прописаны в договоре, так как оплачивать расходы по страхованию придется именно заемщику. Изучите внимательно этот раздел ипотечного кредита, обратите внимание на то, в какие сроки заемщик должен предоставить банку подписанный договор страхования – за нарушение этих сроков банками, как правило, применяются штрафные санкции.

4. Штрафные санкции за нарушение условий кредитного договора

Как можно внимательнее отнеситесь к информации о размере неустойки за каждый день просроченного платежа. В договоре могут быть указаны и другие виды стимулирования заемщика к своевременному перечислению платежей по кредитному договору, например штрафные санкции.

5. Права и обязанности сторон

Как правило, в договоре ипотеки прав у банка всегда больше, чем обязанностей. Особое внимание при изучении этого пункта кредитного договора заемщику следует обратить вот на что: имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка), и, если это право прописано в кредитном договоре, уточняйте, в каких пределах процентная ставка банком может быть увеличена.

Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество. Это должно быть четко прописано в кредитной документации. Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение. Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право в случае однократного просроченного платежа потребовать расторжения кредитного договора.

Обязанности, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту. В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др. За несоблюдение этих "обязанностей" банк может применить к вам штрафные санкции.

До подписания кредитной документации внимательно ознакомьтесь с условиями, прописанными в договоре ипотеки, обговаривайте спорные, по вашему мнению, моменты с кредитным специалистом, требуйте разъяснения от него того или иного пункта договора.

Нюансов при подписании договора ипотеки много, и они требуют особого внимания со стороны заемщика, ведь в случае возникновения судебного спора банк будет апеллировать наличием вашей подписи на кредитной документации, а значит, и вашим согласием на те или иные условия банка.

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ (ПРИМЕРЫ ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ)

К сожалению, настоящая действительность такова, что с каждым годом количество судебных споров по ипотечным кредитам возрастает. Заемщики нарушают условия кредитного договора, и банки вынуждены обращаться в суд.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Банк обратился в суд с иском к заемщице о взыскании задолженности по ипотечному кредиту, обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество – квартиру. В обоснование своих требований представитель банка указал, что заемщицей обязательства по кредитному договору не исполняются, кредит не возмещен, проценты за пользование кредитными средствами уплачиваются с нарушением графика платежей, в связи с чем просил взыскать с заемщицы сумму задолженности и обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки имущество – квартиру. Заемщица возражала против обращения взыскания на указанную квартиру, указав при этом, что при приобретении квартиры ею был использован материнский капитал. Судом первой инстанции было принято решение о взыскании с заемщицы суммы долга по кредитному договору, в обращении взыскания на заложенную квартиру было отказано. Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 11-39562).

Данная позиция судов основана на Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств от 22.05.2013, в котором указано, что при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

Выводы суда апелляционной инстанции также основаны на том факте, что залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к залогодержателю и обращение взыскания на предмет залога допустимо только тогда, когда заемщик допустил существенные нарушения выплат по кредитному договору.

Также судами первой и апелляционной инстанции была принята во внимание готовность заемщика исполнять свои обязательства по кредитному договору, вносить платежи в счет погашения задолженности.

Суд при рассмотрении данного спора между банком и заемщиком оценил не только нарушение заемщиком ежемесячных платежей, сумму просроченной задолженности, но и желание заемщика исправить сложившуюся ситуацию, готовность к погашению кредита. Также, на мой взгляд, немаловажным доводом в принятии решения судом был и тот факт, что заемщиком спорное имущество было приобретено с учетом средств материнского капитала.

Следовательно, только в том случае, если допустимые нарушения заемщиком выплат ежемесячных платежей по кредитному договору будут соизмеримы такому крайнему требованию кредитора, как обращение взыскания на имущество, судом будет обращено взыскание на указанный в договоре ипотеки объект недвижимости. Наиболее часто такая ситуация складывается именно по ипотечным кредитам, в которых задействованы средства материнского капитала. В остальных же случаях суды чаще удовлетворяют требования банков в случае неисполнения заемщиком своих обязательств.

Анализ судебной практики показывает, что споры по выплатам по ипотечному кредиту возникают и между бывшими супругами, которые, находясь в зарегистрированном браке, получали ипотечный кредит. Возникает вопрос, как разделить долговые обязательства между теперь уже бывшими супругами и на кого из супругов в случае расторжения брака ложится бремя осуществлять выплаты по ипотечному кредиту. В случае если бывшие супруги заключили с банком кредитный договор, где выступили созаемщиками, следовательно, обязались отвечать по кредитному договору солидарно, то банк имеет право требовать от обоих бывших супругов производить выплаты по ипотечному кредиту.

МОЖНО ЛИ РАЗДЕЛИТЬ МЕЖДУ СУПРУГАМИ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ?

В судебной практике встречаются такие случаи, когда суд производит раздел общей задолженности супругов перед банком, исключает одного из супругов из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту, в том случае если приобретенная за счет средств ипотечного кредита квартира переходит другому.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Заемщица обратилась в суд с требованием об исключении бывшего супруга из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту. В обоснование своих требований она пояснила, что в момент нахождения в зарегистрированном браке она и ее супруг воспользовались средствами ипотечного кредита для приобретения объекта недвижимости – квартиры, которая была передана банку в залог по договору ипотеки. После расторжения брака между заемщицей и ее бывшим супругом была достигнута договоренность о том, что бывший супруг отказывается от своей доли в приобретенной по ипотечному кредиту квартире, так же как и отказывается от уплаты суммы долга по кредитному договору, данный факт подтверждается распиской. В суд были представлены доказательства, подтверждающие, что внесение платежей производится заемщицей. Судебным актом суд постановил разделить общие долги супругов по кредитному договору и исключить ответчика из числа заемщиков по кредитному договору (решение Автозаводского районного суда города Нижнего Новгорода по делу N 2-2646).

Следует отметить, что данные решения в судебной практике встречаются крайне редко, так как в большинстве своем банки при ипотечном кредитовании указывают солидарную ответственность заемщиков.

Если же в кредитном договоре заемщики выступают как солидарные должники, им для переноса задолженности с одного супруга на другого необходимо заручиться согласием банка. Получить данное согласие у банка практически невозможно, так как банку наличие солидарных должников существенно помогает снизить риск неуплаты задолженности по кредитному договору, так как при солидарной ответственности должников банк вправе требовать исполнения обязательств по кредитному договору как от всех должников сразу, так и от любого из них. Без согласия банка изменения в кредитный договор в части раздела ответственности по кредитному договору недопустимы, так как в данном случае интересы банка будут нарушены. Обращение за разделом задолженности по кредитному договору солидарными должниками в суд также вряд ли окончится успехом, так как данный раздел кредитного обязательства влечет за собой изменение условий кредитного договора, что без согласия банка, как уже говорилось выше, невозможно.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Заемщик обратился в суд с иском к банку об определении долей в общем долге по кредитным обязательствам по ипотечному кредиту между ним и его бывшей супругой, внесении изменений в кредитный договор в части распределения обязательств по выплате суммы задолженности по ипотечному кредиту. Представитель банка требования заемщика не признал в части внести изменения в кредитный договор, указав при этом, что солидарная ответственность заемщиков по кредитному договору не может быть изменена на долевую, поскольку это существенно нарушает интересы банка. Суд первой инстанции в заявленных требованиях заемщику отказал, исходя из того, что заемщик, заявляя требование об определении долей в общем долге по ипотечному кредиту, просил изменить условия кредитного договора, на которое банк не давал своего согласия, в связи с чем основания для установления долевой ответственности вместо солидарной перед банком отсутствовали. Судебная коллегия решение суда первой инстанции оставила без изменения (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу N 33-5429/2013).

Принимая данное решение, суд исходил из того, что нормами права предусмотрено, что заемщик может требовать изменения условий кредитного договора в суде только при наличии существенного нарушения вышеуказанного договора банком. Следовательно, если банк добросовестно исполняет условия кредитного договора, то и изменения в кредитную документацию без согласия банка вноситься не могут.

Следовательно, в такой юридически непростой ситуации можно порекомендовать заемщикам обращаться в суд с заявлением не о разделе долговых обязательств по кредитному договору, а о разделе долгов между самими супругами. В данном случае изменения в одностороннем порядке в кредитную документацию не вносятся, права банка тем самым не нарушаются, а у супруга, основного заемщика, возникает право получить компенсацию части вносимых им денежных средств по ипотечному кредиту с другого супруга. Данная компенсация может быть получена как в виде имущества, так и в денежной форме. Но в любом случае бывшим заемщикам придется обсуждать спорные моменты, идти друг другу на уступки и договариваться.

Нередко в судебной практике встречаются ситуации, когда банк вынужден обращаться в суд, взыскивать задолженность по кредитному договору, обращать взыскание на имущество, указанное в договоре ипотеки из-за задержек по выплате ежемесячных платежей, нарушения заемщиками графика платежей, который является неотъемлемой частью кредитного договора при предоставлении ипотечного кредита.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Банк обратился в суд с иском к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих требований представитель банка пояснил, что заемщиком должна была погашаться задолженность перед банком путем внесения аннуитетного платежа – 15-го числа каждого месяца в соответствии с кредитным договором. Заемщик неоднократно (более трех раз в течение 12 месяцев) допустил просрочку исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей, а также допустил просрочку ежемесячного аннуитетного платежа, превышающую 15 календарных дней, т.е. ненадлежащим образом исполняет обязанность по оплате ежемесячных аннуитетных платежей.

В силу положений кредитного договора в случае неисполнения заемщиком требования банка о полном досрочном исполнении обязательств, установленных кредитным договором, в частности нарушения сроков внесения ежемесячных платежей по возврату кредита и начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна или при просрочке очередного ежемесячного платежа на срок более чем 15 календарных дней, банк вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество.

Заемщик неоднократно нарушал свои обязательства по внесению аннуитетных платежей согласно информационному расчету ежемесячных платежей, являющихся неотъемлемой частью кредитного договора, а также не исполнил в установленный срок обязательства по досрочному возврату кредита, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом, неустойки. Действия заемщика нарушают права банка по кредитному договору.

Решением суда первой инстанции требования банка удовлетворены. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции оставила без изменения (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2016 по делу N 33-11857/2016).

При подписании кредитной документации банком согласовывается с заемщиком дата внесения платежей по кредитному договору, также предоставляется заемщику график платежей по кредиту. В случае задержки по вине заемщика выплат по ипотечному кредиту банк вправе досрочно расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество. Также за каждый день задержки выплаты по ипотечному кредиту банком начисляется пеня, размер которой определен в кредитном договоре. Поэтому при подписании кредитной документации будьте предельно внимательны, задавайте вопросы специалисту по кредитованию, согласовывайте удобный для вас способ и дату внесения платежей по кредитному договору. В случае невозможности внесения платежа по кредиту в ту или иную дату (например: изменение даты выплаты заработной платы) обращайтесь к кредитному специалисту, всегда есть возможность поменять дату внесения ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

И в завершение хочется отметить, что ипотечный кредит не стоит рассматривать только как возможность быстрого приобретения жилья, прежде всего необходимо помнить, что, как и любой кредит, он подлежит возврату. Банк не является благотворительной организацией и в случае нарушения условий кредитного договора будет защищать свои интересы в суде. Договор ипотеки, как правило, заключается на продолжительный отрезок времени, поэтому нужно обдумать все возможные риски, которые могут возникнуть на момент действия данного договора. Если те или иные условия данного договора вам не подходят, ищите другой банк с более выгодными для вас условиями кредитования. В случае наступления обстоятельств, по причине которых вы не можете надлежащим образом исполнять свои обязанности по кредитному договору, не теряя времени, обращайтесь к кредитору, банк охотнее идет навстречу клиентам, которые сами заинтересованы в сотрудничестве с ним. Не стоит ждать встречи с представителями кредитора в суде, тем более что судебная практика показывает, что наибольшее количество решений по спорам по ипотечным кредитам принимается в пользу банка.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Спорные вопросы, которые возникают в процессе реализации ипотечных правоотношений, часто могут быть разрешены только в суде.

Судебная практика по ипотеке в 2019 году является многосторонней, имеет свои нюансы, в особенности в таких случаях, как раздел квартиры, находящейся в ипотеке или при процедуре предоставления военной ипотеки.

Договор ипотечного кредитования порождает обязательства должника своевременно оплачивать задолженность перед банком-кредитором.

В 2019 году в результате экономически нестабильного положения многие заемщики испытывают сложности при оплате кредитов, поэтому судебная практика по таким делам обширна.

Споры по ипотечным займам

Если должник допускает просрочку при погашении ипотеки между кредитором и заемщиком происходит спор.

Наиболее распространенными причинами возникновения судебных споров являются следующие:

Неисполнение обязательств должником	по оплате ипотечного кредита
Требования об изменении условий договора	по инициативе заемщика
Процедура признания	Договора кредитования незаконным полностью или в части
Споры по взысканию	жилья

При неоплате задолженности по кредиту, к примеру, при неоплате ежемесячного платежа, на данную сумму начисляются проценты.

Кроме процентов по ипотеке, на просроченные суммы начисляются пени и неустойки, которые прописаны в кредитном договоре.

В федеральном законе «Об ипотеке» и в Гражданском кодексе РФ регулируются общие нормы ответственности сторон по договору ипотеки.

В ипотечном договоре может быть предусмотрена неустойка, размер которой более высокий, чем установлено гражданским законодательством.

Согласно договору ипотечного займа банк-кредитор имеет право после первой просрочки требовать от заемщика возврата полной суммы долга.

Условия договора имеют основное значение при рассмотрении судебных споров.

Если какие-то вопросы не урегулированы договором между сторонами, то применяется общие нормы законодательства об ипотеке.

Имеет большое значение при заключении договора ипотеки тщательно изучать все его пункты, которые становятся обязательными для сторон при включении в соглашение.

Обращение в суд

Если спор не удается решить мирным путем, то он решается в судебном порядке. Зачастую при возникновении просрочки заемщика, банк самостоятельно не выполняет никакие действия, направленные на урегулирование вопроса.

Таким образом, при возникновении проблем у должника с оплатой долга по ипотеке, ему следует не скрываться от банка, а попробовать договориться с кредитором о проведении рефинансирования займа или отсрочке.

Сам договор может не содержать пункт о том, что заемщик может получить содействие от кредитного учреждения, однако это не препятствует его обращению с такой просьбой.

Как правило, в договоре с государственной поддержкой (к примеру, для молодой семьи, для военнослужащих) имеется пункт о возможной рассрочке.

Перед обращением в суд, банк может направить заемщику претензию о добровольном исполнении обязательств. Если должник не исполнит требования банка, например, в 10-дневный срок, документы направляются в суд.

Судебная процедура взыскания, как правило, не инициируется банком при первой просрочке. Но при длительных просрочках, банк вынужден обратиться в суд.

Судебное дело рассматривается в порядке искового производства, в случае, когда требуется взыскание заложенной недвижимости (проведение аукциона для реализации).

Необходимые документы

После того, как должник получил судебную повестку, о том, что начата процедура судебного разбирательства, ему следует подготовиться к процессу.

Для чего необходимо собрать и подготовить следующие документы:

Возражения	в письменной форме на заявление кредитного учреждения
Договор ипотечного кредитования	график платежей и квитанции оплаты ежемесячных платежей
Справки о доходах	заемщика и других членов семьи
Прочие документы	которые удостоверяют финансовое положение должника, и что у него возникли сложности по оплате

Юристы банка готовят следующие документы:

• исковое заявление в суд;
• договор ипотеки.
• выписки со счетов

Во время судопроизводства у сторон по делу может возникнуть необходимость отдельных документов, которые сами они не могут предоставить, в этом случае в суд заявляется ходатайство об истребовании таких документов, суд может сделать судебный запрос.

Недействительный договор

Договор ипотеки может быть признан недействительным через суд.

Чтобы признать договор незаконным в судебной практике требуются определенные основания, доказывающие, что при заключении договора допущено нарушение норм законодательства или волеизъявления сторон.

Причины, по которым кредитный договор может быть признан недействительным:

Существенное нарушение гражданско-правовых норм	У примеру, не соблюдена норма об указании в договоре размера займа или иных существенных условий соглашения
Подписание договора неуполномоченным на то лицом	В качестве заемщика или поручителя выступает лицо, не достигшее совершеннолетия или недееспособное лицо
Обман или введение в заблуждение при заключении договора	Обман может совершаться либо в активной форме, либо заключаться в бездействии (умышленное умолчание о фактах, которые могли препятствовать сделке)
Применение насилия в отношении стороны	угроз, других форм принуждения к совершению сделки
Заключение договора для прикрытия другой сделки	Заключение договора с помощью поддельных документов

При признании договора недействительным, он не порождает правовых последствий, которые должны следовать за его оформлением, т.е. стороны возвращаются в исходное положение.

Заемщик должен вернуть средства в банк.

Возможность признания сделки недействительной имеется у сторон в течение 3-х лет, после вступления соглашения в силу.

В случае затрагивания сделкой прав и интересов третьих лиц, эти лица имеют право на обращение в суд с требованием о признании сделки ничтожной на протяжении 10 лет после того, как они узнали о нарушении своих прав.

Ничтожность сделки значит, что договор не порождает юридических последствий.

Оспоримую сделку можно признать недействительной в течение 1 года со дня, как лицо узнало о нарушении своих прав.

Оспоримость сделки значит, что она должна быть признана такой судом (к примеру, подписана лицом, которое не имело полномочий).

Судебная практика по ипотеке

При возникновении спорной ситуации банк стремится вернуть заемные денежные средства.

Основная часть судебных споров по ипотеке связаны с возвратом кредитного долга.

В соответствии с практикой возможны следующие пути решения конфликтной ситуации:

Расторжение кредитного договора	а также признание его недействительным
Взыскание	путем реализации заложенной недвижимости
Мировое соглашение	Может быть заключено в любой момент судебного производства, но до момента оглашения решения

Судебные дела, по которым заявляются требования о признания ипотечного кредита недействительным, рассматриваются редко. Большинство дел связаны со взысканием денежных средств.

В пользу заемщика

Выиграть суд по делу, связанному с ипотечным кредитом, заемщик может. Чтобы суд принял решение в пользу должника, необходимо внимательно изучить договор ипотеки, собрать все необходимые доказательства, включая квитанции об уплате задолженности.

Случаи, когда суд выносит решение в пользу заемщика:

Банк взимает дополнительные комиссии	непредусмотренные ипотечным договором и законодательством
Принуждение к заключению страхования жизни или здоровья клиента банка	либо установление ответственности за отсутствие страховки (предоставление льгот по процентам после заключения договора страхования не считаются мерами ответственности, а относятся к стимулирующим мерам)
Применение процентной ставки выше	закрепленной в соглашении (процент обязательно прописывается в договоре ипотечного кредитования, могут предусматриваться пункты об изменении процентной ставки после выполнения некоторых условий)

Судебный спор, связанный с ипотечным договором, относится к имущественным спорам. Для того, чтобы увеличить шансы принятия решения суда в пользу должника, разумно обратиться за помощью грамотного юриста, который выполнит подготовку документации по делу и будет вести дело в суде.

По валютной ипотеке

До экономического кризиса 2014 года заемщики, взявшие кредиты в валюте, оплачивали ее на более выгодных условиях, чем граждане, оформившие договор в рублях.

Процентная ставка по валютной ипотеке более низкая по сравнению с денежной единицей России.

Раньше курс с рубля, например, к доллару США составлял 30 руб. за 1 доллар.

Однако после наступления резкого скачка курса иностранной валюты в результате экономического кризиса в стране, многие заемщики попали в очень трудную ситуацию, и не смогли оплачивать долги по кредитным обязательствам.

Большинство валютных заемщиков получали доход в рублях. Даже в случае индексации, заработная плата таких заемщиков не могла «успеть» за стремительным повышением курса валюты.

Банки не могли себе позволить идти на уступки в отношении всех своих клиентов.

Поэтому после кризиса существовала обширная судебная практика по ипотеке с валютными должниками.

Резкий скачок курса валют привел к тому, что финансовое положение многих валютных заемщиков не позволило им погашать ипотеку.

В настоящее время благодаря различным мерам поддержки со стороны государства указанный вопрос стоит не так остро, и многие валютные заемщики смогли добиться перекредитования по своим договорам.

По военной ипотеке

Принять участие в программе военной ипотеке в 2019 году могут военнослужащие, участвующие в системе НИС.

Любой военнослужащий, отслуживший более 3х лет службы, имеет право на участие в этой программе.

Чтобы стать участникам программы жилищного обеспечения военнослужащих, необходимо подать рапорт начальнику воинской части.

Сертификат по военной ипотеке предоставляется примерно через 3 месяца после подачи заявления.

Спорные ситуации в рамках реализации программы могут происходить как с банком по определенному договору ипотеки, а также и с ФГКУ Росвоенипотека.

Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре смотрите статью: снятие обременения по ипотеке.

Чаще всего происходят споры:

1. Оспаривание отказа об участия в программе военной ипотеке.
2. Об отказе в выдаче сертификата.
3. О расчетах суммы платежей на счет военнослужащего.

При расторжении брака

Многие граждане интересуются, что происходит с ипотечным договором и заложенным жильем при расторжении брака.

При разводе между супругами договор ипотечного кредитования не прекращает своего действия.

Однако в таком случае зачастую возникает необходимость раздела заложенной недвижимости, а также установления порядке оплаты ежемесячных платежей.

При заключении договора ипотеки в зарегистрированном браке, жилье, приобретенное за счет кредитных средств, является совместно нажитым имуществом, а займ делится между бывшими супругами.

Действия банка при разводе:

1. Потребовать досрочного погашения кредита.
2. Предложить супругам иные способы раздела имущества для погашения займа.

О том, что брак расторгнут, банк может узнать только от заемщиков. Суд не извещает о бракоразводном процессе суд, если не происходит спора относительно залоговой недвижимости.

Если меду супругами возникает конфликтная ситуация, то банк может потребовать погашения ипотеки досрочно.

При участии семьи в программе господдержки необходимо оформить регистрацию на всех членов семьи, включая детей.

Нужно понимать, что по действующему гражданскому законодательству на ипотечное жилье может быть, включая единственную квартиру семьи с детьми, может обращаться взыскание в пользу банка.

Рассмотрение искового заявления

Гражданские дела с ценой иска более 50 тысяч рублей рассматриваются в районных судах. Если сумма исковых требований ниже, то спор рассматривается мировым судьей.

Судебное производство назначается после подачи искового заявления с приложением необходимых документов.

Исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 151 ГПК РФ, иначе оно может быть не принято.

О назначении судебного заседания судья извещает стороны по делу.

Судебное производство может потребовать проведения нескольких заседаний. Если ответчик не является в заседание, то это не препятствует суду рассмотреть дело при имеющейся явке.

Судебная процедура включает в себя следующие этапы:

Открытие заседания	устанавливаются личности лиц, которые явились. Затем суд излагает обстоятельства дела
Заслушивание	сторон (сначала истца, потом ответчика), свидетелей и исследование документов, прочих доказательств
Выступления сторон	Судебные прения и принятие решения

В результате рассмотрения судом готовится обоснованное решение.

В случае несогласия с принятым решением суда, сторона по делу может обжаловать его в суде апелляционной инстанции. Жалоба в суд вышестоящей инстанции могут быть поданы в течение 1 месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда

Резолютивную часть решения суд оглашает в день последнего судебного заседания по делу, после выхода из совещательной комнаты.

Согласно процессуальному законодательству, у суда имеется 5 дней на изготовление мотивированного решения.

В решении суда по спору, связанному с ипотекой, судья указывает:

Вводная часть	информация о сторонах дела, судье, который рассматривает дело, дате и времени оглашения решения
Описательная часть	Исковые требования, объяснения и возражения лиц
Мотивировочная часть	факты по гражданскому делу, доказательства их подтверждающие, выводы суда
Резолютивная часть	решение, итог судебного процесса

Решение не может быть изменено после принятия.

В законную силу решение суда вступает по истечении одного месяца после оглашения. Данный срок дается проигравшей стороне на то, чтобы подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.

Наложение взыскания

Судом могут накладываться следующие разновидности взыскания:

На объект залога	Часто на недвижимость, для приобретения которой и бралась ипотека
На иное имущество	В соответствии с законодательством об исполнительном производстве

Процесс взыскания может откладываться в случае подачи апелляции в суд 2-й инстанции. Для чего требуется подать ходатайство.

Увеличение количества выдаваемых банками ипотечных кредитов приводит к обогащению судебной практики по делам об ипотеке.

Видео: Раздел недвижимости приобретенной по военной ипотеке

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

Всегда ли нужны услуги риэлтора?

Топ-10 лучших агентств недвижимости Архангельска

Топ-10 лучших агентств недвижимости Новосибирска

Топ-10 лучших агентств недвижимости Севастополя

Принимая решение о таком важном и ответственном шаге в жизни, как приобретение недвижимости при помощи ипотечного кредита, необходимо очень тщательно и досконально все обдумать, взвесив все возможные плюсы и минусы. Однако, абсолютно все предусмотреть невозможно, поэтому никто не застрахован от возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств, нарушающих финансовую стабильность (будь то потеря работы, рождение ребенка или же предстоящая сложная операция).

Можно ли отказаться после одобрения заявки

В случае, если банковская организация одобрила Вашу заявку на ипотеку, но договор еще не был заключен и ни одного платежа внесено не было, то Вы спокойно можете передумать и отказаться от оформления сделки. Подобный отказ не грозит никакими санкциями, но может негативно сказаться на кредитной истории.

Расторжение уже подписанного договора

А как же быть, если в следствие определённых жизненных проблем, все же потребовалось расторгнуть уже подписанный ипотечный договор? Каким образом с наименьшими потерями и минимальным риском для себя отказаться от ипотеки? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Существует несколько способов решения вышеуказанной ситуации, рассмотрим их более подробно.

Некоторые наивно полагают, что можно просто перестать платить по ипотечному договору, но это огромное заблуждение, поскольку если заёмщик перестаёт обслуживать свой ипотечный кредит, то кредитор в соответствии с условиями договора будет вынужден начислять санкции в виде штрафов и пеней. Впоследствии банковская организация обратится с исковым заявлением в суд к заемщикам/залогодателям для взыскания предмета залога, то есть вашей квартиры. И совершенно не имеет значения владеет ли должник каким-либо еще жильем или нет, ведь согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. И кредиторы апеллируют к данной законодательной норме.

Как видите такой сценарий развития событий весьма неутешительный, поэтому учтите, что в одностороннем порядке нельзя взять и отказаться от исполнения своих обязательств по кредитному договору, также, как и просто вернуть банку деньги, выданные по нему. Что же делать в такой непростой ситуации?

4 проверенных способа отказа от ипотеки

Вариант 1

Если Вы понимаете, что финансовый кризис – это временное явление и в скором времени удастся восстановить свою платёжеспособность, то лучше попробовать занять денег у родственников/друзей/знакомых или найти подработку.

Вариант 2

Если материальные трудности затянулись, тогда в срочном порядке необходимо уведомить банк о наличии серьезного препятствия финансового характера, приложив подтверждающие документы, и тогда вполне возможно, Вам пойдут на уступку, проявив лояльность. Ведь кредитные организации заинтересованы в скорейшем урегулировании вопроса, они прекрасно понимают сколько времени и сил потребуется затратить на судебные разбирательства. Гораздо выгоднее немного смягчить условия договора, чтобы не потерять прибыль по займу в целом.

Зачастую сами банки неоднократно направляют уведомления, напоминания и сообщения о необходимости внесения денежных средств по договору. Игнорировать подобные послания не имеет никакого смысла, так как это подорвет доверие к Вам и в дальнейшем будет гораздо сложнее прийти к консенсусу с кредитной организацией.

Должники в праве рассчитывать на снижение процентной ставки, продление срока для оплаты с целью снижения размера ежемесячных платежей (так называемое рефинансирование), смену валюты, предоставление кредитных каникул на срок от 6 до 12 месяцев (когда тело кредита не уплачивается, а погашаются только проценты, либо наоборот).

Вариант 3

Сравнительно новый способ под названием «Цивилизованная аренда», который заключается в переоформлении ипотеки и недвижимости на третье лицо, которое ежемесячно обязуется погашать задолженность, но при этом станет полноправным собственником. Вам отводится роль арендатора и дается срок до 5 лет на проживание в данной квартире.

По общему правилу не допускается сдавать в аренду ипотечную недвижимость, но существуют специализированные организации, уполномоченные на совершение подобного рода сделок, к которым и следует обращаться в таких случаях.

Эта мера позволит решить проблему с долгом, но лишит возможности иметь собственное жилье, как поступить – решать только Вам.

Вариант 4

Продажа ипотечной недвижимости, пожалуй, один из самых радикальных методов, позволяющих кардинальным образом решить проблему с банком. В таком случае вырученные денежные средства от сделки пойдут в счет погашения задолженности.

Но прежде чем решиться на такой смелый поступок, необходимо выяснить в банке каким образом и на каких условиях происходит смена заемщика, поскольку пока не истечет срок действия кредитного договора, собственником квартиры является банк со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Помимо прочего, довольно-таки проблематично будет найти покупателя, желающего обзавестись недвижимостью, обремененной ипотекой, поэтому придется максимально снизить цену, а это может привести к нехватке полученной от сделки суммы для покрытия долга. Покупатели нервничают и переживают, что требования перейдут и на них.

Если ни один из вышеперечисленных вариантов Вам не подошел, или не вышло мирным путем урегулировать спорную ситуацию с банком, Вас с высокой долей вероятности ждет судебный спор.

Что это значит? Давайте разбираться: незначительность и несоразмерность в данном случае означает одновременное выполнение двух условий:

1. незначительная просрочка по внесению ежемесячных платежей (не более 3-ех месяцев).
2. невыплаченная сумма составляет менее 5 % от стоимости предмета ипотеки.

Распространены ситуации при которых, как только начинаются просрочки по выплате ипотеки, банки стремятся побыстрее сбросить с плеч этот груз, передав права по закладной другому банку, который уже и будет разбираться с должником самостоятельно.

У банка помимо прочего есть также возможность продать ипотечный долг коллекторскому агентству. Взаимодействие с коллекторами происходит в двух форматах:

1) Банк, грубо, говоря, продает своего должника и самоустраняется из процесса взыскания. Причем еще на стадии подписания кредитного договора, указываются условия, касающиеся проверки персональных данных, возможность переуступки прав коллекторам и т.д.

2) Банк пользуется лишь определенным набором коллекторских услуг (телефонные переговоры, рассылка сообщений, личные встречи с должником, розыск имущества и т.п.), а право требования оставляет за собой.

Кстати говоря, для должника продажа банком долга в определенной мере тоже выгодна и удобна, ведь появляется шанс значительно сэкономить на %. Так как после вступления в законную силу судебного решения, в котором четко указан размер основного долга и пеней, их размер остается неизменным, а значит у коллекторов нет права увеличивать штрафы. А поскольку коллекторы приобрели у банка долг за низкий % от его реальной величины, то как правило готовы идти на различные уступки, лишь бы в конечном итоге получить хоть какую-то прибыль.

Соглашение сторон в рамках судебного процесса

Если дело дошло до суда, то Ваша кредитная история будет окончательно испорчена, и в будущем оформить кредит даже в другом банке будет довольно проблематично. Однако на этапе судебного разбирательства тоже можно постараться уладить спор мирным путем, ведь кредиторы обращаются с исковым заявлением только в крайнем случае. Когда уже все остальные способы урегулирования конфликта испробованы, но с недобросовестным плательщиком так и не удалось прийти к компромиссу.

Банковские организации заинтересованы прежде всего в получении ежемесячных платежей на постоянной регулярной основе, поэтому велика вероятность на стадии рассмотрения дела в суде заключить мировое соглашение. В основном оно подписывается на тех же условиях, что и кредитный договор с приложением графика платежей.

Только банк оставляет за сбой право подать исполнительный лист в службу судебных приставов в случае задержки внесения платежей. Бывает в качестве гарантии платежеспособности за должника поручаются близкие родственники. Далее суд проверяет текст соглашения и утверждает его. Обращение взыскания на заложенную недвижимость – это самая крайняя мера, на которую кредиторы идут в последнюю очередь.

Соглашение сторон в рамках исполнительного производства

Иногда уже после вступления в силу решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору, у должника появляется возможность погасить долг полностью или частично. Бывает, банки в рамках исполнительного производства соглашаются заключить соглашение, в котором определяются сроки (не более 3 лет из-за наличия исполнительного листа) и суммы ежемесячных платежей.

Причиной подобной лояльности служит нежелание кредитной организации начинать непростую процедуру обращения взыскания на заложенную недвижимость, тем более что вероятность ее продажи с публичных торгов по установленной судом начальной цене стремится к нулю.

Но следует упомянуть и о существенных недостатках подобной процедуры, ведь в данном случае условия, перечисленные в таком соглашении не проверяются и не утверждаются судом в отличие от мирового соглашения, заключенного в рамках судебного разбирательства, а значит могут быть не очень выгодными для должника.

Расторжение ипотечного договора через суд

Расторжение договора ипотеки про инициативе какой-либо из сторон скорее исключение, чем правило, такие случаи в практике встречаются довольно редко.

Если залогодатель (физическое лицо) пришел к выводу о необходимости расторгнуть уже заключенный договор, в первую очередь необходимо в письменной форме известить об этом залогодателя (банк) с обоснованием причин и приведением аргументов, и только в случае получения официального отказа или игнорирования требований можно обращаться в суд. К исковому заявлению в обязательном порядке нужно приложить документ, подтверждающий получение уведомления банком (чек об отправке/почтовая квитанция/отметка и печать банка).

Ситуации, толкнувшие к принятию подобного рода решений могут быть различными (нарушений условий договора со стороны банка в виде необоснованного повышения ставки по %, рефинансирование ипотеки и т.д.). Вескими основаниями может послужить обнаружение существенного недостатка или дефекта приобретённой недвижимости, несвоевременная постройка многоквартирного жилого дома, затянувшиеся сроки ввода в эксплуатацию.

Сразу отметим, что из-за таких причин как сложное финансовое положение или изменение кадастровой стоимости залога расторгнуть ипотечный договор не представляется возможным.

Некоторые юристы советуют попытаться оспорить сделку на основании ссылки на ее заключение под влиянием обмана или заблуждения. Можно попытаться убедить суд, что Вы в должной степени не осознавали и не отдавали отчета в своих поступках (подписание соглашения о залоге).

Также можно ссылаться на ст. 451 ГК РФ «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Еще есть вариант предъявить кредитору по поводу неисполнения обязательств, указанных в договоре.

В практике встречаются случаи, когда один супруг получает ипотечный кредит без ведома и согласия второго. Хотя в законе не предусмотрена обязательное предоставление согласия на сделку, так как установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом (п. 2 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 253 ГК РФ), банки обычно стараются подстраховаться и привлечь другого супруга в качестве созаемщика. Однако на этом основании можно попробовать признать сделку недействительной или, как минимум, не признавать долг общим.

Это означает, что обязательства сторон в случае признания сделки таковой окажутся тоже недействительными, и Вам нужно будет вернуть банку только сумму, взятую у банка без каких-либо штрафов, пеней или процентов.

В любом случае, учтите, что при расторжении договора по инициативе клиента, придется возвращать оставшуюся часть долга сразу и в полном размере. Будьте готовы к тому, что первое о чем спросит судья будет — если Вы хотите расторгнуть кредитный договор, почему тогда просто не погасите досрочно весь свой долг?

• В случае, если документы подписаны, а сделка еще не заключена, то при принятии судом положительного решения по делу, договор расторгается, продавец жилья возвращает покупателю полученные средства в полном объеме, а тот в свою очередь погашает долг в досрочном порядке.
• В случае, если ипотечный договор еще не заключен, а банк уже перевел денежные средства на счет клиента, но они не были потрачены, то деньги возвращаются кредитору с оплатой % за каждый день нахождения их на счете. Тот факт, что они не были потрачены или куда-либо вложены залогодателя не интересует.

• В случае, если залогодатель настаивает на расторжении договора для освобождения недвижимости от обременения, то, как правило, банк не возражает при условии оплаты % за пользование кредитом и комиссии (как показывает судебная практика, ее оспорить не удастся).

В настоящее время судебная практика складывается не самым благоприятным образом для физических лиц, поэтому шансы на успех не особо велики.

Заключительное слово

В нашей статье мы привели достаточно много вариантов отказа от ипотеки, какой именно выбрать решать только Вам. Безусловно, каждый из них, имеет определенные недостатки, и не исключены некие потери с Вашей стороны, ведь почти во всех случаях придется чем-то жертвовать и рисковать. Но обладая полной и достаточной информацией в этой области, можно выбрать наиболее приемлемый и подходящий вариант.

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».